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房地产估价报告估价项目名称：武汉市洪山区雄楚大街杨家湾549号尚文创业城11-702委拖方:刘权估价方：武汉市布林房地产评估有限公司估价人员：小不点估价作业日期：2014年3月5日至3月20日估价报告编号：武天评报房字【2014】第234号一、致委托方函尊敬的客户：受您委托，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律法规，依照《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）和贵方提供的相关资料，遵循房地产估价原则，对估价对象进行了实地查勘，查阅了有关文件、产权资料和其他相关资料，完成了在现时条件下可以进行的评估工作程序。估价对象为武汉市洪山区雄楚大道杨家湾549号尚文创业城11-702，总建筑面积230.00平方米，估价目的是为委托方交易提供价值参考依据。估价时点是2014年3月5日。经评估确定，估价对象在估价时点2014年3月20日完整权利状态及满足各项限制条件下的房地产总价为：1942148元RMB万元（大写人民币壹佰玖拾肆万贰仟壹佰肆拾捌元整），其单价为：RMB8470元/平方米，评估的有关说明，请见以下《房地产估价结果报告》。特此函告！武汉市布林房地产评估有限公司（盖章）法定代表人：小不点2014年3月20日二、注册房地产估价师声明我们郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、我公司已安排估价人员对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。6、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。中国注册房地产估价师:xxx（注册号）中国注册房地产估价师:xxx（注册号）三、估价的假设和限制条件一、假设条件1、本次评估是以估价对象在估价时点时的状况为依据进行的。2、委托方应当如实提供估价所必需的情况和资料，并对所提供的情况和资料的真实性、合法性和完整性负责。本报告即以委托方提供的估价资料真实合法为前提，若提供资料失实或有任何隐匿，本公司不承担责任。3、本次评估假定估价对象已经处在交易过程中，可以模拟市场状况进行估价。4、本次评估假定估价对象所处市场为公开市场，在该市场上交易双方地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，双方的交易行为都是在自愿的、理智的，而非强制或不受限制的条件下进行的。5、本估价报告结果以估价对象不改变现状用途并能保持目前的使用环境和条件为前提。6、估价人员对估价对象的现场查勘仅限于估价对象的外观和使用状况，未对结构等内在质量使用专业检测仪器进行测试。本报告以估价对象内在质量符合国家有关标准并足以维持其正常使用为前提。7、本次评估采用的建筑面积数据来源于委托方提供的《建设工程规划许可证》（编号武开建规（建设项目）2003-29号）及《建筑工程施工许可证》。（编号420101200304110101），总建筑面积230.00平方米，本次评估以此为前提，如与相关主管部门核定存在差异，则本报告及评估结果应作相应调整。8、根据委托方要求，本次评估仅包含地上建筑物价值，不包含估价对象分摊占用土地使用权，提请报告相关使用者引起注意。二、限制条件1、本报告所确定的房地产价值是在本次评估特定目的及限制条件下的公开市场价值，未考虑强制处分、快速变现、处置费用、交易税费等因素的影响，委托方在利用本报告结果时应予以充分的考虑及重视。2、本报告的估价结果是在本次评估特定的估价目的下形成的，不对其他用途和目的负责。若改变用途或估价目的，需另行评估。3、本报告的估价结果仅仅是一种专业意见，而不应被视为估价机构和估价师对估价对象在市场上可实现价格的保证。4、本报告的估价结果是在正常市场状况条件下形成的，未考虑国家宏观经济政策发生变化及遇有不可抗力等情况对房地产价格可能产生的影响。5、本报告必须完整使用方为有效，对仅使用本报告中部分内容而可能导致的损失，本评估机构不承担责任。6、本报告仅供委托方使用，非为法律规定的情况，未经本评估机构许可，不得提供给除政府主管部门以外的任何单位和个人，其全部或部分内容不得刊载于任何文件、公告或公开媒体上。7、本报告由武汉市布林房地产评估有限公司负责解释。四、武汉市洪山区雄楚大街杨家湾549号尚文创业城4-102房地产估价结果报告一、委托方产权所有人姓名：刘权产权所有人证件号码：*****************联系电话：13476972749二、估价方机构名称：武汉市布林房地产评估有限公司单位住址：武汉市珞瑜路1038号时光大厦25楼法定代表人：小不点联系电话：1326589844三、估价对象㈠物质实体状况1.建筑物状况（1）委估建筑物于2004年建成，维护保养情况较好，建筑面积为230m²。（2）该住宅位于武汉市洪山区雄楚大街杨家湾尚文创业城，钢筋混凝土结构，高8层，委估对象属549号楼11单元702号复式房，地面铺地板砖，内墙刮双飞粉，天花为石膏吊顶，铝合金窗。外装饰一层部分为花岗岩、二层以上为外墙砖；内装饰地面一层为花岗岩和木地板，墙面刮腻子，天花为石膏吊项；电照线路暗设；装修中档。2.委估对象利用现状委估房地产现作住宅使用，使用情况良好㈡权益状况委估对象位于武汉市洪山区雄楚大街杨家湾549号尚文创业城11-702，《房屋所有权证》证号为武房权证洪字第200411578号，权属杨叔叔所有。由于资料方面的原因，它项权利是否受限无法核实。四、估价目的本次估价目的是确定估价对象公开市场价值，为委托方交易提供价值参考依据。即本报告的应用方向为：确定估价对象的房地产公开市场价值,为委托方进行交易提供价值参考。五、估价时点2014年3月20日。六、价值定义本报告提供的价格是估价对象在估价期日、在本报告的全部限制条件下、武汉市房地产市场自由开放、完全竞争状态下的公开市场价值。所谓公开市场价值是在公开市场最可能形成的价格；采用公开市场价值标准时，要求评估的客观合理价值应是公开市场价值。委估房地产的价格定义为：建筑物为钢筋混凝土结构，用途为住宅，经济耐用年限为70年，已使用12年，尚可使用58年；委估宗地法定使用年限为50年(从2002年2月到2052年2月)，即委估宗地剩余使用年限为38年。七、估价依据（一）行为依据《委托估价函》。（二）法规依据1、《中华人民共和国城市房地产管理法》；2、《城市房地产转让管理规定》；3、《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）；4、国家和省、市政府颁发的其他规范性文件。（三）取价依据1、武汉市物价局、武汉市房产管理局《关于印发武汉市房屋重置价格标准的通知》（武价房字【2004】74号）；2、武汉市造价管理站《关于发布武汉地区建筑安装工程2009年三季度造价指数的通知》（武建价字【2009】22号）。（四）产权依据1、《建筑工程施工合同》；2、《建设工程规划许可证》（编号：武开建规(建设项目)2003-29号）；3、《建筑工程施工许可证》（编号：420101200304110101）；4、《国有土地使用证》（证号为：武开国用（2002）字第10号）；5、委托方《企业法人营业执照》；6、《公司名称变更通知书》；7、武汉海特生物制药股份有限公司《企业法人营业执照》；8、委托单位提供的其他有关资料；9、评估人员现场勘查资料以及收集的市场信息资料。八、估价原则本次估价过程中，遵循的主要原则为：1、合法原则即必须以估价对象的合法使用、合法交易或合法处分为前提进行。所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定。一是要求在估价时必须确认估价对象具有合法产权。二是要求在估价时所涉及的估价对象用途必须是合法的。三是要求在估价中如果涉及估价对象的交易或处分方式时，该交易或处分方式必须是合法的。2、最高最佳使用原则由于房地产具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同收益量，且房地产权利人都期望从其所占有房地产上获得更多的收益，并以能满足这一目的为确定房地产利用方式的依据，所以房地产价格是以该房地产的效用作最有效发挥为前提的。3、替代原则市场竞争规律表明,多种效用相同或相似的商品在同一市场中竞争,通常是价格低者取胜。这是因为，在比较的基础上选择物美价廉的商品是每一个理智消费者的必然行为。这种市场选择的结果，必然促使效用相同或相近的商品在价格（包括租赁价格）上趋同，这就是市场替代原则的具体体现。为此在房地产评估中，可以依据这一原则，选择具有较大可比性的市场交易实例，从各方面进行相似性的比较与修正,从而确定评估对象的客观、合理价格。4、估价时点原则估价时点原则强调的是估价结论具有很强的时间相关性和时效性。估价结论首先具有很强的时间相关性，这主要是考虑到资金的时间价值，在不同的时间点上发生的现金流量对其价值影响是不同的。所以，在房地产估价时统一规定：如果一些款项的发生时点与估价时点不一致，应当折算为估价时点的现值。估价结论同时具有很强的时效性，这主要是考虑到房地产快速处置变现价格的波动，同一估价对象在不同时点会具不同的房地产快速处置变现价格。九、估价方法根据《房地产估价规范》，通行的估价方法有市场比较法、收益法、假设开发法、成本法等。估价方法的选择应按照《房地产估价规范》的要求，根据当地房地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等适当选择。此次估价采取的是市场法进行估价。十、估价结果房地产价格及单价小写大写房地产正常价格1942148元壹佰玖拾肆万贰仟壹佰肆拾捌元整房地产正常单价8470元/m²捌仟肆佰柒拾圆整每平方米十一、估价作业日期2014年3月5日至3月20日。十二、估价报告应用的有效期本估价报告有效期为壹年，即从2014年3月20日至2015年3月20日。十三、估价人员中国注册房地产估价师:xxx（注册号）中国注册房地产估价师:xxx（注册号）武汉市布林房地产评估有限公司2014年3月20日五、武汉市洪山区雄楚大街杨家湾549号尚文创业城11-702房地产价格评估一、估价测算过程市场比较法采用市场比较法一般选取同一供需圈内，近似委估房地产档次市场价格进行比较，根据对武汉市房地产市场的了解，分别选取如下可比实例：1.确定比较因素比较案例委估房产可比实例1可比实例2可比实例3地理位置尚文创业城11-702尚文创业城11-502尚文创业城4-302尚文创业城7-102交易价格(元/m2)725066677500付款方式一次付清一次付清一次付清一次付清交易情况正常正常正常正常交易时间2012.122012.22013.10区域因素较好较好一般较好个别因素一般较好一般一般面积（平方米）230.00218.00210.00225.001.确定比较因素系数见下表比较案例委估房产可比实例1可比实例2可比实例3交易价格(元/m2)725066677500交易情况（%）100100100100交易期日（%）100959497区域因素（%）100100100100个别因素（%）100115951002.比准价格确定比较案例委估房产可比实例1可比实例2可比实例3交易价格(元/m2)725066677500交易情况100100/100100/100100/100交易期日100100/95100/94100/97区域因素100100/100100/100100/100个别因素100100/115100/95100/100比准价格9147.486948.968228.62根据上述计算的结果，求比准价格的算术平均值，则：（9147.48+6948.96+8228.62）÷3=8108元/m2二、估价结果确定房地产交易价格的确定交易总价=230.00m²×8108元/m2=1864840元3.估价结果的确定最后估价结果如下：房地产价格及单价小写大写房地产正常价格1864840元壹佰捌拾陆万肆仟捌佰肆拾元整房地产正常单价8108元/m2捌仟壹佰零