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第二章资产评估的程序与基本方法学习目的和要求1.掌握成本法、市场法、收益法的基本原理和方法。2.掌握复原重置成本、更新重置成本、实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值、总使用年限、实际已使用年限、资产利用率、成新率等基本概念。3.掌握资产评估方法中的各项基本参数如重置成本、实体性贬值、超额投资及超额运营性功能性贬值、经济性贬值、预期净现金流量、折现率等的估算。4.掌握收益法计算常用公式。5.熟悉资产评估的程序。1资产评估程序，是指资产评估机构和人员执行资产评估业务、形成资产评估结论所履行的系统性工作步骤。狭义的资产评估程序开始于资产评估机构和人员接受委托，终止于向委托人或相关当事人提交资产评估报告书。广义的资产评估程序（资产评估基本程序）开始于承接资产评估业务前的明确资产评估基本事项环节，终止于资产评估报告书提交后的资产评估文件归档管理。•资产评估程序由具体的工作步骤组成。不同的资产评估业务由于评估对象、评估目的、评估资料搜集情况等相关条件的差异，可能需要执行不同的资产评估具体程序或工作步骤，但资产评估基本程序是相同或相通的，可以适用于各种类型的资产评估业务。第一节资产评估的程序2007《资产评估准则——评估程序》中评协[2007]189号2广义的资产评估程序（资产评估基本程序）：一、明确资产评估业务基本事项二、签订资产评估业务约定书三、编制资产评估工作计划四、对待评估资产的核实与实地查勘（现场调查）五、收集与资产评估有关的资料六、评定估算七、编制和提交评估报告八、资产评估工作底稿归档注册评估师不得随意删减评估程序。第一节资产评估的程序3一、明确资产评估业务基本事项明确资产评估业务基本事项是资产评估程序的第一个环节，包括在签订资产评估业务约定书以前的一系列基础性工作，如对资产评估项目进行风险评价、明确与承接的资产评估项目有关的重要事项等。资产评估机构和人员在接受资产评估业务委托之前，应当采取与委托人等相关当事人讨论、阅读基础资料、进行必要的初步调查等方式，与委托人等相关当事人共同明确以下资产评估业务的重要事项：第一节资产评估的程序4一、明确资产评估业务基本事项1）接受委托应满足的基本要求。（职业道德与行为规范要求）①评估机构和评估人员不能利用主管部门或行政机关的权力，对行业、地区的评估业务进行垄断；②不应以个人的名义接受委托，应该以评估机构的名义接受委托，签订书面资产评估业务约定书；③评估机构和评估人员不得通过诋毁、贬低同行信誉等不正当手段获得评估业务；④评估机构和评估人员不得通过降低收费标准或以不切实际的承诺承揽业务；⑤评估机构和评估人员应保持形式上和实质上的独立；⑥评估机构和评估人员不能同时为多个评估目的及要求而对同一资产进行评估；第一节资产评估的程序5一、明确资产评估业务基本事项1）接受委托应满足的基本要求。（职业道德与行为规范要求）⑦评估机构及其评估人员应充分了解评估对象、评估目的和评估范围；⑧评估机构及其人员应充分分析评估业务风险，正确判断自身的执业能力，不得承揽无力完成的评估业务；⑨按照能力原则受理评估业务并与委托人签订资产评估业务委托书；⑩评估机构在接受委托前应赴现场进行必要的勘察，以便明确评估工作量、工作时间和收费标准等基本事宜。第一节资产评估的程序6一、明确资产评估业务基本事项2）接受委托前需明确的基本事项。①委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者。注册评估师应了解委托方基本状况、产权持有者等相关当事方的基本状况。注册评估师还应要求委托人明确资产评估报告的使用人或使用人范围，以及资产评估报告的使用方式。②资产评估目的及评估报告的期望用途。资产评估机构和人员应当与委托方就资产评估目的达成明确、清晰的共识，并尽可能细化资产评估目的，说明资产评估业务的具体目的和用途，并在可能的情况下要求委托方明确资产评估报告的期望用途和使用人。第一节资产评估的程序7一、明确资产评估业务基本事项2）接受委托前需明确的基本事项。③资产评估对象和范围。资产评估机构和人员应当了解评估对象及其权益基本状况，包括其法律、经济和物理状况：•如资产类型、规格型号、结构、数量、购置(生产)年代、生产(工艺)流程、地理位置、使用状况；•企业名称、住所、注册资本、所属行业、在行业中的地位和影响、经营范围、财务和经营状况等。资产评估机构和人员应当特别了解有关评估对象的权利受限状况。第一节资产评估的程序8一、明确资产评估业务基本事项2）接受委托前需明确的基本事项。④资产评估结果的价值类型。资产评估机构和人员应当在明确资产评估目的的基础上，恰当确定资产评估结果的价值类型，并确信所选择的价值类型适用于资产评估目的及评估报告的期望用途。并就所选择价值类型的定义与委托方进行沟通，避免出现歧义、误导。第一节资产评估的程序9一、明确资产评估业务基本事项2）接受委托前需明确的基本事项。⑤资产评估基准日。资产评估机构和人员应当通过与委托方的沟通，了解并明确资产评估基准日，并确信资产评估基准日有利于资产评估结论有效地服务于资产评估目的，减少和避免不必要的资产评估基准日期后事项。⑥评估报告使用限制。（限制条件和重要假设）资产评估机构和评估人员在接受委托前还须与委托方进行沟通，了解本次资产评估是否有可能影响评估过程和结论的限制条件，以判断能否接受委托和怎样接受委托。在承接资产业务前，充分了解所有对资产评估业务可能构成影响的限制条件和重要假设，以便进行必要的风险评价。第一节资产评估的程序10一、明确资产评估业务基本事项2）接受委托前需明确的基本事项。⑦评估报告提交时间及方式。资产评估机构和评估人员应对评估工作量有个合理的判断，并与委托方进行沟通，以明确本次评估工作的具体时间安排。⑧评估服务费总额、支付时间和方式。资产评估机构在接受评估委托前应与委托方协商资产评估的收费标准和收费方式，对资产评估对象价值量小而评估工作量大的项目，可要求委托方按评估项目实际工作量支付评估费用。⑨委托方与注册资产评估师工作配合和协助等其他需要明确的重要事项。第一节资产评估的程序11一、明确资产评估业务基本事项2）接受委托前需明确的基本事项。资产评估机构和人员在明确上述资产评估基本事项的基础上，应对下列因素进行分析，以确定是否承接资产评估项目：一是进行项目风险评价，分析资产评估项目的执业风险，以判断该项目的风险是否超出合理的范围；二是分析资产评估机构、人员的专业胜任能力及相关经验；三是，分析资产评估机构和人员的独立性，确认与委托人或相关当事方是否存在现实或潜在的利益冲突。第一节资产评估的程序12二、签订资产评估业务约定书资产评估业务约定书是在资产评估机构明确了上述基本事项并对评估项目作出风险评价之后，资产评估机构与委托人共同签订的，以确认资产评估业务的委托与受托关系，明确委托目的、被评估资产范围及双方权利义务等相关重要事项的合同。评估机构应当在决定承接评估业务后与委托方签订业务约定书。业务约定书应当由评估机构的法定代表人或者合伙人签字并加盖评估机构公章。有限责任公司制评估机构的法定代表人可以授权首席评估师或者其他持有注册资产评估师证书的副总经理以上管理人员在业务约定书上签字。(2012)评估机构可以授权分支机构与委托方签订业务约定书，该业务约定书应当由分支机构负责人签字并加盖分支机构公章。(2012)第一节资产评估的程序13二、签订资产评估业务约定书业务约定书应当包括下列基本内容：（1）评估机构和委托方的名称、住所；（2）评估目的；（3）评估对象和评估范围；（4）评估基准日；（5）评估报告使用者；（6）评估报告提交期限和方式；（7）评估服务费总额、支付时间和方式；（8）评估机构和委托方的其他权利和义务；（9）违约责任和争议解决；（10）签约时间。第一节资产评估的程序14三、编制资产评估工作计划资产评估的工作计划是指评估工作的总体思路和详细实施方案。评估工作计划的内容涵盖现场调查、收集评估资料、评定估算、编制和提交评估报告等评估业务实施全过程。应对评估过程中的每个工作步骤以及时间和人力进行规划和安排，主要包括：评估的技术路线和方法、需要搜集的资料及其搜集渠道、预计所需时间和费用、工作步骤和人力资源及进度安排等。注册资产评估师可以根据评估业务具体情况确定评估计划的繁简程度，并应当根据评估业务实施过程中的情况变化进行必要调整。注册资产评估师应当将编制的评估计划报评估机构相关负责人审核、批准。第一节资产评估的程序15三、编制资产评估工作计划编制资产评估工作计划应当重点考虑以下因素：①资产评估目的和资产评估对象状况对资产评估技术路线的影响及评估机构的对策措施安排；②资产评估业务风险、资产评估项目的规模和复杂程度对评估人员安排及其构成的要求，限定评估精度以及对评估风险的估计及控制措施；③资产评估项目所涉及资产的结构、类别、数量及分布状况对资产清查范围和清查精度的要求；④评估项目对相关资料搜集的要求及具体安排；⑤委托人或资产占有方过去委托资产评估的经历、诚信状况及提供资料的可靠性、完整性和相关性，判断评估项目的风险及对应措施安排；第一节资产评估的程序16三、编制资产评估工作计划编制资产评估工作计划应当重点考虑以下因素：⑥资产评估途径和方法的选择及基本要求；⑦评估中可能出现的疑难问题及专家利用；⑧评估报告撰写的要求以及委托方制定的特别分类或披露要求。第一节资产评估的程序17四、对待评估资产的核实与实地查勘（现场调查）资产评估机构和人员执行资产评估业务，应当对评估对象进行必要的勘察，包括对不动产和其他实物资产应当进行必要的现场勘察。新旧程度、运行状况、质量等技术参数对企业价值、股权和无形资产等非实物性资产进行评估时，也应当根据评估对象的具体情况进行必要的现场调查。进行资产勘察工作有利于资产评估机构和人员全面、客观地了解评估对象；核实委托方和资产占有方所提供资料的可靠性；并通过在资产勘察过程中发现的问题、线索，有针对性地开展资料搜集、分析工作。第一节资产评估的程序18四、对待评估资产的核实与实地查勘（现场调查）勘察核实资产是在委托方自查的基础上，以委托方提供评估登记表或评估申报明细表为准，对委托评估资产进行核实和鉴定。（一）资产勘察的目的确定委托评估资产是否存在及其合法性和完整性；确定委托评估资产与账簿、报表的一致性；搜集委托评估所需的有关数据资料。第一节资产评估的程序19四、对待评估资产的核实与实地查勘（现场调查）（二）资产勘察的主要内容（1）了解企业的财务会计制度；（2）了解企业的内部管理制度，重点是企业的资产管理制度；（3）对企业申报的资产清单进行初审；（4）对企业申报的各项资产进行核实；（5）对企业申报的各项资产的产权进行验证，确认其合法性;（6）对企业申报评估的资产中用于抵押、担保、租赁等特殊用途的资产进行专项核查；(7）对勘察中发现申报有误的资产，根据勘察结果和有关制度规定进行勘察调整；（8）搜集评估相关资料。第一节资产评估的程序20四、对待评估资产的核实与实地查勘（现场调查）（三）资产勘察的基本要求1.关于资产勘察范围的要求资产勘察的范围是以委托方委托评估资产的范围为准，特别要注意委托方委托评估资产中包括的其自身占用以外的部分,如分公司资产、异地资产以及租出资产等。不能将这部分资产遗漏，它们也应包括在勘察之列。2.关于资产勘察的程度要求对于建筑物，要逐栋逐幢进行勘察核实，并了解其使用、维修和现状，并做好勘察记录。建筑物的产权证明是核查中必不可少的项目。第一节资产评估的程序21四、对待评估资产的核实与实地查勘（现场调查）（三）资产勘察的基本要求2.关于资产勘察的程度要求对于机器设备，主要看评估对象的数量。对于项目较小、设备数量不多的情况，要对待估设备逐一核查。如果评估项目较大，设备种类繁多、数量较多时，先按ABC分类法找出评估重点——对A类设备要逐一核查作技术鉴定；对B类设备也应尽量逐一核查；对C类设备可抽样核查。对流动资产的核查程度与委托方的管理水平