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湖北公司2015年上半年工作汇报湖北公司投资部7月4日PART1上半年KPI完成情况PART2上半年土地市场回顾PART3上半年工作总结及下半年工作方向和措施PART4下半年需要协调的资源PART1上半年KPI指标达成情况财务指标管理指标全年目标新增货值50亿合作开发项目大于1获取非招拍挂项目比例大于40%上半年达成情况000上半年三个指标达成率均为零。1上半年KPI指标达成情况PART2上半年土地市场回顾4%22%19%37%7%11%武汉市2015年1-6月土地成交分布城中村远城区高商住比地块双限房委托交易其它地块供应土地供应土地面积成交土地成交土地面积成交土地建面15年1-6月32183万方27122万方424万方14年1-6月43327万方32267万方984万方类型数量远城区6城中村1高商住比5双限房10委托交易2其他3其他类地块3块，全部产生溢价，平均溢价率53%。注：统计口径为住宅、商住、公建及住宅三类地块，纯商业地块不在统计范围。注：高商住比地块即商业比例超过30%的地块。土地供应大幅萎缩，仅为同期43%，土地价格跳涨，地王频出。2.1上半年土地市场供求情况金地获取光谷的一宗二手地块、恒大获取一宗青山的招拍挂地。从土地储备看，保利、万科和福星惠誉是武汉市众多开发商中土地储备最多的三家，其中又以福星惠誉居首，高达350万方，其土地储备均以城中村为主，当前在售项目也以城中村为主力，对其销售额贡献巨大。万科、保利均在吃老本。2011-2015.6武汉主流开发商累计销售金额、拿地金额、拿地储备规模企业投资情况武汉企业投资情况武汉企业投资情况武汉保利销售金额281.45恒大销售金额69.9碧桂园销售金额61.08拿地金额86.4拿地金额17.06拿地金额11.32拿地规模310.82拿地规模56.4拿地规模97.2115年拿地规模015年拿地规模24.8515年拿地规模0万科销售金额234.33华润销售金额69.04中海销售金额11.3拿地金额54.39拿地金额48.86拿地金额20.55拿地规模294.06拿地规模130.09拿地规模45.2615年拿地规模015年拿地规模015年拿地规模0福星惠誉销售金额173.6中国电建销售金额113.89招商销售金额26.14拿地金额99.81拿地金额15.64拿地金额52.58拿地规模485.49拿地规模43.64拿地规模157.7615年拿地规模015年拿地规模015年拿地规模0金地销售金额121.76绿地销售金额66.36地产集团销售金额107.67拿地金额70拿地金额80.16拿地金额14.06拿地规模230拿地规模301.59拿地规模73.515年拿地规模5815年拿地规模015年拿地规模0复地销售金额68.52万达销售金额138.31世茂销售金额80.48拿地金额66.13拿地金额4.6拿地金额7.38拿地规模125.03拿地规模27.6拿地规模42.7515年拿地规模015年拿地规模015年拿地规模0上半年除金地、恒大有所斩获外，其他主流开发商均交白卷。2.2同业房企上半年土地储备销售额方面，武汉市场前十名的销售总额逐年提升，10-14年实现销售额翻倍；15年上半年销售额排名方面，武汉市场前十名比较稳定，以品牌房企为主，万科、保利、福星惠誉、武汉地产和金地为榜单常客。榜单上，单盘运作的房企数有所增加，泛海、万达、华侨城上榜。排名企业名称市场占有率14年排名1万科5.27%22保利地产4.23%13泛海控股3.01%84万达2.76%75金地集团2.71%46福星惠誉2.38%37华侨城2.07%未进前十8联投置业1.93%未进前十9世茂房地产1.88%610武汉地产集团1.68%9榜单上，单盘运作的房企名次上升较大，这也反应出，在土地获取难度增大的背景下，大盘运作优势开始显现。2.3同业房企上半年销售排名近年来，武汉土地获取难度增大。万科、福星惠誉土地储备较多，以消耗往年土地储备为主；保利开始拓展汉阳等项目，进入导入型市场；万达、泛海、华侨城依赖单盘运作，城市拓展并不充分；其他公司以招拍挂为主，进行机会型拓展。保利和复地华润和万科福星、招商、绿地、中海2.4同业房企区域布局和项目经营情况同业房企项目多扎堆在大武昌、汉阳片区，初万科进入汉口外，其它房企很难进驻。目前竞争企业包括万科、保利等企业在13、14年都实现良好的销售业绩，这些企业的销售额贡献主要来自于2013年以前获取的大规模城中村项目，13年以后，武汉城中村一级市场和二级市场土地成交明显萎缩，这些企业的土地储备明显不足，土地储备已经成为这些企业最严峻的挑战，拿地任务已经成为这些企业的共性。反应到上年年的土拍来看，就是土地价格跳涨、地王频出。中央华城D地块，成交楼面价6000元/㎡，刷新后湖板块单价地王；二七滨江商务区地块，成交楼面价13388元/㎡，刷新武汉市单价地王。地王刷新的背后反应的是土地资源的紧张和开发商对武汉市场的一致看好。2.5竞争企业投资总体态度的判断拟进入武汉的房企排队，新进入的房企无米下锅，几乎所有开发商对武汉市场一直看好，特别是中心城区。投资方向主要是依旧关注市场上尚存的一些城中村收购机会，积极关注旧改的政策变化，积极参与招拍挂。参与城中村的开发商由原有的万科、保利、复地、金地、福星惠誉、美好等，新增到东原（14年洪山村、双建村）、旭辉（15年汉桥村）和朗诗（跃进村，谈判中）。2.6竞争企业投资投资方向东原、旭辉、朗诗等新进武汉的开发商也开始获取城中村项目。PART3上半年工作总结及下半年措施3.1对城中村和标杆企业的专题研究上半年完成两份专题报告，武汉城中村研究、金地武汉土地投资研究第一季度提交了武汉市城中村专题研究。报告中，我们梳理了城中村改造的流程、明确了风险点和风险防范策略。第二季度提交了金地武汉土地投资专题研究报告。报告中，我们对金地的土拓策略、过往的拿地经验、风险防范进行了研究和学习，为我司日后在股权收购类项目、城中村项目的事先防范工作提供了思路。3.2拓展前端融资，发动资金方找地通过资金方加大对股权类项目的拓展，这类项目交易情况会比较复杂，但利润通常都可以达到公司要求。上半年与平安不动产、信达、协同创新进行了前端融资的接洽，就我司可接受的融资方式和融资成本进行了沟通。合作方合作洽谈项目合作模式后续向我司提供项目平安不动产中央华城D地块同股同权/协同创新建和村地块同股同权向阳村信达资产中央华城D地块小股大债府上项目、汉桥村3.3上半年工作成果整理新增初选地块14幅，立项地块3幅，评审地块3幅。地块幅数地块名称新增初选14股权转让前进村地块、汉桥村地块、花桥村地块、卓刀泉村地块、向阳村地块、胜利村地块、航天兴隆国际项目勾地地块奥普斯特地块、汉口客运站地块招拍挂地块鹦鹉洲地块、中央华城D地块、武汉客厅二期地块、新荣村客运站地块、东湖高新二路地块新增立项3奥普斯特地块、汉口客运站地块、向阳村地块上会评审3武汉客厅二期地块、中央华城D地块、航天兴隆国际项目预备参拍2青山26街坊地块、中央华城D地块3.4上半年工作反思1、虎头蛇尾。在获取项目后，不能做到持续跟进，遇到问题，缺乏主动解决问题的思考。2、对本土房企的拓展还不够，没能找到核心层人物。3、对日常工作中的小结和反思做的还不够，没能做到吃一堑长一智。4、对文件的归档做的不够好，有些资料甚至遗失。3.4下半年工作方向及措施1、集中精力，对有把握获取的地块重点推进。在工作内容上，由面向点转变，把重点放在股权收购类项目上，其次再是招拍挂土地。2、加大对本土房企的拓展，上半年我们已经接触到一些关键人物，武汉金地（非金地集团）、湖北天地等，这类企业在武汉拥有强大的一级土地整理能力，保利、万科、金地、绿地等房企在武汉的多个项目都是找他们买的。第三季度我们将以专题的形式对这类本土企业进行梳理，一是找到其老板，能做到信息源头的对接，二是对他们做背调，通过过往的成交记录和同行的交流，了解他们的口碑、诚信，公司架构，以及过往交易中，其他企业与他们签订合同的付款节奏是怎样的，是怎样规避风险的，预防在未来的合作上，我们不在合同上吃亏。3、联合凯德、银泰这类专业商业地产公司，提高拿高商住比地块的能力。4、进一步加强与资金方的联系，利用资金方去找地。PART4下半年需要协调的资源4下半年需要协调的资源1、组织法务，针对武汉股权收购、合作类项目的特点，建立框架合同模板库，做到关键时候，能在第一时间给土地方抛出我们的合作，锁定地块，不给其他同行时间。2、协调财务，拓展武汉的资金方。利用新城璟悦城B地块的融资需求，作饵，在资金方主动上门求业务的时候，与他们建立链接，发挥他们的资源给我们找地。3、发动技术部利用设计院找地，看看设计院近期替其它开发商做了哪些买地方案，获取地块信息，投资部再去挖墙脚。谢谢观看！