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资产评估学第三节资产评估主体和对象《资产评估学》一、资产评估主体主体——即资产评估业务的承担者。主体《资产评估学》1、资产评估机构的分类从执业范围大小划分从组织形式划分兼营性资产评估机构（业务范围广）专项性资产评估机构（土地估价事务所、房地产评估事务所，专业性强）合伙制评估机构（无限连带责任）有限责任制评估机构（以机构全部财产对债务承担责任）《资产评估学》2、资产评估机构执业资格制度①评估机构设立条件：合伙制资产评估机构设立条件：2名以上合伙人设立；5名以上CPV；10万以上的实际出资。公司制资产评估机构设立条件：2名以上股东出资；8名以上CPV；注册资本30万以上。北京市国宏信价格评估有限公司——具有国家发改委颁发的《中华人民共和国价格评估机构资质证书》北京中林资产评估有限公司——具有财政部门（北京市财政局）颁发的《资产评估资格证书》（《资产评估学》3、评估机构年检制度每年年检；合格的在资产评估证书上加盖“资产评估机构年检专用章”，并在当地通告；年检不合格的限期整改，整顿期间不得开展评估业务；整顿期满合格的，作为年检合格处理；整顿不合格或有严重错误的，吊销资格证书。《资产评估学》102011-2《资产评估学》资产评估行业管理体制管理体制的核心：政府管理与行业自律。（一）资产评估管理机构1、政府机构：财政部门。2、行业机构：中国资产评估协会《资产评估学》资产评估的客体（一）资产的含义评估客体——即评估对象，资产是指特定经济主体拥有或控制的，能持续发挥作用且能带来经济利益的资源及基于某项资源的各种权利的排列和组合。《资产评估学》资产评估客体（二）资产的基本特征1、从经济学的角度来看效用性、稀缺性2、从资产评估学的角度来看①必须是经济主体拥有或者控制的；②是能够给经济主体带来经济利益的资源，即可给经济主体带来现金流入的资源；③必须能以货币计量。法律特征经济特征财务特征《资产评估学》资产评估客体2、资产评估客体分类按资产存在的形态：有形资产和无形资产；按是否具综合获利能力分类：单项资产和整体资产；按能否独立存在：可确指资产和不可确指资产（仅指商誉）；《资产评估学》资产评估客体单项资产——单台（件）资产；评估的是单个生产要素的价格;整体资产——一组单项资产组成的具有获利能力的资产综合体，例如企业；评估的是资产综合体的获利能力;整体与单项的区分标准：一是看是否由多个单项资产组成；二是看能否单独计算获利能力。企业单项可确指资产的价值总和并不一定等于企业整体资产的价值.《资产评估学》资产评估客体3、需要利用估值技术服务的其他经济事项的分类债务。全部债务、单项债务；付息债务、非付息债务；现实债务、或有负债。成本费用。产品成本、资产成本、工程成本、项目成本等。获利能力。单项资产的获利能力、资产组及资产组组合获利能力、项目获力能力和企业获力能力等。《资产评估学》练习1．按存在形态可以将资产分为（）。A．可确指资产和不可确指资产B．固定资产和流动资产C．有形资产和无形资产D．单项资产和整体资产《资产评估学》2．资产评估的主体是指（）。A．被评估资产占有人B．被评估资产C．资产评估委托人D．从事资产评估的机构和人员练习《资产评估学》193、资产评估的（），是指资产评估的行为服务于资产业务的需要，而不是服务于资产业务当事人的任何一方的需要。A．公正性B．市场性C．咨询性D．专业性练习《资产评估学》204．下列选项中不符合资产评估中确认“资产”标准的是（）。A．控制性B．有效性C．稀缺性D．市场性练习《资产评估学》练习5、从资产评估资产划分角度来看，不可确指的资产是指（）。A、没有物质实体的某种特权；B、具有获利能力的资产综合体；C、不能独立于有形资产之外而存在的资产；D、除有形资产以外的所有资产《资产评估学》6．资产评估是判断资产价值的经济活动，评估结果应该是被评估资产的（）A．时期价值B．时点价值C．时区价值D．阶段价值练习《资产评估学》237．下列资产中，属于不可确指资产的是（）A、商标B、专利C、商誉D、土地使用权练习《资产评估学》8．资产评估中的完全资产评估和限制性资产评估是按（）为标准划分的。A．评估时收集资料的数量B．评估人员的水平C．评估时面临的条件、评估过程中遵循资产评估准则的程度及其对评估报告披露的要求D．评估经历的时间练习《资产评估学》9．从理论上讲，资产评估最基本的作用是（）。A．管理B．咨询C．鉴定D．定价练习《资产评估学》10．资产评估最基本的功能是（）。A．评价和评值B．管理C．鉴证D．定价练习《资产评估学》练习11.资产评估中的资产其内涵接近于（）中的资产概念。A、经济学B、会计学C、法学D、工程学《资产评估学》1．资产评估中的资产具有的基本特征是（）。A．是由过去的交易和事项形成的B．能够以货币衡量C．由特定权利主体拥有或控制的D．能给其特定主体带来未来经济利益E．是有形的多项练习《资产评估学》2．资产评估中确认资产的标准有（）。A．现实性B．有效性C．稀缺性D．合法性E．市场性练习《资产评估学》3．根据被评估资产能否独立存在分类，资产可分为（）。A．整体资产B．可确指资产C．单项资产D．不可确指资产E．有形资产练习《资产评估学》4．资产评估的现实性表现在（）。A．资产评估是在当前条件下进行的B．资产评估以现实存在的资产作为估价的依据C．资产评估强调客观存在D．资产评估以现实状况为基础反映未来E．资产评估是客观的练习《资产评估学》5．资产评估的市场性主要体现在（）。A．资产评估是市场经济的产物B．资产评估结论是市场上资产交易的价格C．资产评估的运作是评估人员模拟市场完成的D．资产评估的资产最终要进入市场流通E．资产评估的结果最终要经得起市场检验练习第五节资产评估的目的与价值类型一、资产评估的目的资产评估的目的就是资产评估所要达到的目标。资产评估的目的和特定目的之分。资产评估的一般目的是泛指所有的资产评估活动共有的目的，即评定估算被估资产的价值，也即评定估算被估资产在评估时点的公允价值。资产评估的一般目的资产评估的特定目的资产转让企业兼并企业出售企业联营股份经营中外合资企业清算抵押担保企业租赁必须评估当事人自行决定二、资产评估的价值类型指对人们对资产评估结果价值属性的定义及其表达方式，是被估资产价值质的规定性，表明资产评估结果价值的内涵和外延。（1）按照资产评估的估价标准形式分类重置成本——现时条件下，按功能重置资产并使资产处于在用状态所耗费的成本。现行市价——资产在公平市场上的售卖价格。收益现值——根据资产未来预期获利能力的大小，以适当的折现率或资本化率将未来收益折成的现值。清算价格——在非正常市场上限制拍卖的价格。（2）按照资产评估假设分类分为继续使用价值、公开市场价值、清算价值。（3）从资产业务的性质来分抵押价值、保险价值、课税价值、投资价值、清算价值、转让价值、保全价值、交易价值、兼并价值、拍卖价值、租赁价值、补偿价值等（4）按照资产评估时所依据的市场条件分类市场价值——自愿买方与自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后，达成公平交易形成的某项资产的交易价值的估计数额，当事人双方应当各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。非市场价值——市场价值以外的价值。资产评估价值类型（重点）(P19-)资产评估的价值类型（一）市场价值—是在公开和公平市场条件下，理性双方进行资产交易的客观、公平、公允价值；（重点）正确理解市场价值：（重点）（P19）（1）公开市场条件：即公开和公平市场条件（充分竞争市场，众多买家（卖家））；（2）交易双方都是理性经济人；（3）市场价值是价值估计数额；（4）市场价值是最为理想价值类型（资产最大价值）；（二）市场价值以外的价值类型其他价值类型统称为“市场价值以外的价值”，属于特定条件、或特定目的下的价值类型！（即不能完全满足公开市场条件下价值类型）资产评估价值类型（重点）(P18-)二、资产评估的价值类型（重点3种）1、在用价值—指某资产在特定用途下、对特定使用者的价值，其实就是该资产对该使用者的使用价值；（个别价值）2、投资价值——是指某资产对特定投资者、在特定目的下的价值；（属个别价值）例如，上例中某投资者欲购买上述厂房用于建设商场，获得商铺出租（或出售）收入，该价值就属于该投资者投资价值；（二）市场价值以外的价值类型（重点1、2、4）例如：在市区中某企业正在使用中的厂房，对该企业来说，该资产在用价值就是生产产品；但其并不一定就是最佳用途、也并非是最大价值（实际上其最佳用途、最大价值是商业用途）资产评估价值类型（重点）(P19-)二、资产评估的价值类型（重点3种）3、持续经营价值—指企业持续经营条件下（不会出售转让企业），给企业带来的经济利益；比如现金流量、利润等；4、清算价值——是指企业在面临破产清算条件下，变现其资产的价值；由于清算条件下，往往采用拍卖等，拍卖底价较低、要求快速变现，所以，清算价格往往低于市场价值！（二）市场价值以外的价值类型（重点1、2、4）（续）5、保险价值—指企业为其某资产投保，保险公司对其价值作的评估，以确定保险费、赔偿额等；一般由保险公司委托评估机构来评定！6、课税价值—指税务机关为确定计税基础而对资产所作的评估；一般由税务机关委托评估机构来评定！资产评估价值类型（重点）(P19-)例题.价值类型主要有以下哪几种（）A.投资价值B.最低成本价C.市场价值D.持续经营价值E.清算价格（2011年10）例题：下列各项中，不符合公开和公平的市场条件的是()（2009.7真题）A．交易双方都是经济人B．市场存在一定程度的垄断C．交易双方拥有较充裕的时间了解信息D．交易双方地位平等例题：评估资产的“在用价值”依据的是资产评估的()（2011.4）A、供求原则B、替代原则C、贡献原则D、最佳使用原则BACDEC资产评估价值类型（续）三、评估资产价值类型决定因素（注意三种因素的关系）（重点）1、评估目的（是评估的核心问题）；评估目的：资产转让、投资、清算等目的；2、评估基准日市场条件；评估价值对应于评估时点对应市场条件：公开市场、非公开市场；如转让不动产，其市场价格就与当地房地产市场成熟程度、国家宏观调控政策等相关；3、评估资产功能及状态；包括资产功能充分、过剩、不足，新旧程度等；例题：决定和影响价值类型的因素主要有（）A市场条件B评估的特定目的C资产的功能D评估方法的选择E资产的状态（2009.4真题）ABC第三节资产评估的假设与原则一、资产评估假设（一）交易假设交易假设是对待估资产已处于交易过程中的假定说明。交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设。市场公开假设是基于市场客观存在的现实，即资产在市场上可以公开买卖。买卖双方都希望得到资产最大最佳效用。（二）公开市场假设公开市场：是指一个有众多的买者和卖者的充分发达与完善的充分竞争性市场。资产在可能的范围内，用于最有利又可行和法律上允许的用途。可以是现时的，也可以是潜在的。①买卖双方自愿公开市场假设②双方都有理智③有充分的时间了解信息（三）持续使用假设持续使用假设是指正处于使用状态的资产还将被继续使用的一种假定性说明。适用于三种情况：（1）在用续用；（2）转用续用；（3）移地续用。确认继续使用资产的条件：资产能以其提供的服务或用途，满足所有者经营上期望的收益资产尚有显著的剩余使用寿命资产所有权明确，并保持完好资产从经济、法律上允许转作它用资产的使用功能完好或较为完好（三）清算假设清算假设：是对被估资产将在非公开市场被迫出售或快速变现的假定性说明。由于清算假设假定被评估资产处于被迫出售或快速变现条件下，被评估资产的评估值通常要低于在公开市场假设前提下或持续使用假设前提下同样资产的评估值。三项工作原则公正性原则科学性原则客观性原则二、资产评估原则（一）资产评估的工作原则五项技术原则1.预期收益原则2.供求原则3.贡献原则（单项资产、无形资产）4.替代原则5.最佳利用原则6.估价日期原则（二）资产评估的技术原