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杭州中侨国际服装城环境分析与项目定位报告目录第一部分：环境分析第一章：宏观环境概述一、杭州城市总体规划概览二、杭州市商业规划与发展概述2.1“一心”、“三圈”、“四带”、“五翼”的空间结构2.22010年前构建1个市级商业中心和3个市级商业副中心第二章：区域环境分析一、理解江干区1.1整体功能定位1.2实施“一城四区”总体布局1.3“十一五”时期22个重点建设区块1.4实施基础设施先行工程，加快建设交通枢纽区1.5加快建设大型居住区1.6发展都市经济1.7提高对外开放水平二、九堡商业现状与发展分析2.1九堡镇发展定位——一个中心三个区2.2九堡的交通优势：一枢纽、两口、两线2.3九堡的人口聚集优势——40万人口的居住区2.4九堡的商业聚集优势——地铁商贸，大学城商贸，特色商业第三章：中国服装市场环境分析一、中国服装产业发展宏观分析1.1全球纺织品配额制取消1.2中国服装产业发展现状1.3中国服装产业发展趋势二、中国服装市场销售渠道发展趋势2.1代理制是服装品牌广泛采用的渠道模式2.2品牌与渠道一体化趋势2.3渠道体制：由金字塔式向扁平化方向转变2.4渠道运作：由总经销商为中心，变为终端市场建设为中心2.5厂家与经销商开展深入合作三、中国服装市场2006年零售情况调查3.1女装在各种服装销售中独占鳌头3.2假日休闲服装消费增势较强3.3女装市场外资品牌比重明显上升3.4国际品牌占据中高端市场3.5优势品牌成为市场的亮点3.6防寒服销售势头尤为强劲3.7打折返券促销力度逐年加大四、2006年中国服装外贸市场情况调查4.12006年1-10月中国服装进口贸易方式统计4.22006年1-10月中国服装进口来源前5名统计4.32006年1-10月中国服装进口省市前十名统计4.4浙江纺织品服装出口居全国第一4.5韩品牌服装进入中国情况第四章：杭州市服装产业基础分析一、杭州女装产业发展态势二、杭州女装产业特征2.1中小型私营企业为主2.2以外销为主2.3加工能力不断提升2.4区域特征明显2.5设计力量总体薄弱2.6能走出国门的品牌很少第五章：杭州市服装市场现状与发展趋势分析一、市场构成二、市场局面2.1高档品牌汇集武林广场2.2个性品牌“串联”武林路2.2时尚龙翔“九星连珠”2.3四季青服装特色街2.4遍布各区的低档服装批零市场第六章：四季青服装市场调查与研究一、四季青服装特色街简述二、四季青服装特色街市场群调查情况2.1各市场单体概况2.2目前市场商铺主力面积区间为10㎡以下2.3商铺的主力租金区间在5—10万/年2.4客户群主要来自浙江省内市县2.5普遍认为市场空间比较拥挤2.6个体商家需求面积主力区间为10—15㎡2.7品牌商家需求面积主力区间为40-60㎡2.8仓库面积需求区间为10—30㎡2.9品牌商家普遍认可展示厅的必要性2.10商家对停车位需求强烈第七章：中国四季青服装交易中心环境分析一、中国四季青服装交易中心二、中国四季青服装交易中心的项目发展定位三、中国四季青服装交易中心的项目功能设计3.1以批发交易为核心的浙江省服装采购基地3.2现代仓储式货物交易功能3.3快速、高效、便捷——电子商务功能3.4商务办公室及金融结算、工商、税收等服务功能3.5产品检测和认证功能3.6服装对外宣传和展示的窗口四、中国四季青交易中心的特色模块4.1信息管理模块4.2增值服务模块第二部分：项目定位第一章：项目SWOT分析第二章：服装“国际化”市场模式辨析一、以批发市场为主体，局部体现“国际化”二、以房地产销售为目的，展示“国际化”概念，三、国际品牌工厂折扣店模式四、品牌写字楼模式第三章：项目定位的基本依据一、开发商背景二、政府支持方向三、市场群的差异化竞争四、四季青模式的嫁接五、市场趋势第四章：项目定位一、总体定位原则二、主题定位三、经营业态与功能定位四、目标商户群定位五、楼层布局六、建筑规划建议七、运营发展建议第一部分：环境分析第一章：宏观环境概述一、杭州城市总体规划概览大杭州新一轮总体规划把杭州城市性质定位为国际风景旅游城市、国家级历史文化名城、长江三角洲的重要中心城市和浙江省政治、经济、文化中心。提出城市东扩，旅游西进，沿江开发，跨江发展的发展战略，提出南拓，北调，东扩，西优的发展方向，并明确了东动，西静，南新，北秀，中兴的发展格局，将城市以旧城为核心的团块状布局转变为以钱塘江为轴线的跨江、沿江、网络化组团式布局。一个主城：主城由上、下城区和西湖、拱墅、江干五个城区组成，是全省的政治、经济、科教、信息、文化中心和旅游中心。贯彻控制、疏散、重构方针，保证城市中心功能的发挥，保护好历史文化名城和西湖风景名胜区；控制规模，疏解工业和居住用地，降低老城区人口密度，增加城市公共绿地面积，提高环境质量；调整用地结构，增加综合服务类用地和就业岗位，重点发展以旅游服务、商贸、金融、会展、信息咨询为主的第三产业和高新技术产业、新型都市工业，提高城市品质，增强城市活力，促进城市繁荣。中部、南部为商贸、居住生活区；北部以工业、仓储物流区为主；东部为交通、市政设施区；西部为教育科研、居住区。湖滨地区为旅游商业区，江滨地区为城市新中心。三个副城：江南城：由滨江区、萧山城区和江南临江地区组成，是以高科技工业园区为骨干，产、学、研协调发展的的现代化科技城和城市远景商务中心。沿江地区为居住生活区、公建区和远景城市商务中心，南部为商贸、居住生活区，东、西部为工业区和文教科研区。临平城：由临平城区、星桥、运河镇等组成，是以城市现代加工制造业为主的综合性工业城。北部为工业区和配套生活服务区，中部为公建区和居住生活区，南部为物流园区。下沙城：由下沙、九堡、乔司组成，是以杭州经济技术开发区和高教园区为骨干的综合性新城。北部为教育科研区，南部、西部为工业区，中部及东部临江地区为居住生活区。本项目在杭州城市区位分析：大杭州总体向东发展、一主三副的城市规划为本案开辟光明的发展前景。使本案选址无论从城市地理、交通辐射、还是商业格局方面都能获得中心的地位，为本项目的长期经营和持续发展确立至关重要的区位优势。二、杭州市商业规划与发展概述杭州市十一五商业规划发展目标为：到规划期末，杭州市区总人口达到460万，人均占有商业服务网点营业面积1平方米，总面积控制在460万平方米左右；构建1个市级商业中心和3个市级商业副中心，4个区域商业中心和12个区域商业副中心，；完成11条市级商业特色街区建设；基本形成下沙物流示范园区，逐步构建集中与分散相结合的物流配送体系。2.1“一心”、“三圈”、“四带”、“五翼”的空间结构“一心”：包括两区，一区为延安路为轴，贯穿武林、湖滨及吴山区块的杭州商业中心区，另一区为钱江新城杭州中央商务区。“一心”的建设目标是提升杭州商业中心区的功能，加快杭州中央商务区建设。“三圈”：是指江南城、临平城、下沙城三大商贸圈。杭州市城市总体规划提出江南城、临平城、下沙城三大副城的规划。随着杭州城市的不断扩大与发展，三大副城应该有与其地位相匹配的商贸服务发展规模、档次。“四带”：即指沿地铁商贸带、“三江一湖”(钱塘江、富春江、新安江、千岛湖)黄金水道休闲商贸带、杭州——临安生态绿色休闲商贸带和杭州——余杭以京杭运河为轴的运河文化商贸带。“五翼”：即杭沪商贸合作翼、杭宁商贸合作翼、杭甬商贸合作翼、杭金衢商贸合作翼、杭徽商贸合作翼。2.22010年前构建1个市级商业中心和3个市级商业副中心2.2.1一个市级商业中心规划中的市级商业中心以延安路为轴，贯穿湖滨、武林、吴山3个商圈，组成“一线三圈”商贸区。规划范围为东至中山中路，西至湖滨路、环城西路，南至吴山广场，北至西湖文化广场。规划期内，要利用该地区紧靠西湖景区，商业人流集聚，市场活动力强劲，人文历史丰富，地铁交通贯通等资源优势，把“一线三圈”连结成一个整体，形成既具有各自区位特色，又能发挥连动互促效应的商业格局。重点建好三个商圈：湖滨商圈（湖滨旅游商贸特色街区）这是市级商业中心的核心区块。要按照将“山水风光、历史文化、时尚购物、休闲娱乐、观光旅游“融为一体”的要求。扩展服务领域，完善服务功能，提升业态品味，将其打造成为领导杭州市场新潮流、新方向的现代都市商业圈。鼓励开设经营国内外知名品牌的专卖店、专业店和特色店；保留并大力引进老字号名店；限制开设大型百货店、大型综合超市和经营雷同的综合性网点。网点按以下特色功能进行布局：湖滨路形成以露天茶吧、西式酒吧、咖啡屋、娱乐房、休闲角和宾馆为主的沿湖休闲观光区；延安路以服务于中高档消费层为主体，除现有大型百货店外，要征集国内知名品牌、引进国际著名品牌，形成专卖店、专业店、老字号商店高度集聚的时尚购物区；东坡路形成以经营丝绸及其产品、杭派服装精品为主的丝绸服饰区；吴山路形成以旅游纪念品、珠宝饰品为主，字画、古玩、雕刻、工艺品等为铺的特色购物区；平海路形成以开设中式酒楼、国内风味小吃、中西快餐后，汇聚中国饮食、法国西餐、日本料理、韩国烧烤等为一体的中西风味美食区。武林商圈由现有大型百货店为主体形成的武林商圈，是目前市区商业最繁华地区。西湖文化广场建成后，北面将跨运河扩展至文晖路，与朝晖大型居住区相邻，西与武林路时尚女装街区相接，东至中山北路，南至凤起路。目前该地区大型百货店已相当密集，要严格限制再建；鼓励发展品牌专卖店、专业店及中小型餐饮业，在西湖文化广场周边增加休闲、娱乐及时尚消费设施。规划期间，将结合地铁1号线站（场）、地下车库及武林广场地下商城建设，以武林商圈为核心，打造杭州（武林）中央商务区。吴山商圈吴山商圈位于延安南路，北至解放路，紧连湖滨市级商业中心核心区块，南至吴山广场，与清河坊历史文化特色街区相接，西邻南山路艺术休闲特色街区，依吴山，旁西湖，地理优势突出。吴山广场建成后，已相继开发了涌金广场、清波商厦、耀江广厦、元华广场、花鸟美食广场及在建的太平洋商业中心等大型商贸设施，面积达30万平方米。要借助地理、旅游、交通、文化等优势，加大招商力度，引进有实力的企业及知名品牌，充分利用现有商业设施开设专卖店、专业店、特色店；扩大休闲、文化娱乐场所，形成以商贸为主、商务为辅的与武林商圈相对应的新商圈。2.3.2三个市级商业副中心江南城商业中心萧山老城区的市心南路商业群组占地1平方公里，是目前萧山区商业最繁华街区，已基本形成区域商业中心。要以现有网点为依托，引进更多品牌专卖店、专业店，适当增加餐饮、休闲、服务设施；通过业态调整，完善服务功能，减轻交通压力，改善购物环境，整合提升为品位更高的新商圈。临平城商业中心现有商业网点规模较小，品位不高。随着临平北面78平方公里的临平工业区建设启动，5年内将建成以现代化制造业为主的综合性工业城。临平南面为新兴现代化居住区，是接纳市区居住人口转移的重点地区之一，1号地铁线由此始发，座落在北大街南端、营业面积1.9万平方米的大卖场已经开工，临平商业有望日趋繁华。要整合建设东大街、九曲营路两条商业步行街，改造提升现有网点，调整业态结构。鼓励发展品牌专卖店、专业店；适当发展餐饮、娱乐设施；限制发展百货店、综合商场，形成以购物为主的临平城市级商业副中心。下沙城商业中心下沙城是以杭州经济技术开发区和高教园区为骨干组成的综合性新城。区域面积105平方公里，规模可望扩大到178平方公里，预计2010年将达到40万人。目前工业园区、高教园区、出口加工区、科技园区已全面启动。现有商业服务网点零星分散在4号、5号路交叉地段，从规模到集聚程度，明显滞后于经济发展。规划中的下沙商业中心地处下沙镇及周边区域，北自德胜路延伸段，南至艮山东路延伸段，东近1号路，西邻杭州客运中心(筹建中)。商业中心网点建设要高起点、高品位，按现代都市商业标准建设硬软件设施，构筑空间布局，设置业态结构。要配套齐全，功能完备。可按业态规范和基本条件，开设不同规模的超市以及适度规模的大型百货店。开设一批颇具档次的专卖店、专业店；适度发展餐饮住宿、文化娱乐、休闲网点，完善居民日常生活服务设施。严格限制开设经营雷同、低档次的各类综合性网点，形成与下沙城相协调的现代都市商业中心。2.