中山市五星美居中心项目营销及招商策划书

中山市五星美居中心项目营销及招商策划书深圳市瑞丰源商业管理咨询有限公司中山市五星美居中心项目营销及招商策划书-1-深圳市深南中路2018号兴华大厦9108，Tel:[e-mail]中山市五星美居中心项目营销及招商策划书-2-深圳市深南中路2018号兴华大厦9108，Tel:[e-mail]一、市场篇1、中山市经济发展现状1.1中山市的地理位置中山市位于广东省中南部，珠江三角洲中部偏南的西、北江下游出海处，北接广州市番禺区和顺德市，西邻江门市区、新会市和斗门县，东南连珠海市，东隔珠江口伶仃洋与深圳市和香港特别行政区相望。市中心陆路北距广州市区86公里，东南至澳门65公里，由中山港水路到香港52海里。全市行政管辖范围面积1800平方公里。设置19个镇、4个街道办事处、1个开发区。至2004年年底，全市户籍人口为139.45万人。外来人口116.11万人。1.2中山市的经济发展状况从2004年政府有关部门统计的数据来看,中山市经济呈稳定、持续、良性发展趋势,主要表现在以下几个方面:国民经济保持快速健康发展。2000年至2004年增长速度都保持在10%以上。2004年超过18%。民营经济发展迅猛。仅2004年,全市民营经济实现增加值266.13亿元,与2003年相比,增长20.0%,占本市生产总值的43.6%。居民消费价格温和上涨。与2003年同期相比,全年居民消费价格总水平上涨3.1%。劳动就业形势稳定。年末全市从业人员182.98万人。其中,城镇在岗职工17.92万人,私营个体从业人员81.72万人,乡镇从业人员115.62万人。城镇登记失业率公为2.3%。农村经济稳步发展。农业总产值49.49亿元,与2003年相比,增长5.04%;农民人均纯收入7362元,增长12.9%。工业生产快速增长.业总产值2004.39亿元,与2003年相比,增长27.8%;工业对GDP增长的贡献率达76.5%,拉动经济增长14.3%。建筑行业平稳增长。建筑业总产值50.84亿元,与2003年相比,增长13.9%;房屋建筑施工工面积897.18万平方米,与2003相比,增长14.0%;竣工面积385.83万平方米,与2003年中山市五星美居中心项目营销及招商策划书-3-深圳市深南中路2018号兴华大厦9108，Tel:[e-mail]相比,增长10.1%。人民生活水平进一步提高。城镇居民年人均可支配收入15836元,与上一年比,增长6.2%;农村居民年人均收入7523元,与上一年比,增长4.3%。年末城镇,农村居民人均住房面积分别为30.9和34.7平方米。全市职工年平均工资11390元,与上一年比,增长5.7%。1.3中山市房地产市场概况中山房地产市场需求稳定呈小幅增长。从以下统计可以看出,销售面积、宗数在2001年有了较大的上升，以后趋于稳定，成交面积保持在110—120万M2之间，成交宗数保持在11000—12000宗间；镇区市场仍然表现出很大的潜力，2004成交面积年与上一年相比足足增长了76.8%。中山2000—2004年商品房市场状况(万M2)年份施工面积竣工面积销售面积空置面积2000274.9784.3575.0165.752001298.40115.47100.5082.372002367.8298.8988.89100.242003585.92128.52105.21124.742004677.73193.11159.27136.55中山2000—2004年商品房市场状况010020030040050060070080020002001200220032004施工面积竣工面积销售面积空置面积中山市五星美居中心项目营销及招商策划书-4-深圳市深南中路2018号兴华大厦9108，Tel:[e-mail]成交宗数对比分析图6254113101368611207115651121033505310674576521884710463050001000015000200001999年2000年2001年2002年2003年2004年宗数城区宗数镇区成交面积对比分析图70115137117117356066761171161200204060801001201401601999年2000年2001年2002年2003年2004年面积(万m2)城区面积(万m2)镇区【注】数据来源:中山统计2、中山市建材市场总体格局及发展趋势2.1中山市装饰建材市场迎来竞争整合的时代自上世纪90年代以来，中山建材市场自发形成了莲员路、宏基路、莲塘路等地的1000多家规模小、经营分散的传统店铺，在相对集中的街区内以单一零散的地铺模式从事销售，产品质量参差不齐，服务质量也是泥沙俱下，市场层次混乱，商家在可持续性发展上受到明显制约。与此同时，随着中山的经济的高速发展（特别是房地产业的发展），居民生活水平以及居民对生活质量要求的提高，新兴的建材市场正越来越受到消费者的认可，以“富逸装饰广场”和“美安居建材超市”为代表的专业建材市场，均取得了相当不错的业绩。“富逸装饰广场”的出现，一方面迎合了大市场环境的客观需要，另一方面又奏响了整合中山家居装饰材料市场的前奏。中山市五星美居中心项目营销及招商策划书-5-深圳市深南中路2018号兴华大厦9108，Tel:[e-mail]2.2行业的集中度会越来越高建材作为相对专业的市场，区别于大量重复购买的日用品消费，也区别于随机性强的时尚用品消费，而且消费者对商品知识的掌握也很难全面，为方便顾客购买，不论是自发形成的以独立街铺为主的建材街，还是开发商培育出来的摊位式的建材市场，或者是建材超市，都表现出成行成市经营的特点。根据统计，目前我国大型的专业建材市场的交易额约占全国建材需求总额的2/3，在家居卖场日益饱和，同业竞争日益残酷的市场背景下，经过高度竞争后，大型的专业建材市场必将占有更高的市场份额，而各个建材市场之间的竞争将是谁将更强。大型的专业的建材家居市场将取代单一零散的商铺经营模式。2.3建材超市化经营持续改变着建材零售渠道格局经过多年来持续的渠道创新，建材行业的销售渠道由过去的总经销商下面的多级分销制，演变成现在的扁平化的多渠道模式，垂直方向上尽可能的减少中间环节，水平方向变的复杂。包括零售经销商、工程代理商、厂方直营、建材超市、装饰公司、设计师、网络团购、OEM等渠道销售各展所长。而超市化经营作为多渠道融合的高效率的平台，受到越来越多建材生产厂家的青睐。2.4市场的进一步细分将使建材市场呈现出多元化特色中国建材市场经过近20多年的发展，经历了“调整、整合、转型、档次提升”各个阶段，赢利模式也从粗放型逐渐向精细型转化，同时由于定位的客层不同，经营理念的区别，也使各类建材家居市场走上了特色化、多元化的道路；如有的向建材消费的下游如家装市场靠近，有的则挺向了建材消费的上游如房地产展览会市场，著名的建材家居品牌——百安居，旗下的美庭家居则开始了国际顶级家居奢侈品市场的开拓，而各类服务和营销的创新举措更是数不胜数。建材家居市场进入市场细分的时代，特色化经营成为必然。2.5外来商业资本将在未来几年内进入中山建材市场自2005年底，随着《外商投资商业领域管理办法》正式实施，我国商业领域全面取消地域限制，外资零售企业获准在中国境内城市合法开设店铺。国际建材商业巨头如百安居、中山市五星美居中心项目营销及招商策划书-6-深圳市深南中路2018号兴华大厦9108，Tel:[e-mail]家得宝、宜家等，这些外来商业资本以其雄厚的经济实力和先进的经营理念，将给中国建材流通领域带来较大的冲击，同时国内近几年成长起来的建材流通渠道品牌如东方家园、家世界等，挥舞连锁、并购的大棒，疯狂地在全国范围内攻城掠寨，不过他们目前的目标还停留在国内一级市场。众多的区域性建材商家，在与国际国内商业大鳄进行时间和空间的生死角逐中，会选择性的加强在本区域的竞争优势来应对外来商业大鳄的进攻。中山市以其发达的经济发展水平自然而然地成为珠三角地区某些强势品牌进驻的焦点，深圳的集美堂曾进驻中山就是很好的例子，虽然集美堂以失败告终，仍然阻挡不了强势商业资本的入侵。因此，可以预见未来几年会有外来强势的商业资本进入中山市的建材流通市场，从而带动中山建材市场的竞争升级，不但掀起新一轮的价格、服务、营销竞争，也将带来先进的经营理念、管理水平、物流模式。2.6结论中山市的建材市场面临着一轮新的竞争整合，传统的建材销售渠道正在衰退，专业建材市场正在兴起，新兴的建材专业市场替代传统的建材市场的格局已成为不可阻挡的趋势。传统零售店因规模小、信誉低、产品品种少等原因，在供应商和消费者上，都无法与超市以及专业化大卖场相比，将失去生存的空间，专业建材市场由于规模大，硬件设施好，整个卖场不仅购物环境舒适优美，商品展示效果好，而且消费者能够实现一站式购物；这类建材卖场将以先进的经营理念，规范的管理模式，良好的经营环境，完善的售中、售后服务，替代传统建材市场，成为中山市建材市场的主导销售模式。同时只有市场定位准确、形成自己的经营特色的具有核心竞争力的专业市场才能在竞争中取得优势。3、中山市家居建材市场体量估算按照中山市房地产市场的统计分析，2004成交总宗数：30057宗，平均每套修消耗装饰材料40000.00元（RMB），那么仅商品房装饰消耗材料就超过12亿（RMB）；其中城区4.5亿（RMB）。加上商业建筑（商场、酒店酒楼、办公场所等）、旧房装修以及旧城改造工程的加速，中山2004年装修消耗装饰材料超过15亿（RMB）。随着万科、中海、华策、华发、雅居乐等知名发展商纷纷在中山抢滩圈地，中山房地产中山市五星美居中心项目营销及招商策划书-7-深圳市深南中路2018号兴华大厦9108，Tel:[e-mail]市场进入地产大开发时代。上游房地产市场的兴旺，必将带旺装饰市场。五年内，以1：1的容积率计算，中山房地产开发建筑面积将达到1500万平方米，将带来100多亿元的建材装饰市场容量。二、项目篇1、中山市五星美居中心的立地条件1．1本项目概况本项目位于中山市火炬开发区，京珠高速和中山港大道的交汇处，西向紧临火炬开发区，东向距离中山市区约5-8公里，中山港大道为联系火炬开发区与市区之间的重要的交通干道。是专业市场与住宅结合的复合型的项目，用地面积64530平方米，建筑面积61120平方米，其中商业面积47470平方米，住宅面积11250平方米。停产面积7500平方米，停车位390个。本项目商业部分由15幢2层的双开铺面的商铺组成，临京珠高速和中山港大道方向建设成临街铺面的形式，首层铺面407个，面积30—80不等。二层面积不售，目前本项目的销售与开发商开发之位于中山火炬开发区世纪大道的[科技新城一期---群英华庭]住宅项目实行捆绑销售（买房送铺），目前一层商铺出售率达50%。中山市五星美居中心项目营销及招商策划书-8-深圳市深南中路2018号兴华大厦9108，Tel:[e-mail]1．2本项目的优劣势分析