商业地产项目策划方案(实例)(精编3篇)

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精编资料,供您参考商业地产项目策划方案(实例)(精编3篇)【前言导读】由三一刀客最美丽的网友为您分享整理的“商业地产项目策划方案(实例)(精编3篇)”文档资料,以供您学习参考,希望这篇文档对您有所帮助,喜欢就分享给朋友们呢!商业地产项目策划方案1关键词:房地产开发;前期策划;主要措施中图分类号:文献标识码:A一、房地产开发项目前期策划模式及合同我国房地产业界现在对房地产项目策划一般分为房地产战略策划模式、房地产全程策划模式、房地产品牌策划模式、房地产产品策划模式及房地产营销策划模式。对于房地产专业策划公司而言,通常建议房地产开发商采取房地产全程策划模式,即从房地产公司拿地到建设、销售、物业移交全过程参与。该模式由原深圳万科冯佳先生提出,以土地价值最大化策划为核心,包含市场研究、土地研判、项目分析、项目规划、概念设计、形象设计、营销策略、物业服务、品牌培植等九个方面的内容,时间跨度自开发商拿地至项目建设、销售、物业移交、物业管理公司开始行使物业管理权之日止。房地产项目的前期策划也与房地产项目的销售密切联系,许多项目都采取策划合同与销售合同合并签订的办法。在很多城市,还出现了房地产专业策划公司免策划服务费、只收取销售费的新模式。房地产开发项目前期策划合同从法律上定性,属于一种技术咨询合同。它具备技术咨询合同的法律特征:房地产开发项目前期策划合同是受托人为委托人提供决策参考所订立的合同,其中相当大一部分属软科学研究,凡属工程设计、工程验收、技术转让等实质性技术活动不属此类合同调整,它主要发生在项目实施之前。房地产开发项目前期策划属于决策服务,合同履行的结果仅为委托人可供选择的咨询报告。除合同另有约定之外,委托人将受托人提出的咨询报告和意见付诸实施所发生的损失,受托人不承担责任。二、房地产项目前期策划重要性的表现房地产项目前期策划成功与否,是房地产项目成功开发的关键。成功的前期策划,能充分挖掘项目的价值,并实现企业利益大化。而失败的前期策划,则足以让整个项目开发落败,从而让企业蒙受损失。在竞争日趋激烈的房地产市场,前期策划在房地产开发过程中的地位显得尤其重要。缺乏前期策划或者前期策划不到位往往会给项目带来灾难性的影响,通常在以下四方面表现尤为突出。项目定位失误开发商在高档区域开发低档房,使土地资源造成浪费,土地的级差效益没有充分地显现出来。这种定位失误是最为典精编资料,供您参考型的缺乏前期策划、对区域因素缺乏研判的结果。功能定位与设计不匹配有的商品房小区在设计功能、选料过程中与小区的功能定位脱节,或者有的高档商品房外立面、小区规划优秀,但功能设计低档、房型设计不合理,与高档社区本身不相匹配。房型设计与套内面积控制的矛盾有的刚需产房住宅小区,却又追求过大的厅,过大的辅助设施面积,使套内面积大大超出需求对象的实际消费能力,套内面积大,虽然单价不高,但总价都大大超过消费承受能力。类似这种房型设计脱离市场定位,套内面积控制与房型设计自相矛盾等并不少见。项目定位与实际规划建设不匹配有的小区号称经济适用房,但错误地把城市规划的手法用到小区规划里,大搞集中绿化、轴心大道丘陵式绿化、大型人工喷泉等等,其结果是华而不实,徒然增加成本、增加购房者负担,而居民住宅前后绿化却受到冷遇。三、房地产项目前期策划的工作内容房地产项目前期策划实际上是一系列的工作过程,是开发商通过分析自身能力和项目条件,了解环境特性和趋势,制定项目开发什么样的产品、产品卖给谁、产品怎么卖、项目什么时间开发、项目怎么开发的战略部署。具体内容如下:项目市场调查分析(1)城市的宏观环境:对城市经济、文化、交通、城市化水平、房地产行业发展状况,国家地方的法律法规对房地产市场的影响,城市今后发展趋势分析。(2)中观环境:对项目所在大板块即以区乡镇一级为基础,对此区域内的经济、交通、文化、人员构成,发展趋势,房地产发展水平,发展潜力做进一步的分析。(3)微观环境:本项目所在地块环境分析,竞争对手情况调查、同类物业情况调查,市场前景预测。环境分析是从事房地产策划的立足点和根本前提,为科学的决策提供依据。只有深入细致地对环境进行调查研究和分析,才能准确而及时地把握消费者需求,才能认清本企业所处环境中的优势和劣势,扬长补短,在竞争中求得生存、在变化中谋到稳定。目标客户群分析通过市场调查,房地产商可以准确的知道要“卖什么样的房子”、“房子卖给谁”、“怎样卖房子”,也就是说市场能够帮助房地产开发商进行正确的项目定位,这些正是一个项目成功与否的关键;市场调查还有助于房地产企业发现新的市场机会。通过市场调查可以了解市场的现状及其变动趋势,从而确定企业今后的经营方向;市场调查有利于房地产企业适时开发新产品。项目方案策划分析(1)地块情况精编资料,供您参考对项目地块的交通、环境、周边配套,区域发展现远景做分析,全面阐述项目的“SWOT”,这是整个策划方案成功的前提,只有深刻分析地块各个方面的特性及利弊,才能找到项目的突破点。(2)项目市场定位所谓定位,是指企业为适应目标市场中消费者的特定需求,而设计和确定企业及产品在目标市场上所处的相对位置,与竞争对手的产品及企业形象相对而言的相对位置。所以房地产开发项目的市场定位就是在详细的房地产市场调和分析的基础上,选定目标市场,确定消费群体,明确项目档次,设计建设标准,使自身的房产项目有独独具一格、与众不同的特色,进行准确的市场定位,从而锁定目标客户,实现抢占或侵蚀市场的目标。(3)项目产品研发与设计项目产品是提供给市场的能够提供给消费者某种需求的任何有型建筑物、构筑物、土地和各种无形服务均为房地产产品。主要包括物业实体及其质量、特色、类型、品牌等;以及可以给消费者带来附加利益和心理上的满足感及信任感的服务、保证、物业形象、开发商声誉等,即房地产整体产品=有型实体+无型服务。房地产整体产品有三个层次的内容:核心产品、形式产品及延伸产品。(4)开发建设、营销、物管方案对开发建设的周期、进度安排,开发分布做总体规划;对营销的的节点做出总体的进度安排。这里着重指营销策略的安排,在项目形象导入期、树立期、拉升期等不同的环节分别辅助以不同的策略组合来完成,从而实现总体的营销目标;而在物管方面则应以“以人为本”的思想和物业先期进入的方法在总体上对物业进行安排和部署。四、房地产前期策划中规避风险的主要措施减少项目开发经济风险一个好的前期策划方案,至少在市场调查分析、项目投资分析、项目规划建议、项目可行性总评估分析等四个层面为开发商提供项目决策依据。认真做好开发项目前期策划工作,科学指导项目开发,能够降低项目的开发经济风险。(1)充分评估项目地块特征、开发商的实际开发能力,提供具有前瞻性、独创性、先进性、可操作性的策划方案,切实规避项目开发的经济风险。(2)要收集好项目的基本情况,包括获得开发土地的成本、开发地理位置、政府主管部门对开发项目规划控制指标、市政配套设施状况,自筹资金规模、建设规模等等。(3)注重调查数据的来源和依据,注重资料的综合分析。分析论证要有科学性,对正式提交的方案要及时组织专家进行审查和评定,使前期策划方案对开发项目真正起到指导作用,从而降低风险。房地产政策法规和政府有关措施的政策风险精编资料,供您参考目前国内房地产的发展受国家政策、行业法规制约影响大,在前期策划过程中应充分分析国家的行业政策、税收信贷政策,比如“9070”政策、限购限贷政策及政府的控规调整等规避项目开发的政策风险。对项目开发的市场风险房地产项目由于建设期比较长,且目前调控政策日趋严厉,由于市场供应及行业竞争加剧导致的市场风险必须严加控制。重视营销,加快出货节凑并及时回收资金是规避市场风险的最佳方式。前期策划的时效性风险前期策划是基于现状及相对未来一段是时期内所做的开发策划方案,所以具有一定的时效性。在实际开发过程中,由于项目开发周期较长,故应要不断针对环境、市场及竞品的变化作局部的调整,而不能一成不变地按前策方案实施,避免因策划时效性所产生的风险。商业地产项目策划方案2关键词:前期策划;市场调查;产品定位,实施管理一前言伴随经济发展和城市建设的提升,城市建设的规模越来越大,从而使得房地产业成为国民经济的支柱产业,面对人们对房屋居住的需求,国家宏观经济政策、土地政策、银行贷款政策的调整理,使得开发商面临的开发较大风险并伴随着房地产业存在着激烈的竞争。竞争带来了挑战也提供了午台,在市场竞争中,若开发商市场定位不准,投资不准,眼光不高,开发出的小区缺乏远见,就会造成市场销售困难.房屋大量积压闲置,资金运转不畅,使企业承受巨大的风险和经营困难。相反,一些开发商即使在地段比较偏僻.土地现状条件不太优越的地区,却开发出了有品味、宜人的良好小区,吸引人们前来购买,从而改造了地段形成了品牌。可见,一个项目开发的成败,不仅取决于项目所在的区段.还与项目的定位、文化氛围、周边环境等有关,而这些因素与项目开发前期和规划设计及物业管理的定位策划有直接的关系。近几年本人有幸参加几个公交场站项目的前期策划和一个开发项目的全过程策划。这是两类不同性质的项目建设。对市政基础设施项目公交场站,项目建设流程为:策划设计实施交付使用。公交场站策划操作是以项目建议书展开―确定建设的必要性;以初步设计为主线―确定建设规模和投资额度;以工程施工管理为控制―完成总目标,取得社会效益。对开发项目建设流程为:土地摘牌策划设计实施销售物业和商业管理,开发项目操作则是从市场调研开始,通过专业的咨询策划―选择项目商住体态和投资行动方案;以土地增值和规划设计条件为前提策划―确定项目的建设规模和建设标准;以实施蓝图为条件策划―定义主体建筑风格、投资造价、建设工期、环境景观;以销售的市场策略、招商策略策划―完成价值变现总目标;精编资料,供您参考以物业及商业管理运营策划―展示良好居住生活、休闲娱乐、投资购物的环境。两类项目所不同的是公交场站土地为划拨用地,策划过程中不以土地增值为前提;开发项目是以土地的价值最大化为核心前提。综合的看一个建设项目的成功取决于项目的良好策划和后续的实施。事实上,对建设项目来说,一个良好的策划往往对整个项目的成败至关重要。无疑,作好项目的前期策划工作,为项目开发定下良好的决策,是项目开发成功的重要因素。二项目前期策划的含义1、项目策划的概念:项目前期策划是在建设领域内根据建设项目的总目标要求,从不同的角度出发,通过对建设项目进行系统分析,对建设活动的整体战略进行运筹规划,对建设活动的全过程作预先的考虑和设想,以便在建设活动中选择最佳的结合点,重组资源和展开项目运作,为项目的投资决策和保证项目在完成之后获得满意可靠的经济效益、环境效益、社会效益提供依据。因此,一个成功的开发项目首先来源于策划,科学、合理、有效的判断,市场的调查、系统分析的提出正确投资方向,就能推动项目的进程,获得较高的投资回报。2、策划是项目全部活动的基本组成部分。项目策划贯穿于项目建设全过程,对房地产项目的顺利进展程度及效果有着重大影响。这个策划的过程是一个由浅入深、不断深化的过程,依着阶段的不同策划的实质内涵不同。项目的实施过程以阶段可分为:策划阶段、设计阶段、建造阶段和投付使用阶段。而策划在不同的阶段中可分为:设计策划、专业策划、合同策划、价值策划、管理策划、营销策划。例如:在策划阶段---初步策划,根据地块的自然环境状况、规划设计条件、市场细分需求,确定项目规模和发展方向,描绘项目最基本的轮郭;而在设计阶段---实质策划,根据项目的定位层次和建设原则,确定建筑的风格和建设标准,组成项目最基本的形态。在建造阶段---关键策划,根据限额设计和投资方案及控制工程造价,确定土建工程、配套工程、环境保护、园林景观质量效率,打造项目最基本的形象。可以说项目的进程是以策划为基础展开的。3、项目实施过程中策划是最重要的阶段。策划是通过实践活动获取更佳成果智能创造行为。一个项目的成功就在于开发商取得有效土地权的同时,要谋略、构思、设计怎样才能使土地增值的效益最大化,怎能样才能使建筑功能高效性,怎样才能使实施的成果以某种特别的方式“打动”所有用户。策划就是在各阶段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