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商业计划书中国商业房地产一站式专业服务提供商目录第一部分公司基本情况第二部分行业及市场概况第三部分公司主营业务第四部分公司发展战略规划第五部分公司财务预测及融资计划第一部分公司基本情况1、公司介绍广州博道房地产顾问有限公司（以下简称“博道”）成立于2013年9月，注册资本为2000万。成立不足3年，业务已涉及广州、佛山、深圳、武汉、贵阳等地。博道是专注于中国商业地产发展研究的顾问机构，以实体商用物业、产业园区为载体，为中国商业地产开发商及商业经营者提供专业化、全方位的商业经营增值服务，致力成为中国商业地产综合服务的引领者。博道业务范围涵盖商业房地产项目从土地立项至建设开发和建成后运营的全过程，主营业务包含：商业策划、销售及招商及代理、商业规划及设计顾问、开发及工程顾问、运营管理、物业管理六大类别。另外，通过旗下控股子公司拟切入海外房地产销售代理的业务。2、公司发展历程2013年9月13日广州博道房地产顾问有限公司成立以创办人于公司成立前期主导的的《桂城街道产业规划项目》、《泰康城销售代理》及其他商业和产业项目的顾问服务业务，在2013年成立了广州博道房地产顾问有限公司，专门从事针对商业房地产项目的开发及运营过程的顾问及代理业务。2014年招商业务拓展布局房地产招商业务板块，其中广州印象黄埔、深圳万利城、海宁珠宝城、广州美景苑等项目奠定博道招商策划、顾问及代理的业务基础。海外业务筹备梳理海外业务模式，组建海外部门团队，初步建设博道海外网站。2015年策略顾问业务拓展巩固博道在珠三角市场，业务拓展至贵阳，同时布局博道顾问服务产品线。3、股东结构广州博道房地产顾问有限公司余子健36%李绮文19.5%广州聚众投资有限公司14%钟盼儿14.5%古思4.5%陈秀银4.5%邹敏婷4.5%李敏仪2.5%4、组织结构总经理人事行政财务拓展部策划部招商部销售部5、旗下公司广州博道房地产顾问有限公司广州清博房地产经营有限公司广州汉博信息科技有限公司广州博律商务咨询有限公司（尚未申请）6、管理团队余子健--董事长兼总经理18年房地产行业从业经验，主管业务拓展、开发报建、土地⼀级开发、市场调研及营销、专业顾问等工作范围。2000-2010年期间，在广州富力公司担任项目经理、副总经理的职位。2010-2012年期间，协同多位合伙人发起广佛智城项目，并担任副总经理职位。2013年至今，与高林萍携手创办广州博道房地产顾问有限公司，并担任董事兼总经理职务。李绮文--董事会秘书澳大利亚南格斯大学SouthernCrossUniversity⼯商管理硕士（MBA）。17年房地产行业从业经验，历任星河湾集团投资总监、副总经理，戴德梁行投资部助理董事等职务，主管辖内房地产项目的投资拓展、开发报建、土地⼀级开发、市场调研等工作，并在新西兰、越南等国家参与过养老地产、高端公寓的投资及策划工作。6、管理团队古思--监事5年房地产⾏业从业经验，主管市场调研、项⽬定位策划、项目营销策划等工作范围。杨建新--广州汉博信息科技有限公司总经理16年房地产行业经验，曾分别在星河湾集团、中国奥园集团、联华国际等大型房开集团担当业务骨干，自2010年起专注于从事海外房地产投资业务，曾任PathAmericaRegionalCenter亚洲合伙人，及拉脱维亚中国国际中⼼委员/副总裁职务。廖松波--广州清博经营管理有限公司物业经理14年物业管理行业从业经验，来自星河湾及乐湾等知名企业，主管物业管理、物业经营、园林环境等工作第二部分行业及市场概况由于商业多由开发商自持模式导致商业新开工面积远高于销售面积现象，同时近年来每年高达2亿多的新开工面积在逐步考验商业地产操作和经营能力。2010-2014年中国商业地产销售市场稳步上涨，到2014年达到9000万㎡；2010-2014年间，国内平均有2亿的商业开发面积，商业未来无论是销售还是招商，都将面临巨大挑战。一、行业发展现状（国内）2.近年来商业地产逆房地产市场呈增长状态2010-2014年中国商业地产销售稳步增长，销售额将近9000亿元，销售单价将近10000元/㎡，商业地产在目前住宅疲软的大环境下逆市增长。1.快速发展的海外投资及移民规模引起海外房地产投资快速增长Ø中国海外房地产投资市场主要集中在亚洲，北美洲是第二大市场；Ø我国投资海外房地产的规模，由2010年的不足20亿美元增长到2013年的接近150亿规模，增长幅度达近7.5倍；Ø2014年上半年私人海外房产投资规模接近50亿美元，远超过2011、2012年全年的规模。一、行业发展现状（国外）1.虽然商业销售增长，但商业空置情况愈趋严峻，去存是商业地产未来的严峻课题20112012201320142015中国购物中心累计商业建筑面积达到1.77亿㎡，并保持着年均25%的增长速度，大大超出其它发展中市场国家的发展水平，成为全球购物中心发展速度最快的国家。全国主要城市购物中心新建面积约4400万㎡，存量更突破2.5亿㎡；中国一线城市购物中心平均空置率接近10%;二线城市中，重庆、沈阳、青岛与厦门等几个城市由于部分项目招商未达到市场预期，购物中心空置率更是高达15%—20%。新增商业建筑面积超过3500万平方米。2015年全国一二三线城市商业空置情况目前全国已经开业的购物中心已有4000多家，到2020年，开业的将到10000家，超大供应量逐渐入市，当前的存量日趋饱和，部分城市出现大量商业空置。二、行业发展面临的问题63%预计仍有6146万㎡入市商业物业未来供应（截止到2018年）未来供应占现存量2.大量新开工物业推出下导致商业物业供存量大，去化率和招商难度强大量库存和空置倒逼行业急需专业的商业招商及销售团队来解决行业困境；博道基于专业的市场研究及顾问的基础数据和商业资源平台，构建了专业商业招商及销售团队，逐步占领商业地产市场，目标旨在行业内形成一定影响力。3.商业项目在招商环境面临诸多困境不仅是招商环节所导致，而是项目开发整体过程所导致商业项目供求关系失衡没有定位/定位失衡业态组合不当建筑结构设计不合理租金设计不合理招商环节工作不当缺乏明确的招商策略缺乏招商及招商管理人才缺乏专业运营团队商家经营不善项目策略的失衡或者没有策略指导4.中国商业地产市场泡沫严重，从前策到经营环节衔接缺失国内商业地产从前策到后期经营环节的操作都存在严重缺失：前期定位策划和建筑设计没有充分考虑到项目实际经营效果而导致后期项目在时间招商和经营过程中出现的建筑不符合商家要求、定位不符合商家需求、经营无法支撑投资回报等困境……商业前期策划定位及设计等方面失衡库存高，潜在供应量巨大招商难，空置率高商户经营难，开发商回报率低开发销售环节经营环节招商环节前策节综上所述：当前商业地产处于调整期，而调整期给了代理行业也给了博道特殊的发展机遇在面对调整期间，行业更迫切需要专业的顾问代理公司，结合多元化的专业渠道和资源整合能力，为商业地产在投资、策划、开发、招商、销售、运营等的整体发开过程当中，规范整体操作模式，为行业注入新生力。需求空置率高库存压力大难招商难经营定位缺失长周期的调整期策划及顾问营销及招商渠道资源业务多元化信息化策划代理行业第三部分公司主营业务大数据平台商业研究与策划商业规划及设计顾问开发及工程顾问招商及营销代理商业营运管理顾问海外房地产代理及投资中介公司基于对中国产业发展、商业运营和房地产市场的深度了解和多年的实际操作经验，对产业、商业和房地产载体资源及其需求充分整合起来；并依据各方投资与经营之需求，通过博道公司自有营运平台，促成产业、商业与地产载体的经营对接和合作。此过程中，博道为客户提供包括专业咨询、运营管理顾问、乃至项目全程托管代理服务等。博道将坚持以科学的研究和规划为导向，招商前置、以及开发与运营并举的原则，为投资人及项目提供更为稳健投资及项目运营的专业支持。博道将通过大数据系统平台管理营运手段，为博道对每一个项目执行，提供更高效的控管支持；并让每一个任务成果，沉淀汇聚成博道长足发展的大数据资源。1、商业研究及策划结合服务标区域位置、控规指标、投资开发与营运目标等因素，通过专业的市场调研和目标经营行业与区域市场的状况研究，为项目提供完善的商业定位建议和参考依据报告；另外，根据对定位目标商家和终端消费者样本的有效观测、沟通与分析研究，结合项目投资开发里程碑计划，为项目提供包括产品设计、营销招商、开业营运等各阶段的执行策略和计划方案。此项服务执行周期一般为2-3个月，服务收费按客户实际选项及工作量计价。可行性研究政策咨询土地咨询财务分析投资咨询定位咨询规划咨询运营策略咨询招商策略咨询营销咨询传播咨询销售策略运营策略咨询运营组织咨询团队建设咨询土地阶段投资组合阶段定位规划阶段招商阶段营销阶段运营阶段2、项目概念规划设计和整体规划设计顾问依据前策定位，结合项目方投资开发目标，为项目的整体商业和园区及建筑规划，提供指导建议方案，甚至提供完整的概念性规划方案成果和项目产品设计任务书。因应项目方需求，提供专业第三方设计公司资源推荐，并为产品具体规划设计执行，提供更全面的顾问指导服务。概规设计执行周期一般为1-2个月，项目整体规划及设计顾问服务周期，一般与项目设计整体跟进周期相匹配。服务收费标准因应项目定位高低而有差异。规划设计顾问概念性规划设计方案第三方资源推荐和参考案例收集分析规划与建筑设计装修设计顾问机电设备选型顾问商业标识系统及综合环境设计顾问3、项目开发及工程管理顾问“投资开发与开业营运的有效衔接，租售定位执行与开发工程组织的协调配合，成控与市场品质追求的合理平衡把控”等综合问题，一直是商业地产投资项目的关键考研因素。而中国商业地产尚在专业化开发与营运的起步阶段，面对新月异的业态与品牌门类，仍在推陈出新中商业经营模式的行业状况下，一个兼有完整的房地产开发营销管理经验和商业研究、规划与招商运营综合能力的团队，能为商业项目方提供“开发和工程管理全程顾问服务”，对于项目服务需求极大。博道以其在宏观产业经济研究和战略规划，以及于综合房地产开发营销招商行业的资深经验与资源的积累，能为商业项目整体的开发管理提供专业完整的顾问服务。开发与工程管理顾问，将以项目经理团队，以年度为周期，提供全程服务。收费标准按项目定位和服务深度而异，以月度定额顾问费收取。开发顾问开发策略顾问开发及市政执行管理顾问财税策略顾问工程管理顾问设计与工程计划及衔接管理顾问工程与营销招商计划及执行衔接顾问第三方供应单位选荐顾问工程整体实施管理顾问……4、招商及营销代理项目招商和营销最终成果，是每一个项目的根本目标，也是博道提供一系列前策和项目管理顾问等专业服务过程中，必须为项目方兑现的重要任务；这项业务成果，更是博道专项服务收费最重要部分。利用前策定位资料和在调研中建立的目标客户数据库，依据项目开发及开业计划，博道将以项目经理管理团队，组建项目营销招商执行管理平台，并整合各类能为项目提供客户资源渠道，为项目营销招商召集目标客源，促成交易业绩。博道更注重筛选刚需性消费板块，通过主题商业板块的策划，利用行业主力品牌快速布局扩张需求以及商业多品类跨界资源整合的运营需求，有计划搭建主题多品类商业品牌组合（1-2万平米主题商业），并定向为商业项目提供相应匹配的“主题定位商业方案”和主力品牌商家。此速配模式，博道已在房开集团旗下社区型配套商业群中，提供连锁式的布局和招商执行服务。博道对项目营销招商代理服务，是以月费＋佣金的收费方式执行。招商代理佣金从3-6个月计收不等，销售代理佣金从3-5%计收不等。招商顾问及代理招商执行顾问招商执行代理营销顾问及代理营销执行顾问销售执行代理5、商业运营管理顾问商业运营策略与管理组织执行，是确保“项目投资方开发方、进驻商家方、投资小业主、终端商业服务消费方”互利共赢的关键操作环节。因此，从商业定位初期，贯穿到产品设计、选型定板、工程组织、租售比例规划策略、商务与法务策略制定等等，无不需要将项目运营的逻辑与原则标准渗透其中。博道能有效利用其对各行业的深度研究与经营趋势规划的经验，以及对房地产载体投资开发和物业管理的基础经验，为