土地评价与管理第10章-土地制度

土地评价与管理LandEvaluationandManagement李秦晋第10章土地制度4第10章土地制度2008-1-30本章提纲：一、土地制度概述二、土地产权制度及权利设置三、中国现行土地制度四、港台地区土地制度五、国外土地制度LandEvaluationandManagement5第10章土地制度2008-1-301．土地制度的含义及其基本特征landinstitution人们在一定社会条件下，因利用土地而产生的对土地的所有、占有、使用和处分等诸方面关系的总称。包括：•土地所有制度•土地使用制度•土地管理制度LandEvaluationandManagement6第10章土地制度2008-1-30（1）土地所有制thesystemoflandownership人们在一定社会条件下，由国家确认的土地归属制度。土地制度的核心，土地关系的基础。土地所有权是土地所有制的法制体现形式。LandEvaluationandManagement7第10章土地制度2008-1-30土地所有制由生产力决定作为生产关系的组成部分，是由生产方式决定的。社会生产方式归根到底是由生产力状况决定的。土地所有制最终由生产力状况所决定。土地所有制与人类社会进程一致。土地所有制的类型五种：氏族公社、奴隶主、封建、资本主义、社会主义LandEvaluationandManagement8第10章土地制度2008-1-30土地所有制的法律体现人类社会自从产生了阶级和国家以后，任何一种土地所有制都必须有国家法律的确认和保护才能得以实施。土地所有权证书集体土地所有权证书地契LandEvaluationandManagement9第10章土地制度2008-1-30土地所有制的变动随着经济的发展和社会关系的变化，必然发生土地所有权的转移。土地买卖征地，不属于土地买卖土地所有制不仅要受国家政权的限制，而且必要时可通过国家政权的强制力量而加以普遍改革，通常把这种改革称为土地改革（landreform）。LandEvaluationandManagement土地改革中国共产党领导农民废除封建土地所有制，实行“耕者有其田”的农民土地所有制，解放农村生产力的社会革命运动，是新民主主义革命的基本内容。亦称土地革命，简称土改。在半殖民地半封建的中国，地主阶级利用占有的大量土地残酷剥削农民，严重阻碍了生产力的发展和社会进步。第一次国内革命战争时期，中国共产党发动农民起来打土豪、分田地。第二次国内革命战争时期，深入开展土地革命，制定了《井冈山土地法》。抗战时期，为了实现全民族团结抗日，将没收地主土地的政策改为减租减息。第三次国内革命战争时期，掀起了声势浩大的土地改革运动，土地改革的总路线是依靠贫农，团结中农，有步骤有分别地消灭封建剥削制度，发展农业生产。在土地改革中还要纠正破坏工商业和分配上的绝对平均主义的“左”倾错误，到1948年，解放区已在1亿人口的区域完成了土地改革，农业生产有很大发展，从而保证了解放战争的胜利。中华人民共和国建立后，颁布了《土地改革法》，规定了土地改革总路线，即依靠贫农、雇农，团结中农，中立富农，有步骤、有分别地消灭封建剥削制度，发展农业生产。至1952年底，全国除西藏、新疆等少数民族地区外，完成了土地改革。全国约3亿无地少地农民无偿分得了4690万公顷土地和大量生产资料及其他财产，免去了过去每年向地主缴纳的约350亿千克粮食的地租，使农民在经济、政治上获得了解放，极大地巩固了工农联盟和人民民主专政的政权，为农业的社会主义改造和社会主义工业化创造了条件。11第10章土地制度2008-1-30（2）土地使用制thesystemoflanduse对土地使用的程序、条件和形式的规定。土地制度的另一个重要组成部分。土地使用权是依法对一定土地进行利用、管理并取得收益的权利，是土地使用制度的法律体现形式。只要存在着土地所有权，土地的使用便从来都不是自由的、任意的。LandEvaluationandManagement12第10章土地制度2008-1-30土地所有制决定土地使用制土地使用制的类型：土地所有权与使用权相结合，“两权”合一土地所有权与使用权相分离，“两权”分离LandEvaluationandManagement13第10章土地制度2008-1-30土地所有制的法律体现土地承包合同土地出让合同LandEvaluationandManagement14第10章土地制度2008-1-30（3）土地管理制度thesystemoflandmanagement国家对全国（或某一区域）的土地，在宏观上进行管理、监督和调控的制度、机构和手段的综合。由中央和各级地方政府来实施。LandEvaluationandManagement15第10章土地制度2008-1-30土地管理的基本内容：土地权属管理：国家保护土地所有者和使用者合法权益及调整土地关系的一种管理，其中包括国家对土地所有权和使用权的必要限制。土地利用管理：国家通过一系列法律、法规和政策，采用行政的、经济的、技术的和计划规划等手段，确定并调整土地利用结构、布局和方式，以保证土地资源合理利用的一种管理。LandEvaluationandManagement16第10章土地制度2008-1-30土地管理的基本目的：维护已经确定的土地所有制和使用制，即维护代表一国统治阶级利益的土地所有制及其产生的土地关系；最大限度地满足全社会对土地的需求，保证全国土地资源合理和有效的利用，充分发挥土地资产的最佳效益，并使社会生态效益达到最佳状态。LandEvaluationandManagement17第10章土地制度2008-1-30土地管理的模式①分层次管理模式，如美国、加拿大等②分类分级管理模式，如澳大利亚、英国等③垂直统一管理模式，如中国、日本、台湾等LandEvaluationandManagement18第10章土地制度2008-1-302．世界各国土地所有制的性质及特点（1）土地所有制的性质形式：全民与国家所有、国家与中央政府所有、国家与各级政府所有、各级政府分别所有、国王与国家所有、土地上级所有权归国家所有、合作组织集体所有、公共事业部门或团体所有、部落、氏族、村社、宗族等所有、数人合有、股份公司式所有、私人所有等。两类性质：土地公有性质、土地私有性质LandEvaluationandManagement19第10章土地制度2008-1-30（2）土地所有制的特点1）社会主义国家形式单一——公有全体人民共同拥有土地的形式各社会主义国家土地都是公有2）资本主义国家既有公有，也有私有不同国家或地区公有土地和私有土地的比例关系极不相同，有的以公有为主，有的以私有为主。LandEvaluationandManagement20第10章土地制度2008-1-303）在资本主义国家或地区土地的公有和私有，根据具体的经济发展需要而定。“每逢土地的迅速开发似有必要的时候，我们就把这件事交给个别私人去办。另一方面，每当土地似有不给私人使用的必要时，我们就像某些情况那样，把它收归公有”。——伊利和莫尔豪斯《土地经济学原理》LandEvaluationandManagement21第10章土地制度2008-1-304）在任何社会制度条件下，土地所有权都要受到一定的限制，即土地所有权的充分性、完整性受到限制，而且这种限制都体现了统治阶级的利益和意志。LandEvaluationandManagement22第10章土地制度2008-1-30本章提纲：一、土地制度概述二、土地产权制度及权利设置三、中国现行土地制度四、港台地区土地制度五、国外土地制度LandEvaluationandManagement23第10章土地制度2008-1-30产权，landpropertyright，财产权的简称，“存在于任何客体之中或之上的完全权利。”——《牛津法律大辞典》“人身权的对称，即民事权利主体所享有的具有经济利益的权利”，“是一定社会的物质资料占有、支配、流通和分配关系的法律表现”。——《中国大百科全书（法学卷）》LandEvaluationandManagement24第10章土地制度2008-1-30“……法律表现”，是对财产的享有及支配等经济活动的经济利益，进行立法反映、记载和承认。土地产权即土地财产权属于民法、经济法范畴土地产权制度属于社会上层建筑LandEvaluationandManagement25第10章土地制度2008-1-301．土地产权的基本含义包含土地所具有的各具特色的利益或权利，可以分散拥有；当它们聚合在一起时，则代表一个“权力束”。最大权力束——土地所有权土地产权包括土地所有权及其它各项土地财产权利。LandEvaluationandManagement26第10章土地制度2008-1-30土地产权体现为一种法律规范以法律的形式来明确规定人们关于土地财产的各种权利、对这些权利的限制以及破坏这种权利时的处罚。LandEvaluationandManagement27第10章土地制度2008-1-302．土地产权制度分析（1）土地产权制度的含义“产权制度为界定每个人的稀缺资源利用方面的地位的一组经济和社会关系”。——富鲁普顿（西方产权经济学家）土地产权制度是界定个人在土地资源利用方面的地位的一组经济和社会关系。LandEvaluationandManagement28第10章土地制度2008-1-30为人们因利用土地由国家或社会规定的人与人之间的权利关系，即其内在有关土地占有和利用的权利规范。——刘维新“土地产权制度就是土地产权主体与土地产权客体相结合所形成的制度性模式或定式”。——周诚国家对由土地的使用而产生的人与人之间的权利关系的规定。包括对各种土地权利运用和限制的法律规定以及被社会认可的行为规范。LandEvaluationandManagement29第10章土地制度2008-1-30（2）土地产权制度与土地所有制的关系所有制解决土地归谁所有的问题土地产权是界定经济运行中土地权利主体之间的责、权、利的关系。区别：土地产权关系居于社会经济运行层次，强调遵循市场经济的一般规律和原则，不直接决定或反映社会经济制度的特性。所有制关系居于社会经济层次，反映土地社会经济的本质。土地产权关系由一定的所有制决定LandEvaluationandManagement30第10章土地制度2008-1-30（3）土地产权制度分析四个层次：第一个层次——土地所有制的性质第二个层次——土地所有制的形式第三个层次——土地产权结构第四个层次——界定土地产权LandEvaluationandManagement31第10章土地制度2008-1-303．土地权利设置（1）海外土地权利的设置法国：①所有权；②用益权；③使用权；④居住权；⑤地役权；⑥质权；⑦抵押权；⑧留置权；⑨先取特权德国：①所有权；②役权（地役权、用益权、制限的人役权）；③地上权；④先买权；⑤土地负担；⑥抵押权、土地债务及定期土地债务；⑦质权（动产质权与权利质权）；⑧占有权瑞士：①所有权；②役权（地役权、用益权及其他役权）及土地负担；③不动产担保；④动产担保LandEvaluationandManagement32第10章土地制度2008-1-30日本：①占有权；②所有权；③地上权；④永小作权；⑤地役权；⑥留置权；⑦先取特权；⑧质权（动产质、不动产质、权利质）；⑨抵押权；⑩入会权台湾：典权、抵押权、地上权、永佃权及地役权等五种荷兰：地役权、用益权、永佃权、地上权和抵押权。韩国：所有权、占有权、地上权、地役权、留置权、抵押权和租赁权LandEvaluationandManagement质权，是指为了担保债权的履行，债务人或第三人将其动产移交债权人占有，或者将其财产权利移交债权人占有或进行登记，当债务人不履行债务时，债权人依法享有的就该特定的财产或权利出卖的价金优先得到清偿的物权。留置权，是指债权人按照合同约定占有债务人财产，在与该物有牵连关系的债权未受清偿前，有留置该财产，并就该财