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Page1祥腾生活广场开业前整合推广祥腾生活广场开业前整合推广方案「11月-12月」提交：上海祥麒房地产发展有限公司提案：上海楚风广告传播有限公司2009/10/29Page2祥腾生活广场开业前整合推广一、整合推广背景●品牌招商、商铺销售取得决定性成功；●项目业主交房活动顺利完成，租赁客户交房亦指日可待；●先期入驻的品牌商家已经准备就绪，店招等烘托包装工作已经完成；●仅余22套商铺希望开业前消化●祥腾生活广场定于2010年1月1日元旦开街；●剩余商铺和项目招商工作的最后发力，从而借助开业的良好带动作用完成尾盘销售和招商工作。Page3祥腾生活广场开业前整合推广二、整合推广策略中心思想一个中心，两个基本点一个中心是指盛大、成功开业两个基本点是指剩余商铺的销售工作和剩余铺位的招商工作风风火火开街·不遗余力推铺随着祥腾生活广场进入开业开街筹备期，我们应该站在全盘的高度，风风火火开街，从而呈现项目开业运营的最终目标，并以此带动剩余商铺的销售和招商，是为不遗余力推铺（招商）。Page4祥腾生活广场开业前整合推广推广时机1）、祥腾生活广场开业筹备期由元旦开业的时间计划倒推可知，开业筹备期目前剩余两个月的时间，即11月与12月，且以12月为开街、招商的重点月，11月则为最后旺铺销售的重点月。（注：①临近开业，商业经营氛围甚浓，可带动招商，且招商工作周期较短。②元旦、新年等年关节日，购铺等大宗商品的重大投资行为意向减弱，因此11月份为最可能的销售时间。）2）、祥腾生活广场开业进行时商业的成功不是以销售的完结为衡量的，而是以准时、盛大开街为标志的，因此，完善组织并火热开业将是我们的重中之重，此举的成功将昭示祥腾生活广场正式进入运营期，并为祥腾生活广场的开发、建设、运营画上圆满的句号。基于以上种种意义，我们可以定义一个开街进行时，将开业的一个时间点拉伸，并重磅出击，顺势而为，动用主流媒体进行一次完结性的发布，并充分结合现场商家，积极筹备组织开业促销特惠活动，将祥腾生活Page5祥腾生活广场开业前整合推广广场和祥腾的品牌再一次巩固和印证。（开业活动方案另附）三、推广策略细分【推广策略】：明开业，强推铺！对外推广以开业为正面形象，适时辅以商铺压轴加推，旺铺开业招商等信息，使市场方面充斥开业、销售、招商三股信息，但做到有主有次。【广告策略】：稳健精准，联动营销整体采用精准媒介稳健推广，并积极运用新闻炒作方式，软性宣讲竞争优势，亮点特色，从而造成既定事实，以“软件“打造“硬件“，并潜移默化形成二次推广素材，以蛋生蛋，随后将大量软性新闻报道等做集中汇总展示，增强说服力，形成互动式营销。开业须有人气，广告推广过程要广泛提高受众面，积攒人气，带动招商，同时，积攒开业时到访客户量，保证商家有充足的客源在开业时释放，并在未来一个月内延续直至春节，有了旺销的生意，Page6祥腾生活广场开业前整合推广开业必定成功。【销售策略】：借鸡生蛋，曲线救国！借助已经签约入驻的若干品牌商家（如保健品商家）的号召力和开业影响力，凸显、放大商铺的投资价值，重点结合新闻炒作，深度挖掘，并把握时机，精准的进行少量优质高端媒体的信息发布，邀约邀请等，一对一的形成去化。【招商策略】：盘点余铺，定制招商！对剩余铺位进行全面盘点，对照现以完成的招商商家，树立行业类型，确立稀缺业态，缺什么补什么，实行针对于商铺，以商铺为中心的定制招商，从而一一跟进，逐一击破。四、推广计划及主题探讨要点回顾:11月为重点销售月Page7祥腾生活广场开业前整合推广12月为重点开街月商铺推广特辑卖点挖掘1）、地段为王，再度热捧区域板块价值--------重点解析区域板块价值，再次挖掘隐含（低估）潜力和快速成长前景，印证“地段，地段还是地段”的古老地产定律，并软性引证三湘的楼板价，旁推侧击，解说淞南板块的升值潜力，重新定位淞南。2）、品牌为先，强势商家瞄准成熟街区--------一波波品牌商家纷纷扎堆落户祥腾生活广场，充分印证了中国的一句俗语“桃李不言，下自成蹊”（可以重点阐述保健品市场对整个淞南的提升力）。3）稀缺为贵，珍量旺铺时不我待--------愈稀缺愈珍贵，愈成熟愈稀缺，仅存珍量房源在成熟街区，强势商家的映衬下显得弥足难寻，绝佳投资机遇转瞬即逝，敬请审时度势！推广策略Page8祥腾生活广场开业前整合推广策略方面，整体采用精准媒介稳健推广，并积极运用新闻炒作方式，软性宣讲竞争优势，亮点特色，从而造成既定事实，以“软件“打造“硬件“，并潜移默化形成二次推广素材，以蛋生蛋，随后将大量软性新闻报道等做集中汇总展示，增强说服力，形成互动式营销。新闻炒作新闻炒作一种典型的以小钱办大事的操盘手段，本项目的推广中，要强化新闻及热点营造意识，提升项目的关注度和品牌效应，其中，近期项目的两条新闻主线为：Ⅰ、区域板块价值，成熟度展示Ⅱ、保健品市场，国内独家首创主题展示新闻素材1：淞南楼市持续升温，板块价值再度凸显淞南核心区域，楼盘聚集，居住成熟。产业密集，发展迅速，升值潜力不可估量。祥腾生活广场，无论于地段、规划设计、商业运营力都有其过人之处。恰逢近期新拍地块，楼板价逼近1万，致使板块价值再度飞升，淞南楼市的持续升温，无疑大大提振投资信心，追涨热情高涨，区域楼盘更是一山更比一山高。Page9祥腾生活广场开业前整合推广新闻素材2：中国首家综合性高端保健品市场落户淞南选择是相互的！中国首家综合性高端保健品市场落户淞南再次印证了合作双赢这一商业定律。到底是什么特质吸引了日本高端保健品市场在祥腾生活广场“安营扎寨”的呢？同时，又是什么原因让祥腾放弃与其他品牌的合作机遇而死死抓住这样一个保健品市场不放的呢？带着诸多疑问，我们接下来一探究竟。1、交通便捷，北上海素有物流中心之称2、周边住区众多，素来是人口稠密的人居之地3、板块热度持续升温投资入驻钱景广阔4、淞南核心综合性商业街区，落户有理活动呈现1）主要以现场氛围的塑造为主，现场可安排品牌商家的自宣或产品促销（主要以签约商家为主），每周末一次，每次可安排1-2个品牌商家；并与搜房网小型看房活动结合起来。2）抽奖及小礼品派送；3）刊登媒体召集令，组织客户看房，增强气氛，每月两次；4）已登记未购客户的精准短信广告，短信内容可增强房源紧迫感和加大增值空间。5）限时优惠活动：对所剩房源实施限时优惠，可分阶段做不同档次的优惠政策。Page10祥腾生活广场开业前整合推广联动营销所谓联动营销，就是指营销推广中设置推广主线，主线与次线相互推动促进，并进行逐步累加，让前期效应持续推动后续推广。本次开业前整合推广中以精准、简约媒介推广为主线，次生新闻炒作为副主线，并相互联动，并在后期累积引用新闻炒作等新闻事实成果，带动后期推广的深度挖掘和真实性体现。重点体现：制作汇集前期推广特别是新闻炒作报媒缩影等事实例证的宣传单页，并结合开业活动信息，最后全面推广发布开业、招商、销售信息，形成招商力，购买力！拟定媒介速览：平面媒体（报媒）诉求渠道：《新民晚报》、《一报通》等户外广告Page11祥腾生活广场开业前整合推广诉求渠道：道旗（换画面）等网络诉求渠道：搜房网短信诉求渠道：精准分众传媒等DM直投宣传单页制作开业活动------11月媒体计划及主题（11月针对剩余铺位的销售和招商发力一搏，并辅助推广开业迎宾信息）Page12祥腾生活广场开业前整合推广1、平面媒体：时间：11月11-12日媒介：新民晚报/新闻（赠送）诉求：软性新闻解读，热力炒作板块价值，透析升值潜力主题：淞南楼市持续升温，板块价值再度凸显时间：11月12日媒介：新民晚报/半版特刊（6万）诉求：成熟街区，品牌商家，珍量旺铺/增大受众面，主流媒体，为销售招商锁定目标人群主题：元旦铁定开业加盟无需等待--------祥腾生活广场晶钻旺铺仅余22席，成熟街区静候甄选！Page13祥腾生活广场开业前整合推广2、网络发布后，结合赠送新闻版面等，大力阐述祥腾生活广场的开发过程，招商努力以及未来前景！时间：11月中旬媒介：搜房网/看房，广告形式待定（6万）诉求：赶在开业前组织几批看房客户，做最后的招商销售攻坚主题：珍量旺铺压轴呈现开业在即招商更火时间：择机发布媒介：搜房网/新闻版赠送或论坛诉求：开业信息轰炸，招商信息发布，积蓄开业购物客户主题：淞南楼市持续升温，板块价值再度凸显Page14祥腾生活广场开业前整合推广3、短信时间：11月8日媒介：精准分众传媒/10万条（投资客户）诉求：针对有效客户信息发布商铺销售招商信息主题：珍量旺铺压轴呈现开业在即招商更火时间：11月20日媒介：精准分众传媒/10万条（车主）诉求：针对有效客户信息发布商铺销售招商信息主题：珍量旺铺压轴呈现开业在即招商更火Page15祥腾生活广场开业前整合推广4、户外广告现有道旗更换主题画面主题：2010年元旦铁定开业！-----------商机乍现，引发再度疯狂--------12月媒体计划及主题（12月针对元旦开业活动大肆宣传从而隐性带动销售招商，并大力积攒人气，积蓄客户，从而冲高开业当天的人气指数）Page16祥腾生活广场开业前整合推广1、平面媒体：时间：12月3日媒介：一报通/半版诉求：开业信息轰炸，剩余商铺力推，招商邀约跟进主题：于开业之前，做最后的理性甄选--------晶钻旺铺仅余22席，开业在即招商更火时间：12月中旬媒介：新闻晨报/半版（10万）诉求：开业信息轰炸，剩余商铺力推，招商邀约跟进主题：品牌商家入驻运营催生成熟街区珍量余铺22席炙手可热Page17祥腾生活广场开业前整合推广时间：12月31日媒介：一报通/半版诉求：增大受众面，确保开业客源来访量；主题：让期待成为过去，让开业成为常态祥腾生活广场缤纷好礼，多彩特惠，礼献全城！时间：12月中旬媒介：新闻晨报/随版赠送新闻诉求：软性新闻提升项目硬实力主题：中国首家综合性高端保健品市场布局淞南Page18祥腾生活广场开业前整合推广时间：12月31日媒介：新民晚报/半版诉求：增大受众面，确保开业客源来访量；主流媒体，开业前的最佳品牌实力展示主题：让期待成为过去，让开业成为常态祥腾生活广场缤纷好礼，多彩特惠，礼献全城！时间：12月31日媒介：一报通/随版赠送软文诉求：开业活动内容发布主题：新淞南新商业新启航——祥腾生活广场2010开业大礼Page19祥腾生活广场开业前整合推广2、DM直投：时间：12月中旬媒介：DM/开业活动信息发布（覆盖淞南及周边地区）（3万）诉求：前期新闻炒作等素材缩影，以强有力的事实新闻增强说服力，提升品质感，并发布开业活动信息，包括优惠、活动、馈赠等等详细信息主题：新淞南新商业新启航——祥腾生活广场2010开业大礼时间：12月31日媒介：新民晚报/随版赠送软文诉求：开业活动内容发布主题：新淞南新商业新启航——祥腾生活广场2010开业大礼Page20祥腾生活广场开业前整合推广3、户外广告现场气氛渲染，就近道旗布置主题：祥腾生活广场元旦开业/缤纷好礼，多彩特惠，礼献全城！4、网络发布后，结合赠送新闻版面等，大力阐述祥腾生活广场的开发过程，招商努力以及未来前景！时间：12月下旬媒介：搜房网/出水芙蓉（或游标）/5天诉求：开业信息发布，凝聚人气主题：祥腾生活广场元旦开业缤纷好礼，多彩特惠，礼献全城！Page21祥腾生活广场开业前整合推广5、短信时间：择机发布媒介：搜房网/新闻版赠送或论坛诉求：开业信息轰炸，招商信息发布，积蓄开业购物客户主题：祥腾生活广场以燎原之势，磅礴开业----------记小“五角场”商业的一部开业史时间：12月10日媒介：精准分众传媒/10万条（特定分类客户）诉求：开业信息发布，凝聚人气主题：晶钻商铺收尾特惠………….末班加盟商机不减………….Page22祥腾生活广场开业前整合推广6、宣传单页制作制作开业宣传DM单页一份，用于周边小区、市场以及售楼处等的投放。单页将汇集前期推广特别是新闻炒作报媒缩影等事实例证的宣传单页，并结合开业活动信息，最后全面推广发布开业、招商、销售信息，形成招商力，购买力！7、开业活动（见附件）附录：开业前媒体投放计划表时间：1