搜索
《三门县城CCCC片区01010101单元控制性详细规划》C01-0406C01-0406C01-0406C01-0406地块控制性指标调整专题论证项目名称：三门县城C01-0406地块控制性指标调整专题论证控规名称：三门县城C片区01单元控制性详细规划调整范围：C01-0406地块编制单位：北京龙安华诚建筑设计有限公司项目名称：三门县城C01-0406地块控制性指标调整专题论证投资主体：新场村委会论证单位：北京龙安华诚建筑设计有限公司资质等级：城市规划乙级[京]城规编第（082041）乙级项目负责人：黄丛敏所长方案组成员：吴黎常书欢胡成飞目录一、背景1.1、研究背景1.2、新场村概况1.3、原控规基本情况1.4、调整的必要性1.5、调整的依据二、现状概况2.1、区位2.2、用地规模2.3、现状建设条件2.4、周边发展条件2.5、相关规划衔接三、开发容量推算3.1、地块上限容积率推算3.2、新场村意向性开发容量四、可行性分析4.1、地块性质解读4.2、技术可行性分析4.3、城市空间形态研究4.4、空间环境分析五、研究结证六、调整图则七、实施建议7.1目标定位7.2发展方向7.3内容组成7.4环境特征7.5建筑形式八、意向性方案1.1、研究背景随着沿海城市的进一步开放建设，三门县海游镇在新城开发这一股热潮中突飞猛进，现有的空间已难以满足城市发展需要，建设用地规模的扩大成为了必然，也促成了《三门县城C片区01单元控制性详细规划》（以下简称“控规”）的编制。该控规经浙江省城乡规划设计研究院编制，三门县人民政府以三政函【2011】39号文批复实施。海游镇新场村是省级小康示范村，为了迎接省级文明卫生县城的复审，按照建设文化大省的要求，创建示范文明城市，同时为加快村文化基础建设，丰富群众精神文化生活，重视维护群众文化权益，新场村致力解决群众“文化温饱”的问题，拟建新场村文化中心综合楼项目。该项目选址在C01单元控规确定的位置，村委在综合研究地块的区位后，考虑原有开发强度并不能建设出“高品位、高层次”的文化中心综合楼，因此向三门县人民政府申请《关于要求调整海游镇新场村文化中心综合楼部分经济技术指标的请示》，并得到了县政府的批转，三门县规划局做出相应的意见回复，确定原有控制地块是符合规划要求的，如确需调整地块容积率、建筑密度、建筑高度等相关指标，则应按照《城乡规划法》和《浙江省城乡规划条例》有关规定调整该地块的控制性详细规划，并详细介绍了调整程序。受新场村委委托，我院按照相关法律及要求，拟对项目进行控制性指标专题论证。一、背景背景1.2、新场村概况新场村位于三门县城海游镇，与县城大湖塘新区相毗邻，是三门县现在的行政中心边缘地区，交通便捷，地理位置优越。全村250户，906人。2010年，村集体固定资产4000多万元，村集体经济年收入380万元，农民人均纯收入突破万元。近年来被评为浙江省全面建设小康示范村、绿化示范村、民主法治村、村务公开民主管理示范村，台州市生态示范村、三门县文明新村。在新农村建设的浪潮中，新场村抢抓城市化迅速推进的契机，从2002年8月开始着手计划全力开展旧村改造。现拥有5300平方米的村办公楼、300平方米的老年活动中心、75套老年公寓、二个占地31亩的建材市场，48套商住楼，42间临街商铺，2700平方米标准厂房。背景1.3、原控规基本情况根据三建规[2012]216号关于《要求调整海游镇新场村文化中心部分经济技术指标的请示》的意见中提到有关新场村对“调整C01-0406地块容积率、建筑密度、建筑高度等相关指标调整”的请示，经核拟调整地块属三门县城控制性详细规划C片区01控制单元，主要经济技术指标如下：用地面积：约3638平方米（约合5.458亩）绿地率：20%建筑密度：40%容积率：1.5该地块用地性质为文化娱乐用地,拟建新场村文化中心综合楼，满足本村村民精神文化生活的需求。背景调整地块背景1.4、调整的必要性（1）土地集约开发利用的需求随着城市建设的快速发展，城市中心地区的土地资源日趋匮乏。如何最大限度的合理的利用城市土地资源，是符合三门县土地利用规划中提出的“集约利用土地资源，弹性控制，紧凑开发，完善城市功能，保证城市持续、健康、有序发展”原则的。（2）区域发展的需求拟调整地块属于大湖塘新区，是三门县的行政中心，周边区块的建设开发强度相对比较大；本着“十分珍惜和合理利用土地”的基本原则，完善行政中心的建设风貌，理应高品位、高层次的开发。随着周边建成区面积逐步扩大，人民生活水平的提高，结合该地块的结构特征，原有的控制指标对城镇远期发展的有所束缚，无法充分利用土地，给土地开发建带来难度，建议适度调整容积率。三门县域规划结构示意地块在三门总规位置示意研究地块背景1.5、调整的依据本次调整的主要参考依据有：（1）《中华人民共和国城乡规划法》（2008年）（2）《浙江省城乡规划条例》（3）《台州市控制性详细规划管理规定》（4）《台州市城乡规划管理技术规定》（5）《三门县中心城区（海游镇）土地利用总体规划》（6）《三门县国民经济和社会发展“十二五”规划基本思路》（7）《三门县域总体规划（2008～2020）》（8）《三门县城C片区01单元控制性详细规划》（9）关于《要求调整海游镇新场村文化中心综合楼部分经济技术指标的请示》的意见（10）其它相关的专项规划、法律法规、标准规范及规划文件等现状概况二、现状概况2.1区位（1）C01规划管理单元属于三门县城旧城区大湖塘片区，属于三门县的城市主中心区域，北至岭枫公路，南至环湖南路，西至丹峰山东麓，东至交通路。（2）拟调整地块（C01-0406）属于三门县城控制性详细规划C片区01控制单元，位于城市次干道环湖南路与城市主干道交通路交叉口处，北以水渠为界，西临三门变电站，东至交通路。2.2用地规模根据经图纸测算，经修改后，调整地块用地面积3638㎡。2.3现状建设条件调整地块内目前建有数栋工业厂房，厂房占地面积2133㎡。C01-0406用地概况2.4周边发展条件（1）C01管理单元内形成两片集中的居住用地，以居住组团或居住小区模式建设，以二类多层标准进行开发，总共居住容量为9135人。居住总用地21.34公顷,商住用地面积5.71公顷。为了片区沟通西部山体生态绿化与新区中心绿地的联系，新建公共绿地3.89公顷。拓宽交通路（32米）作为城市主干道。（2）调整地块东北面为台州亚达聚氨酯有限公司，大湖塘建材市场，三港建材市场等数家企业，东南面为锦绣三门居住区。（3）周边交通已建成主干道湫水大道、梧桐路、滨海大道，交通路的拓宽工程正在建设中；建成次干道心湖路、环湖南路。周边建设现状周边交通状况现状概况2.5相关规划的衔接在研究本地块容积率调整可行性分析过程中主要参照的相关规划是《三门县城城市总体规划》（2006～2020）和《三门县城C片区01单元控制性详细规划》:（1）根据三门县总体规划：着力将海游镇打造成为三门县的政治、经济、文化中心、特色制造基地，休闲娱乐、人居、商贸与科研相结合的山水与滨海特色兼备的综合功能城市。从海游镇总体发展目标出发，要求对土地利用结构，土地集约化发展加以重视。（2）C片区01单元以居住功能为主，总规中考虑以发展旧区改造和部分地块新开发相结合，C01-0406属于文化娱乐用地，在满足新杨村村民精神文化生活需要的前提下，原控规中加了以充分考虑。通过对本地块及周边地块的实地调研及对相关规划的解读推敲，在研究本地块的地位及发展目标应顺应或高出原控规对该片区的整体定位。本次研究范围研究地块在三门县总规中位置现状概况论证内容三、开发容量推算3.1地块上限容积率推算停车位推算上限：根据浙江省工程建设标准《城市建筑工程停车场（库）设置规划和配建标准》对该类建筑的停车配置要求，以及地块容许最大化地下开发面积2655m2，取每100㎡建筑面积设置1停车位，推算出上限可计算指标停车位共计90辆，反推建筑面积为9000m2，因此上限容积率为2.47。经济容积率推算：根据住房与城乡建设部标准定额司和权威房地产经济研究部门公布的数据，房地产开发行业普遍的利润率约为20%，本研究也将20%作为基准利润率，推算出容积率约为：2.3；除去利润率，按地价及造价平衡反算，容积率为1.9，即无利率开发。论证内容3.2新场村意向性开发容量根据三海政【2012】124号《关于要求调整海游镇文化中心综合楼部分经济技术指标的请示》确定本次论证的指标内容如下：经济技术指标数值容积率1.5建筑密度40%绿地率20%建筑限高18m建筑面积5457㎡经济技术指标数值容积率2.1建筑密度42%绿地率20%建筑总高30m建筑面积7639.8㎡原C01-0406地块指标C01-0406地块申请调整指标4.1地块性质的解读本次调整地块性质为C3，即文化娱乐用地（新闻出版、文化艺术团体、广播电视、团书展览、游乐等设施用地），在原城市用地划分标准中，是以社会公共服务为主，允许带有部分综合经营；在新的城市用地划分标准中，将C3用地划内容细分成A2、B22、B31用地，即：A2是图书、展览等公共文化活动设施用地，B22是艺术传媒用地（文艺团体、影视制作、广告传媒等用地），B31是娱乐用地（剧院、音乐厅、电影院、歌舞厅、网吧等等）。因此，本次地块的相关参数指标采用商业及公共服务双项指标中取最高值。四、可行性分析可行性分析4.2.1交通影响分析（1）交通流量影响研究地块东侧为交通路，道路等级为城市主干道，道路红线宽度为32米；北侧为规划7米的次干道。将地块内的车流出入口设置于南面，与三门变电站入口道路共用，沿交通路方向设置成人行出入口，可将对片区道路交通产生的影响降至最低，可忽略不计。（2）停车位影响若容积率由1.5调整到2.1，规划建筑面积为7639.8㎡，根据浙江省工程建设标准《城市建筑工程停车场（库）设置规划和配建标准》及台建规《关于进一步加强台州市区建设工程停车泊位规划管理的通知》的停车位配置要求，每100㎡建筑面积设置1停车位，共计需77个停车位，按照省标中要求地面停车位不少于20%计，即要设置16个停车位，地面能解决；地下需设置61个停车位。根据业主开发意向及实际成本控制考虑，本次开发建设为一层地下车停车库，最大化开发面只为2655m2，按35m2/辆计算，能安置75辆，考虑部分面积用于设置配备用房，也能够满足61辆停车位的要求。可行性分析4.2技术可行性分析技术可行性分析技术可行性分析技术可行性分析可行性分析4.2.2景观影响分析金茂大厦地块建筑城市景观界面与城市主要道路关系密切，从基地的区位与内部空间来看，由于基地位于新区与旧城的过度地段，其主要的道路均应注意景观界面的塑造，特别是对于交通路沿线景观更应予以重视。而该项目的建设将丰富并美化沿路景观界面，提升城市形象。本次地块建筑高度调到30米后，未超过该片区中心区建筑高度，与交通路东侧区域行政中心，金融中心等地标建筑形成呼应，丰富城市天际线。4.2.3环境影响分析本项目建成后为公共设施，对环境的影响主要为运营中产生的生活污水和垃圾，不会产生废气、噪声等污染，这些废物都能通过城市的污水处理设施和垃圾处理设施集中处理，不会对周围环境产生影响。4.2.4市政基础设施配套条件分析参照《镇规划标准》、《建筑给水排水设计规范》、《城市给水工程规划规范》、《城市排水工程规划规范》、《2009全国民用建筑工程设计技术措施-给水排水》等规范，本地块在增加1819.25平方米建筑量的基础上，研究地块内平均日需水量增加约18.2立方米∕日，污水排放量增加约41.6立方米∕日。根据《城市电力网规划设计导则》、《城镇燃气设计规范》等规范规定，增加的容量对片区的电气设施不会产生很大的影响，地区的市政供给能保持在一个的较高水平。（1）给水系统按《2009全国民用建筑工程设计技术措施-给水排水》中单位公共设施用地用水量指标的规定，结合海游镇区的实际生活习惯，确定单位面积综合用水指标按10L/m2.d计，增加日用水量为：Q＝1819.25×10＝18.2立方米∕日原控规周边地块建筑主要以多层