农村闲置老房成因及再利用探析

农村闲置老房成因及再利用探析摘要：农村闲置老房是新农村发展中面临的重要问题。也是制约现代化、阻碍土地集中利用的主要因素。调查发现，农村闲置老房已经占到农村房屋总数的20%左右，老房年久失修。易造成安全隐患，还导致土地资源的浪费。而农村闲置老房的产生与中国城镇化、人口结构变化、现有政策等因素有关。破解闲置老房的思路主要从政策的完善和灵活盘活老房出发。关键词：农村闲置老房：宅基地：三农现今我国已经进入到一个以工促农、以城带乡的现代化新阶段。中国城镇化发展快速，人口结构发生变化，大量农业人口向非农业人口转移，城市的发展空间遭到挤压，农村的发展将会是现代化发展中新增长点。作为农村大学生，笔者亲眼目睹了农村社会的发展，强烈感受到了她发展中的阻碍，对农村闲置老房的问题更是深有感触。而通过对农村闲置老房问题的探讨，亦助于对现阶段农村发展和发展面临的瓶颈之研究。一、农村闲置老房的基本现状调查随着农村人口的外流和农民生活水平的提高，农村出现了大批闲置老房。以浙江省金华市x镇为例，该镇位于金华市的西南方，交通区位优势明显，也是区行政中心所在。镇域面积91.4万平方公里，辖52个行政村，总人口10万（含省部属单位），集镇人口5.2万，是浙江省首批省级中心镇之一，是传统的农业大镇和新兴的工业大镇。考虑人口规模、经济状况、基础设施等情况文章中抽样调查了3个具有代表性的行政村，调查内容包括行政村的总人口、人口结构、房屋总数、闲置住房总数、村民闲置住房原因等情况。其中A村位于该镇的南方，经济发展情况较好，政府支持力度较大，村中房屋规划较科学，对闲置老房的解决有经验可供借鉴；B村位于该镇的北面，人口较多，面积较大，经济状况相比其他两个村落后，农民还保留了部分的土地，村中房屋规划较滞后，闲置老房情况较严重；C村也位于该镇的北面，人口较多，依靠村附近的工业区，整体经济发展状况良好，但是该村的土地大部分已经卖出，各户只留小块自留地，该村的闲置老房问题也较突出，对闲置老房问题的解决也有一定借鉴意义。各村的基本情况如下表所示：资料来源：总户数和总人口为某镇镇政府于2014年1月统计，各行政村老人人口及外出人口为笔者询问各村干部和村民口述估计整理所得。各村闲置老房的情况大同小异，调查后发现“一户多宅”现象较为普遍。3成村民新建住宅后仍保留原有旧宅。下图即为三个行政村每户村民所有住宅数量图：资料来源：笔者询问各行政村村干部、村民口述整理所得。其中村民有两户住宅的原因大致有二：一是旧时分家时所建的房屋不满足村民需要，村民另建新房。二是旧时分家时父母子女同居，子女新建住房后父母过世留下老房。村民有三户住宅的多为上述情况的综合。调查显示，B村危房有40多处，A村有10多处，C村有6处。以B村为例。闲置老房大多是一层的土坯房或是木质结构的房屋，均为上世纪所建造，多位于村中心呈聚集状分布，年久未修。有些房体上已经长出杂草，极易倒塌，已为安全隐患。常年的闲置亦导致房屋及周围卫生情况差，成为全村卫生防疫的死角地带。房屋的紧密排列导致拆除不易，成为新农村规划和改造的难点。而不少村民为了追求生活品质的提高或互相攀比的心理，新建的住宅面积也远多于实际所需。部分新宅中闲置的面积达到了总住宅面积的40%左右。二、农村闲置老房产生的原因农村闲置老房产生的原因多样。既是农民生活水平提高新建住房后带来的必然结果，也是农村的管理未跟上发展的佐证，更是村民将闲置老房当做固产保值的后果。首先，村民生活水平提高所需。随着村民经济能力的提高，农村社会结构由“主干”家庭向“核心”家庭转变。小家庭独立谋生能力增强。子女分家分户的情况普遍，加之老房住房面积小、采光通光性差、基础设施不完备、邻里间隔小，交通不便等多种因素，村民建新房的欲望强烈。以B村为例，近年换新房的比率达到80%以上，46%的村民选择拆除原有住房，其余则在交通便利的自耕田上新建住房。村民换新房后空出来的房屋则留给家中老人居住，老人则从更旧的老房中搬出。这样就导致了旧村中心形成空洞。等到老人去世，又一批房屋将被闲置，导致闲置房屋数量扩大，“空心村”面积更大。其次，农村人口的流动所导致。改革开放后，农村人地绑定关系松动，部分农村人口通过求学等途径改变户籍，农业户口转非农业户口的人数剧增。加之“经济的持续增长使得工业部门不断吸纳农业劳动力。”部分农村人口选择去城市工作和生活，外出的农业人口大幅增加。常年居住在外的人口比率中，A村为3.7%、B村4.5%、C村1.2%。C村因依靠工业区，常年外出人口较其他两个村少。总之，人口的转移使得作为生活场所的住房被大量闲置。另外，农民短期的进入城市从事非农业生产，也使得农村房屋出现“季节性”闲置。再次，规范性老房管理条例缺少。以B村为例，调查后发现针对老房的管理和拆除尚未有明确的条例。村干部介绍说，目前的方案初定拆除后每人会得到规定面积的宅基地。但是尚未有先例。且这部分宅基地需要等村集体重新批到建设用地后才能兑现。调查中C村的曹军勇说：“旧房可以用来当仓库。我家老房就放着风车，还有一些建房后留下的材料。”他还说：“留着，将来给儿子、女儿造新房。”在强制性的政策没有落实之前，村民对旧宅的利用率虽然不高，但是作为固有财产。并且考虑到将来子女建房用地，村民也不愿意轻易处分老房。固在政策落实之前，旧宅的利用率虽然不高，但作为固有财产，且考虑到将来子女建房用地，村民都不愿意轻易处分。而对居住在城市中的村民来说。虽然没有精力和时间管理老房，但有闲置老房的所有权。比如，对于B村十多户常年外出村民而言，老房是一种保障，是将来分到宅基地的凭证，也是作为村民身份获得集体利益的载体。即使有部分村民想要出售老房.也会因为老房流转性低、收益不高而采取观望的态度。可见，由于缺少统一的老房回收或再利用的既定政策，村民仍将老房作为个人财产保留。另外.缺乏统一的建设规划。村庄的建设规划本是建宅规范化的最主要手段。但如今，以B村为例，仍缺少统一的规划，且不具有规范性。而村庄建设规划的组织和落实还在村干部。干部的换届和同为“村民”的立场，导致监督和落实的动力不足。虽然村规划年年提上议程，但村民还是处于自行建房的时期，并且处于群众性的盲目跟风阶段。A村在建设规划上比其他村先行，针对村中新建住宅有明确规定：农民新建住宅必须在拆除旧宅的基础上，如果老房历史悠久或者因面积狭小不能满足建房需求，村民可以向村两委提出申请，批取新的宅基地。三口以下的农户每人可得75平方米。三口以上每户120平方米。同时将旧宅上交至集体。并且，主动拆除旧宅的居民可以获得宅基地挑选的优先权。但是这些只是A村的乡土规则并没有在其他行政村推广，也就没有变成统一性的规范。而其他村，由于村民缺少科学的长远房屋规划，加之周围不断新建住房，某些村民建造的新宅也存在采光通风困难的隐患。对将来房屋的再次建造埋下隐患。最后，不愿拆除、流转老房的心理原因。村中心的老房是父辈成长的场所，祖辈奋斗半辈子的产物。因此对“重视家庭”的国人尤其是村民来说。房子往往是家的象征。就算老房破旧也不愿意轻易拆除。而在外工作、生活的村民也将老房看做是“根”的象征，是情感回归的寄托对象。闲置老房虽破旧，但窗花、门联却年年换新。因此，有些村民虽然一年甚至几年一次才回老房打扫、探亲，也仍然不愿意让其流转。三、关于闲置老房和空房再利用的思考闲置老房问题的解决。首先要关注农村劳动力流失的问题。其次需要从体制上打破老房流通困难的阻碍.创新思路，最后更需要因地制宜，权衡得失，物尽其用，找到适合不同村情，不同类型闲置老房和空房的解决措施，灵活化盘活老房、空房。笔者通过调查和分析认为，主要可以从下列三大方面进行。（一）对闲置房进行土地的整理、复垦开发闲置住房可以通过整理、复垦达到土地资源的合理利用。但是，在这过程中“必须在充分尊重农民意愿的前提下，坚持政府推动、市场运作、科学规划、积极引导、因地制宜、量力而行、逐步开展。”1.明确闲置老房的财产性，保证村民宅基地和房屋的利益在整理、复垦的过程中，应该对闲置房屋和宅基地进行价值评估。鼓励村民新建住房后拆除旧房，对拆迁农户进行一定的补偿。还可以鼓励社会力量参与闲置土地的承包，同时对村名的补偿和承包资金要充分调动市场机制，政府积极引导，有序进行，防止出现“圈地现象”。总之政府要积极探索建立公平的利益均衡机制，尤其要重视农民的地位，将改革的利益适当往农民倾斜，改善农民的生活水平，合理的将闲置房屋进行增值，促进新型社会主义新农村建设。2.制定村庄的统一建设规划.合理科学地对村庄进行区域设计村两委应充分发挥规划的引导和调控作用，加强村庄布点规划，按照社会主义新农村的要求，加快推进旧村改造，划定村界，控制村庄规模，改造村庄，填实“空心”村。同时组建监督组，规范村民新建住宅，杜绝随意建房和占用耕地现象。复垦土地时，可以选择旧危房和周围闲置土地较多的闲置房，集中拆除，降低成本，提高土地的利用率。（二）盘活使用有价值、能利用的老房闲置老房中类型多样，部分具有再利用的价值。因此对于不同性质的闲置老房应该要区别对待，物尽其用。1.经营理念对待闲置空房针对可以再次利用、房屋结构也合理的较新的闲置老房和空房，一是可以将其租借给企业。利用农村的房价、物价以及劳动力价格的优势。促进企业的成长，拉动农村经济。二是租借给外来民工。将闲置老房租借给由城市移居而来的外来人口。不仅能解决外来人口的住房问题。还能增加农民的非农业收入。三是依靠闲置老房发展特色旅游业。将闲置老房租借出去建设乡村休闲酒店或者自己整理、装修用于农家乐旅游。同时还可以利用周边农田发展有主题有特色的养殖业。四是装修开发成村居养老的住房。利用农村环境好、空气清新、物价低的多种优势都吸引市区老人来乡村养老，缓解市区老人养老的压力，也满足本村及附近村庄的老人养老的需要。2.文化设施、服务性基础设施建设对位于村中心的、建筑结构合理、安全的闲置老房。可以根据房屋的市场价值。由村民小组集体收回旧宅或由村两委出面购买。并在此基础上建设公共的文化性或服务性的设施。如公共文化性质的老年活动中心、村图书馆、村放映室等等。既灵活利用了老房。又提供了提高农民精神文化水平的配套措施。符合新农村建设的要求。3.加强乡土建设保护。保存历史悠久的老房每个村庄的发展。都有其独特的历史轨迹，都存在具有代表性的建筑，反映了不同地区的建筑布局。但是，现在的新农村建设因缺少科学的规划，造成许多村落的古建筑荡然无存、出现文化断层现象。在对闲置老房的土地整理复垦的过程中，应对本村本镇独特的古宅、古庙、古楼进行重点保护，对于各家遗留下的古宅，也可以鼓励在老房的基础上开发成宗祠等具有家族、村落特点的建筑和建筑群。（三）加强宣传，建立老房改造的样板中国人习惯将资本用于买房置地。而农民也会将半辈子的积蓄用于房屋建设。房屋对中国人而言不仅仅是建筑，更是精神的寄托。农民对房屋都会采取谨慎的态度，大多数人对流转房屋都采取观望的态度。因此，政府和村两委应该加强宣传，对闲置房屋的流转政策进行详细解释，让农民体会、认同闲置房屋的改造是新农村建设的必然趋势。村干部也应该以身作则，为农民树立榜样，消除农民对闲置房屋流转的担忧，加深农民对具体政策的理解。