第一章--房地产的基本概念与属性特征

参考书目●查尔斯.J.雅各布斯.房地产概论.电子工业出版社，2007.6●童悦仲.中外住宅产业对比.中国建筑工业出版社，2005.1●张永岳.国际房地产概述.上海人民出版社，2004.8●简德三、王洪卫.房地产经济学.上海财经大学出版社，2003.1第一部分房地产基础知识房地产的基本概念与特征房地产业房地产市场房地产交易第一章房地产基本概念与特征第一节房地产的基本概念第二节房地产的属性特征第三节房地产的类型第一节房地产的基本概念一、房地产及其相关概念和含义1、房地产（RealEstate)房地产是房产和地产的统称，广义的房地产是指土地和定着于土地之上的永久性建筑物、构筑物、附属设施，以及与上述物质有关的权益及由此所衍生的权利。•房地产以土地和房屋设施作为其存在的物质形态。•房地产作为财产的一种形态，必然涉及权属关系。•房地产产权为不同所有者占有。•房地产以其不能做物理运动为基本特征，因此也称之为不动产。2、不动产（RealProperty）不动产是指土地及其定着物，这个定着物包括定着于土地之上的自然物体（如树木、矿产）和定着于土地之上的人造物体（如建筑物、构筑物、道路、桥梁等）。广义的不动产不仅包括房地产，也常常包括不能移动或移动后会损失经济价值的财产。•动产（PersonalEstate)动产也称为非不动产，是指不属于土地及其改良物，如桌子、椅子、床、车、农用机器等，它归属于私人物品。鉴别动产和不动产的标准：（1）附着方式：物体怎样附着于土地上。•沥青、混凝土•门、钉子、木材•家具、服装、厨房用品、电视机（2）合约的存在。判断动产与不动产的第三个标准就是有关各方面是否存在合约。•不动产出售•不动产出租（3）物体的适用性。判断一物体是不是不动产，还可以看它是否适应于此建筑物。•窗帘•钥匙（4）当事人关系。现代法庭的规定是：租户所有的商业固着物不属于房屋所有者的财产，但是租户必须在租约到期前搬走这些商业固着物并不可以对建筑物造成严重的损伤。3、物业在国际上，物业与房地产、不动产表达的是同一个概念。在我国特定的环境下，两者并不等同。房地产是指形成于生产、流通、消费的整个过程中的房地产产品，而物业则是指进入消费领域的房地产产品。物业指已建成并经竣工验收投入使用的各类具有使用功能的建筑物及其配套设施、附属设备设施以及相关场地。物业主要包括3个部分：•已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的建筑物•与这些建筑物相配套的设备和设施•相关的场地及内部的非主干道不动产1、地产养力用地及其财产权利富源用地及其财产权利承载用地及其财产权利2、房产住宅房屋建筑及其财产权利非住宅房屋建筑及其财产权利与房屋建筑有关的城市基础设施建筑及其财产权利房地产3、非房屋建筑及其财产权利4、与土地尚未分离的农作物、林木、种子等5、财产综合体二、房地产的构成1、物质形态构成房地产的物质主体包括三个部分：土地（建筑地块）房屋（建筑物）房屋附属设备（1）土地(land)指土地及其上下一定的空间和附着于土地的各种基础设施的总和。当拥有了一块特定的土地后，所有者既拥有了使用其表面的权利（表面权）。又拥有钻探或者开挖其表面以下部分的权利（地下权），还拥有使用其上面空间的权利（领空权）。土地的核心问题：•土地是谁的？•怎样合理利用土地？•我国个人购买的房地产的土地和房屋归谁所有？•香港土地归谁所有？根据我国1982年《宪法》规定，在中华人民共和国境内城市土地归国家所有，农村土地采取集体所有制，城市郊区土地除法律规定属于国家所有的以外，一般属于集体所有。•我国土地使用权•土地使用权取得方式：划拨和出让•土地使用权出让方式：招标、拍卖、挂牌。国家规定土地使用权出让的最高年限，居住用地为70年，工业用地、商业、娱乐、旅游用地为40年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年。土地的基本内涵：•坐落：所处的区域和具体地点，国家、地区、城市、区域、地点。•面积：依法确认的面积。•形状：通常用图（如宗地图）来说明。•四至：•地势：地势高低、自然排水情况、被洪水淹没的可能性等。•周围环境、景观•利用现状：现状用途；土地上有无建筑物、其他附着物。•产权状况：土地使用权（国家、集体、出让、划拨）；剩余年限、是否可续期；有无抵押或典当；产权是否有争议等。•地质和水文状况：地基的承载力、地下水位的深度•基础设施完备程度和土地平整程度建筑地块是指与房地产开发建设活动有关的建设用地，是具有一定使用方向和用途的土地。用地的结构状况大致分为：工业用地、仓库用地、交通用地、市政用地、居住用地、商业服务用地、公共绿化用地、道路广场用地、军事用地、港口用地、其他（国家机关、宗教）等。•三通一平：水通、电通、路通和场地平整•五通一平：给水、排水、供电、通信、道路和场地平整•七通一平：给水、排水、供电、供热、供气、通信、道路和场地平整•九通一平：给水、中水、排水（雨水、污水）、供电、供热、供气、通邮、通讯（电话、计算机）、道路和场地平整（2）房屋•狭义的房屋是指人类用于生产、生活以及从事其他活动的具有顶盖和护围的建筑物总称。•广义的房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。根据建设部制定的“房屋完损登记评定标准”的规定，房屋按其结构分为4类：钢、钢筋混凝土结构；混合结构；砖木结构；其他结构。房屋按照使用性质分为7类：住宅；工业交通仓库用房；商业服务用房；教育、医疗、科研用房；文化、体育、娱乐用房；办公用房；其他用房。房屋按照其物质构成要素划分，可以分为：•房屋建筑材料（钢材、水泥、木材、玻璃等）•房屋建筑地基（包括宅基地）•房屋内设施（水、电、暖、空调、卫生、煤）•房屋外部环境（地理位置、道路交通、文化娱乐、生活服务）房屋从其基本社会经济功能来讲，又可以分为：•住宅•非住宅•配套设施住宅的社会经济功能：生活功能社交功能心理功能非住宅的社会经济功能：生产用房：是社会物质部门的生产性固定资产（不动产），在社会经济活动中执行的是生产资金的职能。营业用房：是流通部门和劳务服务部门的经营性固定资产，在社会经济活动中执行的是营业资金的功能。行政及其他用房：社会管理、治安及科教文卫等。配套设施是指设置在某个特定的社区中，为该社区全体居民生活服务的固定资产设施及其经营部门的综合体，是为居住及工作提供公共的物质和劳动服务的系统。配套设施一般可以分为两部分：•基础设施—包括地下和地面各种设施；•生活服务设施—公建配套、街坊配套。能源系统供水系统排水排污系统道路交通系统邮电通信系统安全防灾系统休憩娱乐系统文化教育系统卫生保健系统社区管理系统绿地系统商业服务系统配套设施配套设施的社会经济功能：•满足住宅区居民在物质、精神和社交方面的需要•实现住宅区社区生活运转的稳定性，加强居民对自己住宅取得良好的归属感、认同感的主要物质保证•实现整个城市经济生活服务设施的合理配置（3）房屋附属设备房屋附属设备，是对房屋建筑内部附属的和相关的公用、市政、配套的各类设备、设施的简称。现代民用建筑房屋的附属设备主要分为两大类：房屋建筑设备和房屋建筑电气工程设备。•房屋建筑设备：给水设备；排水设备；热水供应设备；消防设备；卫生与厨房设备；供暖、供冷、通风设备；燃气设备。•房屋建筑电气工程设备：供电及照明设备；弱电设备；电梯设备；防雷设备。房屋的基本内涵：•坐落：建筑物的用途、档次、规模与建筑物的坐落是否配置协调•面积•层数和高度：低层建筑、多层建筑、小高层建筑、高层建筑、超高层建筑•结构：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、简易结构•设备：给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通信、防灾等设备•装修：内装修和外装修•公共配套设施完备程度•平面布置：平面图、户型图•外观•建成年月•维修、保养情况及完损程度•利用状况：不同用途的面积分配及楼层分布•产权情况：共有、出租、抵押、产权有争议、违法建筑2、经济形态构成房地产在经济形态方面的构成就是房地产产权及其权属关系，即以所有权为核心的，以占有、使用、收益、处分四大权能为载体的房地产的经济、法律关系。相同的房地产物质（用途、结构、地段、朝向、户型等），在不同的所有制关系下，房地产的财产份额、经济上的分配关系和利益的取得差异是完全不同的。•由于房地产所固有的物质形态和经济形态的构成，也就决定了当房地产作为商品在进行房地产交易转让时的特殊性，即房地产作为不动产，与一般商品所不同的重要方面就表现在“物流”与“权属流”的结合。房地产构成房地产房屋附属设备建筑物土地土地使用权房屋所有权房屋构筑物（权利部分）（实物部分）•影响房地产价值的因素有哪些？第二节房地产的属性特征一、房产与地产的区别与联系（一）房产房产，是房屋财产的统称，是房屋的社会经济形态，泛指一切有经济价值的房屋及其与房屋有关的权益。广义的“房产”是指建筑在地上或地下的一切空间建筑产品，包括附属设施，它是以建筑实体为表现形态的，供人们生产、生活、娱乐及从事一切社会活动的场所。1、房产的特征表现（1）空间上的固定性（2）耐久性（3）收益递减性（4）效用上的多层次性2、房产的类型，根据用途的不同，房屋一般主要分为5种类型：住宅用房住宅房屋生产用房营业用房行政用房非住宅房屋其他专业用房等（二）地产地产，即土地财产。从不同的角度理解，地产可以有两重含义：（1）指未投入人类劳动、开发的生地、荒地，以及已经通过开发成熟可供建筑之用的土地。（2）泛指一切有价的土地和与土地有关的权益，包括土地的所有权和政府法定有效期内该土地的使用权。1、地产的特征:（1）数量有限（2）位置不可移动（3）多用途（4）聚集资本2、地产按土地用途的不同，可以分为两大类:•农村土地—指大农业（包括林业、牧业、渔业在内）的用地。•城镇用地—指城市规划区域范围内的用地和空间。主要用于兴建各类建筑物以及城市基础设施。（三）房产与地产的区别（1）地产可以单独存在，而房产不能离开地产单独存在。（2）房产是最终产品，能够直接满足人们生产、生活的各种需要，而地产则不同。（3）房产有折旧，而地产没折旧。（4）价格决定因素不同。（四）房产与地产的联系（1）从实物形态来看房和地是联结在一起的。（2）从价格构成看，房价和地价相互依赖、相互转换。（3）从房地产权属主体的统一性看，房屋的所有权与土地的所有权或他项权利必须存在一定的同一性。二、房地产综合体的属性和特征1、位置的不可移动性土地是不可移动的，构筑在土地上的建筑物也是不可移动的。房地产的交易，是通过产权的交易进行的。因此，要求房地产所处的区位必须对于开发商、置业人或承租人具有吸引力。房地产价值的高低，在很大程度上取决于该房地产所处地区的增值潜力。2、产品的独一无二性（异质性）市场上绝对不存在完全相同的两宗物业，任何一宗物业无论是在结构和外观上，还是在所处的地理位置和环境上都有其特殊性。即使外形尺寸、年代、风格、建筑标准相同的建筑物，它们也会由于内部附属设施、街景区位、物业管理等因素的差异而有所不同；甚至同一住宅区内的相同住宅，不同的朝向和楼层差异也是很大的。3、外部性与一般商品比较，房地产的生产和消费与周围环境之间更容易发生相互影响。这些影响会使得房地产因外部环境的改善而增值，也会因外部环境的恶化而形成价值损失。4、保值增值性房地产需求的增加土地资源的有限性基础设施的改善5、效用的多样性（1）房地产既是生产资料，又是消费资料，房地产除了可以满足人们的生活外，还可以从事经营活动；（2）房地产既是固定资产，又是流动资产。6、价值高且变现难个人偏好产权变更及相关手续繁琐存在资金变现风险占用资金量大建设周期长7、寿命周期长（耐久性）我国有关建筑物安全的规定房屋建筑物按照结构的不同其寿命周期及使用年限，或称为折旧年限分别为：钢结构70年、钢混结构60年、砖混结构50年、砖木结构40年、简易结构10年。8、有限性与稀缺性我国人均耕地面积为1.41亩（1亩=0.0667公顷），四川仅为0.69亩。20世纪90年代初对世界上土地资源的统计，发达国家每人占有的耕地面积超过0.5公顷，而发展中国家人均耕地面积不足0.33公顷。第三世界63%的人口生活在“土地短