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1首钢蔡家市场部分3一、重庆房地产市场现状及未来市场预判41月10日《国十一条》4月14日《新“国十条”》《国五条》9月29日《新“国八条”》渝、沪两地房产税征收办法公布1月26日1月27日2月22日央行、银监局《关于贯彻落实国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》3月8日《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》4月1日四大国有银行全线取消首套房贷优惠4月12日《关于下达2010年全国土地利用计划的通知》4月13日《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》3月18日《国资委要求78家央企退出房地产业务》《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》3月9日2月12日《个人贷款管理暂行办法》存款基准利率上调0.25%10月20日12月26日存贷款基准利率上调0.25%银根紧缩，1-6月，连续六次上调存款储备金率楼市调控，银根紧缩，“组合拳”出击，调控已成常态政策回顾15限购令——只是对投资物业及高端物业最严厉的调控措施，目前重庆尚未出台相关相关细则，即使执行，也不可能长期执行。房产税——只针对独栋物业及建面单价超过9941物业征收，且房产税税率仅0.5-1.2%，影响更多的是在心理上，实际效果微乎其微。营业税——二手房持有成本增加，在一定程度上反而会刺激一手房市场的成交。信息说明：2011年房产税单价征收标准为建面9941，据领域机构预判，2012年房产税征收标准为建面12000左右。政策影响26限购令房产税营业税银根尽管限购令风声四起，房产税、营业也已经开始执行，但银根紧缩才是更具杀伤力的秘密武器政策影响22011上半年土地供应环比2010下半年大幅减少47.21%，同比2010上半年则保持平衡。可以看出政府在土地出让方面配合当前政策，严格控制土地出让体量。2011上半年土地成交环比2010下半年减少15.76%，同比2010上半年减少40.63%。土地成交量的持续下滑可以反映出政策和银根紧缩给开发商带来巨大压力，拿地更显谨慎。2011上半年土地成交价格环比2010下半年增加2.23%，同比2010上半年减少7.93%。土地成交市场的量跌价涨说明了为什么在如此严厉的调控政策下，价格依然居高不下。2011年上半年土地市场分析3供应：2011年上半年主城区商品房供应量为1005.85万㎡，环比下降265.87万㎡，降幅为21%；同比去年同期增加183.39万㎡，增幅为22.3%；成交：2011年上半年主城区商品房成交量为727.28万㎡，环比下降522.35万㎡，降幅高达42%，同比去年同期下降256.51万㎡，降幅为26%；均价：2011年上半年主城区商品房建面成交均价为6556元/㎡，环比上涨90元/㎡，涨幅为1.4%，同比去年同期上涨1174元/㎡，涨幅高达22%。2011年上半年商品房成交“量跌价稳”，调控威力已初步显现2011年上半年整体市场分析42011年上半年各物业供应情况：数据来源：重庆网上房地产2011年上半年各物业备案签约情况：数据来源：重庆网上房地产2011年上半年各物业分析510分区区域供应量（万㎡）成交量（万㎡）建面均价（元/㎡）10年同比10年同比10年同比中部区渝中区68.0852%46.0024%1087574%南区南岸区112.7068%89.11-27%763638%巴南区74.12-24%53.081%578135%经开区15.64-46%27.89-28%643516%西区大渡口区34.7724%36.5131%626350%沙坪坝区106.0432%73.89-63%635630%高新区10.9665%20.31-20%719812%九龙坡区73.56-48%80.28-41%614740%北区江北区105.7524%84.341%873935%渝北区134.529%99.16-10%709234%北部新区30.78-40%47.901%903615%北部经开23.75-62%34.86-50%795739%北碚区19.42-15%29.79107%551711%2011年上半年整体市场低迷，推量较大，但是整体去化并不理想。北碚区正好相反，供应量下跌，成交量却猛增，价格浮动不大，可以看出北碚整体市场环境保持健康稳定的状态。数据来源：重庆网上房地产，领域机构2011年上半年各区供求价走势611区域可售件数可售建筑面积渝中区84811147016M2大渡口区8110611082M2江北区94171070764M2沙坪坝区8503835911M2九龙坡区132651200373M2南岸区205601678441M2北碚区2492345101M2渝北区140901477271M2巴南区4409702898M2高新区5467697533M2经开区116891000050M2北部高新262402379797M2北部经开257732460283M2合计15849615606520数据截止2011年5月31日，来源重庆网上房地产以月均去化181万方为标准，现有市场存量已超过月均去化的8倍，已超过供求的市场警戒线。且今年还有多个项目即将面世，同时市场观望更加严重，市场形势不容乐观。2011年上半年市场存量显示7122012年中央领导人将面临换届选举，政策对于市场以严格管控求稳为主，预计未来两年政策将不会放松，且金融政策将会是其中影响最大的一点。导致领导人换届政策走势813市场总体趋于稳定，供大于求表现更加突出，价格小幅先抑后扬。金融政策不断加压，大量保障房和公租房开工，市场谋求一个平衡点。稳各类政策及银行贷款压力严重抑制商品房成交，供求平衡打破会导致价格下跌。先抑城市价值不断提升，外来人口涌入，刚需依旧突出，高端物业及商业地产供应增加，抬高整体均价。后扬市场环境预判914供应上半年供应约1006万方，预计下半年供应约1000万方。成交上半年成交约727万方，预计下半年成交约700万方。2011年，重庆市（含区县）计划新开工商品房3500万㎡，按2010年65%的新开工面积集中在主城计算，2011年商品房主城新开工面积将达到2275万㎡，上半年已供应约1006万平方米，从新开工建设分析，预计下半年供应将与上半年持平，供应面积将在1000万㎡左右。下半年随着信贷政策的持续收紧，销售终端将面临巨大考验，全年的成交量必然会急剧下滑，市场不容乐观，按上半年的成交量走势分析，预计全年成交量在1500万㎡左右。价格上半年建面成交为6556元/㎡，预计下半年将下滑5-10%；随着信贷政策的收紧，部分开发企业的现金流已难以保障，目前降价、折扣优惠、特价房等促销手段已开始风靡，购房者的观望情绪在急速加剧，预计下半年的整体均价将有所下滑，但有众多城市利好的支撑，价格下滑幅度将控制在5—10%之间。2011年市场环境预测10152、蔡家板块分析16蔡家蔡家板块区位定位1蔡家板块由蔡家、施家梁、童家溪等地区组成。以居住为主的拓展区，适度发展无污染产业，预留举办国家级和世界级体育赛事的用地。蔡家组团位于重庆市主城区北部，它南接高新技术产业基地——北部新区，动连江北国际机场——渝北区，北靠重庆后花园——北碚区，西与文化、经济强区沙坪坝接壤，处于四区经济联动和功能衔接的枢纽位置，是重庆主城区拓展潜力较大的组团。17•蔡家在市政府以及区政府的重点打造上，园区管委会制定了五年规划（2007年-2012年），将完成基础、功能、形象“三大”开发，届时城市面积、人口、风貌将上升至新的档次。•城市地位：重庆市规划建设的16个组团之一。•组团规划：2020年规划城市建设用地31平方公里，人口约30万，2050年规划城市建设用地48平方公里，人口约50万。•产业定位：高新技术、高端商务、高档次娱乐、高品质居住。•功能布局：“一中心五组团”即中心城区以居住商贸功能为主，五个组团分别为高新技术产业区、高档居住区、综合发展区、运动休闲区和产业开发区。蔡家是一个以工业为驱动，以其他产业树立形象的开发新区；2012年蔡家组团将完成基础开发，树立区域形象及逐步完善区域功能。蔡家板块区位定位118三大板块十大功能区先进制造业基地板块1.水复生态产业功能区2.木古出口加工功能区3.龙石先进制造功能区都市综合功能板块1.北部新区2.悦来会展区3.空港新城功能区4.蔡家高技术功能区现代服务业板块1.保税港功能区2.江北嘴中央商务区3.鱼复现代物流功能区蔡家板块功能布局2空港新城范围渝北区回兴、双龙湖、双凤桥和玉峰山，规划建设用地97平方公里。发展方向重点依托空港、空港工业园，集中布局临空物流、电子信息、临空加工制造等，以及商贸商务、航空服务等现代服务业。北部新区范围即现有的北部新区区域。该区是汽车制造基地，是国家级服务外包基地、信息产业基地、生物产业基地的核心区，是现代都市风貌展示区。发展方向一是重点发展高新技术产业；二是布局战略性创新平台；三是生态居住功能。是两江新区人口居住和现代服务业集聚区。蔡家高技术产业区范围北碚蔡家、施家梁、童家溪，规划建设用地34平方公里。发展方向一是重点发展微电子和生物医药产业；二是布局高品质生态型商住区。悦来会展城范围渝北区悦来镇，规划建设用地18平方公里。发展方向重点布局西部国际会展中心和重庆北部会展中心，建成服务长江中上游和西部地区、辐射全国的重要会展区。都市功能板块发展方向19蔡家板块功能布局2工业用地综合用地嘉悦大桥蔡家组团未来的发展重点是综合用地片区的招商工作；片区开发方向为由西向东，中环线通车后，连同滨江板块也会加速东部片区的成熟。蔡家20资料说明：同兴工业园：重庆市政府于2002年12月批准成立的首批16个市级特色工业园之一。园区规划20平方公里，首期5.27平方公里（A、B、C三区）已基本建成。组团西北面控规地块B、C标准分区招商进行中。数据来源：蔡家组团管委会/同兴工业园区管委会A区B区C区产业规划分区示意图同兴工业园控规地块类别分区幅员面积产业入住企业/项目基本统计人数招商进展同兴工业园A区1.5平方公里以生物制药、医药包装和机械制造为主11家（已投产7家）837人完成B区3.77平方公里仪器仪表、电子产品、机械制造、包装等20家（已投产12家）1452人完成C区5家（已投产1家）未统计完成控规地块B标准分区4平方公里LED产业和仪器仪表研发制造——建设中基本完成C标准分区——仪器仪表、电子产品、机械制造、光电产业引进20个项目招商中平场整治中蔡家组团西面为工业用地，现有产业人口约3000人，未来将聚集更多的从事高精尖产业的消费人群。蔡家板块功能布局221高端整体托市高端整体托市高端整体托市高端为主高层,专业市场辅助开始招商——1条对外道路工业招商70%综合用地开始招商6万人2条对外道路通车内部路网完成30%工业投产80%综合用地招商初见成效12万人3条对外道路通车内部路网成型教育配套出现综合用地陆续开发18万人轻轨通车医疗等各类市政配套逐渐增多别墅/洋房企业圈地企业圈地阶段末有高端产品供应别墅/洋房为主专业市场、少量高层2002-20052006-20092010-20122013-20152015年之后区域规划期产业雏形期基础配套完善期配套功能调节期到2020年达到30万人大规模组团开发休闲娱乐、物流、商务等配套发展产品链丰富各种功能性物业别墅/洋房/高层商务/综合商业蔡家板块开发进程322蔡家板块交通规划4纵6路纵5路纵4路纵3路纵2路纵1路横3路横2路横1路中环横4路已通车未通车综合用地工业区嘉悦大桥•蔡家组团内部交通路网由五横六纵构成。•西面工业区内部的道路通达性基本成型，组团东面综合用地片区的路网基本没动工。•目前中环干道建设50%，随着明年中环线的贯通，可以带动周边路网建设提速，纵4路基本完工，纵3路进程加快。•滨江沿线的开发和中环的贯通，预计纵1、纵2、横4路的建设将得到推动。工业区内的路网建设完成80%，整体路网开发预计在2012年基本贯通。23中环快速干道渝合高速212国道遂渝铁路规划2000吨级散货泊位规划1000吨级多用途泊位重要交通干道蔡家组团