资产评估_资产评估的基本方法

2008-12-19‹#›2008-12-191西南财经大学会计学院本科课程《资产评估学》第二章资产评估的基本方法西南财经大学会计学院潘学模[e-mail]2008年9月2008-12-19‹#›2008-12-192小故事西班牙人爱吃沙丁鱼。沙丁鱼离开大海会很快死去。为了让娇贵的沙丁鱼离开大海后能够活得更久，西班牙人将沙丁鱼的天敌鲢鱼放在一起，为了躲避鲢鱼追杀，沙丁鱼就会加速游动，从而保持了旺盛的生命力，消费者就能够吃到活鲜的沙丁鱼了。这个故事说明了什么?2008-12-19‹#›2008-12-193第二章资产评估的基本方法教学目的资产评估是一项实践性很强的工作，必须要有一套完整的方法体系。本讲介绍了市场法、成本法、收益法等三种基本方法，这些方法是价值评估的方法基础。2008-12-19‹#›2008-12-194第二章资产评估的基本方法学习方法要求从每种方法的“基本概念、基本前提、基本公式、基本程序、基本评价”等五个“基本”去进行学习。2008-12-19‹#›2008-12-195第二章资产评估的基本方法目录第一节市场法第二节成本法第三节收益法第四节应用资产评估方法需注意的问题附:资产评估方法综合举例2008-12-19‹#›2008-12-196第一节市场法一、市场的基本涵义二、市场法的基本概念三、市场法运用的基本前提四、市场法运用的基本公式五、市场法运用中的相关概念六、市场法应用的基本程序七、市场法应用的具体模式八、对市场法适用范围的评价2008-12-19‹#›2008-12-197一、市场的基本涵义市场的一般涵义是指商品买卖的场所。市场按地域性划分，可以分为地方市场、国内市场和国际市场。2008-12-19‹#›2008-12-198二、市场法的基本概念市场法是指在市场上选择若干与被评估资产相同或类似的资产作为参照物，将被评估资产与参照物进行比较，根据其差异对参照物的市场交易价格进行调整，据以估算被评估资产价值的一种资产评估方法。2008-12-19‹#›2008-12-199三、市场法运用的基本前提(一)市场上存在参照物;(二)参照物的交易是在公开市场条件下进行的;(三)价格影响因素明确，并且可以量化.2008-12-19‹#›2008-12-1910四、市场法运用的基本公式1、评估价值=参照物市价+Σ评估对象比参照物优异之金额-Σ参照物比评估对象优异之金额（理论公式）2、评估价值=参照物市价×（1±调整系数）×成新率（操作公式）2008-12-19‹#›2008-12-1911五、市场法运用中的相关概念（一）参照物参照物是指公开市场上与被评估资产相同或类似的资产。（二）交易价格交易价格是指在公开市场上参照物的成交价或标价。2008-12-19‹#›2008-12-1912五、市场法运用中的相关概念（三）差异调整差异调整是指由于参照物与被评估资产在功能、成交地域、成交时间等方面存在差异而需要进行的调整。2008-12-19‹#›2008-12-1913五、市场法运用中的相关概念（四）功能差异功能差异指参照物与被评估资产在性能、用途、外观等方面存在的差异。（五）时间差异时间差异是指参照物的成交时间与评估基准日之间的时间间隔差异。2008-12-19‹#›2008-12-1914五、市场法运用中的相关概念（六）地域差异地域差异是指参照物的成交价与被评估资产所处地域之间的差异。2008-12-19‹#›2008-12-1915六、市场法应用的基本程序（一）选择参照物选择参照物要注意以下两点：1、具有可比性2、参照物的数量应在三个以上（二）差异调整成交时间、成交地域、功能（三）确定评估价值2008-12-19‹#›2008-12-1916七、市场法应用的具体模式(一)直接比较法直接比较法是指在参照物与被评估资产各方面因素相同情况下所采用的一种评估方法。2008-12-19‹#›2008-12-1917七、市场法应用的具体模式直接比较法可以运用于两种情况。1、被评估的旧资产与市场上的旧资产（参照物）完全相同2008-12-19‹#›2008-12-1918七、市场法应用的具体模式在这种情况下的评估计算公式为:被评估资产评估价值=参照物交易价格2008-12-19‹#›2008-12-1919七、市场法应用的具体模式2、被评估的旧资产与市场上的全新资产(参照物)完全相同评估计算公式为：被评估资产评估价值=参照物交易价格×被评估资产成新率=50万元×70%=35万元2008-12-19‹#›2008-12-1920七、市场法应用的具体模式(二)类比调整法类比调整法是指在参照物与被评估资产在有关方面的因素类似的情况下所采用的一种评估方法。类比调整法可以运用于两种情况：2008-12-19‹#›2008-12-1921七、市场法应用的具体模式1、被评估的旧资产与市场上的旧资产(参照物)类似这种情况下的评估计算公式为：被评估资产评估价值=参照物交易价格×(1±综合调整系数)×（1±成新度调整系数）=35万元×（1-10%）×（1-5%）=29.92万元2008-12-19‹#›2008-12-1922七、市场法应用的具体模式2、被评估资产与市场上的全新资产(参照物)类似这种情况下的评估计算公式为：被评估资产评估价值=参照物交易价格×(1±综合调整系数)×被评估资产成新率=55万元×（1-10%）×70%=34.65万元2008-12-19‹#›2008-12-1923八、对市场法适用范围的评价（一）优点直观、简单、合理，评估结果客观、公允，易于被评估当事各方理解和接受。2008-12-19‹#›2008-12-1924八、对市场法适用范围的评价（二）市场法不适用于以下情况1、找不到或难以找到可比参照物的资产如某些构筑物、自制设备、某些专门订制的设备和绝大部分无形资产等。2、没有市价的资产如某些在产品、构筑物、自制设备、管网等。2008-12-19‹#›2008-12-1925第二节成本法一、成本的类型二、成本法的基本涵义三、成本法的基本公式四、成本法应用的基本前提五、成本法应用的基本程序六、成本法中各项指标的估算七、对成本法适用范围的评价2008-12-19‹#›2008-12-1926一、成本的类型成本可以按不同的标准划分成若干类型，但与资产评估有关的成本主要有两种：历史成本重置成本。2008-12-19‹#›2008-12-1927一、成本的类型成本重置成本历史成本原始成本实际成本清产核资成本2008-12-19‹#›2008-12-1928一、成本的类型（一）历史成本历史成本是指过去发生的成本，它又分成三种类型：1、原始成本原始成本是指资产取得时实际所发生的成本。2、实际成本是指资产的原始成本加上追加成本后的成本。2008-12-19‹#›2008-12-1929一、成本的类型2、国家统一清产核资时的评估成本这是对资产的一种特殊的价值评估，故称为评估成本。2008-12-19‹#›2008-12-1930一、成本的类型（二）重置成本财务会计中的重置成本是指重新购置或建造同样功能的资产所要花费的全部支出。重置成本的基本涵义是指资产的现时成本。2008-12-19‹#›2008-12-1931二、成本法的基本涵义成本法是指通过估算被评估资产的重置成本，并扣减其各项贬值，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。2008-12-19‹#›2008-12-1932三、成本法的基本公式公式（一）资产评估价值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值（以上是理论公式）公式（二）资产评估价值=重置成本×成新率（以上是操作公式）2008-12-19‹#›2008-12-1933四、成本法应用的基本前提(一)被评估资产能够继续使用(二)某些情况下需要借助于历史成本资料2008-12-19‹#›2008-12-1934五、成本法应用的基本程序（一）搜集与被评估资产有关的重置成本资料和历史成本资料（二）确定被评估资产的重置成本；（三）估算被评估资产的各种贬值；（四）确定被评估资产的成新率；（五）确定被评估资产的价值。2008-12-19‹#›2008-12-1935六、成本法中各项指标的估算各种指标是指重置成本、实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值、成新率等指标。2008-12-19‹#›2008-12-1936六、成本法中各项指标的估算(一)重置成本的估算1、重置成本的基本概念资产评估中的重置成本是指在现行市场条件下重新购置和建造与被评估资产相同的资产所需支付的全部货币总额。。2008-12-19‹#›2008-12-1937六、成本法中各项指标的估算2、重置成本的类型重置成本可以分为复原重置成本和更新重置成本两类。2008-12-19‹#›2008-12-1938六、成本法中各项指标的估算（1）复原重置成本复原重置成本是指运用与被评估资产相同的材料、技术标准等在现行市场条件下重新购建该项全新资产所需发生的支出。2008-12-19‹#›2008-12-1939六、成本法中各项指标的估算（2）更新重置成本更新重置成本是指在采用新型材料、现行技术标准和现行市场价格的条件下，重新购建具有与被评估资产相同功能的资产所需发生的支出。2008-12-19‹#›2008-12-1940六、成本法中各项指标的估算3、重置成本的估算方法（1）重置核算法重置核算法又称为细节分析法，它是利用成本核算的原理，根据重新购建资产所应发生的成本项目逐项计算并加以汇总，从而估算出资产的重置成本的一种评估方法。2008-12-19‹#›2008-12-1941六、成本法中各项指标的估算[例2-1]一台含有附属及配套设施的机器设备，现行市场价格为100万元，运杂费5万元，安装调试费20万元，附属及配套设施估算成本为：设计费2万元，材料费6万元，人工费4万元，其他杂费1万元。该机器设备的重置成本为：重置成本=100+5+20+2+6+4+1=138（万元）2008-12-19‹#›2008-12-1942六、成本法中各项指标的估算（2）物价指数法物价指数是反映各个时期商品价格水准变动情况的指数。物价指数法的一般计算式为：重置成本=被评估资产账面原值×（评估基准日时的物价指数/资产购建时的物价指数）2008-12-19‹#›2008-12-1943六、成本法中各项指标的估算[例2-2]机器设备一台，购置于1996年，账面原值10万元。该类资产适用的物价指数：1996年为100%，评估基准日时为150%，则：被评估资产重置成本=10万元×（150%/100%）=15万元2008-12-19‹#›2008-12-1944六、成本法中各项指标的估算运用物价指数法时要注意以下问题：第一、物价指数的范围的选用物价指数有综合的、分类的和个别的物价指数。2008-12-19‹#›2008-12-1945六、成本法中各项指标的估算第二、物价指数时点的确定购建时的物价指数是指购建当年的物价指数。评估基准日的物价指数应尽可能选择靠近评估基准日时的物价指数。2008-12-19‹#›2008-12-1946六、成本法中各项指标的估算第三、物价指数法的适用范围物价指数法适用于数量多、价值低的大宗资产（如机器设备等）的评估，而且还是在其他评估方法难以采用的情况下才能使用物价指数法。2008-12-19‹#›2008-12-1947六、成本法中各项指标的估算（3）功能成本法功能成本法是指寻找一个与被评估资产相同或类似的参照物，根据功能与成本之间的关系，推算被评估资产重置成本的一种具体评估方法。2008-12-19‹#›2008-12