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蚌埠市城市规划管理技术规定目录第一章总则第二章建设用地的分类和使用管理第三章建筑容量控制第四章建筑间距第五章建筑退让第六章建筑物的高度控制第七章绿地控制第八章公共建筑停车场和建设基地出入口设置第九章居住区配套设施第十章城市景观和环境第十一章城市空域保护和地下空间利用第十二章附则附录一名词解释和计算规则附录二建筑间距图示附录三建筑离界距离图示1第一章总则第一条为了加强本市城市规划编制与管理，依法规范行政行为，维护公共利益和公众合法权益，保证城市规划的实施，根据《中华人民共和国城乡规划法》（以下简称《城乡规划法》）及蚌埠市城市总体规划（2008—2020年），并结合我市实际，制定本规定。第二条本规定是与《城市规划法》和《省实施办法》相配套的规范性文件，适用于本市城市规划区范围内各项建设工程。本市旧住房修建、临时建设及城市规划建设用地范围以外的村民建房等，市政府另有规定的，从其规定，没有另行规定的，从本规定第三条详细规划(含控制性详细规划和修建性详细规划)编制、城市规划管理、城市建设实施均应符合本规定。编制重要或特殊地区的详细规划，经市人民政府批准，可根据实际情况作出补充规定。各项建设工程的建设，在符合本规定的同时，必须符合建设、消防、防洪、交通、卫生、环保等相关专业规范的规定。第二章建设用地分类和使用管理第四条本市建设用地分类及建设用地标准按照《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137—90）执行。第五条各类建设用地的划分与使用应符合经批准的详细规划的规定。尚未经批准的详细规划的建设用地，应由市城市规划行政主管部门根据分区规划或总体规划的规定进行适建性划分，经法定程序批准后使用。凡需改变建设用地性质，应遵循土地使用相容性原则，符合《建设用地适建范围规定》的，按规定程序报批。《建设用地适建范围规定》中未列入的建设项目，由市城市规划行政主管部门根据建设项目对周围环境的影响和基础设施的条件，具体核定适建范围。凡城市规划中确定的园林绿化及生态防护用地，河、湖、水域及文物保护用地，道路广场用地，主要的城市市政公用设施用地，均不得调整。第六条毗邻城市河道、道路两侧进行建设的项目，建设单位必须代征、代拆上述河道、道路中心线一侧内的用地和建筑（包括与河道、道路配套的绿化带）。第三章建筑容量控制2第六条新建、改建、扩建建筑工程的建筑容量控制指标（含建筑容积率和建筑密度），应符合本章的有关规定。第七条建设用地面积大于等于5万平方米的为城市成片建设地区。成片建设地区和城市重要地段建设必须编制修建性详细规划，经审查批准后实施；未编制修建性详细规划的不予办理规划审批手续。第八条成片建设地区内各类建设基地的建筑容量可参照控制指标《建筑密度与建筑容积率控制指标》的规定适当调整。表3—1建筑密度与建筑容积率控制指标容量指标类型基地城市规划区范围建筑密度(D％)容积率(FAR)居住建筑低层独立式住宅≤18≤0.50其他低层居住建筑≤35≤1.0多层≤30≤1.6中高层≤25≤2.2高层≤23≤3.3商业、办公建筑(含旅馆建筑、公寓式办公建筑)多层≤50≤2.0高层≤45≤4.0工业建筑(一般通用厂房、仓储建筑)低层按国土资源部《工业项目建设用地控制指标》控制多层高层公共绿地按照建设部《公园内部用地比例》的规定执行第九条《建筑密度与建筑容积率控制指标》规定的指标为上限,适用于单一类型的建设用地。对于混合型的建设用地，其建筑容量控制指标应将建设用地按使用性质分类划分后,按不同类型分别执行；对难以分类执行的建设用地,应按不同性质建筑的建筑面积比例和不同建筑容量控制指标换算建筑容量综合控制指标。单个建设用地的具体建筑容量,市城市规划行政主管部门应结合现状情况、服务区位、交通区位、环境区位和土地价值等因素,进行综合环境分析后确定.第十条建设用地面积小于50000平方米（75亩）的，且大于表3--2规定的最小面积的为零星建设地区。其中大于等于20000平方米（30亩）的零星建设3地区必须编制修建性详细规划，经审查批准后实施。零星建设地区的建筑容量须符合《建筑密度与建筑容积率控制指标》的规定。第十一条城市建设用地未达到表3--2的规定最小面积的，不得单独建设（市政府有零星建设控制规定的，按其规定控制）：表3—2城市建设用地面积下限指标建筑基地面积下限指标建设项目类型住宅建筑非住宅建筑低层多层高层低层多层高层建筑基地面积（平方米）50010002000-10003000第十二条对未列入《建筑密度与建筑容积率控制指标》的科研机构、大中专院校、中小学校、体育馆以及医疗卫生、文化艺术、幼托等设施的建筑容量控制指标，应按经批准的详细规划和有关专业规定执行。第十三条建设用地未达到表3--2规定的最小面积，但有下列情况之一，且确实不妨碍城市规划实施的，须报经市城市规划行政主管部门核准后方可建设。1.邻接土地已建成永久性建筑物、构筑物或为既有道路、河道或有其他类似情况，确实无法调整、合并的；2.因城市规划街区划分、市政公用设施等限制，确实无法调整、合并的；3.中心城区规划建设用地以外的村镇建设，因特殊情况确实难以达到表3--2规定的最小面积的。第十四条原有建筑的建筑容量控制指标已达到或超出规定值的，除特定必须的公共配套设施外，不得在其用地范围内进行新建、扩建（含加层）。第十五条建设项目在满足自身功能需求以外，为社会公众提供开放空间的，在符合消防、抗震、卫生、建筑等有关规定和本规定的前提下，可按表3--3的规定增加建筑面积。但增加的建筑面积总计不得超过核定建筑面积（建筑基地面积乘以核定建筑容积率）的20%。表3--3建设项目按规定允许增加建筑面积控制指标表核定建筑容积率(FAR)每提供1平方米有效面积的开放空间，允许增加的建筑面积(m2)小于21.0大于等于2，小于41.5核定建筑容积率由市城市规划行政主管部门按表3—1和本规定的有关规定4确定，开放空间的条件和计算方法见附录一。第十六条建筑物之间因公共交通需要，架设穿越城市道路的人行通道且符合下列规定的，其建筑面积可不计入建筑容积率控制指标范围。1、通道的净宽度不大于6米，净空高度不小于5.5米；但穿越宽度小于16米且不通行公交车辆的城市支路的通道下的净空高度不小于4.6米。2、通道内不设置商业设施，且全天侯对公众无偿开放。第四章建筑间距第十七条建筑间距除不得违反本规定外（并参见附录二），同时必须符合消防、卫生、环保、工程管线和建筑保护等方面的规定。第十八条多、低层居住建筑间距应符合下列规定：(一)居住建筑与居住建筑平行布置时的间距：朝向为南北向的，旧区改造项目其间距不小于南侧建筑高度的l.250倍，其他项目不小于1.280倍。住宅正面间距不同方位折减系数如下：0。-15(含)，1.0；15-30(含)，O.9；30-45(含)，0.8；45-60(含)，0.9；大于60。，O.95朝向为东西向的，旧区改造项目其间距不小于主朝向一侧遮挡建筑高度的1.188倍，其他项目不小于1.216倍，且其最小值为6米。(二)居住建筑与居住建筑垂直布置时的间距：南北向的间距，旧区改造项目不小于南侧建筑高度的0.7倍，其他项目不小于0.8倍，且其最小值为6米。东西向的间距，旧区改造项目不小于南北朝向建筑高度的0.7倍，其他项目不小于0.8倍；同时不小于另一建筑高度的0.5倍，且其最小值为6米。建筑山墙宽度小于等于16米的，其间距按垂直布置的居住建筑控制；建筑山墙宽度大于16米的，其间距按平行布置的居住建筑控制。(三)居住建筑与居住建筑既非平行也非垂直布置时的间距：当两幢建筑的夹角小于等于45度时，其最小间距按平行布置的居住建筑控制；当两幢建筑的夹角大于45度时，其最小间距按垂直布置的居住建筑控制。第十九条多、低层居住建筑底层有商店或其他非居住用房的，其间距计算5不得扣除底层高度。第二十条多、低层居住建筑的山墙间距最小值为6米，按此规定不能满足消防间距或通道要求的，应按消防间距或通道要求控制。南北山墙相对的，还须满足较高建筑高度的0.5倍。第二十一条在第一类居住用地的低层独立式住宅地区及其紧邻地区进行新建、改建的，其间距不得小于南侧建筑高度的1.4倍。第二十二条高层居住建筑与低层独立式住宅的间距，在规定范围内保证受遮挡的低层独立式住宅的居室大寒日照的有效时间不少于2小时；与其他居住建筑的间距，应保证受遮挡的居住建筑的居室冬至日满窗日照的有效时间不少于连续1小时，并应符合下列规定：(一)高层居住建筑与高层居住建筑平行布置时的间距：南北向的，不小于南侧高层建筑高度的0.5倍，且其最小值旧区改造项目为24米，其他项目为30米。东西向的，不小于较高高层建筑的0.4倍，且其最小值为24米。(二)高层居住建筑与多、低层居住建筑平行布置时的间距：高层居住建筑与其北侧多、低层居住建筑的间距不小于高层建筑高度的0.5倍，且其最小值旧区改造项目为24米，其他项目为30米。高层居住建筑与其东(西)侧多、低层居住建筑的间距不小于24米。(三)高层居住建筑与高层居住建筑垂直布置时的间距：南北向的间距，高层居住建筑与其北侧高层居住建筑的间距不小于南侧高层建筑高度的0.3倍，且其最小值为20米。东西向的间距，高层居住建筑与其东(西)侧高层居住建筑的间距不小于较高高层建筑高度的0.3倍，且其最小值为20米。建筑山墙宽度大于16米的，其间距按平行布置的居住建筑控制。(四)高层居住建筑与多、低层居住建筑垂直布置时的间距不小于20米。(五)高层居住建筑与高、多、低层居住建筑既非平行也非垂直布置时的间距：当两幢建筑的夹角小于等于45度时，其最小间距按平行布置的居住建筑控制；当两幢建筑的夹角大于45度时，其最小间距按垂直布置的居住建筑控制。6(六)高层居住建筑的山墙与高、多、低层居住建筑的山墙间距不小于13米。高层居住建筑与高、多、低居住建筑的间距符合本条规定的，可不受第十八条和第二十一条规定的限制。第二十三条在符合第十八条至第二十二条规定的前提下，南北向平行布置的低层居住建筑之间的最小间距为6米，低层居住建筑与其北侧多层居住建筑的最小间距为8米，多、低层居住建筑与其北侧高层居住建筑的最小间距为13米。按第十八条规定计算出的多、低层居住建筑的间距如大于第二十二条规定计算出的多、低层居住建筑与高层居住建筑的间距的，在同等条件下可按较小的间距控制，但须符合第二十二条规定的日照条件。第二十四条非居住建筑与居住建筑的间距，应符合下列规定：(一)非居住建筑位于居住建筑南侧或东西侧的，其间距按第十八条至第二十三条的规定控制；(二)非居住建筑(第二十七条所列的非居住建筑除外)位于居住建筑北侧的，其建筑间距按第二十五条的规定控制。(三)非居住建筑的山墙与居住建筑的山墙间距，按第二十条、第二十二条的规定控制。第二十五条非居住建筑(第二十七条所列的非居住建筑除外)的间距，应符合下列规定：(一)高层非居住建筑平行布置的间距：南北向的，不小于南侧建筑高度的0.4倍，且其最小值为24米。东西向的，不小于较高建筑高度的0.3倍，且其最小值为18米。(二)高层非居住建筑与多层非居住建筑平行布置时的间距最小值为13米。(三)多层非居住建筑平行布置时的间距最小值为10米。(四)低层非居住建筑与高、多、低层非居住建筑平行布置时的间距按消防间距的规定控制，但最小值为6米。以其他形式布置的非居住建筑的间距，按消防间距的规定控制。第二十六条居住建筑地面层为休闲健身社区绿化等用于公益活动的底层架空层，或为层高不大于2.2米的自行车库等附属用房时，可扣除其高度计算建筑间距，沿街多层居住建筑地面层为非居住用房时，可扣除其高度计算建筑间距。7多、低层居住建筑为除前两款规定以外的非居住用房时，视同居住建筑控制建筑间距。（征求意见）第二十七条医院病房楼、休(疗)养院住宿楼、老年人居住建筑、幼儿园、托儿所和大中小学教学楼与相邻建筑的间距，应保证被遮挡的上述建筑冬至日满窗日照的有效时间不少于3小时；旧区改造项目其间距应保证大寒日满窗日照的有效时间不少于2小时。学生宿舍按居住建筑计算。第二十八条工业建筑、仓储（库）建筑之间的建筑间距按相关的