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.0.上海养老地产案例分析与经验借鉴2017年5月.1.Part.1养老地产模式介绍养老地产可比案例小结与借鉴.2.养老地产常规模式目前上海养老地产项目基本可概括为两种模式——CCRC模式及养生度假模式泰康家园·申园保集·富椿佘山所在地区上海松江佘山镇开发商泰康人寿所属行业服务业入住时间2016年建筑面积22万平方米租售模式会员卡/保险+年费所在地区上海松江佘山镇开发商保集集团所属行业房地产入住时间2018年建筑面积7.5万平方米租售模式全部销售上海亲和源所在地区上海浦东康桥镇开发商亲和源股份所属行业服务业入住时间2008年建筑面积10万平方米租售模式会员卡+年费CCRC模式养生度假模式.3.CCRC模式简介CCRC发源于美国，全称ContinuingCareRetirementCommunity，即持续照料退休社区定义•全称ContinuingCareRetirementCommunity，即持续照料退休社区•为老年人提供自理、介护、介助一体化的居住设施和服务•在健康状况和自理能力变化时，依然可以在熟悉的环境中继续居住形成发展•CCRC起源于美国教会创办的组织，至今已经有100多年的历史•随着消费者意识不断增强，美国CCRC房产供应已开始超过需求，全国共有超过2100个CCRC•2013年开始进入中国，目前尚处于起步阶段，距离成熟还需要时间服务人群•自理型老人：在社区中有独立的住所并且生活能够自理的居住者•介助型老人：部分日常生活需要他人帮助照料的居住者•介护型老人：居住者生活完全不能自理，需要他人的照料社区特点•设计特点：充分运用自然景观，营造田园生活；采用无障碍和安全设施，提供便利•模式特点：集居家养老、社区照护和机构服务于一体•服务特点：拥有餐厅、超市、会所、老年大学、医疗中心等生活配套运作模式•结合了房地产开发、医疗服务、老年大学、养老保险等经营理念于一体•一般入住费用由入门费、月租金、服务费组成，餐费依据膳食情况决定•在中国可以由房地产开发商、管理方或保险公司结合运营CCRC针对不同情况的老年人提供与身体状况相对应的照料服务，并可以根据变化相应调整，满足于老年人对于生理和心理上双方面的需求。.4.Part.2养老地产模式介绍养老地产可比案例小结与借鉴.5.CaseStudy.1上海亲和源.6.上海亲和源——项目概况上海亲和源项目位于浦东新区，是中国第一个会员制养老社区地理位置上海市浦东新区秀沿路土地性质工业用地每亩地价50万元/亩兴建时间2004年开业时间2008年占地面积83,680㎡建筑面积100,000㎡配套设施面积30,000㎡总投资6亿总套数838套开发商亲和源股份有限公司（前身为上海新建桥企业集团）运营状况整个社区可接纳的入住总量为1,600位左右，目前入住率约为95%入园条件男性满60岁，女性满55岁专业化养老服务平台覆盖社区的智能安全监控设施项目内周边配套数据来源：网上公开数据.7.上海亲和源——项目配套拥有公共配套服务场地面积30,000㎡，商业配套占总面积27%亲和源大学健身会所餐饮物业配套医院商业街医院：由业主出资建设与曙光医院合作，医院收取管理费用，负责进行经营管理，同时特殊病例直接输往市区曙光医院治疗。美国艾玛客公司：提供包括环境保洁,病人运送,保安,设备运行与维护,洗衣及用品发放,绿地维护,配餐等在内的综合服务世界最大餐饮服务与综合后勤管理公司索迪斯合作：索迪斯集团作为首家国际化餐饮综合服务公司于1995年进入中国市场。索迪斯餐厅建筑面积：2574㎡会所面积：8000㎡，与知名健身康体会所合作，提供商为香港美格菲集团。上海老年大学与亲和源联合办校成立亲和源分校，由老年大学提供教材教学计划师资力量。亲和源提供场地、设备等硬件设施，承担教学组织财务等事务。商业街面积:1,450平方米.8.上海亲和源——合作模式亲和源仅提供硬件开发，而具体的运营和服务则引入第三方机构服务提供商合作模式餐饮美国专业经营老人社区的艾玛客公司聘请专业团队，后勤服务提供后勤服务世界最大餐饮服务与综合后勤管理公司索迪斯亲和源出资建设，利润分成健身会所知名健身康体会所提供商香港美格菲亲和源出资建设，利润分成老年大学上海老年大学亲和源出资建设，利润分成医院曙光医院业主注资建设，医院收取管理费用，负责进行经营管理供应商开发商为主体，打造战略联盟，共同管理。打造服务平台，在餐饮、健身等方面开发商只提供硬件设施，具体运营和服务交给国际一流的第三方公司。.9.上海亲和源——销售模式以出售使用权为主，主要分为A、B会员卡，持有会员基本是一半一半卡种年限房型（面积）会员卡缴费标准年费缴费标准A卡永久性，可转让，可继承（销售使用权）大套（108㎡）75万6.98万/年中套（70㎡）3.98万/年小套（58㎡）2.98万/年B卡终身，相当于趸交15年租金，未住满15年，按实际居住时间减扣费用，退还其余卡费大套（108㎡）88万2.38万/年中套（70㎡）55万小套（58㎡）45万C卡50年产权大/中/小套：2万/㎡2.38万卡种年限房型（面积）会员卡缴费标准年费缴费标准A卡永久性，可转让，可继承（销售使用权）大套（108㎡）118万7.38万/年中套（70㎡）3.98万/年小套（58㎡）2.98万/年B卡终身，相当于趸交15年租金，未住满15年，按实际居住时间减扣费用，退还其余卡费大套（108㎡）88万4.2万/年中套（70㎡）60万小套（58㎡）45万亲和源以会员制模式为载体，通过会员制的运营构建了俱乐部式的服务模式。第一是使用权让渡的模式。这一模式是将老年公寓的使用权通过会员制的安排让渡给老年人，而产权保存在亲和源的开发者手中。这一模式的设计可以保障社区管理的有效与有序性，提升服务的质量与水平。第二是产权让渡的模式。通过公寓产权的出让来满足传统的产权思想，满足老年人的消费习惯，同时老人仍然通过会员制的安排享受到亲和源系统的服务。但是由于土地性质的问题，老人无法获得实际产权，所以这种变相的房屋买卖行为难以获得法律的保障，存在一定的风险。销售初期2014年3月之后注：销售初期，亲和源推出具有产权的C卡，拿出一栋楼进行销售，定价参考周边的均价2万元左右数据来源：网上公开数据，现场调研.10.CaseStudy.2泰康家园·申园.11.泰康家园·申园——项目概况泰康申园地处佘山板块，是长三角地区首个由保险公司投资建设的连锁养老社区地理位置上海市松江新城占地面积91,000㎡建筑面积222,000㎡绿化率35%总户数总共约2,400，一期1,060运营状况一期已开280户，入住率约90%建设周期2012年12月27日取地、2014年4月3日上海展示馆揭幕、2016年7月开业运营（一期）功能服务拟建社区服务设施：会所、医院、幼儿园、社区商业；居住服务区分为独立生活、协助生活、专业护理等不同功能的居住单元开发商泰康人寿保险股份有限公司运营顾问美国ABHOW入园条件男性满60岁，女性满55岁泰康上海养老社区按照居民年龄和身体状况划分为独立生活、协助生活、专业护理、记忆障碍等不同功能的居住单元。一期二期数据来源：网上公开数据，现场调研.12.泰康家园·申园——基本配套及会员服务申园主要由泰康集团自主运营；内部配套完善，为老年人提供便捷与人性化服务1.二级甲等康复医院（2017年8月起可用医保）2.食堂3.影院4.老年大学5.老人活动中心6.理财中心（依托泰康专业理财师，为老人提供低风险稳健的理财服务）7.泳池8.健身房9.SPA馆基本配套1.提供一日三餐的营养套餐供餐服务2.提供满足日常使用的生活用电，24小时热水供应3.新风系统、中央空调及每年5个月的地暖服务4.社区24小时安保服务，提供紧急呼救，无线定位，生命感应安全5.提供公共设施维护及室内家用设施设备的检测检修服务6.每周一次入户保洁，定期换洗床单被套窗帘等7.提供免费班车、代购代办、就医陪同等服务8.提供每年一次的大型体检9.提供常规身体检测和心理疏导服务10.提供个人化饮食、活动、康复、健康管理服务，建立专属档案11.提供公共的会所、游泳池、健身房、小剧场等服务12.提供老年大学课程以及免费养生健康讲座13.组织社区康乐活动已经近郊旅游等14.园区wifi覆盖，免费上网会员服务.13.泰康家园·申园——销售前准备2014年4月3日，泰康之家·申园的养老生活体验馆揭幕，为其后续销售打下基础生活体验馆主要有以下功能区：1、样板房2、医疗体验区3、康复理疗区4、棋牌活动室5、老年大学6、高端理财室7、专业护理区8、运动休闲区泰康之家申园在销售前耗资3,000万打造了生活体验馆。.14.泰康家园·申园——销售模式分为出售会员卡和销售保险两种模式，但大多老人选择会员卡模式若要即刻入住，需一次性购买总值200万元保险产品，直系亲属可入住，但月费高于会员卡模式，需按上述标准+3,000元左右缴纳。或分十年购买（每年20万元）保险，满200万额度即可入住，直系亲属可入住，但月费高于会员卡模式，需按上述标准+3,000元左右缴纳户型入门费/户（万元）（销售初期）入门费/户（万元）（当前）一人费用（元/月）双人费用（元/月）一室45m220（押金）+55（会员卡）20（押金）+100（会员卡）6,80010,800一室60m220（押金）+85（会员卡）20（押金）+150（会员卡）8,35012,650一室80m220（押金）+110（会员卡）20（押金）+200（会员卡）9,90014,500两室120m220（押金）+230（会员卡）20（押金）+300（会员卡）14,20019,100销售模式一：会员卡注：1、其他特约服务及慢病管理等均按需收费；2、会籍不可转让，新租户均需重新登记入住；3、押金和会员费可在3年后全款退还，押金包括突发治疗保证金的功能。销售模式二：购买保险数据来源：现场调研.15.CaseStudy.3保集·富椿佘山.16.保集·富椿佘山——项目概况项目为养生度假结合养老概念，区别于一般的CCRC模式，仅含有初级医疗配套等地理位置上海市松江区佘山镇土地性质工业（30年）开盘时间2017年5月交房时间2018年占地面积150,000㎡建筑面积75,000㎡容积率0.5建筑限高10米绿化率45%总户数其中一期逾400户，二期未定主力户型单层别墅95㎡；公寓66㎡一房，86㎡两房停车位384个开发商保集集团项目位于佘山豪宅区域，凭借丰富的景观资源，与周边产业园区和五星级酒店比邻，是保集为高端人群打造的度假休闲第二居所或退休后的养生第一居所。区别于一般的CCRC模式，仅含有初级的医疗配套、简易的娱乐设施和餐饮场所，属于地产开发模式。.17.保集·富椿佘山——销售模式项目以住宅方式进行销售，但仅有使用权；并按月缴纳一定的费用获得基本物业服务销售模式——保集富椿佘山项目由于土地性质为工业用地，所以无房产证，只有使用权，与开发商签订合同，需一次性付款，不限购不限贷。销售报价：别墅480万/套公寓180-200万/套去化情况：4月推出18套别墅，去化约90%推出24套公寓，去化约60%，去化情况一般服务费（物业费）：公寓2,000元/月；别墅3,000元/月由于容积率和限高的原因，同时为了保证居住的舒适度等，项目打造了95㎡的别墅产品（单层）和66㎡、86㎡的公寓产品（共三层），并部分附赠花园和露台。.18.Part.3养老地产模式介绍养老地产可比案例小结与借鉴.19.可比案例适老化设计本项目可对以上适老化要点进行选择性配置1.电梯、主过道加宽易行2.入户门加宽3.无高差淋浴房4.玄关收纳5.多台面设计6.防滑地砖7.地面无高差8.主卧床头柜增大加高9.插座高度人性化设计10.升降晾衣架11.安全扶手12.淋浴房坐浴设计13.卧室朝南14.平开窗把手降低高度15.分床设计16.门板防撞条1.中柜设计，增大收纳空间2.客厅风管式空调3.嵌入式储物，增加收纳空间4.优质门窗系统5.直饮水入户6.座椅增高设计7.地暖8.开关附使用