绿城乌镇雅园项目分析

住宅设计单位：绿城建筑设计院、绿城九米设计院颐乐学院：：上海丁周建筑环境艺术设计雅达国际康复医院：德国GMP建筑师事务所景观：杭州绿城风景园林设计有限公司、苏州园林发展股份有限公司、杭州绿城衡宇环境设计有限公司施工：浙江省长城建设集团股份有限公司、浙江恒力建设有限公司、巨匠建设集团监理单位：浙江中兴工程建设监理有限责任公司、杭州市建筑工程监理有限公司开发单位：雅达国际控股有限公司、绿城集团绿城●乌镇雅园项目研究分析绿城●乌镇雅园项目研究分析绿城●乌镇雅园项目研究分析绿城●乌镇雅园项目研究分析绿城●乌镇雅园项目研究分析区位分析◆乌镇是典型的中国江南地区水乡古镇，有“鱼米之乡，丝绸之府”之称。乌镇具有六千余年悠久历史，是全国二十个黄金周预报景点及江南六大古镇之一。1991年被评为浙江省历史文化名城，1999年开始古镇保护和旅游开发工程。◆地处浙江省嘉兴市桐乡市北端，西临湖州市南浔区，北接江苏苏州市吴江区，为二省（浙江，江苏）三市（嘉兴，湖州，苏州）交界之处。乌镇距桐乡市区13公里，距周围嘉兴、湖州、吴江三市分别为27公里、45公里和60公里，距杭州、苏州均为80公里，距离上海有140公里。◆乌镇隶属桐乡市地处东南沿海，属典型的亚热带季风气候。冬暖湿润，四季分明，雨水丰沛，日照充足。具有春湿、夏热、秋燥、冬冷的气候特点。绿城●乌镇雅园项目研究分析40分钟进上海90分钟到浦东距杭州60公里全程仅60分钟距苏州80公里全程仅60分钟交通分析◆乌镇陆上交通有贯穿镇区的县级公路姚震线，与省道盐湖公路、国道320公路、318公路、沪杭高速公路（申嘉湖高速）相衔接。◆乌镇是小镇格局，没有机场和火车站。抵达乌镇需要转车。乘坐飞机可以抵达上海虹桥机场、浦东机场或者杭州萧山机场。乘坐火车可以抵达桐乡站。汽车到达乌镇十分方便。上海以及浙江省内均有车到达。乌镇周边公路发达。乌镇内部交通方式为公交、出租车。乌镇景区内主要是步行和游船。◆杭州←→乌镇：全程仅60分钟的车程。◆上海←→乌镇：自驾全程仅80分钟的车程。公共汽车全程仅90分钟的路程。铁路约100分钟路程。◆宁波←→乌镇：全程约2~3小时的车程。◆苏州←→乌镇：全程仅60分钟的车程。◆南京←→乌镇：全程约2~3小时的车程。绿城●乌镇雅园项目研究分析西游影视项目申嘉湖高速乌镇出口周边环境距离西栅景区2000米左右，项目北部为乌镇主干道子夜路，西边是周星驰与文化中国共同开发的西游文化创意产业园，东侧的世纪大道（规划中）将于近几年贯通，届时项目到桐乡高铁站仅需半小时车程，到桐乡市区仅需10分钟左右。绿城●乌镇雅园项目研究分析项目规划绿城●乌镇雅园项目研究分析项目规划度假酒店区（商业用地）雅达国际康复医院（卫生医疗用地）养老示范区养生居住区（70年产权住宅用地）颐乐学院(科教文卫用地)项目定位：依托国际健康生态产业园的高端学习型综合养老社区雅达国际健康生态产业园占地面积约1500亩，其中1000亩是配套.项目整体规划分为三大主题、六大板块：休闲度假——地块西北部的湿地边缘修建中式特色商业区，湿地北面则修建养生度假酒店；健康医疗——地块东北部将修建成半护理和全护理养老中心，在其附近为雅达国际康复医院，为护理养老中心提供充分养老保障。养生养老——地块南部为养生居住区，包括别墅、高层公寓、多层公寓和颐乐学院四种物业形态。绿城乌镇雅园总占地面积650亩，包含100亩的颐乐学院和50亩的白马湖公园，也就是说，建造住宅用地只有500亩。总建筑面积约50万平方米，其中，老年人公寓为主要业态，占46万平方米。项目于13年7月首次开盘，一期主要物业类型为多层电梯公寓以及单层中式养生别墅。颐乐学院建筑面积约3.5万平方米，投资2.5亿，依古代书院建筑形制布局。绿城●乌镇雅园项目研究分析物业类型乌镇雅园项目总用地面积432625㎡，整体容积率1.16，总建筑面积850000㎡，地上建筑面积503000㎡，其中可售面积480000㎡，地价5亿元分三年支付。乌镇雅园项目取地情况占地面积432625㎡总建筑面积850000㎡多层可售面积225000㎡多层可售户数2925户别墅可售面积10000㎡别墅可售户数60户高层可售面积245000㎡高层可售户数2697户容积率1.16绿地率30%车位3525个绿城●乌镇雅园项目研究分析住宅户型设计绿城●乌镇雅园项目研究分析住宅户型设计乌镇雅园一期住宅2013年7月已接近售罄，均价1.2万元/㎡，精装修，有四种户型，其中以72、90和128㎡为主体户型，为满足不同客户的需求配以少量56和140㎡的户型。独栋别墅有200㎡（沿湖三室两厅）和170㎡（地块内部）两种。购房者多为桐乡本地人，以及杭州、上海人。绿城●乌镇雅园项目研究分析住宅户型设计绿城●乌镇雅园项目研究分析住宅户型设计绿城●乌镇雅园项目研究分析住宅户型设计绿城●乌镇雅园项目研究分析住宅户型设计绿城●乌镇雅园项目研究分析住宅户型设计绿城●乌镇雅园项目研究分析住宅户型设计项目产品设计：多重设计和设施保障的适老性能设计绿城●乌镇雅园项目研究分析住宅户型设计项目产品设计：多重设计和设施保障的适老性能设计绿城●乌镇雅园项目研究分析住宅户型设计多重设计和设施保障的适老性能设计绿城●乌镇雅园项目研究分析住宅户型设计项目产品设计：室内及外立面设计绿城●乌镇雅园项目研究分析样板区实景照片住宅户型设计绿城●乌镇雅园项目研究分析样板区实景照片住宅户型设计绿城●乌镇雅园项目研究分析出售情况目前在售的房源为一期雅乐苑和二期博乐苑，都是多层电梯公寓，南北楼距达20米，户内层高3米（装修后卫生间2.4米，客厅卧室最高2.6米）大大满足了采光需求。目前在售的主力户型为72方（一室两厅）、90方（两室两厅），还有少量56方（一室）、128方（三室两厅）和140方（三室两厅）。湖边建造中式平层小别墅，主力户型在170方左右，。每套小别墅都有独立的车库，并且南北都带有花园，花园总面积一般在200方左右，只有61套，目前首批30套已经售罄。绿城乌镇雅园在售精装高层公寓，56平1房均价17000元/平，140平3房均价16000元/平，预计2016年6月交付。2016年3月底加推小高层，预计均价14000元/平，户型为75-118平2-3房，全装全配，预计2018年交付。绿城●乌镇雅园项目研究分析出售情况绿城●乌镇雅园项目研究分析颐乐学院绿城●乌镇雅园项目研究分析颐乐学院绿城●乌镇雅园项目研究分析颐乐学院颐乐学院作为绿城乌镇雅园核心的园区配套，建筑面积约3.5万平方米，规模相当于浙江老年大学的1.5倍，是目前国内规模最大、设施最全的老年大学之一，其设备在全国处于领先地位。配有教学楼、行政会展楼、游泳体育馆、大礼堂、健康促进馆、棋乐轩、静修堂、门球场、网球场、中西餐厅、办公楼、幼儿园及配套商业等齐全设施。学院各个区域之间建有风雨连廊，在方便老人出行与各区域间沟通的同时创造出一种亭台楼阁、古色古香的江南园林诗画美感。颐乐学院(老年大学)平面布置图绿城●乌镇雅园项目研究分析颐乐学院颐乐学院(老年大学)平面布置图绿城●乌镇雅园项目研究分析颐乐学院鸟瞰图绿城●乌镇雅园项目研究分析颐乐学院学院包括“健康养生、人文社科、艺术、休闲体育、生活”五大门类的课程体系，课程大纲由绿城颐乐教育公司和杭州师范大学共同研发，目前已经具体设计了72门可供学员选择的课程,提供太极、舞蹈、摄影、书法等专业培训。学院还设计了85项活动内容，包括学院组织的集体活动，学院自发组织的俱乐部活动，以及志愿者形式参加的社会活动等。绿城●乌镇雅园项目研究分析颐乐学院绿城乌镇雅园由绿城颐乐教育公司提供专业的养老生活服务，学员可以享受到360健康体检、365健康关怀、100健康促进等全套的健康服务。除提供全国一级资质的绿城物管的贴心服务之外，还提供24小时健康管家，园区电瓶车、杭州上海往返大巴等交通出行服务，陪聊、读报、爱心卡和各项代办等适老服务。园区基础颐乐服务收费标准为3.5元/平方米/月。健身休闲等需3000元/年。如果按照购置72方公寓计算，包含食堂伙食费、水电物业费、园区服务费、大学教育费等一切费用，基本上每位业主每月总开销2000元足够。绿城●乌镇雅园项目研究分析雅达国际康复医院雅达国际康复医院是雅达国际健康生态产业园的重要板块之一，按照国家三级康复专科医院标准建设，是中国首家具有完善康复医疗功能的生态型国际高端康复医疗中心。医院由德国著名建筑师事务所GMP设计，将引进德国的康复理念、医疗团队和医疗设备，专注服务中国高端康复医疗市场。但是目前与德国医疗专家组成的运营团队的合作遇到困难，现在雅达正在转向当地寻求合作医疗资源。绿城●乌镇雅园项目研究分析雅达国际康复医院绿城●乌镇雅园项目研究分析雅达国际康复医院绿城●乌镇雅园项目研究分析雅达国际康复医院绿城●乌镇雅园项目研究分析雅达国际康复医院绿城●乌镇雅园项目研究分析雅达国际康复医院绿城●乌镇雅园项目研究分析雅达国际康复医院绿城●乌镇雅园项目研究分析雅达国际康复医院雅达国际康复医院占地约200亩，总建筑面积约7.3万方，总建筑面积大约4万平方，由雅达国际运营投资，总投资约8亿元。由综合主楼、病房楼、服务楼、后勤宿舍楼以及老年门诊等在内的8幢楼宇组成，北侧是护理院组团，约12000方，提供全护理服务，南侧是养老院组团，提供半护理。规划有350张床位，大概可以容纳500~600人。为了提高康复医院整体的康复环境和服务水平，整个园区采用了很多舒适性和人性化的设计。医院的容积率仅为0.8，绿化率高，患者可以在类似公园的环境中接受最舒心的治疗。病房大多数为单人间，面积约35平方米，所有病房都带阳台，医护比例预计在1:1—1:1.5，一位患者可配1到1.5个左右的医护人员。目前收费方案还在制定当中，像杭州蓝庭是收床位费：50-80元/天（社保可报销40元/天）和护理费：1500-5000元/月（根据护理级别和护理标准不同而定：5000元/月是1对1人,3500元/月是1对2人,1500-3000元/月是1对多人，最多1对8人，自理4800元/月包括房间费和基础护理费）。餐费：750元/月（一大荤一小荤一素菜送汤）绿城●乌镇雅园项目研究分析借鉴意义乌镇雅园项目目前是国内具有标杆意义的高端养老项目，从项目运营反馈结果看，有三个方面值得注意。绿城●乌镇雅园项目研究分析乌镇国际健康生态产业园是一个典型的大体量、多业态养老地产项目。其用地性质包括居住用地、医疗卫生用地、科教文卫用地、商业用地等。绿城在拿地方面进行了用地性质分割，避免了大体量地块性质综合引起的问题。绿城在建设国际健康生态产业园时对不同的地块进行了分期拿地。拿地模式借鉴意义绿城●乌镇雅园项目研究分析借鉴意义颐乐学院投资2.5亿元，体量达到3.5万平方米，业主每年个人学费3000元。但是绿城对于购买者并无年龄限制，导致实际购买人群年龄达不到养老社区要求。医院总建筑规模超过7.3万平方米，规模过大，定位过高。从早期拟引入德国高端康复医疗品牌到近期转与嘉兴当地医院洽谈合作。配套规模绿城●乌镇雅园项目研究分析借鉴意义产品定位为高端养老社区，主力面积56-128平方米，计划推出公寓5000余套。实际细分市场消化能力不足。首期推出的400多套去化尚可，主要客户为绿城老业主。之后销量大幅度减缓，去化缓慢，以致目前销售情况较为困难。产品定位绿城●乌镇雅园项目研究分析