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资产评估学资产评估基本方法第二章29岁的你……思考：（1）可以用哪些方法进行评估？（2）市场法的含义及原则。（3）用市场法评估需要满足什么样的条件。（4）用市场法评估应采取什么样的程序？（5）应用市场法进行评估需要考虑哪些因素。资产评估的基本方法按照分析原理和技术路线不同可以分为三种基本类型，或者三种基本方法：市场法、成本法和收益法。第一节市场法一、市场法含义二、市场法的基本前提三、市场法的基本程序及有关指标四、市场法中的具体评估方法一、市场法含义1.定义利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。2.市场法的理论依据【替代原则】根据替代原则，采用比较和类比的思想及其方法判断资产价值的评估技术规程。3.市场法是最为直接，最具说服力的评估方法之一。二、市场法的基本前提1.要有一个活跃的公开市场。2.公开市场上要有可比的资产及其交易活动。（1）参照物与评估对象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相似或相同。（2）参照物与评估对象面临的市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等。（3）参照物成交时间与评估基准日时间间隔不能够过长，同时时间对资产价值的影响是可以调整的。三、市场法的基本程序及有关指标（一）通过市场法进行评估大体要经历以下程序（二）运用市场法评估单项资产应考虑的可比因素主要有1.资产的功能资产的功能是资产使用价值的主体，是影响资产价值的重要因素之一。2.资产的实体特征和质量资产的实体特征主要是指资产的外观、结构、役龄和规格型号等。资产的质量主要是指资产本身的建造或制造工艺水平。3.市场条件主要是考虑参照物成交时与评估时的市场条件及供求关系的变化情况。一般情况下，供不应求时，价格偏高；供过于求，价格偏低。4.交易条件交易条件主要包括交易批量、交易动机、交易时间等。四、市场法的具体评估方法情形一：与该别墅完全一样的别墅价值3000。情形二：与该别墅完全一样的别墅价值3000，由于市场竞争，该别墅推出打九折的活动。情形三：与该别墅完全一样的别墅一年前价值3000，该区域的别墅一年内涨价了10%。情形四：该别墅使用了年限为100年，已使用3年。可参照的别墅使用年限为100年，使用了5年，价值为3000万元。（一）直接比较法1.基本原理利用参照物的交易价格，以评估对象的某一或者若干基本特征与参照物的同一及若干基本特征进行比较，得到两者的基本特征修正系数或基本特征差额，在参照物交易价格的基础上进行修正从而得到评估对象价值的方法。2.优点该方法直观简洁，便于操作。3.适用条件对可比性要求比较高，参照物与评估对象之间达到相同或者基本相同的程度，或者二者的差异主要体现在某一或多个明显的因素上。4.基本计算公式（1）如果参照物与被评估对象可比因素完全一致评估对象价值＝参照物合理成交价格（2）参照物与被评估对象只有一个可比因素不一致公式原理本思路事实上认可，参照物和评估对象的价值之间受某一特征（或者因素）的影响，而且成正比关系。（3）参照物与被评估对象有n个可比因素不一致①方法一②方法二评估对象价值＝参照物成交价格±基本特征差额1±基本特征差额2±……±基本特征差额n原理分析各个可比因素不同导致参照物价格相对于被评估资产的价格差额，然后以参照物成交价格为基础，调整各个差额的影响，得到被评估资产的评估价值。5.直接比较法的基本方法---仅仅一个可比因素不一致或者完全一致直接比较法主要包括但不限于以下评估方法：（1）现行市价法【参照物与评估对象完全一致】当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。（2）市价折扣法评估某拟快速变现资产，在评估基准日与其完全相同的正常变现价为10万元，经注册资产评估师综合分析，认为快速变现的折扣率应为40%。6万元（3）功能价值类比法以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。换句话说：功能指的是生产能力，生产能力越大，则价值就越大。被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元。7.5万元被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，该资产的功能价值指数为0.7。7.5万元（4）价格指数法（物价指数法）①定义价格指数法是以参照物价格为基础，考虑参照物的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响，利用价格指数调整估算评估对象价值的方法。②物价（价格）指数的各种表述方法Ⅰ、定基物价指数是以固定时期为基期的指数，通常用百分比来表示。以100%为基础，当物价指数大于100%，表明物价上涨；物价指数在100%以下，表明物价下跌。Ⅴ、环比物价指数本年的定基物价指数与上年定基物价指数的商适用条件：评估对象与参照物之间仅仅有时间因素存在差异的情况，且时间差异不能过长。与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价格为10万元，半年间该类资产的价格上升了5%。10.5万元被评估房地产于2006年6月30日进行评估，该类房地产2006年上半年各月月末的价格同2005年底相比，分别上涨了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.6%和10.5%。其中参考房地产在2006年3月底的价格为3800元/平方米。3932已知某资产在2006年1月的交易价格为300万元，该种资产已不再生产，但是该类资产的价格变化情况如下：2006年1~5月分别为103.6%、98.3%、103.5%和104.7%。331.1（5）成新率价格调整法①原理参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象新旧程度上的差异，通过成新率调整估算出评估对象的价值。②计算公式情形四：该别墅使用了年限为100年，已使用3年。可参照的别墅使用年限为100年，使用了5年，价值为3000万元。被评估资产年生产能力为80吨，参照资产的年生产能力为100吨，评估基准日参照物资产的市场价格为20万元，由此确定的被评估资产的价值为（）万元。A、14B、8C、12D、16【正确答案】D某项资产购建于2007年，账面原值为50万元，于2010年评估，若以取得时定基物价指数为100％，评估时定基物价指数为140％，该资产最可能评估值为（）元。A、820000B、700000C、140000D、100000【正确答案】B【答案解析】评估值＝50×（140％/100％）＝70（万元）。运用市场法时选择3个及3个以上参照物的目的是（）。A、为了符合资产评估的政策B、为了体现可比性的要求C、排除参照物个别交易的特殊性和偶然性D、便于计算【正确答案】C【正确答案】D【答案解析】市场法是根据替代原则，采用比较和类比的思路及其方法判断资产价值的评估技术规程。可以说，替代原则是市场法的理论基础。市场法所遵循的基本原则是（）。A、贡献性原则B、合法原则C、独立性原则D、替代原则运用市场途径评估单项资产应考虑的可比因素主要有（）。A.资产的功能B.资产的范围C.资产的实体特征和质量D.市场条件E.交易条件ACDE6.直接比较法使用频率高的方法（1）市场售价类比法----一个以上可比因素不一致资产评估价值=参照物售价+功能差异值+时间差异值+…+交易情况差异值（2-9）=参照物售价×功能差异修正系数×…×时间差异修正系数（2-10）选择的三个可比实例A、B、C如下表：项目可比实例A可比实例B可比实例C估价对象座落××路××号××路××号××路××号××路××号楼层共2层共2层共2层共2层建筑结构砖混砖混砖混砖混建筑面积95m294.47m2104m290m2用途商住商住商住商住装修一般一般一般一般附属设施较好较好较好一般交易情况正常正常正常正常成交价格8100元/m28200元/m28280元/m21.交易情况修正选择案例均为正常市场价格，故不作交易情况修正。2.交易日期调整比较案例均为估价时点的相近时期房地产市场成交价格，故不作调整。3.房地产状况调整房地产状况可分为区位、权益和实物三大方面，从而房地产状况调整可分为区位状况调整、权益状况调整、实物状况调整。（1）区位状况调整。区位状况权重估价对象可比实例A可比实例B可比实例C繁华程度0.2100100100100交通便捷度0.2100100100100距市中心距离0.2100100100100环境景观0.1100100100100公服设施完备度0.1100100100100临路状况0.1100100100110其他0.1100110110110综合1100101101102（2）权益状况调整。权益状况权重估价对象可比实例A可比实例B可比实例C土地使用年限0.5100100100100规划限制0.5100100100100综合1100100100100（3）实物状况调整。实物状况权重估价对象可比实例A可比实例B可比实例C建筑结构0.2100110110110临街状态0.2100110110110新旧程度0.15100110110110附属设施0.1100100100100装修标准0.15100120120120平面格局0.1100110115120工程质量0.1100100100100综合1100109.5110110.54.估价结果可比实例A可比实例B可比实例C估价对象案例坐落××路××号××路××号××路××号××路××号交易价格810082008280交易情况调整100/100100/100100/100100/100交易日期调整100/100100/100100/100100/100区位状况调整100/101100/101100/102100/100权益状况调整100/100100/100100/100100/100实物状况调整100/109.5100/110100/110.5100/100比准价格732473817346总比准价格（单价）＝(7324＋7381＋7346)÷3≈7350（元/m2）总比准价格（总价）＝7350×90/10000＝66.15（万元）（2）价值比率法①成本市价法基本原理：以评估对象的现行合理成本为基础，利用参照物的成本市价比率来估算对象的价值的方法。【特别注意】公式中的计算基数是被评估对象的现行合理成本，如果现行成本中有不合理的支出，应该扣除。②市盈率倍数法以参照物（企业）的价值比率（如市盈率）作为乘数（倍数），以此乘数与评估对象的相关的财务指标（如收益额）相乘估算评估对象价值的方法。主要适用对象：企业价值评估（二）间接比较法1、原理（1）利用资产的国家标准、行业标准或者市场标准（标准可以是综合标准、分项标准）作为标准，分别将评估对象与参照物整体或者分项与其对比打分从而得到评估对象和参照物各自的分值。（2）利用参照物的市场交易价格，以及评估对象的分值与参照物的分值的比值（系数）求得评估对象价值的评估方法。2.适用条件不要求参照物与评估对象必须一样或者基本一样。只要求参照物与评估对象在大的方面基本相同或者相似。2.间接比较分析间接比较是以一个标准不动产或条件俱佳的不动产为基准，把交易案例和待估对象均与其逐项比较，然后将结果转化为修正价格。EDCBAPPBD（1）区域因素间接比较式中：交易情况修正的分子为100，表示以正常交易价格为基准；交易日期修正的分母为100，表示以可比实例成交时的日期为基准；标准化修正的分子为100，表示以标准不动产所在区域的状况为基准，分母是可比实例所在区域相对于标准不动产所在区域的得分；区域因素修正的分母为100，表示以标准不动产所在区域的状况为基准，分子是估价对象所在区域相对于标准不动产所在区域的得分；个别因素修正的分子为100，表示以估价对象的个别因素为基准。（2）个别因素间接比较式中：交易情况修正的分子为100，表示以正常交易价格为基准；交易日期修正的分母为100，表示以可比实例成交时的日期为基准；区域因素修正的