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资产评估实务主讲：周霞课程的目的、内容和要求考核方式：考试平时成绩40%考试成绩60%第一节资产评估概念、八要素和特点第二节资产评估假设、目的和价值类型第三节资产评估的原则及与会计、审计关系、资产评估的发展、演变、案例第一章总论第一节资产评估概念、八要素和特点一、资产评估概念二、资产评估的八要素三、资产评估的特点一、资产评估概念1、资产2、评估专业机构和人员，按照国家法律、法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。1.1资产1.1.1资产的定义会计的资产，是指企业过去的交易或者事项形成的、由企业拥有或者控制的、预期会给企业带来经济利益的资源。判断题：没有所有权不是企业的资产?商业秘密、自创商标、非专利技术的使用权是资产?商誉是资产？资产评估中的资产，即特定权利主体拥有或控制的并能给特定权利主体带来未来经济利益的经济资源。而外延则包括了具有内在经济价值，以及市场交换价值的所有实物和无形的权利。思考题：商业秘密、自创商标、非专利技术的使用权会计与资产评估的区别？1.1.2资产的特点（1）特定主体拥有或控制（2）可以用货币计量（3）是一种经济资源1.1.3资产的分类（1）形态有形资产、无形资产（2）是否具有综合获利能力单项资产、整体资产（3）能否独立存在可确指的资产、不可确指资产指不能脱离企业有形资产而存在（4）与生产经营关系经营用资产、非经营用资产（5）流动性资产负债表左列项目【例1.单选题】（2008年考题）标的物是否具有（），是评估师判断和确认其是否是资产最重要的标准之一。A.历史成本B.历史收益C.预期成本D.预期收益1.2资产的价格和价值1.价格是一个历史数据或事实，是特定的交易行为中特定买方和卖方对商品或服务实际支付或收到的货币数额。2.资产评估中的价值不是一个历史数据和事实，它是专业人士根据特定的价值定义在特定的时间内对商品、服务价值的估计。3.资产评估的目标是判断评估？对象的价值而不是评估对象的实际成交价格。三、资产评估的特点1、市场性模拟市场评估，接受市场检验2、公正性要服务于业务的需要，而非委托人需要(独立性）3、专业性发展趋势：考试和执业分工越来越细。4、咨询性结论具法律效力，但不具有强制执行效力。成交价取决于多种因素，例谈判能力、技巧等。评估主体只对评估结论的客观性负责，不对资产交易价格的确定负责。二、资产评估的种类从资产评估服务的对象、评估的内容和评估者承担的责任等方式看,有不同的分类，国际上一般分为三类，为产权变动和交易服务。1.评估类似我国目前广泛进行的为产权变动和交易服务的资产评估。它一般服务于产权变动主体。2.评估复核指评估机构对其他评估机构出具的评估报告进行的评判分析和再评估。3.评估咨询一个较为宽泛的术语。它既可以是评估人员对特定资产的价值提出咨询意见，也可以是评估人员对评估标的物的利用价值、利用方式、利用效果的分析和研究，以及与此相关的市场分析、可行性研究等。还可以从：评估的对象；评估面临的条件：四、资产评估要素1.评估的主体：指资产评估由谁来承担2.评估的客体：指资产评估的对象，它是对资产评估内容上的界定。3.评估假设：资产评估与其他学科一样，其理论和方法体系的形成也是建立在一定假设条件之上的。4.评估原则：资产评估的行为规范，调节资产评估委托者、评估业务承担者以及资产业务有关权益各方在资产评估中的相互关系。5.评估的依据指资产评估所应遵循的法律、法规、经济行为文件、重大合同协议等。6.评估的程序整个资产评估工作是按一定程序系统进行的，该程序是保证资产评估质量的重要手段。7.评估基准日确定资产价值的基准时间。8.评估的（特定）目的：指资产业务引发的经济行为对资产评估结果的要求，或者资产评估结果的具体用途，直接或间接地决定和制约资产评估的条件、价值类型和方法的选择。9.评估的价值类型：10.资产评估方法：五、企业在什么时候需要资产评估？？资产转让、企业兼并、企业出售、企业联营、股份改造、中外合资合作、企业清算、抵押担保、企业租赁、债务重组等。第二节资产评估假设、目的和价值类型一、资产评估的假设二、资产评估的价值类型三、资产评估的目的一、资产评估的假设1、资产评估假设的概念依据有限事实，通过合理推理（演绎、归纳、类比），对所研究的事物做出合乎逻辑的假定说明，就叫假设。大多数学科都是建立在一系列假设基础之上的。（补充）2、资产评估的假设2.1交易假设假定待评资产已经处于交易过程中。资产评估不能脱离交易面临市场条件进行。补充一家店被偷,经查甲乙丙丁,当中某一人所为，甲说不是我,乙说是丁,丙说是乙,丁说不是我.经查证只有一人说真话.请判断谁是罪犯??甲乙丙丁是同班同学甲我们班都是团员,乙说丁不是团员,丙说我们班有人不是团员,丁说乙也不是团员.经查证只有一人说假话.请判断谁说假话?资本主义搞市场经济，中国不搞市场经济，所以中国不是资本主义？资本主义稿市场经济，中国搞市场经济，所以中国是资本主义？有些南方人爱吃辣椒，所有的南方人都习惯吃大米，因此，有些习惯吃大米的人爱吃辣？2.2公开市场假设公开市场是指具备充分发达与完善的市场条件，在这种市场上，有充分的买者和卖者，二者地位是平等的，彼此有足够的信息、时间和机会，双方行为是自愿的、理智的，这种市场是充分竞争的市场，此时，资产的交换价值受市场机制的制约并由市场行情决定，而非由个别交易决定。2.3持续使用假设(1)本假设首先假定被评估资产正处于使用状态；其次，推断处于使用状态的资产还将继续使用下去。（2）持续使用分为三种情况：在用续用（用途不变）；转用续用（用途改变）；移地续用（地点改变）。2.4清算假设假定待估资产面临清算或具有潜在被清算可能性，推定待估资产处于被迫出售或快速变现的状态。对同一资产而言，本假设下评估值低于前两种假设下的评估值。二、资产评估的原则（一）资产评估工作原则1.独立性原则。独立性原则包含两层含义（1）评估机构的独立性（2）评估机构和评估人员在评估工作始终坚持独立的第三者地位。2.客观公正性原则。客观公正性原则要求资产评估工作实事求是，尊重客观实际。3.科学性原则。科学性原则要求资产评估机构和评估人员必须（1）遵循科学的评估标准（2）以科学的态度制定评估方案（3）采用科学的评估方法进行资产评估。（二）资产评估经济技术原则在资产在评估执业过程中的一些技术规范和业务准则。1.预期收益原则是以技术原则的形式概括出资产及其价值的最基本的决定因素。资产价值的高低主要取决于给他的所有者预期的收入的高低。收入越多价值越高。是收益法中收益额确定的重要基础前提2.贡献原则（1）是预期收益原则的一种具体化（2）主要适用于构成某整体资产的各组成要素资产的贡献，或者是当整体资产缺少该项要素资产将蒙受的损失。3.替代原则作为一种市场规律，在同一市场上，具有相同使用价值和质量的商品，应有大致相同的交换价值。如果具有不同的交换价值或价格，买者会选择价格较低者。这是市场法评估的理论基础4.供求原则假定在其他条件不变的前提下，商品价格随着需求的增长而上升，随着供给的增加而下降。是对替代原则的补充5.评估时点原则三、资产评估的特定目的3.1资产评估的目的资产评估的特定目的指的是资产业务（指的是引起资产评估的经济行为，即被评估资产即将发生的经济行为）对评估结果用途的具体要求。同样的资产，因为评估目的不同，其评估值也不相同。⑵我国资产评估实践表明，资产业务主要有：①资产转让。②企业出售。③企业兼并。④企业联营。⑤股份经营。⑥中外合资、合作⑦企业清算。⑧担保。⑨企业租赁。⑩债务重组。⑾引起资产评估的其他合法经济行为。3.2资产评估特定目的在资产评估中的地位和作用资产评估特定目的是由引起资产评估的特定经济行为所决定的，它对评估结果的性质、价值类型都有重要的影响。资产评估特定目的不仅是某项具体资产评估活动的起点，而且还是资产评估活动所要达到的目标。它是评估时必须首先明确的基本事项。四、资产评估的价值类型4.1价值的分类（1）以资产评估的估价标准形式表述的价值类型重置成本、收益现值、现行市价（或变现价值）和清算价格（2）从资产评估假设的角度表述资产评估的价值类型，公开市场价值、继续使用价值和清算价值（3）以资产评估时所依据的市场条件，被评估资产的使用状态市场价值和市场价值以外的价值。资产的市场价值是资产公允价值的基本表现形式，市场价值以外的价值则是资产公允价值的特殊表现形式。（4）从资产业务的性质，即资产评估特定目的划分资产评估的价值类型。资产评估特定目的划分，评估的价值类型分为：抵押价值、保险价值、课税价值、投资价值、清算价值、转让价值、保全价值、交易价值、兼并价值、拍卖价值、租赁价值、补偿价值等。4.2市场价值：1）定义《国际评估准则》中，市场价值定义如下：“自愿买方与自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后，所达成的公平交易中某项资产应当进行交易的价值的估计数额，当事人双方应当各自精明、谨慎行事，不受任何强迫和压制。”市场价值对于整体市场上潜在的买者和卖者来说是相对公平合理的【单选题】（2008年考题）资产评估中的市场价值，其合理性是相对于（）而言的。A.市场整体B.市场中每一个市场主体C.某一市场主体D.某一类市场主体4.3市场价值以外的价值（又叫非市场价值、其他价值）（1）定义凡不符合市场价值定义条件的资产价值类型都属于市场价值以外的价值。（2）市场价值以外的价值是局部的市场认同只对于特定的资产业务当事人来说是公平合理的（3）评估实务中使用频率高的市场价值以外的价值类型①在用价值：企业组成部分或者要素资产，按照其正在使用的方式和程度，对其所属企业贡献价值的估计数，而不考虑该资产的最佳用途或变现的情形。②投资价值：资产对于具有明确的投资目标的特定投资者或某类投资者具有的价值。注意资价值与投资性资产价值区别③清算价值④残余价值：机器设备、房屋建筑物或其他有形资产等的拆零变现价值的估计数。问题会计上的公允价值是否等于资产评估市场价值？第三节资产评估与会计、审计关系一、资产评估与会计审计的关系二、中国资产评估的发展、演变三、案例一、资产评估与会计、审计的关系（一）资产评估与会计的关系1、区别1.1职能不同:资产评估强调评估和咨询1.2价值属性不同(历史成本及公允价值\以资产效用和市场价值)1.3计价方法不同核算方法\核算、预期收益折现、市场法等1.4目标不同:会计是为了企业管理服务\资产评估为资产交易服务2、联系特定条件下资产计价和财务报告需要利用资产评估结论，资产评估同样需要参考会计数据资料。(如股份改制\如评估某企业货币资金的价值)（二）资产评估与审计区别、联系1、区别1.1特征:审计具有公正性评估具有咨询性。1.2原则不同:审计(公正\公允)评估(供求\替代\贡献\预期)1.3目标:审计是为委托者服务,评估是为了资产交易2、联系2.1评估的清查调整值部分采用审计方法2.2流动资产和负债部分借鉴审计方法。2.3企业价值评估以审计后的报表数据为基础二、中国资产评估的发展、演变2011年财政部和中评协发布了21条评估准则，4个评估指南，7个指导意见中国评估机构3000余家，评估师执业人员3万人。市场需求大约10万。三、资产评估行业自律管理制度1.由财政部门实施的资产评估机构设立许可；2.由财政部与中国证监会共同实施的资产评估机构从事证券业务许可；3.人事部门与财政部门共同实施的资产评估师执业资格许可（含珠宝评估专业）；4.注册资产评估师注册由中国资产评估协会实行自律管理。四、案例1、2009年购入手