搜索
賃居生校外租屋安全資訊站◎租房子的第一準則：選一個好房東、好室友，比選一個好房子重要。房東人品：透過房東的談吐，瞭解其工作性質、家庭狀況及對自己提出的要求之反應來瞭解其人品。如說話中肯、不會前後矛盾，不貪小便宜、對人尊重等等。特殊的限制：房客應主動詢問房東是否有特殊的限制，例如不可釘釘子、養寵物、煮飯…等等，瞭解房東的要求自己是否可以配合，作為篩選房東的依據。室友人品：瞭解室友人品的方式，可以透過是否有公德心來判斷。如公共空間像浴室、廚房等的使用情形，維護的狀況來瞭解其他室友可能的行為表現及生活習慣。◎房屋本身的重要考量因素身體感覺：因為房客租屋本身就是自己要使用，自己能否住得舒適對房客是最重要的考慮因素。而一間好房子的最基本條件就是無論房客走入屋內、或處於屋外的鄰里周遭都能讓自己感覺到十分舒服而沒有各種不好的感覺。因此，房客在選擇房子時不妨也尊重自己身體的感覺。外在環境：為了瞭解附近環境日夜的狀況，如果時間允許，可以選擇不同的時段看房子。注意住家巷道是否為市場、或夜市所佔用(可從馬路地面是否留下污黑的油跡做為判斷)。注意四周是否有太吵雜的商店存在，特別是電玩、遊樂場、非法行業不但會帶來噪音，更因出入份子複雜而影響居住品質。看屋時應結伴同行，並謹慎留意四週的環境。若不想麻煩他人，可告知朋友並約定時間，彼此以電話聯繫確認安全。進屋看屋時，請保持大門開放，以方便應變。確認一樓大門是否能緊閉，安全門、鐵窗是否暢通。決定租屋後，可請房東或自行更換新鎖，並要求房東加裝鐵窗、門及由內而外透視的眼孔等安全設備，這些設備上的要求應事先表明，並在契約中明訂清楚。【便利性】考量附近是否有小吃店、市場、便利商店、洗衣店、托兒設施、學校等民生需求。【坪數的計算方式】二個榻榻米大小（3.24平方公尺）為一坪。若手邊沒有尺可量，可以雙人床大小為目測之依據，就不會差距太多。【空間品質】1.注意屋內採光、通風是否良好。2.注意窗口的方位，注意是否會有嚴重西曬。3.若該棟樓的地下室、或頂樓遭非法使用，請注意該使用者是否有污染到飲用的水源。4.頂樓加蓋房子特別注意是否會漏水、夏天是否過於炎熱。【結構安全】1.注意樑柱有無裂痕或是否彎曲，衣櫥的門、窗戶是否會卡住無法打開，若有上述現象，表示此屋的建築結構有問題，請慎重考慮是否要承租！2.若該屋樓下有營業場所，不妨注意樓下的營業場所是否曾為了內部裝潢而擅自打掉樑柱結構。漏水／管線／淹水注意屋頂、牆壁是否會漏水，特別是新粉刷、剛裝修處是否有過去遺留的漏水、發霉的跡象。尤其屋頂與牆面交接的牆角最易漏水，要特別注意該處是否有水痕出現。注意馬桶是否通暢(沖水時順不順、有無異聲)；水龍頭可否關緊；排水管是否流暢。◎訂定契約注意事項一、考慮租金價格相對於屋況是否合理。二、若價格談妥，決定承租後，應在付訂金時，要求房東開收據。收據的內容應包含：出租地址、房東姓名、訂金金額、身份證號、預定起租日期及付訂日期，以免房東收了訂金後，又拒絕承認出租。三、看屋時若發現房屋有缺陷，則儘可能事前在租屋契約中載明修復的權責，及雙方在修復費用的分攤方式，以免日後發生糾紛。四、簽約前，可要求房東出示房屋權狀及身份證以確定是屋主本人。五、若承租對象為二房東時則需特別小心，以免將來二房東與房東解約時招致自己的權益受損。向二房東承租時，應注意事項有：1、二房東與大房東的租期是否即將到期2、二房東如果欲提前搬走，記得向二房東要回押金，否則大房東是不需要對二房客負責的。六、在契約中預留提前解約的條款(如扣一個月押金或代找下一個房客)，以免住不滿意又無法搬家，或提前搬走卻面臨房東沒收全數押金慘劇。七、根據《土地法》第99修規定：“擔保金(押金)不得超過二個月房屋租金之總額。房客不妨據此法條適時向房東爭取合理的權益。◎安全常識一、飲食的衛生安全出門在外，得打點自個兒的脾胃！在外面餐館吃飯，提醒你務必找一家看來窗明乾淨、衛生可靠的店用餐，以免吃壞肚子，賠了銀子又折健康囉！常會有同學一來懶、二來為省錢，幾乎天天吃泡麵，或者三餐吃的有一頓沒一頓的。提醒你應盡量於學校餐廳用完餐後再回住處。或準備些麵包、餅乾等乾糧，以備不時之需。若能再備一些居家良藥是在好不過了！二、交通安全由於大部分同學外宿均是以機車代步，因此騎乘機車同時尤其特別注意安全，不追求速度與刺激，應注意行車安全。另租屋時應考慮是否停車方便，同時停好車後記得上鎖，以防愛車失竊。三、用電安全常識1.保險絲熔斷，是用電過量的預告，不可愈換愈粗，以免短路時，不能及時熔斷，以起火災。2.電線陳舊，最易破損，應注意檢查更換。3.衣櫃內不可裝設電燈烘衣。4.電暖爐旁不可放置易燃物品或靠近衣服。5.電熱水器檢查其自動調節裝置是否損壞，以免發生熱，引起爆炸。6.電氣房及電氣開關附近應備海龍滅火器或乾粉滅火器以資防火。四、檢查瓦斯漏氣的方法1.不使用瓦斯時，檢查瓦斯表末位數字如有轉動，表示漏氣。2.以肥皂泡沫塗於檢查處，如有漏氣，會形成氣泡。3.絕不可以用火測漏。4.不可以打開電燈和一切電器開關。5.不可用電扇、抽風機和排油煙機來排除瓦斯。五、自我安全注意1.夜間在宿舍裡走路，腳步要輕盈，說話要輕聲細語，以免影響別人睡眠。2.避免在宿舍抽煙、喝酒、嚼檳榔、鬥毆、賭博、等不當行為。3.避免在走廊等公共區域大聲喧嘩，以免干擾他人作息。4.使用交誼廳及洗衣機、脫水機等公共用品時以不影響他人使用為宜。◎租屋法律資訊●租屋法律常識案例1、房東之抽水馬達過於老舊而經常壞掉，造成同學不便時，可依民法第423條及第429條第一項，要求房東修理或更換新的抽水馬達。2、房東提供之熱水器壞掉，同學沒有熱水洗澡時，可依民法430條之規定通知房東請其在一定時間內修理，如果房東不肯修理時，同學可自行請人修理後向房東請求償還修理費用或從房租中直接扣下修理費用。3、房東出租一間房間，聲明只供兩人居住。若同學一口氣住進三人或三人以上，則房東可依民法438條第一項規定終止租賃契約。4、同學可將一層房屋租下來，然後分租於其他同學，惟不可全部轉租，違者出租人可依民法第443條第一項及第444條來終止契約。且法律上賦予擔任二房東同學較重之責任，及二房東須對因次承租人應負責之是由所生之損害負賠償責任，所以請勿輕易轉租。5、同學自行在外租屋，惟房東要求同學自八十七年四月起及須繳房租，而實際上同學係自八七年九月後才會住進。此時房東係利用我們同學擔心如不先租屋殆至開學會租不到房子的心理，使同學預付房租，此時同學可引用民法第74條規定請求房東減少房租之給付或撤消此一租約。6、房東將租給同學的房子賣掉了，新的屋主不肯繼續將房子租給同學時，同學便可引用民法第425條請求新屋主繼續履行租賃條約，此即「買賣不破租賃原則」係保障弱勢承租人之規定。●租約是否一定要有書面?租賃，屬於契約行為的一種。大部份的契約行為，只需要口頭約定就能成立，並且生效。例如買賣就是一種契約行為，買報紙、菜攤上買菜等等…都是買賣的一種。如果隨便買個東西，都得要雙方簽契約書才能算數的話，那麼恐怕我們逛街、買菜時要帶的契約書，比要帶的鈔票不知道要多了多少！所以基本上，在租賃關係中，房東、房客之間只要把房子、租金講定，縱使未簽訂契約書，雙方都會因租賃關係有效成立而受拘束，不得任意反悔，否則就得負擔法律上的責任。不過就租賃期間，因民法有特別規定，所以有無書面契約便會對雙方的權利義務有極大影響。●租約是否非經法院公證不可？很多房東或房客經常會要求租約要送法院公證，已公證或未公證的租約究竟有何差別，常常使很多人弄不清楚。原則上租約縱使未公證，仍然可以合法發生效力，並非一定要公證，才能合法生效。公證租約最重要的目的，乃在保障當事人，於他方不履行契約時，可直接向法院民事執行處聲請強制執行，而不需曠日廢時的打官司。能經由公證的程序而可以直接取得強制執行效力的事項，僅限於：１。租期屆滿，房客不肯遷讓時，房東請求返還房屋的權利。２。給付金錢或其他代替物(如稻米)或有價證券(如支票)之一定數量為標的權利。不論是前述的任何一種權利都必須載明在公證書裏，並表明「願接受強制執行」的意旨，否則仍然不具有直接能強制執行的效力。目前各地方法院公證處裏都有印製完善的租約公證格式，只要把想令其發生直接強制執行效力的各種權利，填入該格內，經公證就可達到效果，堪稱方便，可多利用。Q&A1如果房東在未經房客同意私自拿備份鑰匙帶領想看房子的新房客進入房客房間，是否牽涉到法律上的責任問題?Q1.如果房東有意願想賣掉現有房子，必須徵求房客之同意“始得”進入房客房間內，否則，縱然是房東！此行為亦屬於侵入，此有涉及偷竊的問題，如房客告知有遺失物，可向房東索取賠償。2.何謂押金？一定都要給嗎？給多少才是合理？Q2.「押金」是指當房東與房客達成租賃關係時，為避免未來房客可能會破壞房屋、違反契約或不繳房租等情況產生。房東可以要求房客支付一定金額作為擔保。至租約期滿後，若房客沒有違反契約規定，則房東應該無息還押金。若房客於租賃期間，沒有繳納房租時，房東可以押金抵充欠繳之租金。至於押金多少比較合理？依照土地法九九條的規定，以不超過兩個月的租金為限。◎租屋糾紛案例說明●租屋糾紛的解決１。當房東與房客發生租屋糾紛時，通常最直接也最快速的方法就是雙方溝通協調，直到雙方均能接受為止。２。但當彼此無法達成共識時，就必須用強制力來解決了，依我國民事訴訟法第二編第二章及第三章的規定，符合一定要件者，得選擇調解或進行簡易訴訟程序。３。此外，在八十八年二月三日新增訂了民事訴訟法第二編第四章「小額訴訟程序」，以因應日常生活中大量的小額交易糾紛，避免因為適用通常訴訟程序的慎重繁瑣而影響人民為自己小額財產權爭取應有權益的意願，侵害憲法所保障的權利，而造成社會不公及對司法的不信任。ａ小額訴訟程序的特色在於簡便迅速，且做了一些利於一般人民（即非法人、商人、大公司…等）的規定，以使程序不成為阻礙人民爭取權利的因素。其中詳細內容，請參閱附錄之小額訴訟程序。ｂ如果房東與房客的糾紛金額在新台幣十萬元以下者適用之，但若法院認定不妥，仍可依其職權改用簡易程序。此外，若糾紛金額超過新台幣十萬元而仍在新台幣五十萬元以下者，雙方可以合意適用小額訴訟程序並以文書證之。ｃ該程序可於夜間或星期日或其它休息日行之，所以，各法院除上班時間外於其它時段仍提供小額訴訟程序的服務，至於詳細作業情形請逕洽各法院。但若當事人其中一造提出異議者，就不能於非上班時間進行了。ｄ關於小額訴訟程序仍有許多未能詳細介紹之處，請參閱法條或詢問各法律服務機構。