房地产估价理论与方法-徐进亮

房地产估价理论与方法徐进亮博士资深中国土地估价师资深皇家特许测量师注册美国估价师智地平台执行总经理2016年9月苏州提纲一、考察内容二、高频考点分析三、高频考点解析四、估价程序概述五、估价方法详解一、考察内容房地产估价理论与方法是行业基础课，理论为主、简单应用重点考察考生对估价基本知识、房地产价格、估价原则、估价方法及估价程序的理解，重点掌握比较法、收益法、成本法及假设开发法四大基本方法等。一、考察内容复习用书大纲术语标准教材估价规范历年真题复习建议以大纲为原则，知识点掌握、熟悉和了解的比例大致为60%、30%、10%。二、高频考点分析根据考试大纲，《房地产估价理论与方法》共包括268个考点，考点具体到大纲三级标题：章——节——点。例如：考点1.1.1，即：第一章第一节第一点——房地产估价的含义；考点3.4.3，即：第三章第四节第三点——市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、现状价值和参与价值；考点6.7.2，即：第六章第七节第二点——房地产状况调整的内容。二、高频考点分析根据近七年真题（2009-2015年，公开）统计，大纲考点频次分布见下表：频次20次及以上10-19次5-9次3-4次1-2次0次考点16263399103各考点出现频次详见excel表格：三、高频考点解析（一）3.4.3***市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、现状价值和参与价值近七年真题出现频次20次，超高频考点，大纲要求：掌握。真题示例：答案：√三、高频考点解析三、高频考点解析三、高频考点解析三、高频考点解析超额租金负承租人权益合同租金高于市场租金正承租人权益合同租金低于市场租金合同租金（出租人权益）合同租金（出租人权益）市场租金（完全产权）三、高频考点解析答案：C答案：B三、高频考点解析答案：BCE答案：ABC三、高频考点解析（二）4.2.3**房地产区位因素（教材P129-135）近七年真题出现频次15次，高频考点，大纲要求：掌握。真题示例：答案：BCE三、高频考点解析答案：ABCETips注意区别：在评估一幢住宅时，楼层属于房地产实物因素，评估一套住宅时，楼层属于区位因素。答案：B三、高频考点解析答案：CD答案：×三、高频考点解析（三）5.3**合法原则（术语标准P8及条文说明P62；估价规范条文说明P63）近七年真题出现频次10次，高频考点，大纲要求：掌握。三、高频考点解析三、高频考点解析答案：B真题示例：三、高频考点解析答案：DE答案：√三、高频考点解析答案：ACDE答案：BC三、高频考点解析（四）5.4**价值时点原则（标准P8、估价规范P2）近七年真题出现频次10次，高频考点，大纲要求：掌握。三、高频考点解析答案：D真题示例：三、高频考点解析答案：C答案：A三、高频考点解析答案：D真题示例：三、高频考点解析答案：D答案：×三、高频考点解析（五）1.1.2*房地产估价的特点（教材P5-P10）近七年真题出现频次7次，较高频考点，大纲要求：掌握。真题示例：答案：A三、高频考点解析答案：B答案：B三、高频考点解析（六）3.4.11*总价格、单位价格和楼面地价（标准P5-7）近七年真题出现频次7次，较高频考点，大纲要求：掌握。三、高频考点解析三、高频考点解析三、高频考点解析答案：C真题示例：三、高频考点解析答案：B答案：√三、高频考点解析答案：BCD三、高频考点解析（七）5.7*谨慎原则（术语标准P8、规范62）近七年真题出现频次7次，较高频考点，大纲要求：熟悉。三、高频考点解析真题示例:答案：A三、高频考点解析答案：B答案：B三、高频考点解析（八）3.4.6*完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值近七年真题出现频次6次，较高频考点，大纲要求：掌握。真题示例：答案：ABDE三、高频考点解析答案：D答案：√三、高频考点解析答案：A三、高频考点解析（九）4.2.1*房地产实物因素（教材P122-P126）近七年真题出现频次6次，较高频考点，大纲要求：掌握。真题示例：答案：B三、高频考点解析答案：A答案：D三、高频考点解析（十）4.4.3*税收制度政策（教材P139-P140）近七年真题出现频次6次，较高频考点，大纲要求：掌握。真题示例：答案：A三、高频考点解析答案：√答案：√三、高频考点解析（十一）1.3.2*估价目的（术语标准与条文说明2、50-51；规范的估价程序3-4、68）近七年真题出现频次5次，较高频考点，大纲要求：掌握。三、高频考点解析答案：C真题示例：三、高频考点解析答案：ACDE答案：×三、高频考点解析答案：D答案：√三、高频考点解析（十二）3.4.12*名义价格和实际价格（教材P113-P114）近七年真题出现频次5次，较高频考点，大纲要求：掌握。真题示例：答案：C三、高频考点解析答案：ABC三、高频考点解析（十三）5.6*最高最佳利用原则（标准8、63，规范3、64-65）近七年真题出现频次5次，较高频考点，大纲要求：掌握。三、高频考点解析三、高频考点解析真题示例：答案：D三、高频考点解析答案：B答案：C三、高频考点解析（十四）1.2.3房地产征收征用的需要（估价规范29、87）近七年真题出现频次4次，较高频考点，大纲要求：掌握。三、高频考点解析三、高频考点解析真题示例：答案：√三、高频考点解析（十五）1.3.9估价假设（术语条文3、54-55；规范44、98）近七年真题出现频次4次，较高频考点，大纲要求：掌握。三、高频考点解析三、高频考点解析真题示例：答案：×三、高频考点解析（十六）4.2.2房地产权益因素（教材P126-P129）近七年真题出现频次4次，较高频考点，大纲要求：掌握。真题示例：答案：B三、高频考点解析答案：ABCE三、高频考点解析（十七）4.4.2金融制度政策（教材P138-P139）近七年真题出现频次4次，较高频考点，大纲要求：掌握。真题示例：答案：√三、高频考点解析（十八）4.4.4有关规划和计划（教材P140-P142）近七年真题出现频次4次，较高频考点，大纲要求：熟悉。真题示例：答案：ACE三、高频考点解析（十九）1.4房地产估价职业道德（规范51-52、101；资产评估法）近七年真题出现频次3次，较高频考点，大纲要求：熟悉。三、高频考点解析三、高频考点解析真题示例：答案：ABD三、高频考点解析（二十）2.2.7房地产相互影响特性（教材P62-P63）近七年真题出现频次3次，较高频考点，大纲要求：熟悉。真题示例：答案：×三、高频考点解析（二十一）2.4.2房地产实物状况描述（标准9；规范7、69；教材P74-76）近七年真题出现频次3次，较高频考点，大纲要求：掌握。真题示例：答案：B三、高频考点解析（二十二）3.3.1房地产需求（教材P85-88）近七年真题出现频次3次，较高频考点，大纲要求：熟悉。真题示例：答案：BCDE三、高频考点解析（二十二）3.3.1房地产需求近七年真题出现频次3次，较高频考点，大纲要求：熟悉。真题示例：答案：BCDE三、高频考点解析（二十三）3.3.2房地产供给（教材P88-90）近七年真题出现频次3次，较高频考点，大纲要求：熟悉。真题示例：答案：ACD三、高频考点解析（二十四）3.4.13现货价格、期货价格及现房价格、期房价格（教材P90-91）近七年真题出现频次3次，较高频考点，大纲要求：熟悉。真题示例：答案：B三、高频考点解析（二十五）1.3.1估价当事人（标准2、50）近七年真题出现频次2次，较高频考点，大纲要求：熟悉。真题示例：答案：√四、估价程序概述（一）估价流程四、估价程序概述（二）考点1、12.9.4*估价报告的组成（标准22、73；规范41、96）近七年真题出现频次7次，较高频考点，大纲要求：掌握。四、估价程序概述四、估价程序概述四、估价程序概述四、估价程序概述真题示例：答案：AD四、估价程序概述答案：D答案：ABDE四、估价程序概述（二）考点2、12.12保存估价资料（标准10；规范8、72）近七年真题出现频次5次，较高频考点，大纲要求：熟悉。四、估价程序概述四、估价程序概述四、估价程序概述真题示例：答案：D四、估价程序概述答案：D答案：C五、估价方法（一）长期趋势法及其应用1、长期趋势法是运用预测科学的有关理论和方法，特别是时间序列和回归分析，来预测、判断房地产未来价格的方法，具体包括以下几种方法：（1）数学曲线拟合法；（2）平均增减量法；（3）平均发展速度法；（4）移动平均法；（5）指数修匀法。五、估价方法2、考点10.3平均增减量法（教材P348-P350）近七年真题出现频次5次，较高频考点，大纲要求：熟悉。真题示例：答案：B五、估价方法答案：×答案：C五、估价方法2、考点10.4平均发展速度法（教材P350-352）近七年真题出现频次5次，较高频考点，大纲要求：熟悉。真题示例：答案：C五、估价方法答案：×答案：ABCE五、估价方法（二）地价评估和地价分摊1、几种方法：路线价法基准地价修正法高层建筑地价分摊（按建筑物面积进行分摊、按房地价值分摊、按土地价值分摊）五、估价方法2、考点11.2.6*制作价格修正率表（标准20、规范25；教材P371-P375）近七年真题出现频次6次，较高频考点，大纲要求：掌握。五、估价方法五、估价方法五、估价方法答案：CE真题示例：五、估价方法2、考点11.5补地价测算（教材P385）五、估价方法2、考点11.5补地价测算近七年真题出现频次5次，较高频考点，大纲要求：掌握。真题示例：答案：A五、估价方法2、考点11.6.2高层建筑地价分摊的方法（教材P386）五、估价方法2、考点11.6.2高层建筑地价分摊的方法近七年真题出现频次3次，较高频考点，大纲要求：掌握。真题示例：答案：√五、估价方法（三）比较法及其运用五、估价方法2、考点6.7.2**房地产状况调整的内容（标准11、66、规范11-13、76-77）近七年真题出现频次14次，高频考点，大纲要求：掌握。（三）比较法及其运用五、估价方法五、估价方法五、估价方法真题示例：答案：ABD五、估价方法答案：×答案：ABC五、估价方法答案：C答案：ABCD五、估价方法2、考点6.4.1*统一财产范围（规范11、75-76）近七年真题出现频次7次，较高频考点，大纲要求：掌握。（三）比较法及其运用五、估价方法五、估价方法真题示例：答案：C五、估价方法答案：×答案：B五、估价方法2、考点6.4.3*统一税费负担（规范11，教材P184-186）近七年真题出现频次7次，较高频考点，大纲要求：掌握。（三）比较法及其运用五、估价方法答案：B真题示例：五、估价方法答案：√答案：A五、估价方法答案：D五、估价方法2、考点6.4.4统一计价单位（规范11、75-76）近七年真题出现频次4次，较高频考点，大纲要求：掌握。（三）比较法及其运用五、估价方法真题示例：答案：D五、估价方法（四）收益法及其运用五、估价方法（四）收益法及其运用五、估价方法（四）收益法及其运用五、估价方法2、考点7.2.2**净收益每年不变的公式（规范13、79）近七年真题出现频次13次，高频考点，大纲要求：掌握。（四）收益法及其运用五、估价方法五、估价方法答案：B真题示例：五、估价方法答案：B答案：B五、估价方法答案：A答案：C基本金融函数6个基本金融函数1元的未来价值FV？PV（1元）5年12%niPVFV101元的现值niFVPV11FV（1元）PV？5年12%1元年金的未来价值iniPMTFV11PMT（1元）FV？5年12%1元年金的现值PMT(1元)PV？5年12%iniPMTPV111偿债基金未来现值为1元的年金值11niiFVPMT5年12%FV（1元）PMT？贷款偿付金现值为1元的年金值