资产评估课件

资产评估AssetsEvaluation授课班级：12高本会计1班第一章总论第一节资产评估及其特点前言资产评估的产生和发展（一）发展阶段1.经验评估阶段1.1时间：产生于原始社会后期原因：少有行情；交易额较大；信息不完全特点：①直观感觉和主观偏好，无客观标准②无偿性③无法律责任④无职业资格⑤无法律法规2.现代评估阶段时间：19世纪末开始资产交易频繁；评估人员要求高；市场发育完善特点：职业化、有偿性、规范化、科学化、法制化（二）中国资产评估的历史、现状和前景1.资产评估涉及范围广范。2.资产评估业务由国有资产评估扩展到非国有资产评估。3.1991年11月，《国有资产评估管理办法》，制度基本形成重要标志。4.已形成基本能满足需要的评估队伍。1996年，国家开始实行注册资产评估师制度。5.初步形成了全国性的资产评估管理体系，并制定了有关法规和制度。6.形成了资产评估行业自律管理。1993年12月10日，中国资产评估协会成立。7.2001年颁布《资产评估准则-无形资产》，第一个执业具体标准，标志规范化、法制化。8.2001年《资产评估准则-基本准则》，标志准则体系初步形成。第二节资产评估的含义、特点、基本要素和种类资产评估（AssetsEvaluation）的概念。资产评估是指注册资产评估师依据相关法律、法规和资产评估准则，对资产评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。资产评估是对资产的确认、计价和报告。其核心是对资产在某一时点的价值进行估算。《国际资产评估准则》二、资产评估的特点（1）市场性。①评估资料源于市场②模拟市场条件，对资产确认、估价、报告③评估结果接受市场检验（2）公正性。评估机构与人员应与资产业务的当事人无利害关系——组织保证。评估必须按法定的程序、准则进行——技术保证。（3）专业性。专业机构和人员。（4）咨询性。评估结论仅仅是资产作价意见，无强制执行的效力。二、资产评估的特点5.责任性（法律责任、连带责任）三、资产评估涉及十项基本要素：1.评估主体2.评估客体（评估对象）3.评估依据（法律依据、准则依据、合同、权属依据及取价依据）4.评估的目的（特定资产业务）5.评估原则（行为规范和准则）6.评估程序（评估环节和顺序）7.价值类型（评估结果的价值属性）8.评估方法（成本法、收益法、市场法三种基本方法）9.评估假设（基本前提假设、基本假设及具体假设）10.评估基准日（评估时点）四、资产评估的种类和特点（一）资产评估的种类分类标准分类资产评估工作内容评估、评估复核、评估咨询资产评估与评估准则的关系（背离条款）完全评估和限制评估资产评估对象及适用原则单项资产评估和整体资产评估按资产评估时点分现实性评估、追溯性评估和前瞻性评估第三节资产评估的主体和对象一、资产评估的主题1.资产评估机构含义分类：按执业范围大小-兼营性、专营性和专项性按企业组织形式分：合伙制和有限责任制2.资产评估人员（1）执业资格（2）遵守相关法律法规和准则，职业道德（3）独立、客观和公正（4）实践经验二.资产评估的课题（一）资产的含义1.经济学观点物质资料和权力构成2.国际评估界观点资产的权利的排列和组合；美国的与会计中规定相差无几3.我国的观点（由无形资产引出）指特定经济主体拥有或控制的，能持续发挥作用且能带来经济利益的资源及基于某项资源的各种权利的排列和组合。（二）资产的基本特征1.经济学角度（1）稀缺性（2）效用性2.资产评估学角度（1）法律特征（2）经济特征（3）财务特征(三）资产的分类1.有形资产和无形资产（1）有形资产包括固定资产、流动资产、在建工程、长期投资和递延资产。（2）无形资产可确指无形资产，包括知识产权类，权利类，关系类。不可确指资产，商誉2.按被估资产是否具有综合获利能力分：单项资产与整体资产1）定义单项资产——单台（件）资产；评估的是单个生产要素的价格整体资产——一组单项资产组成的具有获利能力的资产综合体，例如企业；评估的是资产综合体的获利能力2）整体与单项的区分标准：一是看是否由多个单项资产组成；二是看能否单独计算获利能力。3）企业单项可确指资产的价值总和并不一定等于企业整体资产的价值企业整体资产价值=∑单项可确指资产价值+不可确指的商誉（3）根据被评估的资产能否独立存在分类，可以分为：可确指资产与不可确指资产。可确指资产不可确指资产：商誉有形资产除商誉外的无形资产第四节资产评估的假设与原则二、资产评估的原则（一）资产评估工作原则真实性原则科学性原则公平性原则可行性原则简易性原则（二）资产评估技术经济原则资产评估的技术经济原则是指在资产评估执业过程中的一些技术规范和业务准则。1．预期收益原则2．供求原则3.最佳效用原则指一项具有多种用途的资产在公开市场条件下进行评估时，应按照其最佳用途来评估资产价值。4．贡献原则5．替代原则6．估价日期（时点）原则二、资产评估的作用1.咨询作用----专业性2.公正协调作用--第三者身份，客观性，公正性3.鉴证作用--抵押、担保、司法鉴定适用于特定权利主体和权力机关一、资产评估的目的1.一般目的2.特定目的一、资产评估的目的（一）资产评估一般目的资产评估的一般目的是资产在评估时点的公允价值。其表现形式是公开市场价值。公允价值是指资产在评估基准日的公开市场上最可能形成和接受的交易价格。（二）资产评估特定目的指资产业务对评估结果用途的具体要求。亦指资产评估服务于什么样的资产业务。资产业务主要有：资产转让；企业兼并；企业出售；企业联营；股份经营；中外合资、合作；企业清算；抵押担保；企业租赁；债务重组等等。第五节资产评估的目的与价值类型（三）资产评估特定目的的作用资产评估特定目的影响着评估人员对评估对象界定、资产价值类型选择等。（1）资产评估的起点（2）界定评估对象的基础（3）资产评估的归宿点二、资产评估的价值类型分类标准价值类型估价标准形式重置成本、收益现值、现行市价、清算价格假设的角度继续使用价值、公开市场价值和清算价值资产业务的性质抵押价值、保险价值、课税价值等市场条件及使用状态市场价值和市场价值以外的价值（最基本的价值类型）价值类型是指资产评估结果的价值属性及其表现形式。即评估价值质的规定性。市场价值与市场价值以外的价值（最基本的价值类型）市场价值（公开市场价值）是指资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值。市场价值以外的价值是一系列不符合资产市场价值定义条件的价值形式的总称或组合。问题：价值类型中分类二和分类四的关系？正确区分市场价值、在用价值、投资价值、投资性资产价值、持续经营价值、清算价值、重置价值（成本）等概念。清算价值指企业停止经营后公开转让资产所带来的净值。特点：卖方被迫出售；询价时间不充分。重置价值是指在现时的条件下，获得与被评估资产同等功能的资产所需的成本。为什么要选择适当的价值类型？使评估结果的适用与使用范围与评估目的的要求一致。例.一个生产企业拥有一块80亩的土地使用权，正常经营时，按其既有的用途，土地使用权评估价值类型是哪一种？破产时，其价值类型是哪一种？如果要实现公开市场价值，可通过哪些途径实现？在用价值（或继续使用价值）清算价值转让等（1）资产评估价值是资产评估的结果，其真实性和科学性是衡量资产评估工作质量的重要标志。（2）资产评估价值类型是资产评估价值的质的规定，表明价值的内涵和外延。（3）资产评估价值由于其评估的特定目的不同，表现为不同的价值类型。（4）资产评估价值作为资产评估结果，是价值类型、市场环境和技术参数共同影响的，而后两者对评估价值的影响是由于评估方法的运用形成的。资产评估价值和资产评估价值类型的关联特定的资产业务以某种（些）假设为前提。一、资产评估假设（一）交易假设（二）公开市场假设被估资产可在公开市场上出售要求被估资产具有通用性（三）持续使用假设持续使用假设细分为三种具体情况。（四）清算假设第六节资产评估假设三、资产评估假设的作用、地位1.使评估目的得以科学合理的实现。2.是顺利进行的基础和条件四、资产评估的效用与评估假设劳动决定论（不成立）资产效用决定论（成立）第七节资产评估的依据与程序一、依据（一）行为依据董事会决议、委托业务约定书（二）法规依据法律、法规及准则（三）产权依据可确指的权利（四）取价依据资料、指标等二、评估程序含义环节：1.明确基本事项（委托及相关当事方的基本情况、资产评估目的、评估对象基本情况、价值类型、评估基准日、限制条件和重要假设、重要事项）2.签订资产评估业务约定书。3.编制资产评估计划4.资产勘查与现场调查。5.收集评估资料6.评定估算。7.编制和提交报告。8.工作档案归档第二章资产评估的基本方法第三节市场法一、市场法的基本原理（一）市场法的概念市场法是指利用市场上相同或相似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。（二）市场法的理论基础市场法是基于替代原则，即一项资产的价值等于为获得同等满足的替代品所花费的成本。（三）市场法的评估思路首先在资产市场上寻找与被评估资产相类似的参照物的成交价（又称交易案例）；然后对两者之间的差异进行调整；计算评估值。被估资产评估值=［∑（参照物成交价×各项调整系数）］÷n二、市场法运用的前提条件1.充分发育活跃的资产市场。2.参照物具有可比性，且其指标、技术参数等资料能够搜集到。三、市场法的基本程序及有关指标（一）选择参照物多个各参照物（二）在评估对象与参照物之间选择比较因素（三）指标对比、量化差异差异数量化、货币化（四）在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异（五）综合分析确定评估结果四、考虑的因素（1）资产的功能（2）资产的实体特征和质量（3）市场条件（4）交易条件五、市场比较法的具体操作方法（一）直接比较法直接比较法是指利用参照物的交易价格及参照物的某一基本因素直接与评估对象的同一基本因素进行比较，从而判断评估对象评估值的方法。要求：参照物与评估对象相同或基本相同评估对象价值=参照物成交价格×（评估对象A因素/参照物A因素）1、现行市价法2．市价折扣法资产评估价值=参照物成交价格×（1－价格折扣率）3．功能价值法资产评估价值=参照物成交价格×（评估对象生产能力/参照物生产能力）4．价格指数法资产评估价值=参照物成交价格×（1十物价变动指数）5．成新率价格法资产评估价值=参照物成交价格×（评估对象成新率/参照物成新率）6．市盈率乘数法市盈率亦称本益比，是资产价格除以年盈利的比率。市盈率越小，表明投资回收期较短，投资风险就越小，资产的投资价值就越大；反之则结论相反。资产评估价值=评估对象收益额×参照物市盈率此方法主要适用于企业整体价值评估和长期投资（主要是股票投资）评估。（二）类比调整法类比调整法是市场法中最基本的评估方法。该方法要求找到与评估对象大体相似的参照物，通过分析调整参照物与评估对象之间的差异，从而估算评估对象的价值。1.市场售价类比法资产评估价值=参照物成交价×时间因素调整系数×区域因素调整系数×功能（或个别）因素调整系数×交易情况调整系数或资产评估价值=参照物成交价±时间因素调整值±区域因素调整值±功能（或个别）因素调整值±交易情况调整值2.成本市价法3.价值比率法（三）间接比较法第二节收益法一、收益法的基本原理（一）收益法的概念P43。（二）收益法的理论基础收益法的理论基础是效用价值论。该观点认为资产的价值是由其效用（即收益）决定的。在风险报酬率既定的情况下，一项资产的价值决定于其未来收益，而不是其创建的成本。（三）收益