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资产评估形成性考核册作业1答案资产评估作业1一单选题1、下列选项中，不属于重置成本的估算方法的是（物价调整法）2、如果要求资产的公平市场价值，应具有的前提是（公开市场假设）3、评估基准期一般的基准时点是（日）4、由于外部环境，而不是资产本身或内部因素所引起的达不到原有设计获利能力而导致的贬值，被称为（经济性贬值）5、对资产评估方法的选择具有约束性的是（评估的价值类型）6、资产的价值是有资产所具有的（获利能力）所决定的7、同一项资产，在不同假设条件下，其评估结果应（不同）8、资产评估的主体是指（评估机构和评估人员）9、更新重置成本是指用新材料、新技术标准、以显示价格构建的（功能相同的）全新资产所需要的成本10、收益现值是指企业在未来特定时期内的预期收益折成（现值）二多项选择题1、资产评估对象决定资产评估工作具有如下特点（现实性、咨询性、预测性、市场性、公正性）2、不同的评估目的决定了不同的价值类型，一般的，评估价值类型主要有（公开市场价值、重置价值、清算价值）3、下列哪些情况发生时，必须进行资产评估工作（企业清算、资产拍卖转让、企业兼并联营）4、成新率反映了评估对像的现行价值与其全新状态重置价值的比率，其估算方法通常包括下面的（观察法、使用年限法、修复费用法）5、决定收益限制的基本因素有（超额利润、折现率、市场价格）6、适用于资产评估的假设有（清算假设、继续使用假设、公开市场假设）7、确定评估基准日的目的是（确定评估对象计价的时间、将动态下的企业资产固定为某一时点）8、资产评估的工作原则有（公正性原则、客观性原则、科学性原则、可行性原则）9、资产评估的要素除了评估主体和评估客体外，另外还有（评估目的、价值类型、评估程序和方法、评估原则、评估依据）10、资产评估的经济原则有（贡献原则、与其原则、替代原则）三、判断题1、应用现行市价法进行资产评估，只需要有一个充分发育活跃的资产市场（错）2、市场法是资产评估的基本方法中最简单、最有效的方法（对)3、评估一台486型电子计算机，不能以586型电子计算机作为更新重置成本（对—）4、物价指数法与重置核算法是重置成本估算中较常见的方法（对）5、功能价值法应用的前提条件和假设是可利用的历史资料（错）6、运用重置成本法评估资产时，应首先确定资产的重置成本（对）7、当同时采用两种或两种以上的方法评估一项资产时，有的可能会得出两种或两种以上不同的结论，这是可以将各种方法得出的评估结果加权平均得出评估结论（错）8、资产评估与会计计价虽有明显的区别。但两者之间也是有联系的（对）9、本金化率和折现率再任何情况下，任何场合都是等同的（错)10、资产评估方法很多，虽然各种方法都有其自身的特点，但这些方法之间又是相互关联的（对）四、简答题：每小题5分，共10分1、资产评估中为什么会存在假设？适用于资产评估的假设有哪几种？2、在应用市场价法进行资产评估时，参照物差异调整因素包括哪几个方面？五、计算题：共50分1、某企业尚能继续经营三年，经营终止后资产全部用于抵充负债，现拟转让。经预测，3年内各年预期收益分别为400万元、300万元、200万元，若折现率为10％，试求其三年收益现值总额。（10分）解：列表计算如下：年度123收益额（万元）400300200折现率10%10%10%折现系数0.90910.82640.7513收益现值（万元）363.64247.92150.26合计761.822、对某企业进行预测得出，该企业未来能长期获得收益，其第一年至第五年收益分别为500万元、550万元、600万元、650万元和700万元，预测该企业的永续年金收益为750万元，确定近期折现率为10％，又根据目前物价上涨趋势，预测以后通货膨胀率会进一步上升，确定适用本金化率为15％。试计算其收益现值。解：（1）列表计算如下：年度12345预期收益额（万元）500550600650700折现系数0.90910.82640.75130.68300.6209折现值（万元）454.55454.58450.78443.95434.63合计2238.49(2)750/15%=5000(万元)5000×0.6209=3104.5(万元)2238.49+3104.5=5342.99(万元)3、被评估资产年设计生产能力为2万吨，评估时由于市场不景气，如果不降价销售，企业必须减产到年产1.4万吨，或每吨降价100元以维持设备生产能力的正常发挥。政策调整持续了三年，折现率10%，规模效益指数为0.6。估算经济性贬值率和经济性贬值额。解：经济性贬值率=[1－(14000÷20000)0.6]×100%=19%经济性贬值额=[100×20000×(1－33%)×(P/A,10%,3)]=3332446(元)4、公司对某一建筑物进行评估，该建筑物1995年底竣工投入生产使用，1999年底对其进行评估。该建筑物账面价值为335000元，经评估人员调查，该公司所在某市价格指数为：1996年10.1%，1997年11％，1998年12.3％，1999年13％。根据现场勘察情况，该建筑物尚可使用20年，试根据以上资料对建筑物重置成本进行评估。（10分）解：建筑物重置成本＝待估建筑物账面原价×价格变动指数＝335000×｛(1+10.1%)×（1+11%）×(1+12.3%)×(1+13%)｝=519533(元)资产评估形成性考核册作业2答案一、单项选择题1、关于土地使用权出让年限的说法错误的是（教育、科技、文化、卫生、体育用地40年）2、处于不同区域、不同城市的具有同一用途的房地产，其价格往往差别较大，这体现了房地产价格特点中的（区域性特点）3、建筑物是指与土地组合的，人工建筑而成的物体，总体上可划分为两大类，即（房屋和构筑物）4、一般认为，交易实例的交易日期相差（5年以上）的不宜采用，因此时即使进行交易日期修正仍会出现较大偏差5、收益还原法适用于（租赁或企业用）地产6、设备成新率是指（设备有形损耗率与1的差异）7、房屋建筑物的梁柱、房面板、楼板均已刚进混凝土制作，墙体用砖或其他材料制作，这种建筑属于（钢筋混凝土结构）8、对某不改变用途持续使用的房屋建筑物进行评估，应运用的评估方法最好是（重置成本法）9、再市、县政府根据需要评估的正常土地市场中，再正常经营管理条件和政策作用下，具体宗地再一定使用年限内的价格叫做（标定地价）10、设备的到岸价是（FOB+海外运杂费+境外保险费）二、多项选择题1、可以用于土地使用权评估的几种方法包括（成本法、收益法、市场法、假设开发法）2、影响房地产价格的因素有（自然因素、经济因素、社会因素、行政因素、区域因素）3、运用市场比较法评估房地产的价值时，选取比较参照的交易实例时应遵循的原则有（交易实例应是正常交易或者可修正为正常交易、与带故房地产用途结构相同、与待故房地产价格类型相同、与待估房地产估价日期接近、与待估房地产属同一供需圈内的相同地区或类似地区）4、下列项目中适宜采用成本估价法进行资产评估的房地产又有（独立或狭小市场上难以运用市场比较法的房地产、无收益或无潜在收益或很少买卖的房地产、房地产抵押中对房地产的评估、房地产拍卖底价的评估、待拆迁房地产补偿价的评估）5、建筑物按照其使用功能的不同分类，可以划分为（商业用建筑物、民用建筑）6、确定设备实体性贬值的方法有（使用年限法、修复费用法、技术鉴定法）7、进口设备的重置成本包括（设备购置价格、设备运杂费、关税、银行手续费、安装调试费）8、机器设备评估中，常用的重置成本全价的测定方法有（重置核算法、物价指数法、规模经济效益指数法）9、机器设备的原始成本应包括（大修费用、日常维修费用、安装调试费用）10、我国的土地使用权价格体系包括下列选项中的（抵押价格、出租价格、土地使用权出让底价、土地交易成交价格）三、判断题1、决定设备成新率的关键因素是设备的购置时间（错）2、设备的使用年限直接体现设备的有形损耗（错）3、进行机器设备评估时，资产评估的三种基本方法，即市场法、成本法、收益法都是同样适用的（错）4、适用残余估价法评估建筑物的前提条件是建筑物能获得超额收益（错）5、对于一些难以获得市场价格的机器设备，再计算重置成本时应选用物价指数法（对）6、机器设备类资产一般不具备独立获利的能力（对）7、钢筋混泥土结构的建筑物，全部的构建均是由钢筋混泥土浇筑而成的（错）8、为了准确客观的评价房地产价值和建筑物价值，有必要吧建筑物与其所占用的土地分开，针对其价值影响特性进行分别评估（对）9、房地产的总收益是土地和建筑物等因素共同作用的结果（对）10、预决算调整法是以建筑物原工程量是合理的为假设前提的（对）四、简答题：每小题5分，共10分1、简述机器设备的特点。2、简述假设开发法的适用范围五、计算题：每小题10分，共50分1、某企业从美国进口了一台设备，离岸价为50万美元。国外运杂费为1万美元，途中保险费为2.5万美元，关税税率为30%。该企业进口设备已使用了3年，还可以继续使用7年，外汇汇率美元比人民币为1：8.5，进口过程中的银行及外贸手续费3万美元，国内运杂费为5万美元，安装调试费为7万美元。要求评估该设备的价值。解：CIF价格（FOB+国外运杂费+保险费）×8.5=（50+1+2.5）×8.5=454.75（万元）进口关税=CIF×30%=136.425（万元）增值税=（进口关税完税价格+关税）×17%=100.5（万元）银行及外贸手续费=3万元国内运杂费=5万元安装调试费=7万元该设备的重置完全价格=454.75+136.425+100.5+3+5+7=706.675（万元）该设备的成新率=7/（7+3）=70%该设备的评估值=706.675×70%=494.6725（万元）人民币。2、被评估设备购建于1999年11月，账面原值为100万元，其中设备购置价80万元，基础及安装费用18万元，运杂费2万元。2002年11月对该设备进行评估，现收集到以下数据资料：(1)2002年该类设备的购置价比1999年上涨了50%，基础及安装费的物价上涨了30%，该设备的运杂费用达到3万元。(2)由于开工不足，该设备的实际利用率仅为正常利用率的60%，尚可使用5年。(3)与同类技术先进设备相比，该设备预计每月工人成本超支额为1000元。(4)该企业的正常投资报酬率为10%，所得税率为33%。要求：(1)根据上述资料，分别计算机器设备的重置成本和各项贬值指标。(2)计算被评估设备的评估值。解：(1)重置成本=80×150%+18×130%+3=146.4（万元）(2)实体性贬值率=100%=26.47%实体性贬值额=146.4×26.47%=38.75（万元）(3)功有性贬值=0.1×12×(1-33%)×3.7908=3.05（万元）(4)评估值=146.4-38.75-3.05=104.5（万元）3、待估土地为一待开发建设的“七通一平”空地，面积1000平方米，允许用途为商住混合，允许建筑物容积率为7，覆盖率≤50％，土地使用年限50年，1996年8月出售，根据规划要求和市场调查，设计建筑面积7000平方米，共14层，1－2层为商业用房，共1000平方米，3－14层用于住宅，共6000平方米，预计建设期2年，到1998年8月完工，第一年投入60％的总建筑费，第二年投入40％的总建筑费，总建筑费为500万元，专业费用为总建筑费的6％，利息率为10％，利润率为20％，租售费用及税金为总楼价的5％，假定该楼建成后即可全部售出，预计商业楼4000元/平方米，住宅楼2000元/平方米，折现率为10％，用假设开发法求该土地的价格。3、解：(1)卖楼价=1000×4000/(1+10%)2+6000×2000/(1+10%)2=13224000(元)(2)总建筑费用=5000000×60%/(1+10%)0.5+5000000×40%/(1+10%)1.5=4594115(元)(3)专业费用=4594115×6%=275646.9(元)(4)税费=13224000×5%=661200(元)(5)投资利润=(459