征地拆迁成本测算专题培训

征地拆迁成本测算专题培训武汉国佳房地资产评估有限公司2009.8.6征地拆迁专题培训讲座一、国有存量土地取得成本测算二、集体土地取得成本测算三、“城中村”综合改造成本测算四、土地取得成本未来变动情况预测五、案例分析：国际博览中心土地取得成本测算一、国有存量土地取得成本测算（一）国有存量土地取得成本构成1.房屋拆迁补偿•房屋重置价•土地补偿•装饰装修补偿•配套设施补偿2.政策性补偿•搬迁奖励•政策保底•搬家费、过渡费•营业及停产停业补偿3.规费及前期费用•规划报批•拆迁管理费（已取消）•测量费用•评估费用•摸底调查4.其他•期间费用•不可预见费用（二）成本测算方法及依据1.房屋重置价依据：武汉市房屋重置价格准（武价房字[2004]74号）方法：全新重置价标准x房屋成新率2.土地补偿区位价（住宅、办公、临街商业）基准地价（工业、仓储、空地）一、国有存量土地取得成本测算3.配套设施补偿水、电、燃气、电话、有线、网络、空调移机等。标准：按照市场价格补偿。4.装饰装修补偿被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以委托具有房屋拆迁估价资格的估价机构一并进行评估。房屋装修装饰估价可以单独出具估价结果，也可以附着房屋估价一并出具估价结果。（《《武汉市城市房屋拆迁估价实施意见》第3条）一、国有存量土地取得成本测算5.搬迁奖励非强制性补偿6.政策保底不足20平米，按25平米计算；不足30平米的，按30平米计算；（一）在本市他处另无住房，且未享受住房制度改革政策；（二）选择货币补偿安置的。（市政府第130号令）一、国有存量土地取得成本测算7.搬家费、过渡费、临时安置补助费依据及标准：关于制定我市中心城区房屋搬迁补助费和临时安置费等标准的通知（武价房字[2002]75号）8.营业及停产停业补偿依据：市政府第130号令第40条拆迁商业经营用房和生产用房，还应补偿：设备搬迁、安装费用；无法恢复使用的设备按购置价扣除折旧后的费用；因拆迁造成停产、停业且实行房屋产权调换的，按被拆迁人上年度的平均工资水平，对被拆迁范围内直接从事生产经营的在册人员给予6个月的停产停业补偿费用。一、国有存量土地取得成本测算9.测量费用（房屋测绘）《省物价局关于测绘产品价格有关问题的通知》（鄂价房服[2007]77号）住宅每平米1.36元，；非住宅房屋每平米2.40元。10.评估费用《武汉市物价局关于规范我市城市房屋拆迁评估和专家鉴定收费标准的通知》拆迁户数100户以下的，以被拆迁房屋建筑面积为基础，评估收费标准为8元/平方米；评估户数在100户以上（含100户）300户以下的，评估费收费标准为7元每平方米；房屋评估户数在300户以上（含300户）800户以下的6元每平方米；评估户数在800户以上（含800户）为5元每平方米；以上标准可视情况上下浮动20％。一、国有存量土地取得成本测算11.摸底调查按照建筑面积每平方米1至2元。12.期间费用管理费用（2%-4%）、财务费用等13.不可预见费用一般按照总拆迁成本的10%计取。一、国有存量土地取得成本测算（一）集体农用地取得成本构成1.征地报批费用•耕地开垦费•征地管理费•新增建设用地有偿使用费•新菜地开发基金•水利建设基金•耕地占有税2.征地补偿费用•土地补偿费•劳动力安置补助费•青鱼苗及地上附着物补偿费3.其他费用•前期费用•期间费用•不可预见费用•“征十留一”费用二、集体土地取得成本测算（二）集体建设用地取得成本构成1.征地报批费用•征地管理费•水利建设基金2.征地补偿费用•土地补偿费•劳动力安置补助费3.拆迁安置补偿费用•宅基地补偿•房屋重置价补偿•地上附属设施补偿•集体产业用地补偿4.其他费用•评估、测绘、调查•前期费用•期间费用•不可预见费用二、集体土地取得成本测算（三）成本测算方法及依据1.耕地开垦费征收对象：耕地标准及依据：《关于印发湖北省耕地开发专向资金征收和使用管理办法的通知》（鄂政发[1999]52号），基本农田为土地补偿费的1.5-2倍,其他耕地为土地补偿费的1-1.5倍《关于耕地开垦费、土地闲置费、土地复垦费标准的复函》（武价函[2000]74号）武汉市标准为城区基本农田保护区内耕地3万元/亩，其他耕地1.5万元/亩，郊区基本农田保护区内耕地1.6万元/亩，其他耕地0.8万元/亩2.征地管理费标准：1000亩以上：1.1%-1.6%500-1000亩：1.6%-2.1%100-500亩：2.1%-2.6%100亩以上：2.6%-3.6%特殊情况：4%×征地费总额二、集体土地取得成本测算（三）成本测算方法及依据2.征地管理费依据:《湖北省物价局省财政厅关于降低部分住房建设行政事业性收费标准的通知》（鄂价房服[2002]47号）标准：1000亩以上：1.1%-1.6%500-1000亩：1.6%-2.1%100-500亩：2.1%-2.6%100亩以上：2.6%-3.6%特殊情况：4%×征地费总额二、集体土地取得成本测算（三）成本测算方法及依据3.新增建设用地有偿使用费80元/平方米(关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知)4.新菜地开发基金《省物价局关于发布省土地管理系统行政事业性收费项目及标准的通知》（鄂价房地字〔1992〕130号），中心城区每亩1.5万元；远城区每亩0.7万元5.水利建设基金征收对象：全部集体土地依据及标准:《湖北省水利基金征收使用管理办法》（省政府182号令）耕地：2,000元/亩；非耕地：1,500元/亩二、集体土地取得成本测算（三）成本测算方法及依据6.耕地占用税《耕地占用税暂行条例》税额规定如下：人均耕地1亩的地区，每平方米为10元至50元；人均耕地2亩的地区，每平方米为8元至40元；人均耕地3亩的地区，每平方米为6元至30元；人均耕地3亩的地区，每平方米为5元至25元。7.土地补偿费《土地管理法》：8-10倍(非耕地6倍)×前三年平均年产值8.劳动力安置补助费《土地管理法》：每人4-6倍×前三年平均年产值9.青鱼苗及地上附着物补偿费1倍×前三年平均年产值（1-1.5万/亩）二、集体土地取得成本测算（三）成本测算方法及依据10.“征十留一”费用全部征地成本的10%作为集体经济组织产业用地补偿成本11.宅基地补偿武价房字[2004]73号《关于征用集体所有土地房屋拆迁宅基地区位补偿价标准的通知》：一类区宅基地区位补偿价标准为2280元/平方米，二类区宅基地区位补偿价标准为1920元/平方米，三类区宅基地区位补偿价标准为1500元/平方米。12.地上附属设施补偿（武价房字[2005]11号）《关于印发征用土地中青、鱼苗及地上附着物和其他有关设施补偿标准的通知》特殊情况可进行地上附着物评估。二、集体土地取得成本测算成本测算内涵：按照武政办[2004]73号文《市人民政府办公厅转发市体改办等部门关于落实市委市人民政府积极推进“城中村”综合改造工作意见的通知》和武政办[2009]36号文《市人民政府办公厅关于进一步加快城中村改造建设工作的意见》等文件精神和其他相关政策，列入“城中村”综合改造范围内，拟以挂牌方式捆绑供地的项目，在改造过称中所发生的费用的总和。三、“城中村”综合改造成本测算“城中村”综合改造挂牌捆绑供地成本A.前期费用•A1耕地用地规划咨询费•A2勘测定界费•A3项目招商费用B.改造成本•B1开发用地的土地转让补偿费•B2还建安置房建设成本•B3货币补偿费用•B4土地整合成本•B5还建房公建配套建设成本•B6还建政策外的补偿费用C.后期费用•新增建设用地有偿使用费；•耕地开垦费；•耕地占用税；•新菜地开发建设基金；•水利建设基金；•征地管理费；•规划方案设计费；•供地附图测量费；•其他费用。三、“城中村”综合改造成本测算计算公式“城中村”综合改造挂牌出让土地成本T=（B1+B2+B3+B4）×1.15+A+B5+B6+C三、“城中村”综合改造成本测算计算方法和标准B1.还建安置房建设成本根据规划确定的还建房面积、结构计算建设成本，其中钢混高层1800元/平米，小高层1500元/平米，砖混多层1200元/平米。B2.开发用地土地补偿费按照相同用途、相同地段基准地价的60%计算。B3.货币补偿费用按武政办[2004]173号文等文件规定执行。三、“城中村”综合改造成本测算计算方法和标准B4.土地整合成本由评估咨询机构对规划方案确定的整合范围内的土地价格进行专业评估确定。B5.还建房公建配套建设成本公建配套房屋面积×房屋建造成本，单价一般取1000元/平方米。B6.还建政策外的补偿费用本村居民超面积房屋的补偿、非本村居民房屋及宅基地的补偿、房屋及宅基地以外构筑物与地上附着物的补偿、违章或临时建筑的补偿、房屋装修的补偿等。三、“城中村”综合改造成本测算土地取得成本变动相关因素的调查分析:房屋拆迁评估价格水平的调查分析二手房交易价格的调查分析武汉市集体土地征地成本的调查分析工业基准地价期日修正系数四、土地取得成本未来变动情况预测五、案例分析：国际博览中心土地取得成本测算