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用心构筑美好生活2019/9/301返回目录9月18日集团运营管理部如何又好又快开工、开盘用心构筑美好生活2019/9/302返回目录需要6方面保障应具备11种能力应拥有5方面资源6个具体措施3种具体方法需推进9项工作为什么要快速开发快速开发的前提条件具体方法和措施8个意义总结内容框架用心构筑美好生活2019/9/303返回目录提高项目开发速度的意义提高项目开发快速的方法提高项目开发速度的具体措施提高项目开发速度所需的几个保障提高项目开发速度应具备的资源提高项目开发快速的需推进几项基础工作提高项目开发速度应具备的几种能力用心构筑美好生活2019/9/304返回目录项目快速开发的意义1、行业竞争的需要。企业之间的竞争最终体现在速度与效率的之间的竞争。在有限容量的片区市场竞争中，可以抢占市场先机，打击竞争对手；“大鱼吃小鱼，快鱼吃慢鱼”是市场竞争的规则；2、可以提升运营效率。要提升运营效率最直接的就是要提升项目开发速度，提高项目资金周转率，保持企业长期、稳定、有质量的增长，达到企业长青的目的；3、符合集团的发展战略。实施项目快速开发，是实现集团：“高周转、高杠杆、轻资产”发展战略之一。用心构筑美好生活2019/9/305返回目录4、提高项目的IRR：通过提高项目快速开发，提升旭辉集团运营效率，提高项目资金周转率，最终提高项目IRR；例：若镇江项目实行“活动前置”（拿地前完成前期策划与概念规划工作），地价支付时点不变但销售、建安现金流提前一个季度，平均存货变现周期缩短，项目IRR从19.93%上升到23.04%，可上升3%，若保持IRR不变，可支撑地价提高约1200万，从1.88亿提高至2亿元。《金地之道》——速度创造财富。竞争的焦点，表现在行动的力度和速度上。效率创造商机，速度创造财富。5、规避市场风险：抓住宏观经济、地产市场赋予的机遇，规避市场风险。项目快速开发的意义用心构筑美好生活2019/9/306返回目录6、锻炼能打硬仗的团队：通过项目快速开发的实际操作，不断优化业务流程、锻炼团队，培养一支能打“硬仗”的队伍；7、快速实现”2＋X”战略，最终实现IPO上市8、提升旭辉企业品牌和产品品牌知名度和美誉度项目快速开发的意义用心构筑美好生活2019/9/307返回目录提高项目开发速度的意义提高项目开发快速的方法提高项目开发速度的具体措施提高项目开发速度所需的几个保障提高项目开发速度应具备的资源提高项目开发快速的需推进几项基础工作提高项目开发速度应具备的几种能力用心构筑美好生活2019/9/308返回目录1、选好项目的能力项目拓展前期阶段对拟选择项目深入细致研究能力2、精确产品定位能为前期精准快速的产品市场、产品定位能力3、较强的设计管理能力重点是前期概念性规划、方案设计能力4、产品的复制能力5、快速的供方招标、采购能力项目快速开发应具备的几种能力用心构筑美好生活2019/9/309返回目录6、快速施工组织能力7、部门协作能力五大业务模块部门（营销、设计、配套、成本、工程）整体协助运作提升能力8、人员专业业务能力9、资源快速整合能力10、快速的决策能力11、团队的执行能力项目快速开发应具备的几种能力用心构筑美好生活2019/9/3010返回目录提高项目开发速度的意义提高项目开发快速的方法提高项目开发速度的具体措施提高项目开发速度所需的几个保障提高项目开发速度应具备的资源提高项目开发快速的需推进几项基础工作提高项目开发速度应具备的几种能力用心构筑美好生活2019/9/3011返回目录1、人力资源主要业务骨干及专业度保障；后备人员及人才梯队建设；2、供方资源设计单位、总包单位、主要分包单位资源；合作单位比例应达到70％以上，战略供方达到30％左右；3、政府关系资源报批报建审批快速，违章施工默许等；4、专业咨询资源门窗、精装修、、、、；5、其他资源提高项目开发速度应具备的资源用心构筑美好生活2019/9/3012返回目录提高项目开发速度的意义提高项目开发快速的方法提高项目开发速度的具体措施提高项目开发速度所需的几个保障提高项目开发速度应具备的资源提高项目开发快速的需推进几项基础工作提高项目开发速度应具备的几种能力用心构筑美好生活2019/9/3013返回目录推进九项基础工作：1、流程效率优化2、推进三级计划体系4、推进集团各阶段基准工期实施4、推进成果体系工作5、推进标准化工作6、推进数据库建设工作7、推进信息化平台建设工作8、人才培养基础工作9、考核体系建设工作提高项目快速开发的需推进几项基础工作用心构筑美好生活2019/9/3014返回目录１、推进流程效率优化工作；1）对SAP制度、业务流程进行优化；2）围绕项目开发，按前置、平行、交叉工作流程，来优化业务流程；3）按新的流程前置、平行、交叉工作，来推进项目开发；4）不断总结优化项目开发的业务流程，使得业务流程效率最大化！5）项目授权流程优化；6）项目审批流程优化！7）采购流程优化，达到网上投标、评标流程优化人才培养信息平台数据库标准化成果体系基准工期三级计划考核机制提高项目快速开发的需推进几项基础工作用心构筑美好生活2019/9/3015返回目录２、推进集团三级计划体系实施工作；1）建立集团三级计划体系和各级计划标准模版；2）通过实施项目三级计划体系，总结各职能模块工作衔接和交叉作用点，不断优化工作流程！流程优化人才培养信息平台数据库标准化成果体系基准工期三级计划考核机制提高项目快速开发的需推进几项基础工作用心构筑美好生活2019/9/3016返回目录３、推进项目各环节基准工期实施工作；1）建立并实施项目各环节实施基准工期；2）通过对项目基准工期实施的不断总结，不断优化集团项目各环节基准工期，不断提升项目开发速度；3）将基准工期优化分解到分部分项工程，再落实到设计、成本、总包、分包，形成系统的工作指导目标；4）各分项基准工期建立相应的考核基点，对未完成的工作要有切实可行的弥补措施,以免影响下步工作的实施。流程优化人才培养信息平台数据库标准化成果体系基准工期三级计划考核机制提高项目快速开发的需推进几项基础工作用心构筑美好生活2019/9/3017返回目录４、推进集团成果体系实施工作；1）建立以项目为中心的成果体系，2）在项目运作过程中，以阶段成果体系的要求快速推进项目进展；3）通过成果体系的实施，不断优化工作流程和成果标准；4）对工作中的教训要深刻反省、总结，错误不能重复犯，可以考虑建立集团的失败案例库；5）建立集团知识管理库，并实现网上查阅。流程优化人才培养信息平台数据库标准化成果体系基准工期三级计划考核机制提高项目快速开发的需推进几项基础工作用心构筑美好生活2019/9/3018返回目录５、推进标准化工作；1）建立设计项目产品库，对产品进行分类和细分；建立产品库索引；2）通过对产品不断的积累、总结和提升，为同类产品复制创造条件，3）产品复制能大大加速项目开发进程，同时也便于对成本的控制！4）各职能部门，建立标准化管理模版和管理标准；5）推进“图形化”管理；流程优化人才培养信息平台数据库标准化成果体系基准工期三级计划考核机制提高项目快速开发的需推进几项基础工作用心构筑美好生活2019/9/3019返回目录６、推进数据库建设工作：1）建立设计项目产品数据库，对产品进行分类和细分；建立产品库索引2）建立成本基础数据库3）建立供方资源库4）其他数据库：案例库5）知识数据库等流程优化人才培养信息平台数据库标准化成果体系基准工期三级计划考核机制提高项目快速开发的需推进几项基础工作用心构筑美好生活2019/9/3020返回目录７、推进信息化平台建设工作：1）审批EIP平台2）招标、投标网上平台3）工程进度计划网上平台4）知识管理库网上平台流程优化人才培养信息平台数据库标准化成果体系基准工期三级计划考核机制提高项目快速开发的需推进几项基础工作用心构筑美好生活2019/9/3021返回目录８、推进人才队伍培养基础工作：1）人才的招聘、储备2）人才的培训基础工作3）人才内部选拔基础工作4）人才专业能力提升工作5）人才队伍梯队建设工作等流程优化人才培养信息平台数据库标准化成果体系基准工期三级计划考核机制提高项目快速开发的需推进几项基础工作用心构筑美好生活2019/9/3022返回目录９、建立以速度为导向的考核体系建设工作：1）建立各职能模块速度效率考核指标2）针对项目管理团队各职能部门进行效率考核3）不断优化考核指标和考核体系流程优化人才培养信息平台数据库标准化成果体系基准工期三级计划考核机制提高项目快速开发的需推进几项基础工作用心构筑美好生活2019/9/3023返回目录提高项目开发速度的意义提高项目开发快速的方法提高项目开发速度的具体措施提高项目开发速度所需的几个保障提高项目开发速度应具备的资源提高项目开发快速的需推进几项基础工作提高项目开发速度应具备的几种能力用心构筑美好生活2019/9/3024返回目录提高项目开发速度的方法要实现项目快速开发，就要打破常规程序和工作思路，将所有的工作尽量提前做，将原来相关串联工作提前到并联实施，可有三种方式：工作前置工作并行工作交叉用心构筑美好生活2019/9/3025返回目录房地产流程7个主要阶段——旧版说明及图例：一、房地产开发业务划分为七个阶段：项目论证、项目策划、设计管理、采购管理、工程施工管理、销售管理和客户关系管理。：代表关键里程碑：代表某个阶段的主导的专业任务，即其输出会成为本阶段其他专业开展活动的输入条件。：配合专业的任务。项目论证阶段项目策划阶段设计管理阶段工程管理阶段项目立项主体结构开工开盘销售入伙竣工销售管理阶段客户关系管理阶段拓展营销设计工程组织项目论证初步产品定位规划要点/规划草案组织项目策划/产品、市场及客户定位研究概念规划设计营销策划、项目推广方案策划、项目前期推广及销售前准备方案设计扩初设计施工图设计设计配合、供应商考察及招标、施工准备及桩基等工程施工主体结构施工至具备预售条件工程施工至竣工验收销售及入伙配合工程施工配合、销售配合及入伙配合销售事务管理成本估算测算预算、标底、合同价进度款、工程变更、招标采购结算入伙事务管理客服报建建设用地规划许可证、签订土地使用合同设计方案及施工图报建、初步设计报建、基础提前开工报建办理房地产预售许可证产权初始登记合同备案、按揭办理工程施工配合设计配合销售配合采购管理用心构筑美好生活2019/9/3026返回目录房地产流程主要阶段——新版(前置、交叉、并行)说明及图例：：关键里程碑：某个阶段的主导专业任务，即其输出会成为本阶段其他专业开展活动的输入条件。：配合专业的任务。项目论证阶段项目策划阶段设计管理阶段开盘前工程管理土地中标主体开工开盘开始入伙竣工备案客户关系管理阶段拓展营销设计工程项目论证初步产品定位规划要点/规划草案项目定位产品策划概念规划设计营销策划、项目推广方案策划、项目前期推广及销售前准备方案设计扩初设计施工图设计设计配合、供应商考察、招标及施工准备主体结构施工至具备预售条件工程施工至竣工验收销售及入伙配合工程施工配合、销售配合及入伙配合销售事务管理成本估算测算预算、标底、合同价进度款、工程变更结算入伙事务管理客服报建建设用地规划许可证、签订土地使用合同方案、初步设计、施工图报建；基础提前开工报建；施工许可证预售许可证入住许可手续合同备案、按揭办理工程施工配合投诉问题归纳、产品改进建议销售配合采购管理用地规划许可证工程规划许可证总包签约材料采购开盘后营销、交付管理：提前开始或与主导任务并行的工作。样板展示区策划桩基与基础施工综合管线施工样板区（含卖场、会所）施工样板区设计材料定样景观设计管线设计配套、管线征询用心构筑美好生活2019/9/3027返回目录项目开发速度的方法1）定位和概念设计前置于拿地前：在拿地前，就对拟可能取得项目地块进行深入细致的研究（包括城市、区域、市场、产品、客户等），做好项目产品定位、客户定位和规划概念设计工作，50天(小盘）的；90天（大盘）；2）综合管线施工前置：打破传统思维，将综合管线施工前置，前置到做基础同步