资产评估学XXXX-1

1管理学院彭建娟资产评估学教程.朱萍.上海财经大学出版社.2013资产评估.全国注册资产评估师考试局编写组.中国财政经济出版社，2013金融学原理.Principlesoffinance.scottbesley&EugeneF.Brigham.北京大学出版社，20062《国语•齐语》载：“相地而衰征，则民不移”.视土地之美恶及所生出，以差征赋之轻重也。”此为管仲变革时措施之一，是实行以土地优劣为基础的征收政策。3一、资产评估概述二、资产评估基本方法三、资产评估应用4该课程是一门实务性较强的课程。在掌握了基本概念和原理以后重点在于应用。通过案例分析，学会资产评估的思维方式。视频1.151、资产评估的定义2、资产评估的要素3、资产评估的特点4、资产评估的工作原则6资产评估是评估机构（个人、合伙、公司）根据特定的目的，遵循客观经济规律和公正的准则，按照法定的标准和程序，运用科学的方法，对资产的现时价值进行评定和估算。其核心是对资产在某一时点的价值进行估算。71、定义主体客体特定目的程序标准方法8国外：◦综合评估机构◦专业性评估机构◦兼营机构我国：◦资产评估公司◦会计师事务所9资产的含义：拥有或控制;可货币计量；经济利益；确认资产的标准：现实性；有效性；控制性；稀缺性；合法性有形资产：◦固定资产机器设备房地产◦流动资产原材料存货现金银行存款应收帐款无形资产：◦可确指无形资产知识产权——专利权、商标权、版权对物产权——土地使用权行为权利——租赁权、许可证、专营权◦不可确指无形资产——商誉10资产保全纳税财产转移税产权变动①合资、合作经营②企业分设、合并、兼并③企业出售④股份经营⑤企业清算单项资产交易融资业务抵押贷款担保11重置成本标准——重置成本是指现时条件下，按功能重置资产并使资产处于在用状态所耗费的成本。现行市价标准——现行市价是指资产在公平市场上的售卖价格。收益现值标准——收益现值是根据资产未来预期获利能力的大小，按照“将本求利”的逆向思维——“以利求本”以适当的折现率或资本化率将未来收益折成现值。清算价格标准——清算价格是指在非正常市场上限制拍卖的价格。历史成本标准——评估资产在购建时段支付的货币资金及等价物。12重置成本法（萨伊，供给决定论）收益现值法（门格尔，需求决定论）现行市价法（马歇尔，供求平衡论）清算价格法历史成本法视频2131、不同标准对应不同方法；2、方法要与评估对象相适应；3、方法选择受数据和信息资料的制约；4、为提高准确性，选用多种方法相配合，互相验证，弥补某一方法的局限性。14资产评估机构：◦1、确定评估对象◦2、编制评估计划背景资料评估服务资产内容◦3、进入评估阶段国有资产评估：1、申请立项2、资产清查申报、立项、委托实物清查经营成果是否真实◦3、评定估算制定评估方案收集整理资料评定估算提出评估报告◦4、验证确认15现实性时效性市场性预测性公正性咨询性目的性估计性视频316工作原则◦独立性原则第三者公正◦客观性原则劳务费与工作量有关，与被评估资产价值不挂钩◦科学性原则目的，标准，方法，准确合理◦专业性原则专业技术机构经济原则◦贡献原则某一部分价值取决于它对资产整体作用◦替代原则同时有几个相类的产品、顾客是买最便宜的◦预期原则资产的价值基于对未来收益的期望值17整体或部分改建为有限责任公司或股份有限公司以非货币资产对外投资合并、分立、清算除上市公司以外的原股东股权比例变动除上市公司以外的整体或部分产权（股权）转让资产转让、置换、拍卖整体资产或部分资产租赁给非国有单位确定涉诉资产价值国有资产占有单位收购非国有资产国有资产占有单位与非国有单位置换资产国有资产单位接受非国有单位以实物资产债务当事人认为需要的其他经济行为18鉴证作用：设立公司、并购重组或企业改制过程中，其结果作用出资、证券定价、折股和建账的依据，在确定公允价值的计量属性时，资产评估价值作为公允价值的取得方式。咨询作用：在产权交易中，资产评估结果作为交易双方确定成交价格的参考依据。19会计计量属性：历史成本、重置成本、现值、公允价值、可变现净值资产评估值与资产交易中的实际成交价格存在下列关系（）。A．前者必须高于后者B．前者必须低于后者C．前者必须等于后者D．前者可以高于、低于或者等于后者20在预测企业未来收益时，对所预测的企业收入与成本费用应遵循（）原则。A．贡献B．替代C．重要性D．配比21资产评估价值是一个（）。A．历史事实B．资产价值的估计值C．资产的客观价值D．资产的实际价值22以下资产中属于可确指资产的有（）。A．机器设备B．专利C．商标D．专有技术E．商誉23资产评估是判断资产价值的经济活动，评估价值是资产的（）。A．时期价值B．时点价值C．阶段价值D．时区价值24资产评估的主体是指（）。A．被评估资产占有人B．被评估资产C．资产评估委托人D．从事资产评估的机构和人员251、企业的借入资产不可纳入被评估资产的范围，因为企业不拥有其所有权。2、政府发布的经济信息也是一种经济资源，具有为企业带来经济利益的潜能，因而也是资产评估的对象。26资产评估的假设资产评估与会计计价资产评估与清产核资资产评估的价值类型资产评估的计价类型27交易假设继续使用假设：在用续用、移地续用、转用续用◦提供服务或用途，满足所有者经营上期望的收益◦资产所有权明确，并保持完好◦资产从经济上、法律上是否允许转做他用◦充分地考虑了资产的使用功能公开市场假设：市场价格清算（清偿）假设：有序清算、迫售后三种假设是否可以同时存在？不同假设下评估出的资产价格是否相同？28资产评估会计计价前提不同会计主体的企业资产经营中断会计主体持续经营现时价值历史成本实际成本目的不同资产交易、投资时公平的价值为投资人，债权人经尺度，就资产论权益营者提供会计信息，就资产论资产，货币量实际价值量执行操作者不同专门机构工作难度大本企业的会计人员、经常性大量性的工作对象不同整体资产、有形资产有形资产无形资产可确指和不可确指外购无形资产29资产评估是通过清查资产对资产的现值进行评定和估算。即当产权变动、资产流动等资产特定行为下的估价过程。清产核资指清查资产和核实资金、摸清家底。二者区别如下表304、资产评估的价值类型•公开市场价值：是自愿买方与自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后所达成的公平交易中，某项资产应当进行交易的价值估计数额，当事人双方应各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。（源自：国际评估准则）•内在价值•重置价值•清算价值•在用价值会计计量价值：历史成本重置成本现值可变现净值公允价值•其他价值类型（评估目的）•投资价值•保险价值•抵押价值•账面价值历史成本（会计中用）重置成本（虚拟价格）现行市价（公平市场）收益现值（独立现金产出单位）？清算价格(迫卖市场）33?A企业的子企业B生产产品70%出售给A折现率利率资本化率1.以资产保全、补偿为目的的资产评估，适用（）。A．重置成本标准B．现行市价标准C．收益现值标准D．清算价格标准34•2．下列资产中属于不可辨认资产的()A．无形资产B．商标权C．商誉D．专利权••3．评估基准期一般的基准时点是()。A．日B．周C．月D．会计期间••4．会计学中的资产计价必须严格遵循()。A．谨慎性原则B．历史成本原则C．权责发生制原则D．重要性原则5．资产的价值是由资产所具有的()所决定的。A．权利B．获利能力C．基本用途D．变现能力6.资产评估与其他学科一样，其理论体系和方法体系的确立也是建立在一系列的基础之上的，此基础是（）。A．假设基础B．事实基础C．结果基础D．数据基础367.资产评估的一般目的是评估资产的（）。A．价格B．价值C．公允价值D．公开市场价值378.评估资产市场价值所适用的最直接的假设前提是（）。A．在用续用假设B．公开市场假设C．清算假设D．会计主体假设38多项选择•1．一部机床属于典型的资产中的()。A．有形资产B．无形资产C．单项资产D．整体资产E．不可确指的资产•2．适用于资产评估的假设有()。A．继续使用假设B．间断使用假设C．公开市场假设D．公开成本假设•E．清算(清偿)假设•3．资产评估中常见非市场价值标准有()。A清算价值B．投资价值C．收益现值D．可变现价值E．保险价值4.商品价值由（）为代表形成了不同的学派和理论体系。A．生产费用价值理论B．效用价值理论C．经济基础理论D．新古典经济学价值理论E．劳动价值论40判断•1.资产评估是客观的，同一项资产有唯一的评估结果（）•2．资产评估的对象是被评估的资产，是评估的主体（）3．继续使用是指资产将按现行用途继续使用或将转变用途继续使用（）•4．资产评估是通过模拟市场条件对资产价值作出评定估算和报告，不受市场检验（）•5．在某些情况下，资产评估就是会计计价，会计计价就是资产评估，两者是等同的。()•6．判断和评估一项财产是否是资产，其价值如何，首要问题是判断其是否具有获利能力。()1、收益现值法2、现行市价法3、重置成本法4、资产评估方法选择42评估思路——通过估测被评估资产的未来预期收益，并将其按一定的折现率或资本化率折成现值，来确定该项资产的评估值。适用条件—1.资产的收益可用货币计量（公益性资产），并可预测（单台设备）2.资产所有者所承担的风险可货币计量3.预期获利年限可预测43整体资产，无形资产（专利权）能预测出“预期收益”资产的现值等同于本金，资产的未来收益率等同于利率，资产的剩余寿命等同于贷款期限。假设有一货币存入银行，会源源不断地带来一种稳定的纯收益流量。纯收益=某一货币×利率某一货币=资产现值44单利还是复利？收集验证有关经营、财务状况的信息资料；计算和对比分析有关指标及其变化趋势；预测资产未来长期收益，确定折现率或本金化率；将预期收益折现或本金化处理，确定被评估资产价值。45优点：1能真实和较准确地反映企业本金化的价格。2与投资决策相结合，应用此法评估的资产价格，易为买卖双方所接受。缺点：1预期收益额预测难度较大。2评估中适用范围较小。46例1：某企业从日本松下电器公司引进一条彩电玻壳生产，经测算，该生产线可使用20年，在使用期间，若开工率为100%时，每年可给公司带来3000万元的净收益，行业平均投资收益率为15%，请评估这条生产线的全部固定资产的价值。P=A·（P/A，15%，20）=3000×6.259=18777.9万元47例2：某资产在未来6年中每年末的净收益分别为400、420、440、460、460、460万元，在第6年末，可转让给其他持有者，转让价格为2000万元，市场利率12%。48V=400(P/F，12%，1）＋420(P/F，12%，2）＋440(P/F，12%，3）＋460（P/A，12%，3）(P/F，12%，3）＋2000(P/F，12%，6）=2780.85万元例3：某人有一房地产，每年可保租金50万元，当市场利率为10%时，在永续拥有假设下，从理论上，他拥有房产的价格是多少？49附近房子同一户型价格在40万元。怎样看你一个月租金？收益额:资产的收益（实际收益：现今条件下的实际取得的收益不可用于评估）实现收益中排除了偶然的、特殊的原因组成的部分之后取得到的一般正常收益，方可用于评估。如城市中一块空地目前没有利用，实际收益为零，甚至为负。企业拥有一十分先进的设备，由于企业经营不善，致使资产利用率很差，这不能说资产、土地无价值（最大效用，最佳效用）。资产收益有形收益和无形收益均需考虑资产收益被估资产的直接收益收益额的构成：税后利润、税后利润+折旧-追加投资（净现金流量）、利润总额50折现率与本金化率（Rr）当n有限时，叫折现率