资产支持贷款品种及操作介绍(史剑)

深圳市分行风险管理部资产（商业用房）支持贷款品种及操作介绍2培训提纲1234准入条件报批注意事项品种介绍授信方案要点资产评估报告附表的填写6553一、品种介绍——房地产行业各阶段的授信品种承租人资产（商业用房）支持贷款转售土地房地产开发出租商业用房经营者房地产开发贷款土地储备贷款商业用房购买者（自用）住宅购房者商业用房个人购房按揭购房者4一、品种介绍——定义我行向商业用房产权所有人或商业用房经营方（须为产权所有人的关联企业）发放的，以其所拥有或经营的商业用房作为贷款抵押物，第一还款来源主要依赖该抵押物经营收入的贷款。5一、品种介绍——商业用房范围招商工作已大部分完成或已经投入商业运营经营管理比较规范经营利润较为稳定现金流量较为充裕商业营业用房办公用房综合收益较好服务公寓连锁超市用房综合商业设施酒店商场写字楼已竣工验收商品交易市场6一、品种介绍——借款主体1、商业用房产权所有人2、商业用房经营方（须为产权所有人的关联企业）7一、品种介绍——与抵押贷款的区别用途相对确定准入条件相对严格授信方案设置及评判标准相对规范所抵押的商业用房是第一还款来源分行审批权限更大（8亿、12亿、18亿）8二、准入条件1.位置准入2.客户准入3.项目准入4.例外处理91.位置准入——城市准入共53个城市自动准入：直辖市、省会（首府）城市、青岛、深圳、苏州、宁波、大连、无锡、厦门、东莞、珠海、中山、佛山、温州、绍兴、南通、；烟台、泉州、台州、嘉兴、常州、唐山、三亚和丽江异地城市项目的资产支持贷款：可以叙做、当地行份额必须占到一半以上，适用当地行审批权限101.位置准入——区位准入自动准入城市中的商业用房项目还需进行区位准入每个城市的准入区位不超过五个由分行公司业务部报送总行公司金融总部核准深圳市已核准的区位：罗湖区、福田区112.客户准入必要条件信用等级B级(含)以上所有者权益5000万元（含）以上持有合法、有效的房地产权证授信客户自行开发并持有商业用房的房地产开发企业购置并持有商业用房的企业法人经营商业用房的产权人的关联企业经营方必须满足产权所有人书面同意借款人申请贷款和以本商业用房抵押；本商业用房必须抵押给我行（不得例外处理）产权所有人与我行签订三方协议（需具备法律效力），明确贷款期内物业所有经营收入优先用于偿还我行贷款，不得挪用；产权所有人应追加我行认可的担保123.项目准入(一)写字楼酒店甲级写字楼面积在1.5万平方米以上60%以上的面积已经或意向签约出租主力租户的租约应达到一定比例（未明确）四星级及以上(由中国国家旅游局颁发)或在正式获得评级前具备四星级以上条件并由著名中外专业酒店管理公司管理（两者取其一即可）公寓房间数量不少于100间半年以上的长期租约应达到50%以上13商场连锁超市用房面积在1万平方米以上60%以上的面积已经签约或意向签约出租著名超市连锁企业管理，超市剩余租赁期不低于5年面积在6000平方米以上统一经营、收银比例达80%以上综合商业用房建筑面积在2万平方米以上60%以上的面积已经或意向签约出租3.项目准入(二)商品交易市场具有全国或跨省辐射力运营年限超过2年签约面积达到80%以上14不符合城市准入、区位准入条件：报分行公司业务部资产支持贷款小组预审后，由公司业务部总经理终审准入；不符合客户准入、项目准入条件：发起报告中详细分析，由“三位一体”程序决策是否叙做，并在报送核批时附加文件说明不符内容、叙做理由和相应风险防范措施；不能提供产权证或拥有产权证但不能落实抵押：报总行准入及审批，并需满足较为严格的条件。4.例外处理15三、授信方案要点1.贷款用途2.贷款金额计算3.贷款期限4.授信方案其他要点16用于借款人在商业用房经营期的各项合理资金需求–置换商业用房开发总投资的负债性资金（如银行开发贷款、股东或关联公司借款，但都是基于商业用房本身所产生的）–商业用房其他资金需求不得用于国家明令禁止的投资领域和用途1.贷款用途172.贷款金额(计算基数—孰低原则)自建物业以购买方式持有且交易时间超过一年以购买方式持有且交易时间未超过一年物业剩余经营期限内预计现金流的净现值评估价值物业剩余经营期限内预计现金流的净现值评估价值购置成本价格(应是市场的公平交易价)182.贷款金额(金额确定)总行级重点客户(授信A类和B类)经总行公司金融总部认可的城市地标性优质项目不超过计算基数的65%不超过计算基数的65%其他客户和项目不超过计算基数的55%19原则上最长不得超过12年，且同时应小于商业用房产权证剩余使用年限至少5年。3.贷款期限确定贷款期限应考虑的因素投资回收期借款人实际资金安排商业用房经营年限借款人的再融资能力20须由对应商业用房抵押担保贷款利率原则上应不低于同期限档次的基准利率；应根据商业用房经营前景、经营收入现金流的实际情况制定切实可行的还款计划；授信方案可在综合评价其可行性的基础上考虑接受再融资作为还款来源，但我行须拥有贷款到期后的第一贷款选择权。4.授信方案的其他要点21四、报批注意事项1.审批权限2.资料合规性3.审查重点4.其他221.审批权限按单笔中长期权限执行深圳分行：扩大为CCO和专业审批人权限的200%优质客户及大型项目：我行CCO权限可达12亿或18亿元上述扩大授权为专项授权，同一客户还有其他授信不需加总计算23贷款申请需要的主要材料有（详见文件第二十条）：借款人企业和财务资料等（同一般贷款业务）；借款人对外出租的有关协议、合同等：租金预测和净现值计算表（后文重点介绍）；建设部一级或二级资质评估公司的正式评估报告；购置成本价格证明文件及证明市场公平价格的文件（适用于借款人以购买方式持有且提交贷款申请的时间在购买交易时间一年之内的贷款）；商业用房管理合同；对借用资产支持贷款置换我行其他贷款的明确说明；借款人董事会或相应决策机构同意借款、同意以商业用房抵押的决议；商业用房产权证书等。2.报批资料清单243.项目可行性评估重点第一还款来源是否充足、租金测算是否合理项目地理位置优越性项目定位是否准确物业管理公司管理业绩、承租人实力、租户结构、租约稳定性抵押物估值是否准确(评估公司资质、评估方法)片区商业地产趋势和房地产抵押物变现能力抵押是否有效、无瑕疵是否能够满足我行进行账户封闭管理的要求，并签署相关协议借款人或股东的商业运营经验254.贷后管理方案置换他行贷款：先阶段性担保，后追加抵押资金监管专户，封闭管理承租方租金账户需为上述监管专户合同中约定触发条款（未按期开业、主力租户的变动、租金连续几个月不正常等等）每两年进行一次评估26资产评估报告附表的填写现金流量测算表深圳市分行风险管理部