资金与成本管理3

资金与成本管理2006年1月顺驰置业集团SUNCOREALTOR’SINC第一部分：资金第二部分：成本管理第三部分：成都公司的财务顺驰置业集团SUNCOREALTOR’SINC第一部分资金一．资金的重要性二．我们公司的资金运作三．连锁店在公司的资金运作中的作用顺驰置业集团SUNCOREALTOR’SINC第一部分：资金任何一家企业的命运都与其资金情况息息相关“沃尔玛”“德隆”“国美”“华励百货”“红旗超市”顺驰之所以能快速的发展与我们的资金模式有着密切的关系一家企业破产不一定是没有“利润”，但肯定是没有“资金”运营了为什么会有“延迟付款”？要“生存”还是要“发展”一、资金的重要性（企业角度）顺驰置业集团SUNCOREALTOR’SINC第一部分：1、资金的重要性财务是每个人都必须面对的问题资金在其它企业是“知识”，在我们企业是“常识”财务知识关系到个人的发展（销售与财务）一、资金的重要性（个人角度）顺驰置业集团SUNCOREALTOR’SINC第一部分：资金资金从哪里来（来多少），到哪里去（去多少）的问题：资金来源：1、自有资金2、收入3、资金沉淀（三方、收购、大宗）4、外部融资资金去向：1、费用2、资金占压（收购、大宗）二、我们公司的资金运作顺驰置业集团SUNCOREALTOR’SINC第一部分：资金企业资金池其它业务收款、收入或融资投资业务收款投资业务付款费用退房款或还款资金贡献型业务（先收款后付款）三方、限时等业务（研发点）高利润投资型业务（先付款后收款）收购、大宗等业务资金量的涨跌反映交易量、交易速度、投资量等之间的平衡如何提高资金的利用率如何平衡资金系统性风险二、我们公司的资金运作顺驰置业集团SUNCOREALTOR’SINC第一部分：资金三方与限时业务是资金提供型的业务，既能给我们提供收入又能给我们带来资金流，用以投入到高利润业务。包销与空置房业务属于资金占压型业务，但是高的操作水平可以降低资金占压量。“资金沉淀是别人的，早晚要还；资金占压却不一定是我们的”“资金的收款与付款是滞后性的，是有周期的”二、我们公司的资金运作顺驰置业集团SUNCOREALTOR’SINC增加资金沉淀，减少资金占压就是我们每个人都需要关注的问题。我们的所有连锁店是资金来源的创造者，也是资金的最终使用者，店长对资金的理解水平与资金运作能力决定了连锁店的资金动作水平，连锁店获取资金与使用资金的水平决定了公司的资金使用的总体水平第一部分：资金二、我们公司的资金运作公司资金运作的核心-----店长顺驰置业集团SUNCOREALTOR’SINC第一部分：资金三方与限时资金：收款与付款的时间差的最大化就是我们的三方沉淀的最大化。收定金收首付收尾款贷款到账退首付退尾款退首付贷款沉淀尾款沉淀首付沉淀1首付沉淀2成交量自行交接率公证率是否退首付交件周期三、连锁店在资金运作中的作用顺驰置业集团SUNCOREALTOR’SINC影响三方沉淀量的因素：1、成交量2、自行交接率3、卖方公证率(卖方不公证就等于贷款自行交接)4、是否退首付(不退首付能加沉淀期10天左右)5、交件回款周期（含交件准确率）另外我们收中介费收取的时间也会影响到我们的资金与薪酬第一部分：资金三、连锁店在资金运作中的作用顺驰置业集团SUNCOREALTOR’SINC第一部分：资金自行交接的说辞要点：1、买卖双方的利益（安全性）2、出现问题后处理的难度3、中介的中间人地位4、我们公司的规定与品牌三、连锁店在资金运作中的作用顺驰置业集团SUNCOREALTOR’SINC第一部分：资金府南店对于买方：我们一定要保证您的资金安全，把交易风险规避到0，我们要将卖方的产权证过户到您头上，并且保证真实有效，而且要协助您接房的时候，保证此房屋历史费用（水、电、气、光纤……）结清。你签字后卖方方可以拿到房款。若卖方拒付遗留费用，我们将从房款中扣除……对于卖方：我们一定要保证您的交易安全，如果让买方把房款直接给您，那么买方会认为风险很大，因为产权过户和付款不可能在同一时间完成，所以我们要求买方付款到我们帐上（一次性客户付全款您确认后方可过户，按揭客户付首付款到我们帐上，我们会先到银行预审确认可以贷款后，才去过户）。当然，您们买卖双方到顺驰进行交易，肯定也是基于对我们公司的信任，我们必然要以交易0风险来给予回报。三、连锁店在资金运作中的作用顺驰置业集团SUNCOREALTOR’SINC第一部分：资金后子门你们买卖双方都是单个的个体，如果买方把款付给卖方了拿不到产权证或者是卖方把产权证过户了拿不到房款，要找到对方都比较困难，如果你的款交到我们公司，我们作为中介方必定会保证你们双方的权益，保证买方能拿到合法有效的产权证，卖方拿到房款。如果有什么问题你们都可以来找我们，我们作为成都中介行业规模最大的公司也不可能拿你这点钱的，是不？这对你们双方来说都是一个保障。三、连锁店在资金运作中的作用顺驰置业集团SUNCOREALTOR’SINC第一部分：资金付定金付首付出房售出(定金)首付回全款30个工作日(42天)20天(5+7+8)付尾款占压沉淀22天收购业务资金三、连锁店在资金运作中的作用顺驰置业集团SUNCOREALTOR’SINC第一部分：资金收购业务从资金上讲是我们将房子变为现金的速度与客户将房子变成现金间的一场比赛,如果我们先将房子变为现金再给客户我们就会形成资金沉淀,如果给客户钱的时候房子还没有变成现金那就是资金占压房子现金客户现金2现金3现金1(确定的)(资金沉淀)(无占压)(资金占压)(给客户)三、连锁店在资金运作中的作用公司顺驰置业集团SUNCOREALTOR’SINC顺驰置业集团SUNCOREALTOR’SINC第一部分：资金月份三方SG10月份251211月份18912月份149三、连锁店在资金运作中的作用顺驰置业集团SUNCOREALTOR’SINC第一部分：资金我们为什么要对交件周期进行考核？我们为什么要对积压房再次聚焦？我们为什么要费力的谈30个工作日而不是一次性付款？三、连锁店在资金运作中的作用顺驰置业集团SUNCOREALTOR’SINC第一部分：资金我们希望的收购业务是：快进快出、快速回款、适当的利润我们将得到：资金、套数、势气、业绩、绩效“卖茶叶蛋与卖文具哪个更赚钱？”三、连锁店在资金运作中的作用顺驰置业集团SUNCOREALTOR’SINC第一部分：资金收购业务中影响我们资金的因素:1、调入的付款方式与付款时间2、销售速度（周期）3、攒件时间4、收款方式（一次性还是贷款）三、连锁店在资金运作中的作用顺驰置业集团SUNCOREALTOR’SINC第一部分：资金大宗业务：大宗业的付款方式与付款时间由商品房事业部通过谈判制定，我们交易中心在资金方面的重点是：1、需求的积累、聚焦销售速度、聚焦后未成交客户的转化2、客户的付款方式（一次性、贷款）3、攒件时间三、连锁店资在金运作中的作用顺驰置业集团SUNCOREALTOR’SINC第二部分成本管理一．对成本管理的理解二．连锁店的日常成本管理三．如何提高我们的成本管理水平顺驰置业集团SUNCOREALTOR’SINC第二部分：成本管理成本管理水平体现一个公司的创造价值的效率成本水平最终体现的还是我们的体系能力成本管理是公司管理的基本职能成本管理与我们息息相关一、对成本管理的理解顺驰置业集团SUNCOREALTOR’SINC狭义的连锁店成本：房租、水电费、物管、办公费、电话费、工资、折旧、装修摊销等广义的成本：除了上面的直接成本以外还有间接成本与机会成本。涉及了我们公司运营的方方面面。不仅包括上面所写的日常费用还包括了DM单的发放、水牌、沟通能力、匹配能力、物业交割、纠纷、限时赔偿……间接影响公司成本的各项因素一、连锁店的日常成本管理第二部分：成本管理顺驰置业集团SUNCOREALTOR’SINC一方面是成本意识与责任心问题，只要我们注意了，有意识的去做了就会改善（水电费、收购调入的物业交割）另一方面是跟我们的体系能力相关的，就象前面说的匹配能力、沟通谈判能力、统筹安排等一、如何提高成本管理水平第二部分：成本管理顺驰置业集团SUNCOREALTOR’SINC高度的共享、遵守规则、流程相互的沟通很重要，调入与调出的连锁店之间多沟通一下，就会避免一些不必要的纠纷与赔付店长的统筹安排、人员辅导与培养的能力决定将决定一个店的效率从而决定了一个店的收入与成本水平第二部分：成本管理一、如何提高成本管理水平顺驰置业集团SUNCOREALTOR’SINC第三部分：成都公司的财务一．我们的考核与薪酬二．财务部岗位分工三．公司的主要账户四．公司收付款中的财务风险五．财务部为什么那么“讨厌”顺驰置业集团SUNCOREALTOR’SINC第三部分：成都公司的财务一、我们的考核与薪酬—1（05年的基本原则）集团根据预算确定各公司全年绩效总额度及考核办法成都顺驰公司整体工资总额大宗部绩效评估部绩效其它职能部门绩效交易中心绩效大宗部绩效评估部绩效连锁店绩效职能部门绩效根据公司每月实际完成情况根据交易中的综合完成率调配各交易中心的绩效交易中心根据自主考核方式，自主确定各自的薪酬分配方式顺驰置业集团SUNCOREALTOR’SINC第三部分：成都公司的财务个人的所得税的计算：起征点：1600元计税额：计税额*税率-速算扣除数=应缴个人所得税计税额=工资总额-个人承担的社保公积金-1600一、我们的考核与薪酬--2顺驰置业集团SUNCOREALTOR’SINC第三部分：成都公司的财务交易中心内勤是交易中心的财务部。公司核算组更多的是审核与统计、账务处理。我们希望一些问题能更快更好的第一时间解决，提高工作效率。但是结果确不是这个样子的。二、财务部岗位分工顺驰置业集团SUNCOREALTOR’SINC第三部分：成都公司的财务二、财务部岗位分工（核算）岗位名称姓名电话相关事项出纳辜敏6608划款到账、工资发放、晚上收款核算负责人陈艾6605退款等核算黄宇6607报销审核内勤负责人刘晓琴1032收入核对评估内勤刘佳佳6648收购退款、收购费用权证内勤邓香萍6800过户贷款件、过户税费、公证蓝岸内勤王庆1124蓝岸收款、付款费用财务负责人张枝清8888财务部相关事项顺驰置业集团SUNCOREALTOR’SINC第三部分：成都公司的财务1、农行锦城支行账号：910101040007390（基本户）2、招行玉双路支行账号：40838256100013、建行锦城支行账号：510018908360504452284、中行四川省分行账号：518718780930015、交行成都分行帐号:601016018002354825三、公司的主要账户转款最好是直接转到我们的基本户户名为：成都顺驰房地产经纪有限公司顺驰置业集团SUNCOREALTOR’SINC第三部分：成都公司的财务公司的各种纠纷与风险都是因为“钱”而起也是以“钱”为终，因些我们必须要时刻保持风险意识四、公司收付款中的财务风险顺驰置业集团SUNCOREALTOR’SINC第三部分：成都公司的财务收款时一定要看清楚是否存入公司的理财卡或公司账户（案例）涉及自行交接的必须填写自行交接单（案例）我们收的中介费，可以凭收据的客户联到财务部换取正式发票（案例）我们的日常各项费用必须要取得正式发票垫资结按业务一定要签垫资结按协议（合同法）四、公司收付款中的财务风险顺驰置业集团SUNCOREALTOR’SINC第三部分：成都公司的财务给客户钱款及相关资料（钱款过户税费、垫资结案）必须有客户的收条（案例）因特殊原因要提前给卖方付款的必须有买方的书面同意我们的付款必须给产权人（合同中没有特殊约定的情况下），而不能让别人（包括夫妻）代领（案例）三方给卖方付尾款的前提必须是收齐买方的房款（含贷款到账），不能签属没有任何附加条件的确定的付款日期四、公司收付款中的财务风险顺驰置业集团SUNCOREALTOR’SINC第三部分：成都公司的财务财务部总是在要求别人怎样怎样报销好麻烦我们的运营最