资产评估重点难点

北京理工大学现代远程教育《资产评估学》重点难点管理与经济学院王锐TEL：68941888E-mail:[e-mail]学习目的和要求通过本课程的学习，学生应理解掌握资产评估的基本理论和操作程序；学会并掌握资产评估的各种基本方法及其运用的原则条件；掌握资产评估报告的撰写方法。通过学习和分析具体的资产评估案例，使学生能够运用相应的评估方法对不同的资产业务进行评估，提高学生分析问题和解决问题的能力。学习目的和要求本课程是一门实务性较强的课程,重点是掌握资产评估的各种基本方法，学会运用资产评估的方法对各种资产评估业务进行科学合理的评估。主要教学内容资产评估目的、标准、假设资产评估特点、原则资产评估基本方法机器设备评估实务房地产评估实务无形资产评估实务整体资产评估实务资产评估操作程序及资产评估报告第一部分资产评估理论一、资产评估定义与功能二、资产评估的六大要素三、资产评估的目的与主客体四、资产评估标准第一部分资产评估理论五、资产评估假设与价格计量六、资产评估的特点与原则七、资产评估报告八、资产评估操作程序一、资产评估定义与功能即由评估机构根据特定目的，遵循客观经济规律和公正的准则，按照法定的标准和程序，运用科学的方法，对资产的现实价格进行评定和估算的过程。其核心是对资产在某一时点的价格进行估算。一、资产评估定义与功能为资产业务提供价值尺度；界定与维护各产权主体的合法权益；优化资源配置；促进企业帐实相符，足额补偿和资产完整；在促进对外开放的同时，维护国家权益。二、资产评估的六大要素l主体l客体l特定目的l程序l标准l方法三、资产评估的目的资产评估的目的即是说明为什么要进行资产评估，评估结果是为何种资产业务服务。资产评估的职能是为特定资产业务提供公平的价格尺度，因而特定资产目的构成资产评估的特定业务。三、资产评估的目的1、以资产交易为目的的评估2、融通资金3、资产保全4、资产清算5、咨询服务6、税收7、国家征用土地和房产三、资产评估的主体指从事资产评估的机构与专业评估人员。1、资产评估机构——评估机构必须具有省级以上国有资产管理部门颁发的国有资产评估资格证书。2、资产评估人员——必须具备的条件广博的学识和丰富的实践经验良好的职业道德经过严格的考试和考核，取得资产评估管理机构确认的评估资格；三、资产评估的客体即评估的对象---资产（一）资产的定义（二）资产的分类（三）确认资产的标准四、资产评估标准重置成本标准——是指现时条件下，按功能重置资产并使资产处于在用状态所耗费的成本。现行市价标准——是指资产在公开市场上的售卖价格。收益现值标准——是根据资产未来预期获利能力的大小，以适当的折现率或本金化率将未来收益折成现值收益。清算价格标准——是指在非正常市场上限制拍卖的价格。资产评估标准的选择根据上述要求选择评估标准，大致有下列几种类型以资产保全、补偿为目的的——重置成本标准以资产纳税为目的的——重置成本、现行市价等标准以所有权变更为对象的——收益现值、或重置成本、现行市价标准。企业清算和破产清理中的——清算价格标准。五资产评估假设与价格计量（一）资产评估假设1、继续使用假设2、公开市场假设3、清算假设五资产评估假设与价格计量（二）价格计量1、重置成本及其价格计量2、收益现值及其价格计量3、现行市价及其价格计量4、清算价格及其价格计量六、资产评估的特点与原则特点：现实性市场性预测性公正性咨询性六、资产评估特点与原则工作原则独立性原则客观性原则科学性原则专业性原则经济原则贡献原则替代原则预期收益原则最佳效用原则七、资产评估报告资产评估报告书是评估机构在完成评估工作后向委托方和有关方面提交的说明评估目的、程序、标准、依据、方法、结果及适用条件等基本情况的报告书。资产评估报告书的特点特点是给委托单位的书面答复具有法律效力和公正作用是有根据的责任报告，具有权威性须报送国有资产管理部门审核验证确认严格遵守国家有关保密的规定按规定的格式撰写必须根据客观公正实事求是的原则撰写，如实反映资产评估工作的情况。资产评估报告书编写要求客观性--原则：客观公正独立完整性--报告内容应完整准确及时性--按约定时间及时完成资产评估报告的正文部分内容1、资产评估机构2、委托方及资产占有方3、评估目的4、评估范围和对象5、评估过程6、评估原则7、评估依据8、评估方法9、评估基准日10、评估结果11、评估结果有效期12、评估基准日后的调整事项13、评估结果有效的其他条件14、资产评估报告的使用范围15、其他需要说明的有关问题16、签名盖章17、评估报告提出日期资产评估报告的附件部分内容评估详细说明资产负债表和损益表资产评估一览表资产、负债及所有者权益一览表各类资产负债评估结果汇总表各类资产负债清查评估明细表对整体企业进行分析验证评估的情况重要资产的产权证明文件评估机构资格证书复印件其他文件资料评估说明的内容评估说明使用范围的声明进行资产评估有关事项的说明资产清查核实情况的说明评估依据的说明各项资产负债的评估技术说明整体资产评估方法验证说明评估结论及其分析资产评估报告的利用客户对评估报告的利用评估管理机构对评估报告的利用评估机构对评估报告的利用八、资产评估程序资产评估操作程序业务受理双方准备工作评定估算核准备案整理归档资产评估的业务受理项目接洽风险评价签定资产评估业务约定书资产评估委托方的准备工作成立评估工作小组准备相关资料资产清查双方的准备工作双方的准备工作资产评估机构的准备工作成立评估项目小组实地观察制订评估操作方案制订评估日程计划召集多方会议评定估算的步骤划分资产类别，选择不同的评估方法作出准确评定估算资产价格核准备案核准制的范围核准工作程序备案制的范围备案程序整理归档工作底稿档案管理第二部分资产评估基本方法一、重置成本法二、收益现值法三、市场比较法四、清算价格法一、重置成本法（一）重置成本定义、公式（二）重置成本的计量方法重置核算法物价指数法功能系数法统计分析法（三）有形损耗的计量方法观察法使用年限法一、重置成本法（四）功能性损耗的估算（五）经济性损耗的估算（六）重置成本法的适用范围（七）影响重置价格的主要因素（八）重置成本法的评估程序（一）重置成本法定义1、重置成本法定义指在资产继续使用的前提下，按评估资产的现实完全重置成本减去应扣损耗或贬值来确定被评估资产价格的一种方法。完全重置成本-指购买一项全新的与被评估的资产完全相同的资产所支付的最低金额。（一）重置成本法定义2、公式：被评估资产的价值=重置成本-累计应计损耗额=重置成本-有形损耗-功能性损耗-经济性损耗（二）重置成本的计量方法1、重置核算法-加和法以现行市价为标准，计算被评估资产的重置全价的一种方法。公式重置成本=直接成本+间接成本（二）重置成本的计量方法2、物价指数法——价格趋势法通过资产价格变动指数或价格变化趋势等指标，利用统计预测技术，对被评估资产的帐面价值进行调整，使之变为估算资产的重置全价。被评估资产重置全价=被评估资产帐面原值×评估基准日价格指数/原购置时日价格指数（二）重置成本的计量方法3、功能系数法通过选择同类功能的资产作参照物，根据资产功能与成本的内在关系，类推被评估资产重置成本的一种方法。功能与成本的关系线性关系P=AF+B——用最小二乘法求解A、B，然后代入公式求出P。指数关系（二）重置成本的计量方法指数关系功能价值指数参照物资产功能被评估资产功能参照物资产价格被评估资产重置全价（二）重置成本的计量方法4、统计分析法——根据统计原理，抽样选择有代表性的资产，估算其重置成本，依据资产的原始成本，来推算全部资产的重置成本，适用于企业整体资产评估。公式：某类抽样资产原始成本某类抽样资产重置成本本某类或总体资产原始成本某类或总体资产重置成1、观察法——成新率法被评估资产的有形损耗=重置成本（1-成新率）成新率指一项资产的新旧程度的百分比。其确定有两种方式：直接观察法结构加权平均法（三）有形损耗的计量方法（三）有形损耗的计量方法2、使用年限法被评估资产有形损耗=（重置成本-残值）×实际已使用年限/总使用年限总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率资产利用率=截止评估日资产累计实际利用时间/截止评估日资产累计名义利用时间×100%成新率=尚可使用年限/总使用年限×100%（四）功能性损耗的估算被评估资产的功能性损耗=被评估资产生产成本的年税后超支额×剩余使用年限的年金现值系数被评估资产生产成本的年税后超支额=（1-所得税）×被评估资产生产成本的年超支额被评估资产生产成本的年超支额=（旧技术的单位生产成本-新技术的单位生产成本）×年生产量（五）经济性损耗的估算外部因素对资产价值的影响有两种造成营运费用上升导致资产闲置两种方法（1）利用年收益损失金额本金化计算经济性损耗=年收益损失额×（1-所得税）/资产收益率（2）通过估算生产能力变化来评价再计算经济性损耗经济性损耗=（重置成本-有形损耗-功能性损耗）×经济性贬值率规模效益指数生产能力生产能力经济性贬值率BA1（六）重置成本法的适用范围被评估资产的现行市价与历史成本相比有较大的提高；被评估资产，尤其是生产设备的固定资产出现较大的无形损耗；被评估资产的使用效益有较大提高。被评估资产的折旧额与资产的自然有形损耗不相吻合；被评估资产的帐面历史成本欠实，甚至找不到历史成本资料的根据。二、收益现值法（一）收益现值法定义、影响因素（二）收益现值法的计算方法有限期内各年收益折现法无限期收益折现法（三）收益现值法评估资产的优缺点（四）收益现值法评估资产的程序（五）收益现值法的应用（一）收益现值法定义收益现值法定义通过估算被评估资产未来的预期收益能力，并以适当的折现率或本金化率将未来收益折成现值，借以确定被评估资产价格的一种资产评估方法。公式适用条件：资产投入使用ntt11折现率各期未来预期收益收益现值（一）收益现值法影响因素影响因素1、预期收益2、折现率（贴现率）3、资本化率（一）收益现值法影响因素折现率与资本化率联系：都是反映投入资本回收状况的经济指标，即都是将未来收益或资金换算成现值的比率。二者的确定都有相同的依据，如参考银行利率，通货膨胀率，风险利率。区别：有限的年限，把未来收入折成现值折现率资本化是永续收入的折现（二）收益现值法的计算方法1、有限期内各年收益折现法时当预期各年的收益不等时当预期年收益恒定不变nttrtRPnttrAP1111（二）收益现值法的计算方法2、无限期收益折现法1）收益稳定情况整个永续时期收益稳定P=A/I=预期收益额/资本化率整个永续时期内，前期收益不稳定，后期收益稳定NrIAtrtRP11（二）收益现值法的计算方法2）、收益不稳定的情况收益按固定比例增长的情况。grgRnrgRrgRgRRttttttt1,111)1)1(010101上式为当（收益现值（二）收益现值法的计算方法收益不稳定的情况前期收益不可能按固定比例增长，而存在波动情况，只在后期才有可能以固定比例增长的情况。NrgrgNRnttrtR)1(1111被评估资产的收益现值三、现行市价法现行市价法-市场比较法以现实市场上同类资产的市场价格作为价格标准，据以确定资产价值的一种资产评估方法。三、现行市价法现行市价法的前提条件被评估资产应具备一个充分活跃的交易市场。充分的市场竞争公平市场买卖双方没有垄断和控制。市场所反映的资产价格信息应当具有正常性、真实性、准确性，是以评估基准日可能获得的最合理的市场价格来衡量的。被评估资产的市