国有物业管理企业改革思考范例【汇集4篇】

1/19国有物业管理企业改革思考范例【汇集4篇】【参阅】此篇优质文档“国有物业管理企业改革思考范例【汇集4篇】”由网友为您精心整理分享，供您参考阅读之用，希望对您有所帮助，喜欢就下载分享吧!国有物业管理企业改革思考【第一篇】目前，全国各地物业管理企业产权制度改革已成热潮。从最近本人对部份改制企业的调查情况看，大部分企业通过改制，改出了干部职工的新观念、新思维，改出了企业新体制、新机制和新的经济效益，发展活力明显增强。（一）、健全制度，规范运作1、批准制度。国有物业管理企业改制应采取重组、联合、兼并、租赁、承包经营、合资、转让国有产权和股份制、股份合作制等多种形式进行。国有物业管理企业改制，包括转让国有控股、参股企业国有股权或者通过增资扩股来提高非国有股的比例等，必须制订改制方案。方案可由改制企业国有产权持有单位制订，也可由其委托中介机构或者改制企业（向本企业经营管理者转让国有产权的企业和国有参股企业除外）制订。国有物业管理企业改制方案需按照《企业国有资产监督管理暂行条例》（国务院令第378号，以下简称《条例》）和国务院国有资产监督管理委员会（以下简称国资委）的有关规定履行决2/19定或批准程序，未经决定或批准不得实施。2、清产核资。国有物业管理企业改制，必须对企业各类资产、负债进行全面认真的清查，做到账、卡、物、现金等齐全、准确、一致。要按照“谁投资、谁所有、谁受益”的原则，核实和界定国有资本金及其权益，其中国有企业借贷资金形成的净资产必须界定为国有产权。企业改制中涉及资产损失认定与处理的，必须按有关规定履行批准程序。改制企业法定代表人和财务负责人对清产核资结果的真实性、准确性负责。3、财务审计。国有物业管理企业改制，必须由直接持有该国有产权的单位决定聘请具备资格的会计师事务所进行财务审计。凡改制为非国有的企业，必须按照国家有关规定对企业法定代表人进行离任审计。改制企业必须按照有关规定向会计师事务所或政府审计部门提供有关财务会计资料和文件，不得妨碍其办理业务。4、资产评估。国有物业管理企业改制，必须依照《国有资产评估管理办法》（国务院令第91号）聘请具备资格的资产评估事务所进行资产和土地使用权评估。国有控股企业进行资产评估，要严格履行有关法律法规规定的程序。向非国有投资者转让国有产权的，由直接持有该国有产权的单位决定聘请资产评估事务所。企业的专利权、非专利技术、商标权、商誉等无形资产必须纳入评估范围。评估结果由依照有关规定批准国有企业改制和转让国有产权的单位核准。5、交易管理。非上市企业国有产权转让要进入产权交易3/19市场，不受地区、行业、出资和隶属关系的限制，并按照《企业国有产权转让管理暂行办法》的规定，公开信息，竞价转让。具体转让方式可以采取拍卖、招投标、协议转让以及国家法律法规规定的其他方式。6、定价管理。向非国有投资者转让国有产权的底价，或者以存量国有资产吸收非国有投资者投资时国有产权的折股价格，由依照有关规定批准国有企业改制和转让国有产权的单位决定。底价的确定主要依据资产评估的结果，同时要考虑产权交易市场的供求状况、同类资产的市场价格、职工安置、引进先进技术等因素。上市公司国有股转让价格在不低于每股净资产的基础上，参考上市公司盈利能力和市场表现合理定价。7、依法保护债权人利益。国有物业企业改制要征得债权金融机构同意，保全金融债权，依法落实金融债务，维护其他债权人的利益。要严格防止利用改制逃废金融债务，金融债务未落实的物业管理企业不得进行改制。8、维护职工合法权益。国有物业管理企业改制方案和国有控股物业企业改制为非国有的物业企业的方案，必须提交企业职工代表大会或职工大会审议，充分听取职工意见。其中，职工安置方案需经企业职工代表大会或职工大会审议通过后方可实施改制。改制为非国有的物业企业，要按照有关政策处理好改制企业与职工的劳动关系。改制企业拖欠职工的工资、医疗费和挪用的职工住房公积金以及企业欠缴的社会保险费等要按有关规定予以解决。改制后的物业企业要按照有关规定4/19按时足额交纳社会保险费，及时为职工接续养老、失业、医疗、工伤、生育等各项社会保险关系。9、管理层收购。向本企业经营管理者转让国有产权必须严格执行国家的有关规定，以及本指导意见的各项要求，并需按照有关规定履行审批程序。向本企业经营管理者转让国有产权方案的制订，由直接持有该企业国有产权的单位负责或其委托中介机构进行，经营管理者不得参与转让国有产权的决策、财务审计、离任审计、清产核资、资产评估、底价确定等重大事项，严禁自卖自买国有产权。经营管理者筹集收购国有产权的资金，要执行《贷款通则》的有关规定，不得向包括本企业在内的国有及国有控股企业借款，不得以这些企业的国有产权或实物资产作标的物为融资提供保证、抵押、质押、贴现等。经营管理者对企业经营业绩下降负有责任的，不得参与收购本企业国有产权。（二）、严格监督，追究责任各级监察机关、国有资产监督管理机构和其他有关部门，要加强联系、密切配合，加大对国有物业企业改制工作的监督检查力度。通过建立重要事项通报制度和重大案件报告制度，以及设立并公布举报电话和信箱等办法，以使及时发现和严肃查处国有物业企业改制中的违纪违法案件。（三）、精心组织，加强领导1、改制国有物业企业要全面准确理解国有经济布局和结构调整战略方针，坚持党的十六大提出的必须毫不动摇地巩固5/19和发展公有制经济，国有物业企业必须充分认识到改制的重要性和紧迫性，并通过重组改制、结构调整、深化改革、转换机制，在市场竞争中实现优胜劣汰，以更灵活更有效率的企业运作模式在竞争中发展状大。2、国有物业企业改制要从企业实际出发，着眼于企业的发展。建立竞争机制，充分考虑投资者搞好企业的能力，选择合格的投资者参与国有企业改制，引入资金、技术、管理、市场、人才等资源增量，推动企业制度创新、机制转换、盘活资产促进企业加快发展。3、各级政府及其国有资产监督管理机构、国有及国有控股企业，要高度重视国有企业改制工作，全面理解和正确贯彻党中央、国务院有关精神，切实负起责任，加强组织领导。要从实际出发，把握好改制工作的力度和节奏。在国有企业改制的每一个环节都要做到依法运作，规范透明，落实责任。上级国有资产监督管理机构要加强对下级国有资产监督管理机构的指导和监督，及时总结经验，发现和纠正国有企业改制工作中存在的问题，促进国有资产合理流动和重组，实现国有资产保值增值，更好地发挥国有经济的主导作用。国有物业管理企业改革思考【第二篇】摘要：在国有企业背景之下，物业的发展方向，其改革动态，直接关系到方方面面工作的展开，已经成为一个关键性的话题，不容忽视。文章首先从目前国企环境下物业管理现状出6/19发展开讨论，而后有的放矢地指出国企物业业改革的未来方向，以及当前应当关注的重点，对于推动物业改革有着一定的积极价值。关键词：国企；物业；改革；市场化在大型国企体系之下，物业管理是一个基础性的环节，但是其有效有序开展，又与企业正常运行有着千丝万缕的联系。不容否认，物业管理工作在国企环境中发挥着重要的基础性作用，并且在当前的市场环境影响之下，其发展面临着重要的方向抉择。一、目前国企环境下物业管理现状当前国企环境下的物业管理现状，实际上已经从各个细节呈现出了诸多的发展不适应问题，但是这些问题，尚不足以颠覆目前的运行模式，但是却已经带来了诸多阻碍。在这样的背景之下，只有深入分析当前实际情况中出现的问题，才能有的放矢地提出对应的调整优化工作方向，才能发现国企物业改革的未来。首先，对于国企物业改革而言，管理观念的落后，导致整个物业管理工作难以实现整体优化。国企环境下，需要维护和修葺的细节以及任务较多，对应的水电工种人员基本可以得到保证，但是却无法实现基于整个系统的发展观念，而造成这一问题的核心，即在于管理思想的落后。虽然当前国企物业公司已经得以从后勤中剥离出来，作为企业的二级单位存在，但是尚未实现完全独立。这种情况下，物业公司不需要面向社会上的竞争，因此管理思想也会难以进步。其次，员工整体素7/19质有限，对应的培训难以落实到位，人才无法实现与时俱进。从后勤转为物业公司的员工，整体素质有限，虽然在物业工作中，相关技术的更新与迭代速度较慢，给培训的实现以比较宽松的环境，但是相对固定的环境，会进一步造成培训工作的缺失，或者起码是难以到位，进一步影响了整体工作团队素质的提升，不利于人才的吸引和保持。除此以外，还应当注意，员工的培训还应当突破技术领域，进入到思想和管理领域之中，实现全局优化。最后，难以形成规模效应，成本控制无法实现，同样是当前国企物业面对的`重要问题。虽然国企环境中，物业管理工作的总量并不小，但是细分到每一类别的任务而言，工作总量仍然比较有限。尤其是国企环境中的物业，仍然以单位和部门实现划分，进一步阻碍了实现全局成本控制与优化。二、国企物业业改革的未来分析以当前经济发展的整体趋势看，不管是着眼于国企自身的发展，还是考虑着物业工作本身的质量提升与优化，市场化都是国企物业改革下一个阶段的必然选择。只有实现市场化，才能将物业管理工作本身暴露在市场的竞争环境下，才能够推动其自身的发展与完善，也才能找到其立足的根本，明确其未来的方向。而在国企物业改革市场化的进程中，也必须认识到，国企物业的市场化，是社会分工的必然要求，唯有市场化，才能推动这种进程的进一步展开。实际工作中，应当着力从如下几个方面，实现国企物业管理工作的市场化：1、实现从国企体制下的完全剥离8/19一直以来物业都是国企框架之下的一个组成部分，即便是从后勤部转变成物业公司，也仍然在国企之下保有一定位置，这种状况造成了其无法从根本上实现自负盈亏，等于阻碍了其与市场的深入接触，阻碍了其融入到市场环境中，更加阻碍了其面向自身的反省，对于核心竞争力的塑造有着一定的不利影响。针对这一状况，应当首先考虑将其从国企体制下完全剥离，彻底割裂其与国企的联系，将附属关系，转变为市场环境中正常的公开的供求关系。2、推动物业公司核心竞争力的塑造实现市场化的根本目标，在于推动物业公司实现资源的优化配置，推动自身发展，而这些都体现为核心竞争的塑造。核心竞争力的塑造，应当从服务、技术、管理以及品牌建设几个方面同时展开，才能获取良好效果。从服务角度看，只有面向服务对象，面向国企组织，才能切实发现服务对象，或者说是客户本身的需求，才能依据这种根源于市场的需求对自身进行调整，才能发现未来的发展方向。进一步，从这种需求中获取对于技术发展和引入的动力，并且不断优化技术培训等相关配套工作的配给，实现工作效率的提升。而管理，作为必要的支持，作为帮助发现需求，帮助实现整个物业系统优化的重要环节，其意义不容忽视，占据着统筹的核心地位。最后，品牌的建设，对内在于实现物业公司对自身特征的认知，在于加强组织内部的凝聚力，同时能够帮助提升其在市场环境中的存在感，加强市场竞争力。9/193、建立健全相关规章制度，帮助物业管理工作实现规范化我国的物业管理在立法方面仍处于滞后状态，法律、法规不健全，缺乏系统性，这种状况严重影响了物业管理行业的健康发展。虽然从社会的角度看，相关法律系统的建设难以一蹴而就，但是仍然可以积极展开微观环境中的规则建设，对物业管理工作实现规范，这同时也是推动其效率优化的重要途径。除此以外，健全物业管理企业的资质审查和等级评定制度，控制企业素质，增强行业竞争力，同样是当前实现国企物业改革的重要任务。三、结语国企物业改革，直接关系到物业管理工作的展开效率效果，以及其未来的发展状态，同时也会间接影响到国有企业自身工作的顺畅，因此不容忽视。只有从实际出发，坚定物业市场化的整体方向，以开放的态度推动其市场化建设，才能获取良好效果。参考文献：[1]刘献民。国有企业物业管理如何走向市场[J]。现代物业，200710。[2]王建梅。新形势下大型国有企业物业管理发展趋势初探[J]。发展，200710。[3]袁广新。浅析我国物业管理现状[J]。黑龙江科技信息，20079。10/19国有物业管理企业改革思考【第三篇】2004年，国企改革将进入攻坚阶段。针对前一阶段国企改革后仍然存在的一股独大（主要指国有