房地产营销策划论文范例精编3篇

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参考资料,少熬夜!房地产营销策划论文范例精编3篇【导读指引】三一刀客最漂亮的网友为您整理分享的“房地产营销策划论文范例精编3篇”文档资料,供您学习参考,希望此文档对您有所帮助,喜欢就分享给朋友们吧!房地产营销策划论文11.1研究背景随着中国市场经济体制的逐渐完善和上世纪末中国经济的“软着陆”成功,中国已进入一轮以住房、汽车为主导消费品拉动的新的经济增长时期。2003年国务院颁布的18号文件在对房地产业的发展做出了方向性指导的同时,宣布房地产业已成为国民经济的支柱性产业,肯定了房地产业在国民经济中的地位和作用,房地产开发项目投资已成为带动地域经济发展的主要载体之一。特别是自1998年取消城镇职土福利分房制度以来,房地产业开始迅速市场化,市场竟争日益加剧,企业盈利能力同比降低。由于开发商自身实力及营销策略不当等因素的影响,市场出现各种问题:烂尾楼、空置房、问题房、区域残局不计其数。尤其在营销策划上极不到位;一方面,一些策划人还不懂得什么是真正的策划,策划行为随意性强而科学性弱;一方面,一些所谓的营销专家正在将营销策划导入歧途。房地产营销策划是通过对销售时机、楼盘区位、配套设施、消费对象、建筑设计、材料设备、物业管理及邻近楼盘情况等全方位的分析调查,制定与此相适应的营销策略以指导实践和取得竞争优势。营销策划的最终目的是把房屋这一商品推销给消费者,它是以创造消费者需求并满足其需求为核心,以系统的产品销售或劳务提供为手段的全方位决策的经营行为。不做营销策划或营销策划介入过晚,导致投资策略失误,开发产品不对路,以至到了中期尽管投入大量的人力宣传推销,仍然有大量商品房滞销。尽管房地产开发主管部门多次为消化空置商品房采取了不少措施,但空置商品房量仍呈上升态势。由于营销策划过程中出现的上述问题,很多房地产企业陷入了困境,因此,如何规范地做好房地产营销策划,使房地产企业在营销策划上尽可能地少走或不走弯路,尽量降低房地产企业项目投资的盲目性,从而降低风险,使房地产企业健康发展,成为本课题研究的主题。1.2研究的意义随着我国房地产市场的建立,特别是中央深化住房制度改革政策的出台及住宅业作为国民经济新的增长点,房地产业在国民经济中的作用将日益显现出来。然而,目前我国的房地产市场的总体现状是:一方面各地房地产投资不断升温,增幅过大过快,在整个国民经济中占有相当大的比重,出现了所谓的房地产热。另一方面,是许多房地产企业仍然是以产定销,企业规模偏小,不注重质量和品牌,忽视市场调研,盲目投资,参考资料,少熬夜!开发的产品与市场脱节,致使大量的商品房闲置。目前,我国的房地产市场己由原来的卖方市场信息向买方市场转变,因此,市场竞争将更加激烈。房地产企业想要在将来的市场竞争中立于不败之地,在很大程度上取决房地产企业的市场营销战略及策划,是否能生产适销对路的,能以吸引顾客的产品,成为房地产公司把握住市场、成功营销的关键。房地产企业必须在房地产还未动工之前就应开始着手营销战略与营销策划的思考,从投资决策地块的选择、配套、前期设计、施工、销售乃至物业管理等一系列的问题进行综合评价和全程跟踪,充分体现以销定产,最大限度地满足消费者的需要。房地产企业营销策划、方法与手段采取的是否正确,很大程度上决定着房产企业经营能否成功。现代企业的竞争是品牌的竞争,营销策划是产品定位、创造品牌的重要途径,因此,企业如何制定好营销策划将直接影响到房地产企业的生存与发展。这是论文研究的目的与意义。二.房地产企业营销策划理论分析2.1房地产市场概论2.1.1房地产市场的影响因素房地产市场与其它市场一样要受到经济环境、政治环境、人口、供应者与需求者等因素的影响。在现阶段,影响国内房地产市场的因素主要体现在以下几点:宏观经济环境。作为微观经济的产业之一,房地产业必然要受国际、国内宏观经济环境的影响。政府政策环境。政府通过产业政策及金融政策对房地产市场进行规范和影响。政府政策对房地产业发展的影响主要通过以下方面来体现。第一,政府对土地资源的开发和使用计划直接影响到土地的供应,从而影响到房地产业的开发状况;第二,政府通过各项税费影响房地产的价格,从而影响房地产的销售状况;第三,政府通过房地产交易政策影响房地产的流通状况。人口统计环境。市场是由人构成的,房地产业受城市或地区的人口规模与增长率、人口的年龄结构与民族构成、教育程度、家庭结构、地区的特征和人口迁移等因素的影响。产品的供应者。由于我国房地产市场起步晚,发展还很不成熟,行业利润率提高,吸引了众多的市场进入者。随着市场的日益完善,房地产开发企业要想在市场竞争中立于不败之地,就要走专业化的发展道路,提供适销对路的产品。产品的需求者。如果需求者很少,在这种产品的交易过程中,竞争程度就会低,反之,竞争程度会很高。现阶段,随着国家鼓励购房的政策出台,,需求者和潜在需求者数量庞大,但由于价格与收入等原因,有效需求相对不足。以北京市为例,调查显示,成都居民的购房需求主要集中在5000元/平方米以下的房子。%调查者期望值处于3000-5000元/平方米。但是,市场上的房地产开发项目在价位分布上呈现中间大、两头小的趋势。价位在3000-4000元、4000-5000元、5000-6000元、6000-8000元/平方米的比例基本都在20%左右,而价位在3000参考资料,少熬夜!元/平方米以下和高于8000元/平方米以上比例都相对较少。即市场上楼盘的供给,有一半左右的供需结构的矛盾。与商品房空置量日益增加的状况截然相反的是,经济适用房出现供不应求的局面,这充分暴露出我国房地产业存在着严重的供求错位。因此,需要政府与开发商共同努力,培育和发展潜在的需求。其它因素,包括城市建设、交通发展等。与其它商品市场相比,房地产市场的区域性问题尤为突出,不同地区的消费者对不同房产的偏好不同。在城市建设的规划上,不同地区有不同地区的特色,交通状况等也不尽相同。所对应的目标客户群也会有所差别。2.1.2房地产市场的特性房地产作为一种商品,有其特殊性,如不可移动性、耐用持久性、唯一性和价值高昂等特点。房地产的商品特性决定了房地产的市场特性。1.市场供给缺乏弹性供给弹性是指生产者对市场需求或价格变化的反应敏感程度。由于房地产产品的位置、稀缺、不可替代、建设周期长等特点,房地产生产企业通常在短时间内很难增大其市场供应量。2.市场供给的异质性因为房地产的位置、环境、数量的差异,市场供给的房地产一般不是同质商品,所谓不同质商品是指一类商品的内部,由于可按不同方式或标准划分,而导致商品质量上的差异。3.市场的区域性一方面由于房地产的不可移动性,使整个房地产市场按城市或地区被分割成许许多多自成一体,甚至彼此隔离的地方市场。这些市场的繁荣与衰退直接取决于城市的繁荣与衰退。另一方面由于房地产固定性、稀缺性、永久性等特点决定房地产产品范围较一般商品要小,房地产产品的销售对象,一般也只能是同一范围内的需求者。正是由于城市经济环境不同,各地方市场的供求和价格水平往往有很大的差别,而这种房地产价格的区域性落差,就直接反映不同区域的经济发展程度。4.市场的周期性房地产市场与国民经济一样表现出很强的周期性。经研究,经济周期与房地产投资周期之间的关系密切,二者的相关系数为,属高度相关;二者的波动同步,只是波动幅度不同而已;二者的波动周期也大致吻合。房地产行业的发展一般滞后于经济发展,其发展进程不仅限于自身的发展冲动,而且更主要地取决于能否与其他产业协同共进。除此之外,房地产市场还具有季节性、长期性和随机变动等特点。长期性变动通常预示着整体经济发展的总趋势。5.市场容量难以估算由于房地产需求的广泛性、多样性、融资性、长期性等特点决定了房地产市场需求量的估算十分困难。参考资料,少熬夜!6.市场的政府主导性房地产在市场经济体制下属于私人财产,其所有者应具有自由处置的权利。但是,由于房地产开发使用有着巨大的外部效应,因此若听任私人自由经营,极有可能使得土地资源在使用与分配上不能达到合理配置。因此,政府为了增进全社会福利,势必要动用“公众权力”,对土地的利用与分配做合理的规划。房地产市场整体上是一个较易受政府干预的市场,是一个政府主导型市场。由于国家性质决定,我国的土地属国家所有,受政府干预的特点更为突出。2.2房地产营销策划理论和方法美国哈佛企业管理丛书编篡委员会对房地产营销策划作了如下总结:第一,房地产营销策划是在现实所提供的条件的基础上针对房地产公司所开发的项目和产品进行的谋划。第二,房地产营销策划具有明确的目的性,即如何将房地产公司所开发的项目和产品最大程度满足市场需求,从而更好地运作项目,赚取更大利润。第三,房地产营销策划可以比较与选择方案。第四,房地产营销策划是按特定程序运作的系统工作。房地产营销策划的方法主要有两种:一种是房地产开发公司所开发的房地产项目全程策划法,即从开发商获得土地使用权、市场调查、消费者行为心理分析直到物业管理全过程的策划,即谋划和决策某个项目是否该上马和该开发什么产品的过程。另一种则是具体针对某个房地产项目产品所开展的市场调查、依据市场调查做出最佳销售方案的过程。三.成都房地产市场分析3.1成都市房地产市场的基本势态3.1.1成都住宅建设持续增长近年来,成都市房地产开发投资出现了持续增长的良好势头。2006年成都市完成房地产开发投资亿元,比2005年增长%;2006年,全市完成房地产开发投资亿元,同期增长%;房地产完成的投资量和增幅在全国15个副省级城市中名列第二,房地产开发投资和住房消费拉动成都市GDP增长达个百分点。商品住宅建设的投资比重逐年上升,使房地产投资结构得到了持续优化。2006年全市完成商品住房投资314亿元,占房地产开发投资的比重进一步上升到71%。经过多年的努力,全市人均居住面积己经由1978年的平方米增加到2006年的18平方米,高于全国平均水平。成都人基本实现每人一间房。3.1.2成都住宅建设与城市发展方向同步迈入新世纪,成都市的住宅建设与城市总体布局、与向东向南的发展规划趋向逐步靠拢。市郊低廉的地价和良好的自然环境,“五路一桥”等基础设施的建设,东郊工业区结构大调整以及城市向东向南发展战略实施,促进了房地产开发合理布局。城东锦江区、成华区的房地产投资逐渐回暖,并引发了一股房地产郊区开发热潮。2006年,成都14个郊区(市)县共投参考资料,少熬夜!资亿元,施工面积增幅达39%。3.1.3成都房地产市场持续活跃随着城镇住房体制改革的不断深入,通过政策拉动、房改带动、金融助动、市场启动等措施的积极开展,成都市居民个人购房呈现不断上升的态势,房地产交易市场日趋活跃。在城镇居民人均生活消费结构中,居住消费所占的比重从1990年的%上升到2006年的%,个人购房己成为商品房销售的主体,老百姓自己已经成为成都市住房消费的主体,住房消费水平也从单纯追求房屋居住面积满足基本生活需求发展到数量、质量并重的高层次消费阶段。成都商品房销售规模稳步扩大。另外,随着三环路、绕城高速公路通车以及对城市周边地区辐射的增强,成都近郊的房价大幅上涨,2006年成都房地产市场空前繁荣,城镇居民用于居住的支出位居西部大中城市首位,紧追沿海发达城市。同时,居民的家庭设备用品及服务支出在全国大中城市中位居第10位,并高出35个大城市平均水平元。近年来,成都房地产市场持续活跃,政府组织的房地产交易会,极大地凝聚了市场人气,掀起了商品房的销售热潮。四.案例分析——成都市H房地产企业营销策划根据科特勒的定义,产品是指能够提供给市场以满足需要和欲望的任何东西。房地产产品是由核心产品、形式产品和附加产品所组成的立体复合体。H房地产公司的核心产品层次是指房地产产品为消费者所提供的最基本的效用和利益,是从使用价值角度对房地产产品概念的理解。消费者购买某种房地产产品的目的并非是为了拥有该产品实体,而是为了获得满足自身某种需要的效用和利益,即为了提高自己的生活质量,更方便、更舒适的进行工作和生活,满足自己的家庭感、安全感和成就感。H房地产公司的营销管理者的任务,就是从满足消费者的需求出发,揭示消费者购买每一房地产产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