资产评估说明

中国石油天然气股份有限公司重庆销售分公司万州开县经营部资产评估咨询说明-1-说明一关于《资产评估说明》使用范围的声明本评估说明仅供财产评估主管机关、企业主管部门审查资产评估报告书和检查评估机构工作之用，非为法律、行政法规规定，材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人，也不得见诸于公开媒体。重庆金地房地产土地资产评估有限公司2012年3月6日中国石油天然气股份有限公司重庆销售分公司万州开县经营部资产评估咨询说明-2-说明二关于进行资产评估有关事项的说明（本部分内容由委托方和产权持有者提供）中国石油天然气股份有限公司重庆销售分公司万州开县经营部资产评估咨询说明-3-关于进行评估有关事项的说明一、委托方暨产权持有者简介（一）委托方名称：开县文峰街道办事处联系人：王立丰联系电话：[phone]（二）产权持有者名称：中国石油天然气股份有限公司重庆销售分公司万州开县经营部（简称中原油库）营业场所：开县新城南环路川心路口负责人：丁永奎经营范围：汽油、煤油、柴油批发、润滑油、石油器材、加油机及配件、日杂百货。二、关于评估目的的说明为委托方了解委估资产的市场价值提供参考。三、关于评估范围的说明此次资产评估范围为经开县文峰街道办事处和中国石油天然气股份有限公司重庆销售分公司万州开县经营部共同认可的各项资产：权属于中国石油天然气股份有限公司重庆销售分公司万州开县经营部位于汉丰镇中原村1社的房屋（面积为1557.16平方米）、土地使用权（面积为12485.5平方米）、机器设备和构、附着物和苗木及测算因收购而所需的相关费用。具体明细见《资产评估清单》。四、关于评估基准日的说明（一）本项目资产评估基准日为2011年12月19日。（二）上述评估基准日是委托方为保证资产评估的及时性和合理性而选取。（三）本项目取价标准均为评估基准日有效的价格标准。五、资料清单中国石油天然气股份有限公司重庆销售分公司万州开县经营部资产评估咨询说明-4-（一）产权证明文件复印件；（二）资产评估清查明细表（三）其他与评估资产相关的资料。资产评估委托方：开县文峰街道办事处法定代表人：产权持有者：中国石油天然气股份有限公司重庆销售分公司万州开县经营部法定代表人：2011年12月19日中国石油天然气股份有限公司重庆销售分公司万州开县经营部资产评估咨询说明-5-说明三资产清查核实情况说明中国石油天然气股份有限公司重庆销售分公司万州开县经营部资产评估咨询说明-6-资产清查核实情况说明一、资产清查核实的内容根据资产评估工作的要求，我们对委托评估的权属于中国石油天然气股份有限公司重庆销售分公司万州开县经营部位于汉丰镇中原村1社的房屋（面积为1557.16平方米）、土地使用权（面积为12485.5平方米）、机器设备和构、附着物和苗木进行了实地查勘，现场清点并记录在册，对可能影响资产评估的重大事项进行了了解。二、、资产清查结论在资产清查核实过程中，我们对评估范围内资产情况进行了了解和核实，对委估资产进行了抽查复核，对委估资产的法律权属给予了充分的关注。经过资产清查核实，评估人员认为固定资产能正常使用；未发现委估资产的产权纠纷情况。中国石油天然气股份有限公司重庆销售分公司万州开县经营部资产评估咨询说明-7-说明四评估依据的说明中国石油天然气股份有限公司重庆销售分公司万州开县经营部资产评估咨询说明-8-评估依据的说明我们在本次资产评估工作中所遵循的国家、地方和部门法律法规，以及在评估中参考的依据或文件资料主要有：一、经济行为文件开县文峰街道办事处委托重庆金地房地产土地资产评估有限公司进行资产评估的《资产评估合同书》。二、主要法律法规及评估准则1、财政部发布的《资产评估准则—基本准则》、《资产评估职业道德准则—基本准则》；2、中评协发布的《资产评估准则—评估报告》、《资产评估准则—评估程序》、《资产评估准则—工作底稿》、《资产评估准则—业务约定书》、《资产评估准则—机器设备》、《资产评估准则—不动产》、《资产评估价值类型指导意见》、《资产评估操作规范意见（试行）》；3、中注协发布的《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》；4、《中华人民共和国物权法》；5、其他与本项评估有关的评估准则、规范。三、产权依据1、开府国用（1996）字第20-307号《国有土地使用权证》和房权证301字第2-04342号《房屋产权证》复印件；2、《资产评估清单》；四、采用的取价标准1、中国机械工业出版社出版的《2010机电产品报价手册》；2、《最新资产评估方法与常用参数数据及经典评估报告使用手册》（财经出版社2010版）；3、通过市场了解情况及向有关设备经销商询价取得的资料；4、《机电设备评估价格信息》；5、《全国统一建筑工程基础定额重庆市基价表》；中国石油天然气股份有限公司重庆销售分公司万州开县经营部资产评估咨询说明-9-6、《重庆市建设工程造价信息》；7、2010年版《重庆市安装工程单位基价表》、《重庆市安装工程费用定额》；8、《重庆市人民政府办公厅关于印发《重庆市国有土地上房屋征收与补偿办法（暂行）等有关办法的通知》(渝办发[2011]123号)；9、渝府发[2000]76号文《重庆市人民政府关于颁布重庆市国有土地使用权基准地价和公示地价的通知》；10、《重庆市土地级别册》（下册·主城外区县）；11、渝国土房管发[2000]315号文《重庆市国土房管局关于印发重庆市国有土地使用权土地级别基准地价和土地出让金标准实施细则的通知》；12、开县府发〔2008〕28号《关于调整征地补偿安置政策有关事项的通知》；13、评估机构收集的与本次资产评估有关的询价资料、参数资料，评估人员现场查勘记录及搜集到的有关资料。五、参考资料及其他1、委托方提供的评估基准日《固定资产清查明细表》；2、评估人员搜集的产权持有者的历史经营情况资料、行业分析资料及其他参考资料。中国石油天然气股份有限公司重庆销售分公司万州开县经营部资产评估咨询说明-10-说明五评估技术说明中国石油天然气股份有限公司重庆销售分公司万州开县经营部资产评估咨询说明-11-评估方法的选择委估资产包括位于汉丰镇中原村1社的房屋（面积为1557.16平方米）、土地使用权（面积为12485.5平方米）、机器设备和构、附着物和苗木；评估人员根据现场工作收集与了解的各种情况，进行整理与综合分析，根据本次评估目的和资产的具体情况，确定采用相应的评估方法。一、房屋建筑物根据本次评估的目的，结合评估对象的特点和实际情况，对纳入资产评估范围的房屋建筑物采用成本法进行评估。（一）计算公式：房地产评估价格=重置价格*成新率重置价格=前期工程费+建安工程费+建设单位管理费+利息+销售税费+新建登记及建筑面积测绘费+利润+不可预见费（二）评估技术参数确定原则：1、房屋建安工程费用的计取：调查重庆市类似工程造价，分析确定估价对象的建安工程造价。。2、成新率的确定本次评估成新率的测定以直线折旧法为主，并根据维修保养程度综合进行评定估价对象成新率。3、各项费用的计取：根据市政府颁布的相关文件规定；本市规划、建设、房管各主管部门的相关规定，确定各项费用的标准及额度。二、机器设备评估人员根据现场工作收集与了解的各种情况，进行整理与综合分析，根据本次评估目的和机器设备的具体情况，采用重置成本法予以评估，即按购（建）价加运杂费、安装调试费、设备基础费及建设期资金成本用计算重置全价，再结合设备新旧程度和使用维护状况综合确定成新率，相乘后得出评估值的方法。其计算公式为：评估值=重置全价×成新率重置全价=购（建）价+运杂费＋安装调试费＋基础费+资金成本中国石油天然气股份有限公司重庆销售分公司万州开县经营部资产评估咨询说明-12-成新率的确定综合成新率=理论成新率×40%+现场勘察成新率×60%三、构（附）着物评估人员根据现场工作收集与了解的各种情况，进行整理与综合分析，根据本次评估目的和构（附）着物的具体情况，采用重置成本法予以评估，即工程直接费加管理费及其他间接费用、资金成本、利润计算重置全价，再结合构（附）着物新旧程度和使用维护状况综合确定成新率，相乘后得出评估值的方法。其计算公式为：评估值=重置全价×成新率构（附着物）重置综合价=工程直接费用+管理费用及其他间接费用+资金成本+利润四|、土地使用权根据《城镇土地估价规程》以及待估宗地的具体条件、用地性质及评估目的，结合估价师收集的有关资料，考虑到当地地产市场发育程度，选择评估方法。由于估价对象所处区域为新开发区，新征地较多，所以评估人员决定采用成本逼近法进行评估；同时委估宗地位于基准地价覆盖区内，故采用基准地价系数修正法评估；最后分析评估结果，作出评估结论。基准地价系数修正法：基本公式Ｐi＝Ｐ×（１+M+Ｋ+N）×S×Ｙ×Ｔ式中：Ｐi－－待估宗地修正后地价；Ｐ－－待估宗地所在区域基准地价；M－－成熟度修正系数；Ｋ－－待估宗地区域和个别因素修正系数；N－－土地使用权类型修正系数；S－－容积率修正系数；Ｙ－－待估宗地使用年限修正系数；中国石油天然气股份有限公司重庆销售分公司万州开县经营部资产评估咨询说明-13-Ｔ－－待估宗地期日修正系数。采用成本逼近法：基本公式土地价格＝土地取得费＋相关税费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润＋土地增值收益五、苗木评估人员根据现场工作收集与了解的各种情况，进行整理与综合分析，根据本次评估目的和苗木的具体情况，评估人员根据其现行市场购买价，再加上合理的运杂费、损耗其他合理费用，计算得出评估值。六、搬迁费及损失费根据渝办发[2011]123号文件有关规定，测算搬迁费及损失费。机器设备评估说明一、评估范围本次设备评估范围为开县文峰街道办事处和中国石油天然气股份有限公司重庆销售分公司万州开县经营部共同认可并经清查的设备，共21.5台（台、套、米），详见设备清查评估明细表。二、设备概况纳入本次评估范围的机器设备为中国石油天然气股份有限公司重庆销售分公司万州开县经营部拥有的21.5台（台、套、米）器，截止评估基准日，储油罐及消防设施已多年未使用，送变电工程（配电）能够满足正常生产的需要。三、评估依据和参考资料（一）开县文峰街道办事处和中国石油天然气股份有限公司重庆销售分公司万州开县经营部共同认可的“固定资产-机器设备清查评估明细表”；（二）中国机械工业出版社出版的《2011机电产品报价手册》；（三）《机电设备评估价格信息》；（四）《最新资产评估方法与常用参数数据及经典评估报告使用手册》（财经出版社2010版）；中国石油天然气股份有限公司重庆销售分公司万州开县经营部资产评估咨询说明-14-四、评估程序1、评估人员以各产品生产工艺为主线，通过现场查看、询问等调查手段，了解主要生产工艺过程以及主要设备在生产过程中的作用和生产使用状况。2、评估人员对“机器设备清查评估明细表”进行审核，根据设备明细清单与财务部门的固定资产明细账进行核对，务使账表相符。3、评估人员向资产占有方有关部门及人员搜集与被评估设备有关的资料。4、评估人员根据核对后的“机器设备清查评估明细表”与资产占有方设备管理人员一起，到设备放置现场进行逐台核对设备名称、型号、规格、制造厂商、制造日期等。5、评估人员向资产占有方设备管理人员了解设备的启用日期、运行情况、使用强度和设备的检修情况，检查设备的使用环境、使用条件和设备维护情况。6、评估人员在设备放置现场根据设备运行情况、外观成色及技术状态作好必要的记录，并向有关检修人员、操作人员了解设备有无隐患，运行日常记录，事故及安全检查记录等情况，采用整体鉴定的方法初步确定每台设备的成新率。7、评估人员根据现场工作搜集与了解的各种情况，进行整理与综合分析，依照《资产评估操作规范意见（试行）》的规定进行计算并确定评估值。五、评估方法评估人员根据现场工作收集与了解的各种情况，进行整理与综合分析，根据本次评估目的和机器设备的具体情况，采用重置成本法予以评估，即按购（建）价加运杂费、安装调试费、设备基础费及建设期资金成本用计算重置全价，再结合设备新旧程度和使用维护状况综合确定成新率，相乘后得出评估值的方法。其计算公式为：设备评