投资集团公司对房产公司调研报告

—1—投资集团公司对房产公司调研报告尊敬的XX董事长：下面由我来汇报一下房产公司的基本情况。一、公司基本情况房产公司成立于2012年7月13日，高铁集团下属二类国有企业，2020年7月10日，经集团公司部署，对房产公司组织架构按照工程项目全过程管理及公司治理集约化、扁平化设置，在高铁集团原项目部和造价部的基础上开始做实房产公司，目前公司注册资本金5.7亿元，其中高铁开发集团占股70％，新城产业投资开发有限公司占股30％；公司现在为房地产开发二级资质。主营业务涉及商业房产投资、项目咨询管理、市政维护等。公司现有正式职工50人，其中本科及以上学历49人，平均年龄35岁；设前期部、市场营销部、总工办、项管部、安监部、预算合同部和综合办公室7个职能部门。其中前期部4人，市场营销部4人，总工办4人，项管部11人，安监部2人，预算合同部9人，综合办公室11人。公司2023年度人工成本为1204万元，2024年预算人工成本为1050.64万元。公司在2020年成立党支部、2021年9月设立支委会，支委成员5名，现有党员26名，其中预备党员3名；2022年设立董事会，由5名董事组成，其中包括1名职工董事和3名外部董事，外部董事均有集团公司委派，公司未设监事会，设监事1名，由集团公司纪检监察部朱琳担任；公司经营班子3名，设置2名副—2—总经理，分别为包辉和黄世军同志；同时内设高管3名，分别为总经济师李静，总经理助理刁文康和唐野。各决策机构全责边界清晰，决策程序合规顺畅。二、公司定位按照集团公司国企改革计划部署，房产公司的核心业务是产业园区及配套设施的开发建设与项目管理。功能定位为承接集团园区及其配套设施的综合开发建设相关工作，立足经开区（头屯河区），有序外拓，稳健发展。主营业务包括园区及配套设施开发、商业房产开发建设及销售、项目咨询服务等具体工作。三、2023年公司经营情况1.房产公司2023年承接的固投任务10.31亿元，已完成固投任务13.36亿元（不含申腾能源），完成率129.6％；2.2023年资产总额10.22亿元，较去年同期增加1.93亿元，增幅23.2％，资产负债率43.7％，较去年同期的31.3％上升12.4％；3.主营业务总收入1.46亿元，其中房屋销售收入1.31亿元；项目管理收入1452.75万元，较去年同期的924.45万元上升62.26％；利润总额1737.25万元，较去年同期的149.41万元上升1062.74％；净资产收益率0.18％，较去年同期的－0.23％上升0.41％。—3—四、重点工作开展情况在集团公司的统一带领下，公司重点参与了白鸟湖临港产业园区、公路港园区、高铁核心区、两河片区和疆酵产业园区开发建设，主要服务集团公司项目建设全过程管理，重点负责项目方案设计、前期手续办理、融资协助、招标管理、投资测算、项目结算和资产转固等工作。（一）房产公司自主投资项目情况房产公司自主投资开发的项目共5个，为荣盛大厦项目、尚景苑住宅项目、尚玺苑项目、白鸟湖临港产业园BCD块项目和白鸟湖临港F地块。目前荣盛大厦项目和尚景苑项目基本完工正在开展相关验收工作，临港产业园BCD块项目因自贸区建设，目前方案需重新制定后建设，白鸟湖临港产业园F地块项目计划在2024年开工建设，尚玺苑因征拆和边界纠纷问题，还未开工建设。荣盛大厦和尚景苑项目建设情况如下：（1）荣盛大厦项目建设规模和建设内容：该项目于2017年11月开工建设，合同额4.4亿元。建筑用地面积1.8万㎡，总建筑面积10.8万㎡。地上建筑面积6.3万㎡；A塔楼SOHO25层2.6万㎡，B塔楼LOFT14层1.5万㎡，商业裙楼1－3层面积1.9万㎡；地下建筑面积4.5万㎡，地下室3层749个车位。建筑高度97.80m，容积率4.0。投资完成情况：该项目总投资8.9亿元，土地出让金0.7亿元，土地价格3904元／㎡。项目累计完成投资7.0亿元。—4—建设进度：目前主体质量验收于2023年9月22日完成，幕墙于11月25日完成验收，2023年11月30日取得第三方消防查验报告，消防验收计划12月30日前完成。（2）尚景苑住宅项目建设规模和建设内容：项目于2020年4月开工建设，施工总承包单位合同金额2.4亿元。建设内容主要包括6栋317套住宅（4.2万㎡）层高为3米、经济适用房31套（0.2万㎡）；商业23套（0.4万㎡），一层层高4.5米，二层层高为3.9米、社区用房10套；公寓楼113套（0.6万㎡）。建筑用地面积2.8万㎡，建筑总面积8.0万㎡，地上建筑面积5.6万㎡，地下建筑面积2.4万㎡。投资完成情况：该项目总投资4亿元。土地出让金为4110万元，土地价格1423元／㎡。累计完成投资3.4亿元。建设进度：项目2023年12月11日已完成五方验收。目前正在进行户表安装工作，计划12月20日电力终检。（二）管理集团公司投资项目情况代高铁开发集团建设项目14个，重点推进白鸟湖临港产业园区、公路港园区、两河片区和高铁核心区项目的建设和交付验收工作。在2023年完成新客站南区－市政道路、市政小楼装修改造项目、新客站北区三条路、乌鲁木齐经济技术开发区（头屯河区）二期综合管廊洞庭路段等5个项目的交付验收，其他项目正在推进建设，具体情况如下：—5—（1）白鸟湖临港产业园区项目建设情况1.临港工业产业园－综合服务中心项目建设规模和建设内容：该工程于2021年8月开工建设，为EPC施工总承包，合同价为13.8亿元。建筑面积25.12万㎡，占地88亩，容积率为3.0，项目可对外招商地上面积为16.99万㎡；建设内容包括双塔楼一栋、裙楼展厅、园区绿化、室外道路及其他配套附属设施。其中B1楼22层，建筑面积39708.24㎡，1层层高6.00米（建筑面积为1675㎡），2－5层层高4.2米（每层建筑面积为1675㎡），6－22层层高4.2米（每层建筑面积为1739.19㎡）；B2楼22层，建筑面积46399.68㎡，1层层高6.00米（建筑面积为2900㎡），2－4层层高5.50米（每层建筑面积为2900㎡），5－22层层高3.9米（每层建筑面积为1800㎡）。裙楼C1建筑面积为11814.21㎡，C2建筑面积为11807.59㎡，1层层高7.00米，2－4层层高5.50米。A区建筑面积63942.29㎡，地下二层，建筑面积77388.67㎡，车位1762个，电梯合计61台（其中扶梯12台）。计划完工时间：计划2024年5月开展竣工验收。投资完成情况：该项目总投资22亿元。土地出让金为2.36亿元，土地价格4018元／㎡。目前已完成产值9.1亿元。建设进度：项目主体结构已于2022年封顶，目前正在进行幕墙工程完成90％、室外工程完成60％、安装工程完成90％等作业。—6—2.临港工业产业园—智造产业标准化建设项目一期建设规模和建设内容：该工程于2023年6月开工建设，为EPC施工总承包，合同价为2.1亿元。建筑面积4.8万㎡，占地55.8亩，容积率为2.0，项目可对外招商地上面积为4.7万㎡；主要建设内容为标准化厂房21栋、配套用房1栋及其他附属设施等。其中A型厂房（3栋）建筑面积3951.38㎡，1层高8米，2层高6.9米，3层高4.5米；B型厂房（8栋）建筑面积2463.01㎡，1层高8米，2层高6.9米，3层高4.5米；C型厂房（6栋）建筑面积1641.80㎡，1层高8米，2层高6.9米，3层高4.5米；D型厂房（3栋）建筑面积1376.4㎡，1层高8米，2层高6.9米，3层高4.5米；E型厂房（1栋）建筑面积2536.38㎡，负一层层高5.55米，1层高6米，2层高6.9米，3层高4.5米，4层高3.6米。门卫室71.68㎡，层高3.6米。电梯共32台，车位140个。建设周期：2023年－2024年。计划完工时间：计划2024年12月开展竣工验收。投资完成情况：该项目总投资2.8亿元。土地出让金为1300万元，土地价格349元／㎡。已完投资4000万元。建设进度：截止目前已完成16栋厂房的主体封顶、5栋厂房基础及回填工作，整体完成80％。3.临港工业产业园项目一期（C、D地块）项目建设规模和建设内容：该工程于2020年10月开工建设，为—7—EPC施工总承包，合同价为6.8亿元。建筑面积14.58万㎡，占地76亩，容积率为2.0，项目可租售地上面积为12.1万㎡；建设内容包括标准化厂房6栋（丙二类厂房）、园区内部道路、地面景观、其他配套附属设施工。1号厂房建筑面积2.2万㎡，每层面积3643.1㎡；2号厂房建筑面积2.1万㎡，每层面积3499.8㎡；3号厂房建筑面积2.2万㎡，每层面积3534.4㎡；4号厂房建筑面积1.9万㎡，每层面积3073.1㎡；5号厂房建筑面积2.5万㎡，每层面积3927.8㎡；6号厂房建筑面积1.6万㎡，每层面积2439.6㎡。层数为地下1层，地上6层，建筑高度40.3米，首层7.9米，标准层6.1米。车位417个，电梯33部。建设周期：2020年－2024年。计划完工时间：计划2024年4月开展消防验收。投资完成情况：该项目总投资8.9亿元。土地出让金为1750万元，土地价格341元／㎡。已完成产值6.7亿元。建设进度：已完成建设任务，2023年10月13日完成五方验收，计划2024年4月开展消防验收。4.白鸟湖临港产业园—中央绿谷建设项目建设规模和建设内容：该工程于2023年6月开工建设，为施工总承包，合同价为9962万元。占地面积12.25万㎡。主要建设内容以园林景观为主，建设特色主题空间、绿谷形象大道、形象展示区、乐活体验区、产业文化展示区、景观台地、全龄化活力专区和其他配套设施工程等。—8—建设周期：2023年－2024年计划完工时间：2024年12月31日投资完成情况：该项目总投资1.3亿元。已完成产值2000万元，暂未支付。建设进度：绿谷南北10m因BCDE地块后期开挖需求暂未施工，东西部位因林地手续暂未变更暂不施工。主体结构已施工完成；铺装工程完成进度为20％。外网工程完成进度80％；绿化工程完成进度为30％。景观小品工程完成进度为50％。土方开挖已完成；海绵专项系统完成进度为60％。电气工程完成进度为30％。灌溉工程完成进度为40％。（2）国际路港物流服务园区项目建设情况建设规模和建设内容：工程于2022年7月开工建设，为EPC工程总承包，合同价为：8.75亿元。项目占地面积337亩，总建筑面积为26.83万㎡，其中一期建筑面积为：15.83万㎡，主要建设内容为货运班车总站、中转仓库、电商快递商品仓库、城市配送仓库、电商业务楼等。二期建筑面积为11万㎡，计划建设服务管理中心、维修中心、司机之家、职工宿舍及其他配套设施。建设周期：一期建设期为2021年至2024年；二期建设期为2023年至2026年。计划完工时间：一期计划竣工日期2024年8月30日。投资完成情况：项目一期总投资1.34亿元。土地出让金为—9—1.73亿元，土地价格1125元／㎡。截至目前，累计完成产值约为4.3亿元；项目二期总投资10.81亿元。土地出让金为20亿元，土地价格2805元／㎡。建设进度：目前主体施工已完成，砌体工程完成90％，机电安装完成50％，计划2024年8月30日前完成竣工验收。（3）两河片区项目1.两河片区养殖区项目建设规模和建设内容：养殖区项目2020年7月开工，为EPC工程总承包，合同价为4900万元。规划建设用地面积11.6万㎡（约173.33亩），其中建筑占地面积1.5万㎡。容积率0.15，绿化率10.25％。包括肉牛圈14栋，建筑面积5471㎡；奶牛圈6栋，建筑面积3056㎡；羊圈10栋，建筑面积2067㎡；均为地上一层，砖排架结构；精饲料库2栋，建筑面积2008㎡；挤奶厅1栋，建筑面积425.00㎡，为地上一层，轻钢结构；服务用房2栋，建筑面积529㎡；管理用房4栋，建筑面积763㎡，均为地上一层，砖混结构；休息室2栋，建筑面积694㎡，地上一层，砖混结构。建设周期：2020年－2023年。计划完工时间：2024年6月30日投资