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资产评估1.总论2.资产评估的基本方法3.机器设备评估4.房地产评估5.无形资产评估6.流动资产评估7.长期投资及其他资产评估8.企业价值评估9.资产评估报告10.资产评估准则与行业管理第一章总论第一节资产评估的含义第二节资产评估的对象第三节资产评估的价值对象第四节资产评估的假设第五节资产评估的原则第六节资产评估的程序△资产评估：是一种动态化、市场化的社会经济活动。是社会性和公正性活动。是指通过对资产某一时点价值的估算，从而确定其价值的经济活动。△资产评估六大要素：主体、客体、特定目的、程序、价值类型、方法△特定目的：指资产业务发生的经济行为，直接决定和制约资产评估价值类型和方法的选择△资产评估的特点：1.现实性2.市场性3.预测性4.公正性5.咨询性△资产评估与会计计价的区别1.发生的前提条件不同2.目的不同3.执行操作者不同△资产评估对象：指被评估的资产，即资产评估客体解释：1.资产是一种权利2.资产是一种获利能力3.资产必须为某一主体所拥有或支配△资产的分类：1.按资产存在的形态分：有形资产、无形资产2.按是否具有综合获利能力分：单项资产、整体资产3.按资产能否独立存在分：可确指的资产和不可确指的资产4.按资产的流动性分：短期资产，长期资产△资产评估的特定目的：被评估资产即将发生的经济行为对资产评估的影响表现：不同条件，不同经济行为资产评估的特定目的主要有：资产转让企业兼并企业出售企业联营股份经营中外合资、合作企业清算抵押担保企业租赁债务重组等△资产评估的价值类型的作用：1.价值类型是影响和决定资产评估价值的重要因素2.价值类型制约资产评估方法的选择3.明确评估价值类型，可以更清楚的表达评估结果，可以避免报告使用者误用评估结果△价值类型的类别：（广泛认定）1.市场价值（公开和公平的市场条件，当事人是理性的，市场价值是价值估计数额）2.在用价值3.投资价值4.持续经营价值5.清算价值（取决因素：资产的通用性，清算时间的限制，保险价值，课税价值）△价值类型的决定因素：1.评估的特定目的2.市场条件3.资产功能及其状态△资产评估的假设：1.继续使用假设（持续经营价值）2.公开市场假设（最大最佳效用）3.清算清偿假设（清算价值）△资产评估的原则1.资产评估的工作原则2.资产评估的经济原则○资产评估的工作原则：1.独立性2.客观性3.科学性4.专业性○资产评估的经济原则1.贡献原则2.替代原则3.预期原则△资产评估程序：指资产评估机构和人员执行资产评估业务，形成资产评估结论所履行的系统性工作步骤△资产评估程序主要环节：1.明确资产评估业务基本事项（基本事项：1.委托方和相关当事方基本状况2.资产评估目的3.评估对象基本状况4.价值类型及定义5.资产评估基准日6.资产评估限制条件和重要假设7.其他需要明确的重要事项）2.签订资产评估业务约定书3.编制资产评估计划4.资产勘察与现场调查（必经环节）5.收集资产评估资料（重要保证）6.评定估算7.编制和提交资产评估报告书8.资产评估工作档案归档（充分体现了资产评估服务的专业型和特殊性）○能否承接资产评估项目（明确资产评估业务基本事项的基础上）1.评估项目风险2.专业胜任能力3.独立性分析△资产评估程序的重要性：1.资产评估程序是规定资产评估行为、提高资产评估业务质量和维护资产评估服务公信力的重要保证2.资产评估程序是相关当事方评价自查评估服务的重要依据3.恰当执行资产评估程序是资产评估机构和人员防范执业风险、保护自身合法权益、合理抗辩的重要手段之一○资产评估基本方法：成本法、市场法、收益法○评定估算的具体工作步骤环节：分析资产评估资料、恰当选择资产评估方法、运用资产评估方法形成初步资产评估结论、综合分析确定资产评估结论、资产评估结构内部复核等△履行资产评估程序基本要求：1.资产评估机构和人员应当在国家和资产评估行业规定的范围内，建立、健全资产评估程序制度2.资产评估机构和人员执行资产评估业务，应当根据具体资产评估项目的情况和资产评估程序制度，确定并履行适当的资产评估长须，不得随意简化或删减资产评估程序3.资产评估机构应当建立相关工作制度，指导和监督资产评估项目将办人员及助理人员实施资产评估程序4.如果由于资产评估项目的特殊性，资产评估机构和人员无法会没有履行资产评估程序中的某个基本环节5.资产评估机构和人员应当将资产评估程序的组成实施情况记录于工作底稿，并将主要资产评估程序执行情况在资产评估报告中予以披露。△编制资产评估工作计划应当重点考虑1.资产评估目的、资产评估对象状况2.资产评估业务风险、资产评估项目的规模和复杂程度3.评估对象的性质、行业特点、发展趋势4.资产评估项目所涉及资产的结构、类别、数量及分布状况5.相关资料收集状况6.委托人或资产占有方过去委托资产评估的经历、诚信状况及提供资料的可靠性、完整性和相关性7.资产评估人员的专业胜任能力、经验及专业、助理人员配备情况第二章资产评估的基本方法第一节市场法第二节成本法第三节收益法第四节资产评估方法的比较和选择△市场法：又称市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。前提条件：1.需要一个充分发育、活跃的资产市场2.参照物及其与被评估资产可比较的指标，技术参数等资料是可收集到的（关键）采用市场法时：1.选择确定参照物价格，选择的参照物应具有相关性和代表性。而且应足够多2.分析确定参照物的差异性调整差异性调整：时间因素。地域因素。功能因素。市场法优点：1.最简单，最有效的方法。2.能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数，指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格3.评估结果更易于被各方面理解和接受缺点1.需要有公开的及活跃的市场作为基础，有时缺少可对比数据以及缺少判断对比数据而难以应用2.不适用于专用机器、设备、大部分的无形资产，以及受地区、环境等严格限制的一些资产的评估△成本法：指在评估资产时按被评估资产的现实重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。理论依据：1.资产的价值取决于资产的成本2.资产的价值是一个变量，随资产本身的运动和其他因素的变化而相应变化影响资产价值变化的因素：1.市场价格2.实体性贬值：物理耗损，有形耗损3.功能性贬值：无形耗损4.经济性贬值：政治因素，宏观政策因素1.被评估资产评估值=重置成本–实体性贬值–功能性贬值–经济性贬值（基本公式）2.被评估资产评估值=重置成本×成新率成本法优点：1.比较充分考虑了资产的损耗，评估结果更趋于公平合理2.有利于单项资产和特定用途资产的评估3.在不以计算资产未来收益或难以取得市场参照物条件下广泛应用4.利于企业资产保值缺点：工作量比较大。经济性贬值不易全面准确计算。是以历史资料为依据确定目前价值，必须充分分析这种假设的可行性。重置成本估算方法：1.重置核算法（复原重置成本和更新重置成本）2.物价指数法（复原重置成本）3.功能价值法（生产能力比例法）4.规模经济效益指数法5.统计分析法○重置核算法包括直接成本和间接成本。其中间接成本计算：1.按人工成本比例法计算2.单位价格法3.直接成本百分率法○物价指数法：资产重置成本=资产历史成本×资产评估时物价指数÷资产构建时物价指数=资产历史成本×（1+物价变动指数）○功能价值法：(生产能力比例法)被评估资产重置成本=参照物资产重置成本×被评估资产年产量÷参照物年产量○规模经济效益指数法：被评估资产重置成本=参照物资产的重置成本×(被评估资产的产量÷参照物资产的产量)X其中X是一个经验数据，称为规模经济效益指数，一般在0.4~1间。加工工业一般为0.7，房地产一般为0.9○统计分析法：被评估资产重置成本=某类资产账面成本（总和）×KK=（某类抽样资产的重置÷某类抽样资产历史成本）△实体性贬值方法：1.观察法，也称成新率法→实体性贬值=重置成本×（1–实体性成新率）2.公式计算法→实体性贬值=（重置成本-预计残值）×实际已使用年限÷总使用年限实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率资产利用率=截至评估日资产累计实际使用时间÷截至评估日资产累计法定利用时间△功能性贬值是指由于技术相对落后而造成的贬值被评估资产功能性贬值=（被评估资产年净超额运营成本×折现系数）总和净超额运营成本–超额运营成本–所得税功能性贬值=复原重置成本–更新重置成本△经济性贬值由于外部环境变化而造成的贬值。（机器设备）1.因生产能力减低造成的经济性贬值经济性贬值=【1-（实际使用生产能力÷额定生产能力）X】×100%2.因收益减少造成的经济性贬值经济性贬值=设备年收益损失额×（1–所得税税率）×年金现值系数年金现值系数=【1–1÷（1+i）n】÷i△成新率（实体性贬值）1.是指反映评估对象的现行价值与其全新状态重置价值的比率2.估算方法：观察法，使用年限法，修复费用法使用年限法：成新率=预计尚可使用年限÷（实际已使用年限+预计尚可使用年限）×100%修复费用法：成新率=1–修复费用÷重置成本×100%△收益法1.是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。2.应用的前提条件：一是被评估资产必须是能用货币衡量其未来期望收益的单项或整体资产二是资产所有者所成承担的风险也必须是能够用货币衡量的三是以资产投入使用后能够连续获利为基础，购买的目的往往不在于资产本身，而是资产的获利能力优点：能真实和较准确的反映企业资本化的价值与投资决策相结合，应用此法评估的资产家孩子以为买卖双方所接受缺点：预期收益额预测难度较大，受较强的主观判断和未来不可预见因素的影响在评估中适用范围较小，一般适用企业整体资产和可预测未来收益的单项资产评估△求法：1.资产未来收益期有限的情况求复利现值：PVo=FVn*（1÷（1+i）n2.资产未来收益无限期的情况其一：未来收益年金化资产评估值=求年金现值其二：未来收益不等额资产评估值=年金现值+永续年金现值×复利现值系数○收益额是指由被评估资产在使用过程中产生的超出其自身价值的溢余额。是资产使用带来的未来收益期望值，是通过预测分析获得的，是有被评估资产直接形成的。收益额构成：税后利润，即净利润；现金流量；利润总额○收益率越高，资产评估值越低收益率越高，意味着单位资产增值率越高，所有者拥有资产价值越低○折现率包括无风险利率，风险报酬率，通货膨胀率资产评估方法的选择：1.资产评估方法的选择必须与资产评估类型相适应2.资产评估方法必须与评估对象相适应3.评估方法的选择还要受可搜集数据和信息资料的制约第三章机器设备评估第一节机器设备评估的特点第二节机器设备的核查与鉴定第三节机器设备评估的成本法第四节机器设备评估的市场法△机器设备特点：1.机器设备作为主要劳动手段，属于会计学中所称的固定资产，具有单位价值高，使用期限长的特点2.属于动产类资产，与房地产比较，评估值高低与其所处地域不具有直接关系3.属于有形资产，但同时要考虑附着于机器设备中的无形资产4.更新换代比较快，对于政策规定的高耗能、低效能、污染大的及其设备，尽管实体成新程度高，但仍应按低值甚至按报废处理△分类1.按固定资产分类标准分类通用设备；专用设备；交通运输设备；电气设备；电子及通信设备；仪器仪表、计量标准器具及工具、衡器2.按现行会计制度规定分类1.生产经营用机器设备2.非生产经营用机器设备3.租用机器设备4.未使用机器设备5.不需用机器设备6.融资租入机器设备3.按组合程度分类1.单台设备2.机组3.成套设备4.按来源分类1.自制和外购2.外购分国内和国外购置△机器设备的核查：1.逐项清查2.抽样核查△机器设备的鉴定：1.按工作阶段：统计性鉴定和判断性鉴定。统计性鉴定分宏观鉴定和微观鉴定△机器设备评估市场法比较因素分析1.个别因素2.交易因素3.时间因素4.地域因素△机器设备评估成本法1.机器设备评估值=重置成本–实体性贬值–功能性贬值–经济性贬值（基本公式）2.市场价格信息分析时注意：市场价格的多样性报价与成交价的差异折扣因素