2016.08-强排标准化-AAI

强排标准化2016.08工作背景工作中面临一些问题强排工作多，需要总结新进员工多，需要培训审核标准缺，需要制定住宅的开发模式较成熟，主流地产开发商项目的操盘方式有共性。三部近几年专注于住宅设计，已拥有一些经验的积累。具备解决问题的条件项目名称容积率总规模(㎡)复地浦东昌邑路住宅项目2.556,880复地康花路地块强排1.6152,760复地徐汇滨江强排2.2130,972复地剑川路瑞丽路住宅1.654,280旭辉杭州彭浦项目1.8及2.2158,876苏州何山项目1.1170,000建工南京奥南地块2.75220,0002014强排工作列表房产公司看中地块销售部/策划公司项目策划产品定位开发计划设计部/设计公司规划强排产品选型强排方案指标规划概念风格意向示范区分期建议房产公司算账成本利润周期房产公司决策拿地环节反馈修正反馈修正产品选型强排方案指标规划概念风格意向示范区分期建议设计感基本动作加分动作定位准选型准指标准秀经验秀设计秀品味一天作业项目投入时间要少数天作业到概念投标争取客户和项目强排内容准时间目的秀强排标准化工作目标明确强排工作的思考角度，强调对城市和市场的理解。统一强排的工作方式，进行培训，增强团队配合和效率。建立成果审核的初步标准。工作安排整理成果范本、常用excel工具、CAD图块2等工具。强排标准化培训材料。目录1.1区位、土地价值1.2用地条件b.总体规划1.3户型选型1.4配比计算1.5总图排布1.6指标基本动作01基地分析成果目录工作步骤区位周边概况周边楼盘地块四至规划条件土地价值02容量分析多方案比较多方案货值分析总图指标产品分布图地库范围skp体量1.1区位、土地价值分析了解区位周边条件：城市道路地铁公园商业例图：苏州邓尉路北、长江路西地块项目影响楼盘销售的因素：外部因素：交通、教育、商业、环境自身因素：总价、户型、立面、景观区位分析周边楼盘例图：了解周边3公里内已有住宅产品，了解什么产品的住宅好卖。帮助确定项目产品定位、选型。苏州邓尉路北、长江路西地块项目影响楼盘销售的因素：外部因素：交通、教育、商业、环境自身因素：总价、户型、立面、景观周边楼盘周边楼盘调查例图：容积率均价（类）独栋联排叠拼多层小高层高层津西新天地1.6016500元/㎡———75㎡，100㎡-170㎡中旅狮山名门1.8018000元/㎡————100㎡-170㎡龙湖时代天街4.7017000元/㎡—————105㎡-180㎡金科王府1.15—220㎡-300㎡—220㎡-330㎡—140㎡—24000元/㎡18000元/㎡新创悦山墅0.7612000元/㎡—286㎡-318㎡————世茂御珑墅1.2015000元/㎡220㎡150㎡-160㎡105㎡-140㎡———双拼联排洋房大平层小高层首置———90-115㎡改善300㎡200㎡-220㎡110㎡-150㎡150-160㎡根据对项目区位及周边楼盘的分析，推荐房型产品改善型为主，辅有少量首置产品。苏州邓尉路北、长江路西地块项目调查周边已有住宅项目的信息：产品类型产品价格水平销售情况影响楼盘销售的因素：外部因素：交通、教育、商业、环境自身因素：总价、户型、立面、景观周边楼盘影响因素：四周道路周围用地性质景观资源教育商业地铁R21-10-1R21-11无优势外部资源外围价值低，中间价值高有优势外部资源离何山公园距离越近，土地价值高越高。居住价值：优质资源的情况商业价值：交通、人流、周边商业情况等例图：苏州邓尉路北、长江路西地块项目例图：彭埠地块旭辉强排方案土地价值分析区位研究和周边楼盘调查，注重分析影响楼盘销售的因素：外部因素：交通、教育、商业、环境自身因素：总价、户型、立面、景观帮助确定项目产品定位、选型。根据地块区位及周边情况分析土地价值，居住价值和商业价值。小结1.2用地条件分析情况一：甲方提供正式的控规文件用地条件《城市规划管理技术规定》：建筑间距：低层之间、高层之间；住宅、非住宅之间建筑退界：退道路、退相邻地块、退绿地、退河道…出入口设置：距道路交叉口、距公交站、距中小学入口…《城市居住区规划设计规范》及地方规范：日照：地理分区计算要求/大寒日、冬至日/要求小时数如果项目中或者周边有幼儿园、中小学、养老院，注意特殊要求用地条件国家《城市居住区规划设计规范》情况二：甲方未提供正式的控规文件,根据相应规范去查询。用地条件建筑红线建筑退界禁止开设机动车出入口用地图上标明用地条件：建筑控制线（低层、高层）可开口位置用地面积、限高、容积率、建筑密度江苏省《城市规划管理技术规定》退界间距：高层40米、多层12米机动车出入口：沿长江路及与公园绿地交界处不能设置机动车出入口地块一：用地面积：64409.3㎡限高：18m容积率:＞1且≤1.1建筑密度：≤35%地块二：用地面积：75766.1㎡限高：36m容积率:＞1且≤1.1建筑密度：≤35%地块三：用地面积：17151.6㎡限高：15m容积率:＞1且≤1.1建筑密度：≤35%例图：苏州邓尉路北、长江路西地块项目国家《城市居住区规划设计规范》日照标准用地条件用地图上标明退界情况用地条件退界说明：1四至道路退界：沿创新路及天城路（道路宽40m）10m沿明月桥路（20m道路宽40m）8m沿浅水路（道路宽20m）5m2R21-10-1地块与相邻地块北侧为居住用地，高层退界0.5L,最小15m多层退界0.6H，最小9m东侧为教育用地高层退界15m多层退界6m3R21-11地块北界因为北侧道路较窄，且北侧用地为教育和居住属性，故在满足道路退界的基础上，高层与道路中心线的距离应满足0.5L根据之前的工程经验，还分为：教育用地南侧，必须满足两个居住地块同期报建，可不考虑教育用地居住用地居住用地R21-10-1R21-11开口位置例图：彭埠地块旭辉强排方案如果遇到较复杂的规划条件，应特殊说明：了解用地条件的目的是符合规范、用足规范、满足容积率、满足建筑密度条件下注意充分挖掘土地价值。建筑控制线建筑间距可开口位置日照计算小结1.3户型选型容积率对产品的限定根据对项目区位及周边楼盘的分析，选择产品、面积段，确定配比。容积率估算对产品的影响容积率产品类型0.4-0.6独栋0.6-0.9排屋0.9-1.1叠拼洋房4+11.2-1.5多层6+11.5-1.8小高层，或者带电梯洋房以上必须高层单一产品对应容积率：高低配产品组合以FAR=1.5为例分析测算产品组合：1.0.6（联排）+2.5（18层高层）3.1.5（全18层高层）2.1.0（洋房）+2.5（18层高层）计算方法:基地面积6.0万平米，容积率1.5设联排占地面积为S1，则高层占地为S2=6-S10.6XS1+2.5X(6-S1)=1.5X6解得：S1=3.16S2=2.84计算方法:基地面积6.0万平米，容积率1.5设联排占地面积为S1，则高层占地为S2=6-S11.0XS1+2.5X(6-S1)=1.5X6解得：S1=4S2=2建筑面积建筑面积比联排1.89万21%18层7.11万79%建筑面积建筑面积比洋房4万44%18层5万56%产品组合另外应注意限高、建筑密度的要求。强排常用块整理：高层1T2、1T3、1T4、1T5洋房面积段低层联排、双拼、独栋户型选型户型选型1.典型户型1T2面积：115+115原始户型强排简化（面宽；进深）22500134002250013400户型选型1.典型户型1T4面积：115+90+90+115原始户型强排简化（面宽；进深）15500376001550037600各地因气候、日照、习惯的不同，房型有各自的常用户型。具体案例时应根据情况做相应调查，再进行户型选型。因地制宜江浙高层多为板式T4：重庆高层多为塔式T6、T8：（无日照要求、土地利用率高）北京高层多为塔式T4：海南塔式高层（赠送入户花园）：1.4楼幢数计算户型配比1.甲方指定户配比2.自定户配比户配比计算出各种户型所需套数、计算楼栋数依据经验选择户配比甲方指定面积比计算方法以彭埠地块旭辉强排方案为例R21-10-1：用地面积：52073㎡限高：50m容积率:1.8R21-11：用地面积：21956㎡限高：50m容积率:2.3类型面积区间户数户型总面积户型功能（几室几厅）面积比面积比高层公寓70-802房2厅5%80-903房2厅1卫（2+1）40%110-1203房2厅2卫（3+1）20%120-1303/4房2厅2卫25%140-1604房2厅2卫（3+1）10%合计--100.00%100.00%步骤一52073X1.8=93731.421956X2.3=50498.893731.4+50498.8=144230.2(总建筑面积）步骤二因限高：50米所以层数为1670平米户数=144230.2x5%/70=103103/16=4个80平米户数=144230.2x40%/80=721721/16=45个110平米户数=144230.2x20%/110=262262/16=16个120平米户数=144230.2x25%/120=300300/16=19个140平米户数=144230.2x10%/140=103103/16=6.4个计算方法:楼幢数计算楼幢数计算甲方指定户数比计算方法以彭埠地块旭辉强排方案为例R21-10-1：用地面积：52073㎡限高：50m容积率:1.8R21-11：用地面积：21956㎡限高：50m容积率:2.3类型面积区间户数户型总面积户型功能（几室几厅）户数比面积比高层公寓70-802房2厅5%80-903房2厅1卫（2+1）40%110-1203房2厅2卫（3+1）20%120-1303/4房2厅2卫25%140-1604房2厅2卫（3+1）10%合计--100.00%100.00%步骤一：建筑面积52073X1.8=93731.421956X2.3=50498.893731.4+50498.8=144230.2(总建筑面积）步骤二设总户数为A70x5%xA+80x40%xA+110x20%xA+120x25%xA+140x10%xA=144230.2(总建筑面积）A=1282.05户步骤三因限高：50米所以层数为1670平米户数=1282.05x5%=6464÷16=4个80平米户数=1282.05x40%=513513÷16=39.5个110平米户数=1282.05x20%=256256÷16=16个120平米户数=1282.05x25%=320320÷16=20个140平米户数=1282.05x10%=128128÷16=8个计算方法:自定户型配比自定或甲方给定的配比均只是大致范围，具体配比要根据强排计算分析调整。了解有无70、90限制。1.依据前述容积率与产品的关系确定产品类型2.根据楼盘定价分析：刚需型：90平米一下小户型为主改善型：90-140平米户型为主豪宅：140以上底商计算底商的价值高于一层住宅的价值用足有商业价值的边界商业面积估算:方法：S=边长X0.8X进深（12-15米）商业价值高的部分商业可加到两层。计算方法以彭埠地块旭辉强排方案为例商业面积=（64+167+280+140）X0.8X157812平方米1.5总图排布户型块增加建筑间距控制线南北间距、山墙间距总图排布15500376001550037600间距范围41500间距系数控制（不需日照计算）低多层总图排布单一产品S=HX间距系数层数越低产品价值越高SLHSLHS=HX间距系数利用北退台设置复式产品对间距无影响。用地间距未用足的分析处理总图排布加高层数H如果间距大于b+3X间距系数可通过降低部分层数地方法增加一排。加大排间距SL高价值独栋别墅不但要满足间距还要每栋控制用地面积经典总图排布举例行列式吴江中新置地：规则地块，小高层经典总图排布举例行列式复地三期：用地宽，周边紧凑，中间宽松日照方位角空竹住宅面宽高度角控制中间住宅间距经典总图排布举例棋盘格公园大道：不规则地块二类高层经典总图排布举例外围布局中央花园经典总图排布举例高低配北高南低经典总图排布举例高低配半围