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崇州房地产投资环境调查报告德联营销中心2014年5月14日Part3：地块现状目录CONTENTPart1：城市概述Part2：市场概述城市篇城市概况城市经济城市发展规划城市概述Part11.1城市概况1.1城市概况崇州，古称蜀州位置：成都平原西部，东距成都市区25公里，位于天府之国的腹心户籍人口：约67万幅员面积：1090平方公里崇州，美丽富饶的蜀州1.1城市概况城市性质全国食品工业强县全国商品粮基地县全国瘦肉型猪基地县中国传统白酒原酒生产基地县中国人居环境范例城市行政区划旅游资源罨画池九龙沟鸡冠山崇州市辖1街道（崇阳）18个镇（羊马、街子、怀远、元通、桤泉、大划、三江、三郎、廖家、文井江、观胜、道明、王场、隆兴、江源、白头、梓潼、崇平，6个乡（鸡冠山、济协、集贤、锦江、公议、燎原）。街子古镇凤栖山文锦江温泉文庙1.1城市概况土地资源：全市总土地面积为1090.17k㎡。其中，山地面积471.52k㎡，丘陵面积54.95k㎡，平原面积563.7k㎡。山、丘、坝内共有水域10万亩，全市大体形成“四山一水五分田”的土地结构。水资源：全市水力资源丰富，理论蕴藏量总计为110900kw，可开发量为53605kw。矿产资源：崇州境内矿产资源丰富，现已发现的有14种，曾开采过的矿种有6个：泥炭、锌、硫铁矿和石膏。生物资源：崇州属中亚热带湿润气候区，宜于生物生长。崇州市是全国十四个熊猫生态自然保护区之一。林木资源：崇州地处亚热带常绿阔叶林、常绿、落叶阔叶林中。森林植被类型丰富，树种繁多，共有65科200余种。乔、灌、针、阔叶林木皆有。全市森林覆盖率为42.1%，分为高山水杉涵养区，中山用材、经济林区，丘陵薪炭、经济林区和平坝路旁综合区。全市活立木总蓄积量近百万立方米。1.2城市经济1.2城市经济房地产业占比GDP数据从各产业比上看，第二圈层主要以第二、三产业为主，而崇州各产业整体较为平均；而房地产业与GDP对比上看，崇州的房地产对GDP的贡献率远远低于第二圈层城市，房地产投入相对较少。作为第三产业的发展依赖于第一、二产业的储量与支撑。故，从两个图标综合来看，崇州的房地产业发展较为落后，对城市发展的贡献率相对较弱。1.2城市经济城市发展与房地产发展从崇州的城镇化率和房地产销售来看，均远远低于第二圈层城市；崇州受其城市化率较低，导致房地产的发展缺乏最具购买力最直接的城市客群面支撑，同样城市发展水平的有限，以致缺乏对外来客群的吸附能力，形成内部造血功能差，外部吸附能力弱的特征。板块格局从崇州房地产市场调研上看，主要以街子和崇阳羊马片区两大房地产发展板块组成，此两区域基本形成发展格局，有自身的市场及客群；但就纵观崇州整个房地产而言，除其之外，其它区域房地产发展相对落后，尚未破题，整个城市房地产发展参差不齐。1.2城市经济1.3城市发展规划1.3城市发展规划二0一0年四月，成都“世界现代田园城市规划纲要”出台，标志着成都作为统筹城乡试验区建设进入一个新的发展阶段。在空间规划上从全域成都的高度谋划大成都经济区。田园城市不仅是成都的顶层规划理念，也是城市空间形态的发展构想，同时也是城市产业布局的功能分区。崇州在田园城市的规划中，处于优化型发展区和两带生态及旅游发展区两大功能区之中。1.3城市发展规划城市发展方向城市定位：新型工业城市，成都市西部生态园林旅游城市崇州城市发展规划确定崇州未来经济发展按照“一点突破、两翼齐飞整体推进”的架构发展，转变发展方式，创新体制机制和方法手段，推动工业发展率先突破，以工业发展突破推进工业化城镇化联动发展，带动全市一二三产业快速协调发展1.3城市发展规划崇州市区主要分为几大组团：工业园区招商引资，崇阳及瓦窑组团主要为工业区人员解决刚需住宅去需求，旧城及南河组团房产发展较好；滨河新区为未来重点打造区域，目前环境基本成型；成浦快铁及第二绕城将进一步拉近成都与崇州距离，为崇州发展的又一机遇。1.4城市概述崇州受其城市化率较低，城市发展水平的有限，导致房地产的发展缺乏最具购买力最直接的城市客群面支撑；崇州房地产主要以街子和崇阳羊马片区两大房地产发展板块组成，除其之外，其它区域房地产发展相对落后，尚未破题，整个城市房地产发展参差不齐。城市整体发展核心理念为“山水田园，生命崇州”，对打造宜居城市，生态住宅的发展有积极的促进作用；第二绕城及成蒲快铁的修建，对崇州的发展有积极的推进作用。1.4城市概述市场篇房地产市场概况区域住宅市场分析附件:住宅个案Part22.1房地产市场概况2009-2013年期间，崇州可查成交土地41宗，共2711.07亩，楼面地价最高达到1998元/㎡。崇州整体土地成交不活跃，房地产处于发展的较初级阶段。2.1房产市场概况2013年商住用地成交一览表据统计，2013年成交土地6宗，均为商住项目；分布在崇阳及羊马区域，不同区域，价格差异较大；本土及省内开发商为主导，没有全国性的房企巨头入驻。2.1房产市场概况2009—2013年度期间，房地产供应成递减趋势，销售面积基本持平，前期存量房源量较多。近两年以来，崇州商品房出现供不应求的态势，住宅市场存在一定发展空间。2.1房产市场概况根据图表，崇州整体月均成交在300套左右，含羊马片区，整体走势较差；崇州整体房价保持在4200元/㎡左右，受部分品质大盘拉动，近期房价出现上浮走势。2.1房产市场概况2.2区域住宅市场及个案分析主城区住宅市场分析客户概况及板块分区情况项目稀缺，开发项目集中，本土开发商称王目前崇州住宅住宅主要分布在三大板块，瓦窑崇阳版块，旧城版块及南河版块，新开发的滨河新区，主要出于规划阶段，暂无开发项目。瓦窑及崇阳版块，靠近崇州工业版块，刚需客户太多，市场发展较好。旧城版块，可开发项目不多，在售项目距离城区较远，位置较偏。南河版块，集中开发区域，品质参差不齐，是城市热点区域。组团名主导开发商瓦窑崇阳版块圣沅旧城版块炎华置信南河版块愿景集团滨河新区——2.2主城区住宅市场概述开始呈现品质需求：伴随崇州经济发展及对外交流的增加，房地产开发呈现专业化、时尚化及高端化趋势，客户对居住环境，园林配套需求增加，营销公司介入销售流程，提升地产营销及服务水平。客户出现分化：刚需客户主要集中在工业园区周边，而追求品质，看中环境的客户，更愿意选择滨河新区，滨河新区与其他区域价差可高达500—1000元/平米。开始呈现品质需求，客户出现分化房地产发展水平——开始呈现品质需求，客群出现分化2.2主城区住宅市场概况产品类型：高层为绝对主力产品，别墅、洋房、小高层稀缺组团项目名物业类型瓦窑崇阳版块唐人街高层,小高层唐安银座高层旧城版块上林西江国际社区别墅,洋房,高层泰江兰庭高层愿景水涟漪华府洋房,小高层南河版块愿景河之洲高层隆腾琴鹤帝景高层愿景学府新城高层高层为崇州在售项目绝对主力产品，在土地稀缺、地价居高不下的前提下，洋房、小高层产品的稀缺性将日益明显。2.2主城区住宅市场概况旧城综合在售项目均价约4570元/㎡；南河综合组团在售项目均价约为5022元/㎡；崇阳/瓦窑居住组团在售项目均价约为4600元/㎡；崇州各组团在售项目不同区域价格差异明显，各版块整体呈现上涨趋势，南河和崇阳瓦窑仍为目前价值最高点与最低点。目前均价差价在500—1000元/㎡，城市仍存在较为明显的梯度，项目价值与地段，品质具备较强关联。2.2主城区住宅市场概况区域客群为王，高端刚需区域分流明显。南河版块本地高端客群为主•客群构成：•旧城版块：崇州本地客户为主，少量周边客群；•瓦窑、崇阳版块：靠近工业园区，刚需客户为主，部分周边在崇州工作的客户；•南河版块：临河滨公园，为目前改善型项目集中区域，以崇州市政、事业单位及私企老板为主、部分周边区县客户2.2主城区住宅市场客户概况旧城版块本地客群居多瓦窑、崇阳版块外来客群及首置刚需客群南河组团楼盘分布瓦窑崇阳组团楼盘分布南河版块是目前的热点区域，出现供销两旺的局面。瓦窑及崇阳版块，新兴开发区域，靠近工业园区，以刚需为主，均价4500元/㎡左右。旧城版块：处于目前城市发展的偏于区域，相对位置较偏，均价4200—4600元/㎡。南河版块：目前发展焦点区域，楼盘众多，高端客户集中，均价在4500—5500/㎡之间。旧城版块楼盘分布2.2主城区住宅市场小结客户对价格最为敏感,看重赠送等附加值，更认可本地大开发商，如愿景集团等。南河版块临滨河公园，为目前的关注热点区域。南河版块与其他区域相比，项目更注重品质，在售项目与其他区域项目价差可达到500—1000元/平米，但南河版块现阶段楼盘集中，竞争较大，主要卖点仅为环境、景观，配套严重滞后。旧城版块在售项目较少，同时均为城市边缘位置，相对偏远，客户认可度不高。瓦窑、崇阳版块目前仅少量项目在售，因其靠近工业园区，产品以刚需类为主，外来客户比例大约在30%。目前崇州整体市场受大环境影响，整体走量较差，项目平均月均去化仅20套左右。2.3典型个案地址崇州滨河路55号开发商四川愿景实业有限公司物业类型住宅+商业占地面积333500㎡总建筑面积1000000㎡容积率3.0绿化率40%车位数536楼层数31层住宅户型面积住宅86-179㎡住宅户数390均价5835元/平方米开盘时间2013-01-05基础信息2.3愿景河之洲项目概况开发商四川愿景实业有限公司为崇州本土开发商，在崇州市开发楼盘较多，无论是知名度还是口碑皆好，故此项目在崇州市楼盘市场稳居销售第一的宝座。项目依傍太阳岛广场与琴鹤广场，直面一线浩淼的西江水，其得天独厚的自然生态环境注定她将代言崇州的地标建筑与标杆社区，铸就愿景地产的盛世憾鼎之作，为崇州亲水社区的后起之秀项目临河，打造景观河景房以及高铁等项目亮点，虽然价格略高于周边楼盘，但是依然不影响其销量。在售楼栋2.3愿景河之洲目前在售房源共5栋，224套；以三房双卫户型为主，占比达75%，两房户型赠送后也可改为三房；舒适性的三房为项目主力户型；整体户型赠送面积较大。产品信息86㎡,赠送后为3室2厅2卫100㎡，赠送后为3室2厅双卫113㎡三房二厅双卫带书房标准层房型面积（㎡）面积配比(套)三室二厅双卫8656三室二厅双卫10056三室二厅双卫1131122.3愿景河之洲地址崇州市唐安东路与世纪大道交汇处开发商成都圣沅房地产开发有限公司物业类型住宅+商业占地面积300000.00㎡总建筑面积840000.00㎡容积率2.10绿化率30.00%车位数610个物业费1.20元/平方米/月物业公司成都佳理物管公司住宅户数4847户均价5059元/平方米住宅营销代理成都中成房业有限责任公司商业营销代理新港开盘时间2010-12-31基础信息2.3唐人街项目概况项目位于崇州市唐安东路与世纪大道交汇处项目总建筑面积70万㎡，其中商业约10万㎡，住宅60万㎡，综合容积率2.5左右由商业、住宅、人文建筑和城市绿化生态广场四大板块构成，根据“统一规划、分组团实施”的原则，预计开发周期将达到6－8年。项目建成以后，可容纳6000余户共20000人居住，能满足20万人的各档次消费，目前是崇州市城区最大的人文景观品质居住社区项目已成功引入崇州市唯一的国际大型购物中心—家乐福2.3唐人街2.3唐人街目前在售房源约为364套；以二房单卫户型为主，占比达65.9%；刚需户型占比较大，与其区域接近工业园区密切相关；整体户型均有一定赠送面积。标准层房型建筑面积（㎡）套数配比二房二厅单卫7324065.9%三房二厅双卫969024.7%二房二厅二卫108349.3%73.17㎡,实得面积：80.27㎡，2室2厅1卫96.68㎡，实得面积：106.14㎡，3室2厅1卫108.82㎡，实得面积：121.36㎡，三房二厅双卫开发商成都泰江置业有限公司位置崇州市金盆地大道北侧总建面120040.86㎡容积率2.99绿化率41.00%产品类型高层住宅+商业商业类型社区底商总户数住宅1387户，商业11户户型面积住宅90-