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2012年度财务预算编制方案鞠东林2011年11月三一二四五预算管理特点及编制原则主要内容预算编制方法预算和经营计划编制内容预算编制程序与预算控制预算和经营计划编制目标一、物业服务企业预算管理特点及编制原则一、物业服务企业预算管理特点及编制原则1、物业服务企业预算管理的特点财务预算是现代公司理财的重要手段，在企业财务管理过程中，占有十分重要的地位。任何管理活动都涉及了解过去、分析现在和规划未来，物业服务企业财务管理也不例外。财务预算是了解、分析和规划活动结果的体现，又是保证公司规划目标或财务管理目标得以实现的控制工具。一、物业服务企业预算管理特点及编制原则2、财务预算的种类我公司财务预算分为公司财务预算和部门（项目）分项财务预算。公司财务预算是根据公司的经营目标和方针，了解既往的经营成果及财务状况，对未来可能出现的各种情况进行科学推断，为达到下年度预计的财务状况和经营成果，而进行的各种财务决策活动，是部门分项财务预算的汇总。一、物业服务企业预算管理特点及编制原则2、财务预算的种类部门（项目）分项财务预算是各种财务安排的系统化和具体化，是财务决策结果的分解，指明了各部门的具体目标，提供了对公司日常资金运动进行控制的依据，并可作为各部门经营业绩的考评标准。一、物业服务企业预算管理特点及编制原则3、财务预算编制要求财务预算的编制过程，是对公司未来经营活动和经营结果的安排过程。为此，为了保证财务预算的有效性，编制财务预算时，必须遵循以下原则或要求：（1）加强调查研究，认识资金运动规律。为提高财务预算的准确性和可操作性，在编制财务预算之前，要了解物业服务行业资金运行的特点，特别是设备维修保养等支出项目的规律性。（2）实行参与管理，调动员工积极性。财务预算是一种财一、物业服务企业预算管理特点及编制原则3、财务预算制的要求务管理手段，其目的是对未来的资金运动进行控制。这一控制通过公司各部门各班组各岗位的执行得以实现。财务预算的编制过程，就是财务管理目标的设置过程。公司全体员工都将参与财务预算的执行，因此，一定要将预算目标尽可能的分解到各班组及各岗位，让班组参与财务预算的编制过程。(3)符合实际，适当留有余地。预算作为一种控制目标，其水平的高低既应该具有挑战性，也应该是可以实现的，不一、物业服务企业预算管理特点及编制原则3、财务预算的要求能高不可攀，否则，财务预算难以起到应有的作用。编制的财务预算应符合实际情况，不宜过低，也不宜过高，通过全体员工的努力应能够实现。（4）全面权衡，提高资金使用效益。计划带来的节约是最大的节约。物业服务中，物业费是固定的标准，如何提高物业费的使用效益必然是我们始终关心的主题。因此，我们不仅要严格控制费用的支出，更重要的是在财务预算过程中，应充分考虑各项费用支出的必要性和其经济价值，防止预算中包含不应发生的费用项目。二、预算编制方法二、预算编制方法1固定预算，是指以过去的实际费用支出为基础，考虑预算期内相关因素可能发生的变动及其影响，在过去实际费用基础上增加或减少一定的百分比确定出的预算。这种预算编制方法也称为增量预算或减量预算编制法。2零基预算，是指一切从零开始，通过重新考虑费用预算的必要性和各项支出的经济效益而编制的预算。该方法是公司作为成本费用预算的一种主要编制方法，多应用于军队和以微利为主要特征的物业服务行业等。编制财务预算的常用方法有固定预算和零基预算两种。二、预算编制方法固定预算是传统的预算编制方法，其优点是编制简单。此外，由于固定预算以过去的费用支出为基础，费用支出水平的控制要求，容易被各部门所接受。这一方法的缺点是：没有结合预算期的情况，重新对各项费用支出的必要性及其支出水平进行论证，难以实现费用支出效益的最大化；同时，由于采用该方法编制的预算缺乏挑战性，因而，也难以调动各部门和全体员工控制费用支出的积极性。固定预算是我公司的辅助编制方法。零基预算不受以往实际费用支出水平的限制，完全根据预算期业务活动的需要和各项业务的轻重缓急，对各支出项目进行逐个分析和计量，从而制定出费用预算。零基预算的编制程序为：①由各部门提出预算期内可能发生的费用项目及费用额，而不考虑这些费用项目以往是否发生及发生额是多少；②将全部的费用项目分为必须保证支出的费用项目和可以增减变动的费用项目两大类；③对各项二、预算编制方法费用支出额可以增减变动的费用项目进行成本效益分析，并按照成本效益率的大小进行排序；④将预算期内可动用的资金在所有费用支出项目之间进行分配。分配时，首先满足必须保证支出的费用项目，然后再按照成本效益率的高低，将资金在费用额可以增减变动的费用项目之间进行优化分配。对我们物业服务公司而言，零基预算有着重要价值。在既定的管理收费标准下，它有助于提高管理收费的使用效益，改善公司与业主之间的关系，从而增强物业公司的市场竞争能力，也体现了我们公司的一种社会责任。但零基预算也有不足处，主要表现为：编制预算的工作量相对较大，各费用项目的成本效益率的确定缺乏客观依据等，所以我们编制成本费用预算时要以零基预算为主，固定预算为辅的编制方法。三、预算和经营计划编制目标三、预算和经营计划编制目标各部门（项目）预算和经营计划要达到以下目标：1、营业收入在2011年实际值的基础上实现增长。2、各项成本费用不高于2011年实际发生额，工资总额原则上按2011年实际发生数进行编制预算，与工资总额相关的各项保险等费用按相关规定具实列报。3、成本费用总额占营业收入的比重在2011年实际值的基础上有所降低。4、2012年生产量（房屋出租水平、各项费用的收缴水平等）要不低于2011年实际完成值。三、预算和经营计划编制目标各部门（项目）预算和经营计划要达到以下目标：5、利润总额在2011年实际值的基础上实现增长。6、新投入运营的部门或项目，要根据进场计划和入住进度进行编制。四、预算及经营计划编报内容四、预算及经营计划编报内容1、公司财务预算是建投集团公司统一的格式，是由财务预算情况说明书和17张财务预算报表组成，财务预算报表具体包括资产负债表、利润表、现金流量表、收入预算表、营业成本预算表、期间费用预算表、职工薪酬及其他支出预算表、固定资产和无形资产购置预算表、资产处置预算表、利润分红明细预算表、主要指标分析表等17张报表。本套报表由财务管理部汇总填报。预算报表分为公司汇总预算报表和部门分户预算报表四、预算及经营计划编报内容2、部门分项预算是根据我公司的预算管理实际，统一简化编制格式，便于预算的汇总与实施，在编制预算报表的同时，必须认真编写预算情况说明书。预算报表包括预算汇总表、收入预算表、营业成本费用预算表、人工成本预算表、固定资产和无形资产购置预算表、办公用品预算表、物料消耗预算表、重点工作计划表。本套报表填报范围为公司所有部门和项目，要全面反映本部门预算年度内财务收支和经营成果。对因特殊情况暂未纳入年度预算报表编制范围的部门或项目，应进行专项说明。北区南区四、预算及经营计划编报内容（1）部门预算汇总表收入预算物业费（营业收入）车场运营费临时停车费自行车场运营费洗车收入维修费保洁费绿植费其他收入热水处理费中水处理费前台服务收入装修管理费广告位服务收入其他收入四、预算及经营计划编报内容（1）部门预算汇总表收入预算物业费（营业收入）车场运营费临时停车费自行车场运营费洗车收入维修费保洁费绿植费其他收入热水处理费中水处理费前台服务收入装修管理费广告位服务收入其他收入物业费收入（也包括项目上的秩序维护、保洁、维修养护收入之和）、洗衣收入、泳馆收入、羽乒中心收入、会议室收入、餐厅收入、房屋租赁收入、客房收入等（附：收入明细汇总表，部门预算汇总表的收入数据是由收入明细表中数据自动提取过来，由相关部门填报）四、预算及经营计划编报内容（1）部门预算汇总表收入预算物业费（营业收入）车场运营费临时停车费自行车场运营费洗车收入维修费保洁费绿植费其他收入热水处理费中水处理费前台服务收入装修管理费广告位服务收入其他收入车场运营费收入是指地下停车场车位收入。（服务中心填报）四、预算及经营计划编报内容（1）部门预算汇总表收入预算物业费（营业收入）车场运营费临时停车费自行车场运营费洗车收入维修费保洁费绿植费其他收入热水处理费中水处理费前台服务收入装修管理费广告位服务收入其他收入临时停车费收入是指由广场出口车辆管理人员收取的临时停车费。（保安部填报）四、预算及经营计划编报内容（1）部门预算汇总表收入预算物业费（营业收入）车场运营费临时停车费自行车场运营费洗车收入维修费保洁费绿植费其他收入热水处理费中水处理费前台服务收入装修管理费广告位服务收入其他收入自行车场运营费收入是指自行车场存车费收入。（服务中心填报）四、预算及经营计划编报内容（1）部门预算汇总表收入预算物业费（营业收入）车场运营费临时停车费自行车场运营费洗车收入维修费保洁费绿植费其他收入热水处理费中水处理费前台服务收入装修管理费广告位服务收入其他收入洗车收入是指洗车场的洗车收入、打蜡收入等。（保安部填报）四、预算及经营计划编报内容（1）部门预算汇总表收入预算物业费（营业收入）车场运营费临时停车费自行车场运营费洗车收入维修费保洁费绿植费其他收入热水处理费中水处理费前台服务收入装修管理费广告位服务收入其他收入维修费收入是指入户维修收入。（工程部填报）四、预算及经营计划编报内容（1）部门预算汇总表收入预算物业费（营业收入）车场运营费临时停车费自行车场运营费洗车收入维修费保洁费绿植费其他收入热水处理费中水处理费前台服务收入装修管理费广告位服务收入其他收入保洁费收入是指根据和业主或客户签订的合同，提供非公共区域的保洁服务，并因此收取的入户保洁服务费。（环境绿化部填报）四、预算及经营计划编报内容（1）部门预算汇总表收入预算物业费（营业收入）车场运营费临时停车费自行车场运营费洗车收入维修费保洁费绿植费其他收入热水处理费中水处理费前台服务收入装修管理费广告位服务收入其他收入绿植费收入是指根据和业主或客户签订的合同，提供非公共区域的绿化养护服务，并因此收取的绿植服务费。（环境绿化部填报）四、预算及经营计划编报内容（1）部门预算汇总表收入预算物业费（营业收入）车场运营费临时停车费自行车场运营费洗车收入维修费保洁费绿植费其他收入热水处理费中水处理费前台服务收入装修管理费广告位服务收入其他收入其他收入是指热水处理费、中水处理费、前台服务费收入、装修管理费、广告位服务收入、通勤卡收入等之和。四、预算及经营计划编报内容（1）部门预算汇总表收入预算物业费（营业收入）车场运营费临时停车费自行车场运营费洗车收入维修费保洁费绿植费其他收入热水处理费中水处理费前台服务收入装修管理费广告位服务收入其他收入热水处理费是指业主有偿使用热水的费用，是根据热水表的读数收入。可参照往年数据填报。（工程部填报）四、预算及经营计划编报内容（1）部门预算汇总表收入预算物业费（营业收入）车场运营费临时停车费自行车场运营费洗车收入维修费保洁费绿植费其他收入热水处理费中水处理费前台服务收入装修管理费广告位服务收入其他收入中水处理费是指业主有偿使用中水的费用，是根据中水表的读数收入。可参照往年数据填报（工程部填报）。四、预算及经营计划编报内容（1）部门预算汇总表收入预算物业费（营业收入）车场运营费临时停车费自行车场运营费洗车收入维修费保洁费绿植费其他收入热水处理费中水处理费前台服务收入装修管理费广告位服务收入其他收入前台服务费收入是指业主缴纳的前台服务人员的服务费用（经营部前台组填报），和业主缴纳的保安监控人员的服务费用（保安部填报）四、预算及经营计划编报内容（1）部门预算汇总表收入预算物业费（营业收入）车场运营费临时停车费自行车场运营费洗车收入维修费保洁费绿植费其他收入热水处理费中水处理费前台服务收入装修管理费广告位服务收入其他收入装修管理费收入由服务中心填报四、预算及经营计划编报内容（1）部门预算汇总表收入预算物业费（营业收入）车场运营费临时停车费自行车场运营费洗车收入维修费保洁费绿植费其他收入热水处理费中水处理费前台服务收入装修管理费广告位服务收入其他收入广告位服收入