资产评估第二章资产评估途径

汪海粟中南财经政法大学[e-mail]第二章资产评估途径成本法中重置成本及各种贬值的估算方法收益法基本参数的确定及其计算公式市场法评估资产价值前提及具体方法汪海粟中南财经政法大学[e-mail]资产评估方法市场法收益法成本法资产评估方法是在工程技术、统计、会计等学科中的技术方法的基础上，结合自身特点形成的一整套方法体系，是实现评定估算资产价值的技术手段。按分析原理和技术路线不同，资产评估方法可以归纳为三种基本类型汪海粟中南财经政法大学[e-mail]市场法•市场法的基本涵义市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。要有一个活跃的公开市场市场法的基本前提公开市场上要有可比的资产及其交易活动市场法的基本程序及有关指标在评估对象与参照物之间选择比较因素指标对比、量化差异在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异综合分析确定评估结果选择参照物汪海粟中南财经政法大学[e-mail]市场法•市场法中的具体评估方法市场法实际上是指在一种评估思路下的若干具体评估方法的集合。它们可以被分为两大类：1直接比较法指利用参照物的交易价格及参照物的某一基本特征直接与评估对象的同一基本特征进行比较而判断评估对象价值的方法。其计算公式为：评估对象价值＝参照物成交价格×（评估对象Ａ特征÷参照物Ａ特征）2类比调整法该方法并不要求参照物与评估对象必须一样或者基本一样。只要参照物与评估对象在大的方面基本相同或相似，该方法通过对比分析调整参照物与评估对象之间的差异，在参照物成交价格的基础上调整估算评估对象的价值。汪海粟中南财经政法大学[e-mail]功能价值法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。其计算公式为：资产评估价值=参照物成交价格×(评估对象生产能力÷参照物生产能力)当然，功能价值法不仅仅表现为资产的生产能力这一项指标上，它还可以通过对参照物与评估对象的其他功能指标的对比，利用参照物成交价格推算出评估对象价值。市场售价类比法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象在功能、市场条件和销售时间等方面的差异，通过对比分析和量化差异，调整估算出评估对象价值的方法，其计算公式为：资产评估价值=参照物售价＋功能差异值＋时间差异值＋……+交易情况差异值资产评估价值=参照物售价×功能差异修正系数×……×时间差异修正系数市场法1、市场售价类比法2、功能价值法在具体操作过程中，直接比较法和类比调整法具体表现为以下七种技术方法：汪海粟中南财经政法大学[e-mail]成新率价格方法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象新旧程度上的差异，通过成新率调整估算出评估对象的价值。其计算公式为：资产评估价值＝参照物成交价格×（评估对象成新率÷参照物成新率）其中：资产的成新率＝资产的尚可使用年限÷（资产的已使用年限＋资产的尚可使用年限）此方法一般只运用于评估对象与参照物之间仅有成新程度差异的情况。当然此方法略加改造也可以作为评估对象与参照物成新程度差异调整率和差异调整值的方法。是以参照物成交价格为基础，考虑参照物的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响，利用价格指数调整估算评估对象价值的方法。其计算公式：资产评估价值＝参照物成交价格×物价变动指数此方法一般只运用于评估对象与参照物之间仅有时间因素存在差异的情况。当然，此方法稍做调整即可作为市场售价类比方法中估测时间差异系数或时间差异值的方法。市场法3、价格指数法4、成新率价格法在具体操作过程中，直接比较法和类比调整法具体表现为以下七种技术方法：汪海粟中南财经政法大学[e-mail]成本市价方法是以评估对象的现行合理成本为基础，利用参照物的成本市价比率来估算评估对象价值的方法。用数学式表达：资产评估价值＝评估对象现行合理成本×（参照物成交价格÷参照物现行合理成本）市价折扣方法是以参照物成交价格为基础，考虑到评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素，凭评估人员的经验或有关部门的规定，设定一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。用数学式表达：资产评估价值＝参照物成交价格×（1－价格折扣率）此方法一般只适用于评估对象与参照物之间仅存在交易条件方面差异的情况。市场法5、市价折扣法6、成本市价法在具体操作过程中，直接比较法和类比调整法具体表现为以下七种技术方法：汪海粟中南财经政法大学[e-mail]市盈率乘数方法是以参照物的市盈率作为乘数（倍数），以此乘数与评估对象的收益额相乘估算评估对象价值的方法。用数学式表达：资产评估价值＝评估对象收益额×参照物市盈率市场法7、市盈率乘数法在具体操作过程中，直接比较法和类比调整法具体表现为以下七种技术方法：汪海粟中南财经政法大学[e-mail]收益法•收益法的基本涵义收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。它服从资产评估中将利求本的思路，即采用本金化和折现的方法判断和估算资产价值。应用收益法必须具备的前提条件：被评估资产的预期收益折现率或本金化率被评估资产取得预期收益的持续时间收益法的三个基本要素：被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量被评估资产预期获利年限可以预测资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量汪海粟中南财经政法大学[e-mail]收益法5、分析确定评估结果4、用折现率或本金化率将评估对象未来预期收益折算成现值3、确定折现率或本金化率2、分析测算被评估对象未来预期收益1、搜集并验证数据收益法的基本程序和基本参数三个主要经济技术参数是：收益额、折现率、获利期限汪海粟中南财经政法大学[e-mail]收益法•收益法中的主要技术方法及所用字符含义的定义收益法是在预期收益还原思路下若干具体方法的集合。从大的方面来看，收益法中的具体方法可以分为两类：1针对评估对象未来预期收益有无限期的情况划分，分为有限期和无限期的评估方法2针对评估对象预期收益额的情况划分，分为等额收益评估方法、非等额收益法等P——评估值；t——年序号；Pt——未来第t年的评估值；Rt——未来第t年的预期收益；r——折现率或资本化率；rt——第t年的折现率或资本化率；n——收益年期；A——年金。汪海粟中南财经政法大学[e-mail]收益法在收益永续，各因素不变的条件下，有以下计算式：P＝A/r（2-10）其成立条件是：(1)纯收益每年不变；(2)资本化率固定且大于零；(3)收益年期无限。在收益年期有限，资本化率大于零的条件下，有以下计算式：（2-11）其成立条件是：(1)纯收益每年不变；(2)资本化率固定且大于零；(3)收益年期有限为n。在收益年期有限，资本化率等于零的条件下，有以下计算式：P＝A×n（2-12）其成立条件是：(1)纯收益每年不变；(2)收益年期有限为n；(3)资本化率为零。一、纯收益不变1[1](1)nAPrr=-+汪海粟中南财经政法大学[e-mail]收益法无限年期收益。其基本公式为：（2-13）其成立条件是：(1)纯收益在n年(含第n年)以前有变化；(2)纯收益在n年(不含第n年)以后保持不变；(3)收益年期无限；(4)r大于零。有限年期收益。其计算公式为：（2-14）其成立条件是：(1)纯收益在n年(含第t年)以前有变化；(2)纯收益在n年(不含第n年)以后保持不变；(3)收益年期有限为N；(4)r大于零。注意：这里纯收益A的收益年期是(N-n)而不是N。二、纯收益在若干年后保持不变1(1)(1)ntttRtAPrrr==+++å11[1](1)(1)(1)nttNntRtAPrrrr-==+-+++å汪海粟中南财经政法大学[e-mail]收益法1[1](1)nAPrr=-+在纯收益按等差级数递增，收益年期无限的条件下，有以下计算式：（2－15）其成立条件是：(1)纯收益按等差级数递增；(2)纯收益逐年递增额为B；(3)收益年期无限；(4)r大于零。在纯收益按等差级数递增，收益年期有限的条件下，有以下计算式：（2－16）其成立条件是：(1)纯收益按等差级数递增；(2)纯收益逐年递增额为B；(3)收益年期有限为n；(4)r大于零。在纯收益按等差级数递减，收益年期无限的条件下，有以下计算式：（2－17）其成立条件是：(1)纯收益按等差级数递减；(2)纯收益逐年递减额为B；(3)收益年期无限；(4)r大于零。三、纯收益按等差级数变化2ABPrr=+2ABPrr=-在纯收益按等差级数递减，收益年期有限的条件下，有以下计算式：（2－18）其成立条件是：(1)纯收益按等差级数递减；(2)纯收益逐年递减额为B；(3)收益年期有限为n；(4)r大于零。21[1](1)(1)nnABBnPrrrrr=+--?++21[1](1)(1)nnABBnPrrrrr=--+?++（）汪海粟中南财经政法大学[e-mail]收益法1[1](1)nAPrr=-+在纯收益按等比级数递增，收益年期无限的条件下，有以下计算式：（2－19）其成立条件是：(1)纯收益按等比级数递增；(2)纯收益逐年递增比率为s；(3)收益年期无限；(4)r大于零；(5)r＞s＞0。在纯收益按等比级数递增，收益年期有限的条件下，有以下计算式：（2－20）其成立条件是：(1)纯收益按等比级数递增；(2)纯收益逐年递增比率为s；(3)收益年期有限；(4)r大于零；(5)r＞s＞0。在纯收益按等比级数递减，收益年期无限的条件下，有以下计算式：（2－21）其成立条件是：(1)纯收益按等比级数递减；(2)纯收益逐年递减比率为s；(3)收益年期无限；(4)r大于零；(5)r＞s＞0。四、纯收益按等比级数变化在纯收益按等比级数递减，收益年期有限的条件下，有以下计算式：（2－22）其成立条件是：(1)纯收益按等比级数递减；(2)纯收益逐年递减比率为s；(3)收益年期有限为n；(4)r大于零；(5)0＜s≤1。有限年期收益且已知未来若干年后资产变现价格的条件下，有以下计算式：（2－23）其成立条件是：(1)纯收益在第t年(含t年)前保持不变；(2)预知第t年的价格为Pt；(3)r大于零。APrs=-1[1()]1nAsPrsr+=--+APrs=+1[1()]1nAsPrsr-=-++1[1](1)(1)tttPAPrrr=-+++汪海粟中南财经政法大学[e-mail]连续复利同企业的实际经济活动情况更为接近，对年收益比较大，计算周期比较长的评估中，应采用连续复利计算评估值，否则评估结果会偏高。假设，用普通复利计算时的年折现率为r（名义折现率），连续复利中的实际年折现率，即连续复利率为r0（实际折现率），若一年中复利次数为m，则有式中e为自然对数的底，e=2.7183收益法连续复利：连续复利、间断支付的现值计算连续复利、间断支付的现值计算，即考虑连续复利计息，现金流量序列为间断，此时将代入上述普通复利计算模型中。即可得到连续复利、间断支付情况下的各种模型。如（2-10）式为：P=1rAe-（2-11）式为：P=（2-12）式为：P=11rnreAe--´-(1)1ntrtrnrntRAeee+=+-å汪海粟中南财经政法大学[e-mail]连续复利同企业的实际经济活动情况更为接近，对年收益比较大，计算周期比较长的评估中，应采用连续复利计算评估值，否则评估结果会偏高。收益法连续复利：连续复利、连续支付的现值计算连续复利、连续支付的现值计算，即考虑连续复利计息，现金流量序列无间断的发生，就产生了连续复利计息、连续支付的计算问题。设为连续年金，即在一年连续均匀发生的现金流，它是在利率为零的条件下计算出的总年金。此时可设m是个很大的自然数，每一计息周期利率是。这样，可令m→∞，推导出普通复利现值模型对应的连续复利、连续支付的计算模型。以（2-11）式