资产评估的基本方法

第五章资产评估的基本方法2011-2《资产评估学》2教学目的和教学要求教学目的资产评估是一项实践性很强的工作，必须要有一套完整的方法体系。本讲介绍市场法、成本法、收益法，这些方法是价值评估的方法基础。教学要求要求重点掌握每种方法的基本概念、基本原理、基本公式、运用的基本前提以及对该种方法的基本评价。同时还要掌握应用每种方法时需要注意的一些问题。2011-2《资产评估学》3学习方法要求从每种方法的“基本概念、基本前提、基本公式、基本程序、基本评价”等五个“基本”去学习。资产评估方法是实施资产评估工作的技术手段。多年的资产评估实践中形成了市场法、成本法、收益法这三种基本方法。在运用基本方法时，可能会根据不同情况和每种基本方法的基本原理，加以适当变通，从而派生出多种多样的评估方法。2011-2《资产评估学》4目录第一节市场法第二节收益法第三节成本法第四节应用评估方法需注意的问题资产评估方法综合举例2011-2《资产评估学》5第一节市场法市场的基本涵义市场法的基本概念市场法运用的基本前提市场法运用的基本公式市场法运用中的相关概念市场法应用的基本程序市场法应用的具体模式对市场法适用范围的评价2011-2《资产评估学》6一、市场的基本涵义★市场的一般涵义是指商品买卖的场所。在这个场所中，商品和服务进行交易。★市场强调的是交易的公开性、公平性。★市场按地域性划分，可以分为地方市场、国内市场和国际市场。2011-2《资产评估学》7二、市场法的基本概念市场法——指在市场上选择若干与被评估资产相同或类似的资产作为参照物，将被评估资产与参照物进行比较，根据其差异对参照物的市场交易价格进行调整，据以估算被评估资产价值的一种资产评估方法。2011-2《资产评估学》8三、市场法运用的基本前提1、市场上存在参照物；即：与被评估资产相同或类似的资产。2、参照物的交易是在公开市场条件下进行；3、价格影响因素明确，并且可以量化。2011-2《资产评估学》9四、市场法运用的基本公式1、评估价值=参照物市价+Σ评估对象比参照物优异之金额-Σ参照物比评估对象优异之金额2、评估价值=参照物市价×（1±调整系数）×成新率2011-2《资产评估学》10五、市场法运用中的相关概念◎参照物即：公开市场上与被评估资产相同或类似的资产。◎交易价格指在公开市场上参照物的成交价或标价。◎差异调整指参照物与被评估资产在功能、成交地域、成交时间等方面存在差异而需要调整。2011-2《资产评估学》11五、市场法运用中的相关概念◆功能差异参照物与被评估资产在性能、用途、外观等方面存在的差异。◆时间差异参照物的成交时间与评估基准日之间的时间间隔差异。◆地域差异参照物的成交价与被评估资产所处地域之间的差异。2011-2《资产评估学》12六、市场法应用的基本程序（一）选择参照物选择参照物要注意以下几点：1、可比性可比性是指被选择的参照物与被评估资产在功能、市场条件、成交地域与时间等方面可以相互比照。2、数量方面参照物应选择三个以上（二）差异调整成交时间、成交地域、功能（三）确定评估价值2011-2《资产评估学》13七、市场法应用的具体模式(一)直接比较法在参照物与被评估资产在功能、外观、用途、使用条件以及成交时间与评估基准日的时间（以下简称时间条件）等方面相同或基本相同的情况下所采用的一种评估方法。这种方法通常适用于动产（如机器设备、存货等）。2011-2《资产评估学》14直接比较法运用于两种情况：1、被评估的旧资产与市场上的旧资产(参照物)完全相同。在这种情况下的评估计算公式为:被评估资产评估价值=参照物交易价格（如35万）同型号旧汽车同型号旧汽车完全相同2011-2《资产评估学》15七、市场法应用的具体模式2、被评估的旧资产与市场上的全新资产(参照物)完全相同评估计算公式为：被评估资产评估价值=参照物交易价格×被评估资产成新率=50万元×70%=35万元•同型号旧汽车•同型号新汽车成新率2011-2《资产评估学》16七、市场法应用的具体模式直接比较法现行市价法P82市价折扣法（仅适用于清算假设）功能价值类比法价格指数调整法（物价指数法）成新率价格调整法线性关系，直接比非线性关系：规模经济效益指数法具体操作中常用市场售价类比法价值比率法成本市价法市盈率倍数法2011-2《资产评估学》17七、市场法应用的具体模式(二)间接比较法又叫类比调整法，指在参照物与被评估资产在功能、外观、用途、使用条件、时间条件等方面类似的情况下所采用的一种评估方法。类比调整法可以运用于两种情况：2011-2《资产评估学》181、被评估的旧资产与市场上的旧资产(参照物)类似所谓类似，是指被评估资产与参照物不仅在功能、外观、用途、使用条件、时间条件等方面类似，而且成新度也类似。这种情况下的评估计算公式为：被评估资产评估价值=参照物交易价格×(1±综合调整系数)×（1±成新度调整系数）=35万元×（1-10%）×（1-5%）=29.92万元七、市场法应用的具体模式•A型号汽车•A+型号汽车∽类似2011-2《资产评估学》19七、市场法应用的具体模式2、被评估资产与市场上的全新资产(参照物)类似这种情况下的评估计算公式为：被评估资产评估价值=参照物交易价格×(1±综合调整系数)×被评估资产成新率=55万元×（1-10%）×70%=34.65万元2011-2《资产评估学》20八、对市场法适用范围的评价●优点：评估结果客观、公允，易于被评估当事各方理解和接受。●市场法不适用于以下几种情况：1、没有可比参照物的资产如自制设备、某些专门订制的设备和绝大部分无形资产等。2、没有市价的资产某资产（如某些机器设备）带有附属或配套设施。2011-2《资产评估学》21第二节收益法●收益的基本概念●收益法的基本涵义●收益法的应用前提●收益法应用的基本程序●收益法应用的基本形式●对收益法适用范围的评价2011-2《资产评估学》22一、收益的基本概念收益是一定期间内收入超过费用的部分。但是在理解资产评估中的收益涵义时，要注意以下几点：第一、从资产种类上去认识如果将企业整体视作一项资产，则收益可以是企业的净利润或企业的净现金流量。如果是单项资产(如一幢建筑物)，则收益表现为该项资产单独带来的净利润。第二、从时间上去认识评估中的收益是指资产的未来预期收益，而不是历史收益。所谓未来，既可以是有限期的，也可以是无限期的。第三，从继续使用假设去认识资产只有在继续使用的前提下才会产生未来收益。2011-2《资产评估学》23一、收益的基本概念第四，从主、客观去认识资产评估中的收益指的是资产的客观收益，而不是资产目前的实际收益。客观收益——排除了实际收益中的某些特殊的、偶然的因素后所能取得的正常收益。实际收益——在目前各种因素条件下实际取得的收益，它受到一些主观因素的影响（例如，经营者个人的能力大小、资本的多少等等），故又称为主观收益。2011-2《资产评估学》24二、收益法的基本涵义收益法——指通过估测被评估资产未来预期收益，并折算成现值，以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。2011-2《资产评估学》25三、收益法的应用前提1、被评估资产能够继续使用。2、资产的未来收益可以测算。3、资产的预期获利年限可以预测。4、资产拥有者获得预期收益所承担的风险可以预测。四、收益法应用的基本程序◆第一、收益预测◆第二、确定折现率（预期投资报酬率）●市场比较法：取三个同类资产交易的投资回报率的平均值●资本资产定价模型：●加权平均资本成本法：)(fmfRRRRsbwRVSRTVBR)1(2011-2《资产评估学》27四、收益法应用的基本程序◆第三、将被评估资产的未来收益通过折现率或本金化率折算成现值，该现值即为被评估资产的评估价值。◆第四、确定评估结果，并对评估结果加以分析说明。2011-2《资产评估学》28五、收益法应用的基本形式运用收益法，确定收益额和折现率是十分重要的，而确定收益额和折现率都与未来期限相关，在实际中，收益额与期限至少存在以下几种情况：（一）每年收益相同，未来年期无限即:稳定化收益法（年金化法）rAP2011-2《资产评估学》29[例]：设某企业可以无限期持续经营，每年预期收益额为100万元，确定本金化率为4%。要求：试确定该企业持续经营下的评估值。被评估企业评估价值=100/4%=2500（万元）2011-2《资产评估学》30五、收益法应用的基本形式（二）每年收益相同，未来期限有限基本计算公式为：),,()1(11)1(1)1(11nrAPArrArArAPnniinii2011-2《资产评估学》31[例]：设某企业尚可持续经营6年，每年预期收益额为10万元，确定折现率为4%。要求：试确定该企业在有限期经营假设下的评估值。企业评估价值=10×（P/A，4%，6）=52.421（万元）2011-2《资产评估学》32五、收益法应用的基本形式（三）每年收益不同，纯收益若干年后不变，未来年期无限若预期未来收益不稳定，但收益又是持续的，则需采用分段法。基本计算公式为：nniiirrArRP)1(1)1('12011-2《资产评估学》33五、收益法应用的基本形式[例]：设某企业无限期持续经营，未来5年的收益额分别为50万元、60万元、55万元、68万元、70万元。假定从第六年开始，以后每年收益额均为70万元，确定的折现率为4%，本金化率为5%。要求：试确定该企业的评估价值。2011-2《资产评估学》34五、收益法应用的基本形式评估步骤为：第一、确定未来5年收益额现值未来5年收益额现值=50×0.9615+60×0.9246+55×0.8890+68×0.8548+70×0.8219=48.075+55.476+48.895+58.126+57.533=268.105（万元）2011-2《资产评估学》35五、收益法应用的基本形式第二、确定第6年以后各年收益额的现值第6年以后各年收益额现值=70/5%×（P/F，4%，5）=1150.66（万元）第三、确定该企业的评估值企业评估价值=268.105+1150.66=1418.765（万元）2011-2《资产评估学》36五、收益法应用的基本形式（四）每年收益不同，纯收益若干年后不变，未来年期有限。基本计算公式为：),,/)(,,/()1(1trFPtnrAPArRPniii2011-2《资产评估学》37[例]：设某企业尚可经营5年，每年预期收益额分别为160万元、140万元、135万元、120万元和110万元，确定折现率为6%。要求：试确定该企业的评估价值。企业评估价值=160×0.9434+140×0.8900+135×0.8396+120×0.7921+110×0.7473=150.944+124.6+113.346+95.052+82.203=566.145（万元）2011-2《资产评估学》38五、收益法应用的基本形式（五）纯收益等差级数递增，B为逐年递增额基本计算公式为：)()1()1(11)()(22有限nrnrBrrBrAPnrBrAPnn2011-2《资产评估学》39[例]：某收益性资产，效益一直良好，经专业评估人员测定，第一年的预期收益为100万元，以后每年递增10万元，假定资产化率为10%，则该资产的评估价值最接近于多少万元？100/10%+10/10%2=2000万元2011-2《资产评估学》40五、收益法应用的基本形式（六）纯收益等差级数递减，B为逐年递减额基本计算公式为：)()1()1(11)()(22有限nrnrBrrBrAPnrBrAPnn2011-2《资产评估学》41五、收益法应用的基本形式)(])11(1[)(有限nrssrAPnsrAPn（七）纯收益等比级数递增，S为纯收益逐年递增比率，基本计算公式为：2011-2《资产评估学》42[例]：评估某收益性资产，其评估基准日后第一年的预期收益为50