资产评估第2章

资产评估21世纪高职高专会计类专业课程改革规划教材案例介绍教学目标知识讲解课堂讨论知识拓展资产评估案例引入一、估价对象常熟市×××教育度假中心位于风光秀美、波光粼粼的常熟昆承湖畔，占地4oo余亩，距苏州市区29km，离元锡市中心48km，距常熟虞山国家风景区15km，风景点连片，交通十分便利。该中心由上海市总工会承办，是一个集疗养、休养、度假、教育、培训、会务、旅游、娱乐、购物为一体的综合型场所，也是上海广大职工和市民及邻近省市职工休养度假的重要基地。案例介绍教学目标知识讲解课堂讨论知识拓展度假村规模大，标准高，文化设施齐全，100余幢伫立在波光湖色中的欧美式小别墅与酒店主楼，每天可同时接待3000人住宿、度假。文化娱乐中心、健身康乐中心、水上活动中心项目众多，令您留连忘返。集娱乐、竞技为一体的赛车及赛艇、摩托艇俱乐部中，有目前华东地区最大的卡丁车赛场。案例介绍教学目标知识讲解课堂讨论知识拓展本次评估对象为常熟市×××教育度假中心所属的文化娱乐中心（酒店主楼），该中心委托专业酒店管理公司管理，是按国际三星级酒店标准设计建造的，建筑总面积达13561平方米，各项设施服务堪称上乘。其中主楼共6层，底楼为快餐厅，2楼风味大餐厅及各间专业宴会厅，3至6层为标准房、套房、豪华套房共108间，312座的豪华多功能影视厅及各类小型会议室，能满足各类商务洽谈、学术讲座及正规演出的需要；并且设有桑拿、棋牌室、弹子房和迪斯科舞厅等高档娱乐项目。文化娱乐中心的商务中心、美容美发厅、商场、停车场及则小时送餐等多种服务项目均采用先进的专业系统管理。案例介绍教学目标知识讲解课堂讨论知识拓展配有中央空调、程控电话、闭路电视、视听系统、烟感报答等设施。电话交换机、锅炉、配电、供暖等均为进口设备。酒店大堂高9m，标准层每层高为4m，中庭2部三菱电梯可直达6层。酒店于1997年建造及装修，1998年下半年开业。整幢房屋整体为钢混结构，总建筑面积13561平方米，整个度假中心占地61706.70平方米，为批租土地，使用年限（1996-12-18~2046-12-17）。案例介绍教学目标知识讲解课堂讨论知识拓展其中该文化娱乐中心（酒店主楼）占地约23亩，现浇钢筋混凝土柱、梁，门厅用进口大理石包柱，无框的弹簧玻璃门，地坪及墙面铺贴进口大理石，2层餐厅为各式包厢，水泥地坪上铺贴木地板，夹板软、硬包护墙，切片板窗门套，切片板凹凸双瞒木门。3闭6层为宾馆客房部，按三星级宾馆要求进行装演。二、估价目的房地产抵押价值评估案例介绍教学目标知识讲解课堂讨论知识拓展学习目标1.掌握市场法的基本涵义与基本前提；掌握市场法运用的基本步骤；理解市场法中可比因素及其内在要求；掌握市场法中的直接比较法和类比调整法中的具体方法，如现行市价法、功能价值类比法、价格指数法、成新率价格调整法、市价折扣法、成本市价法、市场售价类比法和市盈率乘（倍）数法等的运用及其适用条件和使用要求。2.掌握收益法的基本涵义和基本前提；理解收益法的实施步骤；掌握收益法中收益额、折现率和收益期限三基本参数的内涵、实质和估测方法；掌握收益法中各种具体方法的运用及其适用条件和使用要求。案例介绍教学目标知识讲解课堂讨论知识拓展第1节市场法第2节收益法第3节成本法第4节评估方法的选择第2章资产评估的基本方法案例介绍教学目标知识讲解课堂讨论知识拓展第1节市场法案例介绍教学目标知识讲解课堂讨论知识拓展一、市场法的基本含义市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。任何一个正常的投资者在购置某项资产时，他所愿意支付的价格不会高于市场上具有相同用途的替代品的现行市价。案例介绍教学目标知识讲解课堂讨论知识拓展通过市场法进行资产评估需要满足两个最基本的前提条件：其一是要有一个活跃的公开市场；其二是公开市场上要有可比的资产及其交易活动。资产及其交易的可比性是指选择的可比资产及其交易活动在近期公开市场上已经发生过，且与被评估资产及资产业务相同或相似。二、市场法的基本前提案例介绍教学目标知识讲解课堂讨论知识拓展三、市场法的基本程序及有关指标选择参照物与参照物之间选择比较因素调整已经量化的对比指标差异指标对比量化差异综合分析确定评估结果案例介绍教学目标知识讲解课堂讨论知识拓展▲市场法实际上是指在一种评估思路下的若干具体评估方法的集合。直接比较法类比调整法四、市场法中的具体评估方法第2节收益法案例介绍教学目标知识讲解课堂讨论知识拓展收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。例：已知本金10000元，利率10%，由本金×利率＝收益；而收益法是反过来，已知某一项资产一年赚1000元，利率是10%，由收益÷利率＝本金，计算出多大的资产量在10%的利率下能赚1000元。现在的资产每年赚1000元，由1000元的收益，10%的利率可以算出资产价值相当于10000元。一、收益法的基本含义案例介绍教学目标知识讲解课堂讨论知识拓展收益法是依据资产未来预期收益经折现或本金化处理来估测资产价值的，它涉及三个基本要素：（1）被评估资产的预期收益；（2）折现率或资本化率；（3）被评估资产取得预期收益的持续时间。二、收益法的基本前提案例介绍教学目标知识讲解课堂讨论知识拓展采用收益法进行评估，其基本程序如下：（1）搜集并验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料，包括经营前景、财务状况、市场形势，以及经营风险等；（2）分析测算被评估对象未来预期收益；（3）确定折现率或资本化率；（4）用折现率或资本化率将评估对象未来预期收益折算成现值；（5）分析确定评估结果。三、收益法的基本程序和基本参数案例介绍教学目标知识讲解课堂讨论知识拓展在以下的公式里具体对所用的字符含义做统一的定义：P--评估值；i--年序号；Pt--未来第t年的评估值；Rt--未来第t年的预期收益；r--折现率或资本化率；rt--第t年的折现率或资本化率；n--收益年限；t--收益年限；A--年金。四、收益法中的主要技术方法案例介绍教学目标知识讲解课堂讨论知识拓展（一）纯收益不变1.在收益永续，各因素不变的条件下，有以下计算式：P＝A/r其成立条件是：（1）纯收益每年不变；（2）资本化率固定且大于零；（3）收益年期无限。案例介绍教学目标知识讲解课堂讨论知识拓展2.在收益年期有限，资本化率大于零的条件下，有以下计算式：3.在收益年限有期限，资本化率等于零的条件下，有以下计算式：P=A×nnrrAp)(111案例介绍教学目标知识讲解课堂讨论知识拓展（二）纯收益在若干年后保持不变1、无限年期收益：2、有限年期收益：niniirrArRP111)()(titnniirrrArRP111111)()()(案例介绍教学目标知识讲解课堂讨论知识拓展（三）纯收益按等差级数变化1、在纯收益按等差级数递增，收益年期无限的条件下：P＝A/r+B/r22、在纯收益按等差级数递增，收益年期有限的条件下：nnrnrBrrBrAP)()(11112案例介绍教学目标知识讲解课堂讨论知识拓展3、在纯收益按等差级数递减，收益年期无限的条件下：P＝A/r-B/r24、在纯收益按等差级数递减，收益年期有限的条件下：nnrnrBrrBrAP)()(11112案例介绍教学目标知识讲解课堂讨论知识拓展（四）纯收益按等比级数变化1、在纯收益按等比级数递增，收益年期无限的条件下：P＝A/(r-s)2、在纯收益按等比级数递增，收益年期有限的条件下：nrssrAP111案例介绍教学目标知识讲解课堂讨论知识拓展3、在纯收益按等比级数递减，收益年期无限的条件下：P＝A/(r+s)4、在纯收益按等比级数递减，收益年期有限的条件下：nrssrAP111案例介绍教学目标知识讲解课堂讨论知识拓展（五）已经未来若干年后资产价格的条件下：nnnrPrrAP)()(1111第3节成本法案例介绍教学目标知识讲解课堂讨论知识拓展成本法也是资产评估的基本方法之一。成本法是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值和各种评估方法的总称。资产评估价值＝资产的重置成本－资产实体性贬值－资产功能性贬值－资产经经济性贬值一、成本法的基本含义案例介绍教学目标知识讲解课堂讨论知识拓展采用成本法评估资产的前提条件是：1.被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态。2.应当具备可利用的历史资料。3.形成资产价值的耗费是必须的。二、成本法的基本前提案例介绍教学目标知识讲解课堂讨论知识拓展（一）资产的重置成本资产的重置成本就是资产的现行再取得成本。资产的重置成本分为两类：复原重置成本和更新重置成本。复原重置成本更新重置成本三、成本法的基本要素案例介绍教学目标知识讲解课堂讨论知识拓展（二）资产的实体性贬值实体贬值也称有形损耗，是指资产由于使用及自然力的作用导致的资产的物理性能的损耗或下降而引起的资产的价值损失。资产的实体性贬值通常用相对数计量，即实体性贬值率，用公式表示为：实体性贬值率＝资产实体性贬值/资产重置成本案例介绍教学目标知识讲解课堂讨论知识拓展（三）资产的功能性贬值资产的功能性贬值是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。它包括由于新工艺、新材料和新技术以及原有资产的建造超过现行建造成本的超支额，以及原有资产超过体现技术进步的同类资产的运营成本的超支额。（四）资产的经济性贬值资产的经济性贬值是指由于外部的变化引起的资产闲置、收益下降等造成的资产价值损失。案例介绍教学目标知识讲解课堂讨论知识拓展（一）重置成本的估算方法1.重置核算法。它是利用成本核算的原理，根据重新取得资产所需的费用项目，逐项计算然后累加得到资产的重置成本。2.价格指数法重置成本＝资产的账面原×价格指数或，重置成本＝资产的账面原值×（1+价格变动指数）注意：价格指数可以是定基价格指数或环比价格指数。四、成本法中的具体评估方法案例介绍教学目标知识讲解课堂讨论知识拓展3.功能价值类比法（1）生产能力比例法。被评估资产重置成本＝（被评估资产年产量)/（参照物年产量）×参照物重置成本（2）规模经济效益指数法被评估资产重置成本案例介绍教学目标知识讲解课堂讨论知识拓展（二）实体贬值的测算方法1.观察法（又称成新率法）即由专家实际观测，根据观测的情况对被估资产的新旧程度打分，然后加权测算，从而计算出成新率。资产的实体性贬值＝重置成本×实体性贬值率资产实体性贬值＝重置成本×（1－实体性成新率）式中，实体性成新率＝1-实体性贬值率案例介绍教学目标知识讲解课堂讨论知识拓展2.修复费用法这种方法是利用恢复资产功能所支出的费用金额来直接估算资产实体性贬值的一种方法。如果资产可以通过修复恢复到其全新状态，可以认为资产的实体性损耗等于其修复费用。案例介绍教学目标知识讲解课堂讨论知识拓展（三）资产的功能性贬值资产的功能性贬值是由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。功能贬值分为：功能贬值1和功能贬值2。功能贬值1又叫超额投资成本：是指复原重置成本和更新重置成本两者的差额。第4节评估方法的选择案例介绍教学目标知识讲解课堂讨论知识拓展资产评估的市场法、收益法和成本法，以及由以上三条基本评估思路衍生出来的其他评估思路共同构成了资产评估的方法体系。一、评估方法之间的关系案例介绍教学目标知识讲解课堂讨论知识拓展二、评估目的的选择就评估方法选择本身，实际上包含了不同层面的资产评估方法的选择过程，即三个层面的选择。其一，评估的技术思路的层面，即分析三种评估方法所依据的评估