案例二资本预算

1案例二：资本预算——深圳万科（数据截止至2006年）一、案例分析目标本案例分析深圳万科的募资投向和资本预算，旨在阐明资本预算的基本原则、决策程序和评价方法，探讨构建灵活资本预算，实现公司战略、资本预算体系与公司文化有机结合的实践意义。二、案例资料(一)公司概况万科企业股份有限公司(以下简称“万科”)成立于1984年5月、以房地产为核心业务,是目前中国最大的专业住宅开发企业。万科1988年进入房地产领域，同年发行股票2800万股,资产及经营规模迅速扩大；1991年开始发展跨地域房地产业务，同年发行A股，成为深圳证券交易所(以下简称“深交所”)第二家上市公司；1992年确定以大众住宅开发为核心业务，进行业务调整；1993年发行D股4500万股并在深交所上市，募集资金主要用于房地产开发，核心业务突显1997年和2000年共增资配股募集资金10.08亿元，实力增强，2001年转让万佳百货服份有限公司股份，完成专业化；2002年和2004年，发行可转换公司债券34.9亿元．进一步增强了资金实力。载至2006末，公司总资产485.1亿元，净资产1488亿元，按照以珠三角、长三角和环渤海区域为重点的城市经济圈聚焦战略，选择经济发达、人口众多的大中城市进行住宅开发及相应的配套物业管理，业务覆盖2到二十多个城市，共为九万多户中国家庭提供了住宅。2006年末，公司总币值为672.3亿元，排名深交所上市公司第一位。自1991年上市16年来，万科主营业务收入复合增长率为28.3%，净利润复合增长率为34.1%，是上市后持续盈利增长年限最长的中国企业。公司在发展过程中两次入选福布斯“全球最佳小企业”；多次获得《投资者关系》、《亚洲货币》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。（注：万科采取丰富的多元化融资渠道。）(二)公司组织结构和资本预算的相关制度规范1．公司组织结构2．公司资本预算的相关规范(1)资金。万科制定了包括《资金管理制度》、《资金业务操作细则》等在内的资金管理制度，明确了公司资金管理的要求和控制流程，3按照公司集中统一管理的原则，通过资金管理平台对资金业务进行管理和控制，从而降低了资金使用成本并保证资金安全。公司在总部设立资金管理中心，对总部和各子公司的融资和结算业务实行统一管理。子公司银行账户开销户均需得到资金管理中心的审批确认；融资业务由资金管理中心统一管理，子公司对外进行融资，须在资金管理中心统一安排下，经审批后进行；付款方面，主要经营业务付款亦由资金管理中心进行统一结算。操作过程中、公司资金管理中心通过定期编制年度资金计划和3个月滚动资金计划加强资金管理的计划性，并对子公司的资金计划完成情况进行考核。（注：万科拥有较为完善的资金、投资、对外担保和募资投向管理制度。）(2)重大投资。万科制定了包括《公司新项目发展制度》、《项目并购工作管理办法》、《新项目投资额度管理办法》、《新项目投资指引》等在内的投资管理制度，并使用新项目决策平台对重大投资进行管理。原则上，公司专注于房地产项目投资，严格控制非房地产类投资项目。对于房地产类投资项目，则在风险收益分析的基础上，通过严格的分级授权审批程序对重大投资实施全程监控。公司对投资实行区域本部决策、公司总部审批的控制模式。区域子公司的投资项目，除重大战略并购外，其余均由区域本部进行项目初步决策，并经公司相关专业部门联合评审后、报公司投资决策委员会在董事会授权范围内进行审批；公司重大战略并购投资以及非区域子公司的投资项目，经总部相关专业部门联合评审后，则由公司投资决策委员会直接在董事4会授权范围内进行决策。项目投资金额超过公司董事会项目投资有关授权的，需在报董事会审议通过后方可实施。(3)对外担保。参照证监会《关于进一步规范担保行为的通知》、《深圳证券交易所股票上市规则》等相关规定，公司制定了《担保管理制度》，明确规定了担保业务评审、批准、执行等环节的控制要求，对担保业务进行控制。原则上公司不对外(非控股子公司、合营公司)提供担保，由于并购业务发生无法避免的担保业务时，均须履行必要的公司内部审批程序，并提请公司董事会审议通过，特定担保事项则在提交股东大会审议通过后，方予以实施。公司对外提供的担保在必要时要求被担保方提供反担保，以规避由担保可能给公司形成的损失。公司所有担保事项由总部统一控制并做后续管理，限制控股子公司提供担保。(4)募集资金使用。公司已由董事会审议通过制定了《万科企业股份有限公司募集资金管理办法》，严格按照《公司法》、《证券法》、《上市公司证券发行管理办法》等法律法规的相关规定对募集资金进行管理，公司对募集资金采取了专户存储、专款专用的原则，由公司资金中心进行统一管理，并聘请外部审计师对募集资金存放和使用情况进行审计，审计结果和投资项目进展情况在年报予以披露。3．房地产开发项目决策程序(1)房地产项目投资根据重要性逐级决策。公司为了规范房地产项目投资的程序，制定了《房地产开发用地投标、竞拍管理办法》等一系列规章制度。目前公司对房地产项目决策规定如表7—1所示：5注：万科拥有较为系统的房地产项目投资决策程序和相关规范。(2)房地产项目决策流程。地产项目投资基本操作程序如下：一线子公司收集项目信息，编写《立项报告》，然后报公司总部进入听证会程序，听证会程序分为立项和决策两个阶段：首先申请立项，立项需要总部企划部召集新项目投资决策小组进行立项评审，并由集团分管副总决定是否立项；立项后进入项目决策阶段．需要向企划部提交《项目可行性研究报告》，并根据新项目投资决策小组的评审意见，集团相关分管领导共同投票表决。表决通过并经总经理批准，项目方可实施。若是需要董事会、股东大会审议的项目，则需要报经审议方可实施。(三)公司资本预算资料1．本次资本预算投资项目前景分析万科本次资本预算主要拟投资于北京、上海、杭州、厦门、武汉、成都、佛山等经济发达城市的住宅开发项目，具有良好的市场需求。公司作为国内房地产行业的领跑者、已形成有效的项目开发和管理的6模式，具有良好的品牌号召力。“万科”品牌是中国房地产行业第一个全国驰名商标，公司在房地产行业中树立起来的良好形象也获得了社会的广泛认同。本次发行募集资金投资项目具有良好的市场前景。住宅是人类生存必须的基本物资，也是社会成员改善生活品质最重要的物质基础之一。决定住宅市场基本走势的，是经济的成长性、人口结构和居住形态的变迁。目前，中国整体经济形势依然保持着蓬勃的发展势头，人口变迁的趋势也未发生显著变化，住宅行业在未来具有相当良好的发展前景，尤以沿海城市带和内地中心经济城市最为显著。中国经济进入20世纪90年代后一直保持高速增长，继2003年GDP总值创1997年后的增长新高以来，中国近三年的GDP的持续高速增长更是举世瞩目，目前中国已在世界经济尤其进出口贸易中获得举足轻重的地位，并保持着全球最快的经济增长速度。持续强劲的经济增长为房地产行业创造了良好的成长环境。研究结果表明、未来十年全国城镇人口将由2005年的5.37亿增长到2015年的6.60亿，城镇平均家庭规模将从2005年的3.53人缩小到2015年的3.25人。在2006年至2010年间，由于人口增长、家庭规模小型化和人口老龄化产生的新增住宅需求，每年分别为3.69亿、1．62亿、0.04亿平米．合计每年为5.35亿平米；在2010至2015年问，由于前述三项原因产生的新增住宅需求每年分别为3.02亿、1.44亿、0.07亿平米，合计每年为4.53亿平米。中国目前正处于全球最快的城市化进程中、中国城市化的一大特7点是．在城市化的同时伴随着大规模的人口迁徙。而人口迁徙的主要方向是沿海发达城市及内地经济中心城市。进入2000年之后，迁徙人口的知识结构不断上移、而年龄结构愈加年轻化。2005年，全国高校应届毕业生达到338万人。根据中国人才热线的调查，其中91％的毕业生选择到深圳、江苏、浙江、广州、上海、北京求职。此外，中国目前尚有52万出国留学者，其中80％表示希望学成后回国发展。单是这部分人员，将导致每年超过200万的新增高学历家庭和超过1.5亿平米的住宅需求，其中大部分需要通过商品住宅市场来满足。在以上因素的作用下，中国城市住宅的需求非常旺盛。随着1998年住房体制的改革．房地产行业逐渐成为国家支柱性产业之一。商品住宅市场在未来十年仍将是中国最具潜力和发展空间的行业之一。2．本次资本顶算投资项目概况本次资本预算投资项目具体情况如表7—2所示(1)厦门吕岭路项目。本项目地块位于厦门市思明区吕岭路，占地面积5.6万平米，总建筑面积16.7万平米。其中：住宅15.0万平8米，商业1.5万平米，公建0.2万平米，规划建成成熟的小高层住宅小区。本项目于2006午12月开工，预计于2007年12月竣工验收。本项目预计总投资12．7亿元，其中地价6．9亿元，建造成本5．2亿元，期间费用0．6亿元。单位开发成本7306元／平米。拟用本次募集资金投入7.5亿元。本项目预计可实现销售收入158549万元，平均销售净利率11．93％．整体投资收益率14．93％。(2)佛山南海桂城A7项目。本项目地块位于佛山市南海区桂城街道桂平路南侧A7街区，占地面积11.0万平米，总建筑面积32.4万平米。其中：住宅23.3万平米、商业0.4万平米，公建及车位8.7万平米，规划建成成熟住宅小区。本项目于2006年9月开工，预计于2008年4月竣工验收。本项目预计总投资14.8亿元，其中地价6.2亿元，建造成本8.0亿元．期间费用0.6亿元。单位开发成本5979元／平米。拟用本次募集资金投入7.5亿元，本项目预计可实现销售收入185721万元，平均销售净利率8.56%、整体投资收益率10.76%。(3)北京顺义四季花城项目。本项目地块位于北京市顺义区仁和镇望泉寺村东，占地面积23.0万平米，总建筑面积31.4万平米，其中；住宅28.6万平米，商业0.6万平米，公建配套2.2万平米，规划建成大型的住宅小区。同时，公司拟在本项目周边地块进行后续的项目拓展。本项目已于2006年3月开工。预计于2007年1月竣工验9收。本项目预计总投资13.3亿元，其中地价4.1亿元．建造成本8.5亿元，期间费用0.7亿元。单位开发成本4066元／平米。拟用本次募集资金投入5.5亿元。本项目预计可实现销售收入161357万元，平均销售净利率8.2%，整体投资收益率10.0%。(4)杭州江干区九堡项目。本项目地块位于杭州市江干区科技经济园区,占地面积8.3万平米，总建筑面积23.1万平米。其中：住宅180万平米，商业0.7万平米，公建配套及车位4.4万平米，拟建成大型住宅小区。本项目预计于2007年1月开工,预计于2008年8月竣工验收。本项目预计总投资10.4亿元。其中：地价4.8亿，建造成本5.11亿，期间费用0.5亿。单位开发成本4343元／平米。拟用本次募集资金投入5.0亿元。本项目预计可实现销售收入129262万元，平均销售净利率10.6％．整体投资收益率13.2％。(5)佛山顺德新城区项目。本项目地块位于佛山市顺德新城区中心组团,占地面积19.0万平米．总建筑面积30.0万平米。其中：住宅28.0万平米，商业0.8万平米，公建1.2万平米，拟建成城市中心区大型住宅小区。本项目已于2006年7月开工,预计于2007年12月竣工验收。本项目预计总投资11.22亿元，其中地价3.98亿元，建造成本106.46亿元，期间费用0.78亿元。单位开发成本3539元／平米。拟用本次募集资金投入5.0亿元。本项目预计可实现销售收入143886万元，平均销售净利率9.6%，整体投资收益率12.3%。(6)武汉京汉大道项目。本项目地块位于武汉市江汉区燕马巷小学旁，占地面积2．5万平米，总建筑面积18.0万平米。其中：住宅13.0万平米，商业2.0万平米，公建1.0万平米，地下可售车位2.0万平米。拟建成高层住宅及商业一体的生活小区。本项目于2006年9月开工，预计于2007年12月竣工验收。本项目预计总投资9.8亿元．其中地价4.0亿元，建造成