资产评估学

资产评估学主讲：樊相如(海量营销管理培训资料下载)2第一章总论第一节资产评估的概念及重要性一、概念：对被估资产在某一时点的价值进行评定估算。主要理解三个关键词：资产价值评估二、资产评估的发展史资产评估是商品经济发展到一定历史阶段的产物。产品交换商品交换产权交易个别评估专业评估综合评估3三、资产评估的重要性1、中外合资、合作、补偿贸易的需要2、是加强国有资产管理、落实资产保全的需要3、是确保国家税收的需要4、是加强经济体制改革的需要5、是中国经济走向世界的需要4第二节资产评估假设及基本要素一、假设1、继续经营假设原地继续使用异地继续使用2、公开市场假设3、清偿前提假设二、基本要素1、评估目的2、评估对象3、评估价格类型4、评估机构5、评估程序6、评估方法5第三节资产评估的原则和特点一、原则（一）、工作原则：独立性原则客观性原则科学性原则专业性原则（二）、经济原则：贡献原则替代原则预期原则二、特点1、现实性2、市场性3、预测性4、公正性5、咨询性6第二章资产评估的价格类型第一节资产记价类型概述一、记价基础1、资本市场可分类为要素市场和本金市场。2、从资产运动方向看记价特点(1)、资产投入记价(2)、资产退出记价(3)、本金流通(资本流动)7二、计价类型（一）、历史成本（会计中用）（二）、重置成本（虚拟价格）（三）、现行市价（公平市场）（四）、收益现值（收益可预测）（五）、清算价(迫卖市场）8第三章资产评估方法第一节市场法一、概念及适用前提条件(一)概念：又称市场比较法，指通过比较被估资产与市场上最近出售的同类资产的异同，并据调整，从而确定被估资产价格的评估方法。(二)前提条件1、需要有一个充分发育的市场。2、参照物与被估资产的可比指标、技术参数等可以搜集到。9二、计算公式被估资产现行市价＝类比物市价＋差异因素调整主要差异因素有：时间、地点、功能…还需进行情况补正。三、市场法评估程序四、优缺点10第三节、成本法一、概念及理论依据(一)概念(二)理论依据１、资产的价值与其构建成本密切相关2、资产的价值是一个变量(三)计算公式（核心公式）被估资产重置净价＝重置全价－有形损耗－功能性损耗－经济性损耗11二、重置全价的计算：复原重置成本、更新重置成本、功能重置成本（一）、重置核算法重置成本=直接成本+间接成本（二）、功能系数法基于被估资产之成本与功能之间的关系1、线性关系P=aF+bP——资产的成本F——资产的功能a，b——系数122、指数关系P1/P2=（F1/F2）xP1=P2（F1/F2）xP1、P2——资产成本F1、F2——资产功能Ｘ——关系指数3、物价系数法被估资产现价=被估资产历史成本＊物价指数４、统计分析法13三、有形损耗计算、成新率的计算（一）、观察法（二）、使用年限法成新率=尚可22分类目录使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）（三）、综合分析法（四）、技术鉴定法四、功能性损耗的计算（一）、原因14（二）公式P=∑Rt（1-33%）/（1+i）t五、经济性贬值实际上不一定计算经济性贬值率=[1－（设备预计可利用的生产能力／设备原设计能力）ｘ×100%思考：1、贬值额如何计算？2、是否可用功能性贬值的公式来计算经济性贬值？`15第三节收益法一、概念及使用前提条件、使用范围1、概念2、前提：预期收益可以预测并用货币计量3、适用范围：企业产权变动；土地及其使用权；自然资源；无形资产等。二、计算公式1、有限年P=∑Rt/（1+i）t162、永续使用P=A/I3、分段法P=PⅠ+PⅡ=∑Rt/（1+i1）t+Rn+1/i2（1+i1）N三、预期收益的计算（一）、Rt的理论观点（二）、Rt的影响因素（三）、Rt的计算公式1、所有者权益价17R=税后利润+折旧2、总投资价3、总资产价R=税后利润+折旧+扣税利息（四）、i的计算1、计算基础知识2、计算方法（1）、累加法i=安全利率+风险报酬率+通货膨胀率18（2）加权平均法i=长期负债占全部资本的比例×长期负债利息率+自主权益占全部资本的比例×业主权益所要求的报酬率（五）收益年限、经济寿命的计算自然寿命技术寿命法律寿命经济寿命（六）、Rt与i的对应关系主要用于整体资产评估中。19第四节、清算价格法一、概念：用清算价格评估备估资产价值的方法二、前提：1、资产尚能继续使用2、资产变现后，其价值弥补清理费用由余三、清理类型（一）、合同到期清理（二）、破产清理201、限期强制清理2、有一定宽限期的清理注意破产法、拍卖法、清算组织、清算程序等21第五节各种评估方法的比较一、评估方法的试用范围二、成本法与收益法三、成本法与市场法四、收益法与市场法22第五章机器设备评估第一节机器设备评估一、机器设备及评估特点（一）、机器设备特点（二）、评估特点1、以单台件为对象2、以技术检测为基础3、把握价值构成特点23二、机器设备分类1、从会计核算角度2、按使用范围3、按在生产经营中的地位三、评估程序1、了解待估设备的资料、数据、划分类别2、设计评估方案3、现场踏勘、并进行技术鉴定4、确定适用价格标准与评估方法5、计算、分析比较、得出结果，编制报表24第二节机器设备的重置成本法评估一、重置全价的计算（一）、重置和算法复原成本与更新成本（二）、指数调整法（三）、功能成本法（四）、点面推算法25二、有形损耗计算（一）、年限法1、简单年限法2、会计折旧年限法3、综合分析法4、加权年限法、退役年限法（二）、技术鉴定法专业技术人员用专门仪器进行测定，设定测量指标体系，分别评分、汇总分析26（三）、修复费用法成新率=1－设备修复费用／设备重置成本三、功能性贬值计算（注意明扣、暗扣）（一）、原因（二）、公式（三）、测算步骤与实例27第三节机器设备的现行市价分析一、原理与公式二、评估步骤三、实例28第四节特殊情况的机器设备评估一、进口设备评估（一）、进口设备价格构成（二）、进口设备中国外费用与国内费用评估（三）、当年享受进口优惠，现在企业转制，如何处理二、超期服役设备评估三、闲置、报废、破损、淘汰设备评估29第六章房地产评估第一节、房地产评估概述一、房地产的特征（一）、土地的自然特征与社会特征（二）、房屋特性二、房地产分类1、生产用房地产2、商业用房地产3、居住用房地产304、行政、军事机关及公用事业用三、房地产评估原则1、房地合一原则2、地域原则3、最佳利用原则：要按最高最优原则来评估房地产价格31第二节房地产价格一、房地产价格体系（一）、土地使用权价格体系基准地价标定地价出让地价转让底价（二）、房产价格体系生产用房32居住用房商业用房行政事业单位用房二、土地价格构成1、土地征用费2、拆迁安置费3、土地开发费用（1）、七通一平费（2）、市政基础设施费（3）、利息费用33（4）、利润（5）、付费三、房地产价格构成（1）、生产成本（2）、流通费用（3）、税收（4）、利润四、影响房地产价格的因素（一）、一般因素（1）政策因素34（2）、社会因素（3）、经济因素（二）、区域因素（1）、住宅区（2）、商业区（3）、工业区（三）、个别因素（1）、土地个别因素（2）、房屋建筑个别因素35第三节土地使用权价格评估土地价格的本质是地租的本金化其计算公式为：P=R/i式中P为土地价格R为年地租额i为本金化率一、市场比较法（一）、原理（二）、使用条件1、要有比较发达的土地交易市场。2、交易实例与被估对象之间尽量的相似。363、交易实例的有关资料要尽可能翔实、可靠、公正。（三）、计算公式被估地产价格=交易实例×每平方米单价×（1+差异因素调整）×被估地产面积被估地产价格=交易实例单价×交易情况修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数×交易时间修正系数×被估地产面积（四）、操作程序37时间修正系数区域因素修正系数=被估资产总得分/交易实例总得分个别修正系数主要是面积、形状、容积率及土地使用年限等因素对地价的影响。将各个个别因素相乘得出总的个别因素之值土地使用权年限修正系数K=[1－(1+i)-m]/[1－(1+i)-n]其中i为折现率m为待估地产剩余使用年限n为交易实例剩余使用年限38二、基准地价系数修正法（一）、原理（二）、计算公式P=A×a1×a2×a3式中P为土地转让价A为基准地价a1为年限修正系数a2为个别因素修正系数a3为市场转让因素修正系数39三、收益现值法（一）、原理（二）、计算公式P=R/i1、收益额测算（1）、求取总收入（2）、求取总费用（3）、求取总收益（4）、求取纯收益402、i的计算还原利率=安全利率+风险报酬率（三）、实例四、重置成本（一）、原理（二）、公式地产重置成本=土地取得费用+土地开发费用+利润+税费（三）、估价步骤（四）、实例41五、剩余法（一）、原理：假设开发（二）、公式：地价=楼价－建筑费－专业费用－利息－利润－税费（三）、使用范围主要适用于待开发土地及待拆迁改造土地之估价（四）、实例42六、线路法（一）、原理：地价与其临街长度、形状、深度等有关（二）、计算公式P=A×∑（ki×Mi）（三）、实例43第六节房屋价格评估方法一、重置成本法（一）、原理（二）、方法1、重置全价计算方法（1）、重编预算法（2）、预决算调整法（3）、指数调整法2、房屋建筑物损耗计算44（1）、使用年限法（2）、打分法3、房屋建筑物功能性贬值与经济性贬值计算（三）、实例二、残余法（一）、原理（二）、公式B=（a－Lr1）/（r2+d）=a2/（r2+d）45（三）、实例三、市场比较法（一）、原理（二）、方法1、市场房价对比法2、单位造价调整法（三）、实例46第七章流动资产评估第一节流动资产分类、特点及评估程序一、分类（一）、按所处领域分（二）、按现行会计制度分（三）、按在生产经营过程中形态与作用分（四）、按管理方式分（五）、按评估方法分47二、特点三、程序、方法以自查为主、评估机构抽查评估方法简单48第二节实物类流动资产评估一、材料评估1、重置成本法2、市价法（为主）二、在产品与自制半成品评估三、产成品评估1、重置成本法2、现行市价法49第三节债权类及货币类流动资产评估一、应收账款及预计货款评估方法1、坏帐法2、帐龄分析法二、应收票据评估1、按本金加利息计算2、贴现值法3、实例50三、预付费用、待摊费用和短期投资评估（一）、预付费用评估（二）、待摊费用评估（三）、短期投资评估市价法：短期投资证券评估值=股数×每股市价（四）、货币、存款评估：主要是查实51第八章无形资产评估第一节、无形资产评估概况一、无形资产概念1、概念2、理解要点二、无形资产分类1、按期限2、按可否确指523、按取得方式4、按自身性质5、其他分类法三、特点1、非实体性2、垄断性3、效益性4、不确定性四、无形资产评估目的1、摊销532、投资、转让五、无形资产评估影响因素六、无形资产的经济寿命（一）、概念：有效使用并能创造收益的时间（二）、寿命特点1、同法定年限联系密切，而同自然寿命关系不大2、仅存在无形损耗3、无形损耗有三种形态54（三）、经济寿命评估1、法定（合同）年限法2、更新周期法3、剩余寿命预测法55第二节无形资产的重置成本法一、成本特性1、不完整性2、弱对应性3、虚拟性二、评估方法（一）、自创无形资产评估1、核算法2、市价调整法56（二）、外购无形资产评估方法1、市价类比法2、物价指数法（三）、成新率评估1、直线折余法2、摊销折余法（四）、无形资产重置净值评估P=重置全价×成新率57第三节无形资产收益现值评估方法一、评估基础（一）、转让前提1、能产生超额收益2、能带来垄断利润（二）、无形资产功能特性（三）、计价及付费方式1、绝对额一次付清2、比例收费，投产后逐年付给提成费583、入门费加提成二、最底收费额评估（一）、原理（二）、公式P=重置成本净值×转让分摊率+机会成本转让分摊率=购买方运用无形资产能力/运用无形资产总能力转让的机会成本=卖方净减收益+买方净增费用（三）、实例59三、定额收益评估（一）、目标利润法1、原理2、计算公式P=最低收费额+目标