资产评估中的最经典案例-重要知识点汇总

武汉市城乡统筹示范区整体改造项目资金平衡方案武汉国佳房地资产评估有限公司2012年5月武汉市城乡统筹示范区整体改造项目武汉国佳房地资产评估有限公司地址：武汉市汉口建设大道702号（武汉市房地产交易大厦24楼）－I－电话：[phone]目录第一章项目基本情况....................................1一．项目概况及背景..............................................1二、项目区位概况................................................2第二章项目成本概算....................................4一、测算说明....................................................4二、征地成本测算依据............................................4三、征地成本测算过程............................................5四、主要技术思路和相关说明......................................6五、项目成本测算................................................7第三章平衡资金测算..................................14一、土地价格定位...............................................14二、土地出让收益...............................................24三、国家规定计提费用...........................................28四、土地净收益测算.............................................30五、资金平衡结论...............................................30第四章融资计划.......................................31一．项目资本金.................................................31二、项目债务资金筹措...........................................31三、土地收益转投...............................................34第五章项目平衡财务评价...............................35一、财务评价基础数据与参数选取.................................35二、财务评价报表...............................................36三、财务评价结论...............................................36第六章分析结论.......................................37附表、附件.............................................39武汉市城乡统筹示范区整体改造项目武汉国佳房地资产评估有限公司地址：武汉市汉口建设大道702号（武汉市房地产交易大厦24楼）－II－电话：[phone]一．附表.......................................................39二．附件.......................................................39武汉市城乡统筹示范区整体改造项目武汉国佳房地资产评估有限公司地址：武汉市汉口建设大道702号（武汉市房地产交易大厦24楼）－1－电话：[phone]第一章项目基本情况一．项目概况及背景1、项目概况项目名称：武汉市城乡统筹示范区整体改造项目（以下简称项目）。项目定义为由武汉市城乡统筹示范投资开发有限公司负责投资运作的武汉市城乡统筹示范区整体改造项目。根据武汉市汉阳区人民政府文件：阳政文[2012]8号《汉阳区人民政府武汉地产开发投资集团有限公司关于联合组建武汉市城乡统筹示范区投资开发有限公司的请示》，项目由武汉市汉阳区人民政府指定的湖北天创房地产开发有限公司和武汉汇科质量检测有限公司共同出资，与武汉地产开发投资集团有限公司组建合资公司——武汉市城乡统筹示范区投资开发有限公司负责投资运作。2、项目背景为促进汉阳西部城乡统筹发展，贯彻落实好湖北省、武汉市领导关于加快汉阳西部“七村一场”（郑家嘴、徐湾、快活岭、罗家嘴、陈家嘴、董家店、三眼桥7个村和什湖农场）综合改造的批示精神，汉阳区委、区人民政府会同武汉地产集团，对联合推进汉阳西部“七村一场”整体改造工作进行了多次会商，现已签订《合作框架协议书》和《合作协议》。根据《武汉市人民政府国有资产管理委员会关于综四交字【068】号政务督查事项的回复意见》，武汉市汉阳区人民政府所属全资子公司与武汉地产开发投资集团有限公司共同组建合资公司——武汉市城乡统筹示武汉市城乡统筹示范区整体改造项目武汉国佳房地资产评估有限公司地址：武汉市汉口建设大道702号（武汉市房地产交易大厦24楼）－2－电话：[phone]范区投资开发有限公司，作为“武汉市城乡统筹示范区”整体改造主体，负责项目投融资、基础设施建设、城中村改造建设，实施项目改造。3、项目整体改造的必要性一是三环线综合整治及绿化带建设的需要。自2011年4月起，武汉市启动了三环线及周边环境综合整治工作，要求将三环线建成武汉市“百里文明示范路”，对三环线建设提出了“快速通达、智能诱导、绿化美化、管理规范”的具体要求。由于汉阳西部“七村一场”紧邻三环线西侧，沿三环线约8公里长，若不对其进行整体改造，汉阳三环线西侧的综合整治和绿化带建设所需的拆迁和征地资金将无法落实，从而影响全市三环线整治目标的实现。二是“三万”活动中村民强烈要求进行改造。汉阳西部“七村一场”地区基础设施极其缺失，村民医疗、教育以及供水、排水、供电、道路、通讯等必要生活配套设施严重不足，环境卫生、消防安全等问题长期没有得到有效解决，非城非乡的局面造成该区域农民社会保障和生活质量均无低于区内其他城中村村民水平。自2011年3月武汉市“三万”活动启动以来，汉阳西部“七村一场”农民群众向驻村工作组强烈反映要求实施村湾整体改造。三是“城市生态绿楔”规划要求只能实施整体改造。汉阳西部“七村一场”位于城郊结合部，根据2010年国务院批复《武汉市城市总体规划（2010～2020年）》，汉阳西部“七村一场”中有4个村属规划中“城市生态绿楔”范围，禁建区和限建区面积较大，加之该区域基础设施落后，需要全新建设和改造。因此，无法按照目前城中村改造政策进行单个城中村改造，只能实施整体改造。二、项目区位概况武汉市城乡统筹示范区整体改造项目武汉国佳房地资产评估有限公司地址：武汉市汉口建设大道702号（武汉市房地产交易大厦24楼）－3－电话：[phone]汉阳西部“七村一场”隶属汉阳区永丰街办事处，东邻武汉三环线，西连蔡甸区，南与武汉经济技术开发区毗邻，北接汉蔡高速公路。汉阳区人民政府对“武汉市城乡统筹示范区”整体改造项目高度重视并将给与大力支持。武汉市城乡统筹示范区整体改造项目武汉国佳房地资产评估有限公司地址：武汉市汉口建设大道702号（武汉市房地产交易大厦24楼）－4－电话：[phone]第二章项目成本概算汉阳西部“七村一场”项目成本主要包括拟改造地块征地报批规费、征地补偿成本、还建房投资、货币补偿成本、装修补偿费用、拆迁补偿费用、土地登记费、基础设施投资费用（三通一平）、不可预见费、财务成本等。一、测算说明根据土地供应计划，制定项目改造计划：1、项目改造要纳入武汉市总体的改造计划，形成改造成本和供给总量的平衡；2、按照武政【2004】7号文提出的土地开发运作的模式开展项目改造工作，项目改造要抑制该地区地价不正常波动和违规违建的因素，要成片成规模的进行土地收购；3、项目改造需要结合市场的供需状况，适时适地的进行项目改造，要兼顾开发商投资者的选址意向，重大项目和与社会经济发展关联密切的项目，必须做好土地的先期改造工作；4、项目改造要考虑资金的筹措能力和资金负担压力，需要结合资金供给方案拟定可行的改造计划。5、根据改造项目的规模，紧密联系市场供需状况，该项目改造周期暂定为5年。二、征地成本测算依据1、《中华人民共和国城市房地产管理法》；武汉市城乡统筹示范区整体改造项目武汉国佳房地资产评估有限公司地址：武汉市汉口建设大道702号（武汉市房地产交易大厦24楼）－5－电话：[phone]、《城市房屋拆迁管理条例》；3、《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）；4、《武汉市城市房屋拆迁估价实施意见》；5、《武汉市城市房屋拆迁管理实施办法》；6、武汉市物价局、房产管理局关于印发武汉市房屋重置价格标准的通知（武价房字【2004】74号）；7、《武汉市中心城区农村宅基地区位图》；8、《武汉市市区土地定级与基准地价评估》；9、现场勘查资料、市场调查资料及评估人员所掌握的武汉市近期房地产市场行情；10、委托单位提供的其他有关资料。三、征地成本测算过程改造项目用地为集体土地，地上房屋采取还建方式进行补偿，宅基地部分按《武汉市中心城区农村宅基地区位图》确定所处地区宅基地区位分类，确定宅基地价格。耕地部分，按成本法测算征收集体土地耕地费用，并参照其他拆迁评估项目中征收集体土地费用经验数据调整。具体工作内容及流程如下：1、在对现场进行现场勘查的基础上，参照项目预评资料，确定房屋平均重置价格及建筑容积率，估算总建筑面积及各类型用途房屋的比例；2、根据实际用途确定各种用途区位价格（商业、住宅区位单价）；3、国有土地上企业，已评估的按评估资料显示的土地、房产、装修、资产设备的补偿金额汇总，未评估的在明确土地用途性质为工业的按工业用途测算地价及其他部分补偿金额；4、集体土地征地补偿根据《武汉市征用集体所有土地补偿安置办法》武汉市城乡统筹示范区整体改造项目武汉国佳房地资产评估有限公司地址：武汉市汉口建设大道702号（武汉市房地产交易大厦24楼）－6－电话：[phone]（武汉市人民政府令第149号）；5、集体建设用地征地补偿根据《武汉市征用集体所有土地补偿安置办法》（武汉市人民政府令第149号）和《武汉市征用集体所有土地房屋拆迁管理办法》（武汉市人民政府令第148号），其集体土地上企业按照评估资料显示的土地、房产、装修、资产设备的补偿金额汇总测算。四、主要技术思路和相关说明1、房屋重置价格房屋重置价评估采用重置成本法，即求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。房屋重置价依据《武汉市房屋重置价格标准》（武价房字【2004】第74号）。重置价评估中房屋折旧（成新率）的评估采用年限折旧法和勘察打分法相结合。2、住宅用房区位价格评估技术思路采用市场法评估住宅区位价的技术思路：遵循市场法可比实例的选取原则，根据评估人员掌握的房地产交易市场资料，在与估价对象地块同一供求圈内选择三至五个与估价对象用途、规模、档次、建筑结构相同或相似的近期房屋交易实例作为可比实例，扣减重置价后，对影响价格的各项因素及其影响程度进行分析，建立估价对象与可比实例的价格可比基础，并分别进行交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正、个别因素修正，求取待估房地产的区位价格（比准价格）。3、商业、办公用房区位价格评估技术思路商业、办公用房的评估采用收益法为主，有条件的可同时采用市场比较法。在具体操作中