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XX县XX镇中心北片区D1地块规划调整论证报告目录目录项目背景一、项目背景二现状分析二、现状分析三、规划调整必要性分析三、规划调整必要性分析四、规划原则四规划原则五、规划依据六、规划方案测算七、可行性分析八、规划设计条件1XX县XX镇中心北片区D1地块规划调整论证报告一项目背景一、项目背景XX镇地处XX县东南部西南连建德北接XX县城距杭州XX镇地处XX县东南部，西南连建德，北接XX县城，距杭州70公里，是国家级风景名胜区XX、新安江、千岛湖黄金旅游线上的座新兴业旅游城镇全镇总面积平方公里总人的一座新兴工业旅游城镇。全镇总面积198.89平方公里，总人口3.2万，辖15个行政村和黄坡岭、大洋坪两个社区。XX镇人民政府驻地七里垅街黄坡岭。近几年来，XX镇获得了中国水力发电设备制造基地、全国千强镇、全国环境优美乡镇、省级教育强镇、备制造基地、全国千强镇、全国环境优美乡镇、省级教育强镇、省级体育特色镇、省级卫生镇、省级科普示范镇、省级绿色小城镇省级社会治安综合治理先进单位等荣誉称号镇、省级社会治安综合治理先进单位等荣誉称号。XX镇有秀美的山水景观，有严子陵钓台、XX小三峡和白云源景区，依托XX—新安江国家级风景名胜区资源，优化旅游产业和城市空间布局，打造一个开放式的富春山居图实景地——XX大和城市空间布局，打造个开放式的富春山居图实景地XX大景区。XX镇“中心北片区”地处XX镇核心部位七里泷大道是镇区主XX镇“中心北片区”地处XX镇核心部位，七里泷大道是镇区主要的商业街区。XX镇“中心北片区”是XX镇面向未来的发展区域，是旅游度假、商务办公、文化娱乐、生活居住功能为主导，集其它相关配套性功能于一体的多功能、生态型、复合型的综合区域。它相关配套性功能于体的多功能、生态型、复合型的综合区域。D1地块位于XX镇中心北片区中心地段，扬帆路南侧，七里泷大道东侧盛家路西侧对山路北侧是镇区发展重要地段因大道东侧，盛家路西侧，对山路北侧，是镇区发展重要地段，因此，合理确定其用地性质和相关控制指标，保证地块开发建设顺利进行，具有重要意义。地块位置图2XX县XX镇中心北片区D1地块规划调整论证报告二现状分析1原控规地块划分及控制指标二、现状分析1、原控规地块划分及控制指标根据2007年由上海交通大学建筑设计研究院编制完成，并经批复后已实施的《XX县XX镇中心北片区控制性详细规划》，D1地块分为D1-01、D1-02两个地块。《XX县XX镇中心北片区控制性详细规划》用地规划图3XX县XX镇中心北片区D1地块规划调整论证报告D101D102两个地块其用地性质及控制指标如下表D1-01、D1-02两个地块，其用地性质及控制指标如下表：地块编号用地性质用地面积（㎡）容积率建筑密度（%）绿地率（%）建筑限高（m）地块编号用地性质用地面积（㎡）容积率建筑密度（%）绿地率（%）建筑限高（m）D1-01C/R（商住用地）12239＜2.5≤40≥25≤45D1-02R2（居民住宅用地）34137＜1.5≤30≥35≤20D1地块划分详图4XX县XX镇中心北片区D1地块规划调整论证报告2现状用地情况2、现状用地情况D1地块位于七里泷大道与扬帆路交叉口东南侧，整体地势比较平坦。现状D1-01地块，沿街商住建筑基本建设完成，部分建筑较为凌乱，缺乏合理的布置与规划，另外剩余约4.66亩土地未建设；现状D1-02地块一部分为原XX县XX中医院，虽已停止使用仍有建筑存留另部分为空地地块目前已有约1676亩地完成建设已停止使用，仍有建筑存留，另一部分为空地，地块目前已有约16.76亩地完成建设。在卫星图中地块现状图5XX县XX镇中心北片区D1地块规划调整论证报告3周边用地情况3、周边用地情况D1地块由七里泷大道、扬帆路、盛家路以及对山路围合而成，整块地与路相邻，地块北面为公用设施及生产建筑用地，西面为居住用地，南面为空地，东面为基本为居住用地。用地现状图6XX县XX镇中心北片区D1地块规划调整论证报告4周边路网情况4、周边路网情况地块周边现状道路按《XX县XX镇中心北片区控制性详细规划》已建成，并投入使用。七里泷大道宽度为24米扬帆路宽度为24米盛七里泷大道宽度为24米；扬帆路宽度为24米；盛家路宽度为12米；对山路宽度为12米。地块周边道路情况道路名称道路宽度（米）道路等级地块周边道路情况道路名称道路宽度（米）道路等级七里泷大道24城镇主干道扬帆路24城镇主干道盛家路城镇次道盛家路12城镇次干道对山路城镇次道对山路12城镇次干道地块周边交通规划图7XX县XX镇中心北片区D1地块规划调整论证报告三规划调整必要性分析1有利于提高土地综合效益三、规划调整必要性分析1、有利于提高土地综合效益原控规D1-01地块用地现已基本建设完成。原控规中D1-02地块，规划控制指标容积率小于1.5，建筑限高20米。根据XX县目前居住用地的出让情况，低密度低强度的用地指标将不利于土地的开发出让，有必要对其土地开发强度和控制指标进行重新论证，以提高土地的综合利用效率。2满足城镇发展需求完善城镇功能2、满足城镇发展需求，完善城镇功能近几年来，XX镇发展建设较为稳定，遵循XX镇“山—城—江”的总体格局，按照中心北片区”一轴、两线、三片”规划布局推进城镇中心区域建设。沿城镇主干道，充分的利用江边岸线景观资源，体现XX镇“中心北片区”功能特征，形成XX镇集行政办公、商业金融居住生活休闲文娱的中心城区业金融、居住生活、休闲文娱的中心城区。本次规划调整的D1地块位于镇区中心重要地段，是镇中心居住建设的重要节点。由于D1-01、D1-02地块已有部分土地完成建设，为了使土地更有效的合理开发，提高土地的适综合使用效率，需对D1地块重新划分。本规划地块的建设有利于镇中心片区的建设，提升中心区域的整体形象，完善城镇功能，符合城镇发展需求。3有利于改善XX镇中心北片区居住环境促进中心北片区城市建设3、有利于改善XX镇中心北片区居住环境，促进中心北片区城市建设XX镇“中心北片区”地处XX镇核心部位，区内部分地块如七里泷大街以东至XX间已经开发建设。居住用地占大部分，居住建筑布局紊乱无章，建筑质量参差不齐，环境质量一般。近年来，XX镇加强区域内的居住、生活、休闲环境的改善与建设，区域各环境相对提升随着《XX县XX镇中心北片区控制性详细规划》的实施规划调整的D1主要为商业居住用地控制好地块指标合境相对提升。随着《XX县XX镇中心北片区控制性详细规划》的实施，规划调整的D1主要为商业居住用地，控制好地块指标，合理布局，提升镇区居住环境，提高居民生活质量。本地块的开发建设，有利于完善镇区居住生活环境，加快促进镇中心区建设发展。8XX县XX镇中心北片区D1地块规划调整论证报告四规划原则1以人为本原则四、规划原则1、以人为本原则立足以人为本的原则，完善地块配套设施建设，优化环境，满足人们的实际需求。2、整体和谐性原则满足城镇整体和谐发展的要求，规划地块布局上力求合理，地块整体的建筑风格、造型、体量、高度及后退界线等应与周边地块和空间环境相协调调整后的地块控规不得影响城市交通环保卫生消防和人防安全不得对周边地块建与周边地块和空间环境相协调。调整后的地块控规不得影响城市交通、环保、卫生、消防和人防安全，不得对周边地块建筑的日照产生不利影响。3、经济效益、社会效益、环境效益三统一原则规划地块应充分研究土地的经济利用和开发价值集约高效利用土地资源保证城市建设用地经济性的同时也能规划地块应充分研究土地的经济利用和开发价值，集约高效利用土地资源，保证城市建设用地经济性的同时，也能促进城镇发展，优化城镇环境，做到经济效益、社会效益、环境效益三效统一。4、可操作性原则根据规划地块现状及周边建设的实际情况，立足城市建设和规划管理的现实要求，综合考虑城镇整体发展，提出合理的规划控制指标确保用地开发的顺利进行理的规划控制指标，确保用地开发的顺利进行。9XX县XX镇中心北片区D1地块规划调整论证报告五规划依据1《中华人民共和国城乡规划法》五、规划依据1、《中华人民共和国城乡规划法》2、《中华人民共和国土地管理法》3、《城市用地分类与规划建设用地标准（GB50137-2011）》4、《杭州市城市建筑工程机动车停车位配建标准实施细则（试行）》5《杭州市建设项目日照分析技术管理规则（试行）》5、《杭州市建设项目日照分析技术管理规则（试行）》6、《XX县XX镇总体规划（2004-2020年）》7、《XX县XX镇中心北片区控制性详细规划》8其他有关城市规划的标准规范及相关的法律法规法定性文件和技术规范8、其他有关城市规划的标准、规范，及相关的法律、法规、法定性文件和技术规范。10XX县XX镇中心北片区D1地块规划调整论证报告六规划测算方案1规划思路六、规划测算方案1、规划思路规划将原来D1地块重新划分为：D1-01、D1-02、D1-03地块。D1-01地块内现已基本建设完成，根据原控规用地性质为C/R(商住混合用地)，规划调整后根据新规范，用地性质调整为R2/B1（商住混合用地，R2为二类居住用地，B1为商业设施用地）。D1-02地块原控规规划用地性质为R2（居民住宅用地）规划调整后根据新规范用地性质调整为R2（二类居住用D1-02地块原控规规划用地性质为R2（居民住宅用地），规划调整后根据新规范，用地性质调整为R2（二类居住用地），D1-03地块是原控规D1-01、D1-02地块重新划分后生成的地块。规划地块用地性质为R2/B1（商住混合用地，R2为二类居住用地，B1为商业设施用地）。作为新划分用地，要合理确定其用地控制指标，处理好地块建筑与周边环境的关系充分挖掘地块的开发潜力合理利用土地资源关系，充分挖掘地块的开发潜力，合理利用土地资源。11XX县XX镇中心北片区D1地块规划调整论证报告2总体布局2、总体布局D1-01地块，D1-02地块，注重结合七里泷大道商业街和扬帆路城市文化轴的建设，规划适当调整地块内建筑，加强地块内凌乱建筑的改善，完善地块功能。地块功能。D1-03：规划结合该地块的区位优势，挖掘用地潜力，注重居住环境改善提升，小区总体布局在兼顾日照条件的基础上侧重考虑建筑的景观视角兼顾日照条件的基础上，侧重考虑建筑的景观视角，以多层、小高层住宅合理围合而成，总体布局南低北高，户型建筑面积60—130不等。其中沿街住宅地上1—2层为商铺。规划小区主入口设置在地块东面的盛家路。小区内部交通实行人车分流，车辆从面的盛家路。小区内部交通实行人车分流，车辆从入口进入小区后右转进入地下车库，地面设置环形车道。小区中心区则以景观步行道路为主，行人从主入口进入小区后即可通过步行道到达小区中心景主入口进入小区后即可通过步行道到达小区中心景观区和各居民楼，小区内部通过铺装和绿化景观结合，巧妙搭配，营造居住环境。为居民营造安全，自然，宁静的、舒适的居住氛围。D1-03地块平面布置图12XX县XX镇中心北片区D1地块规划调整论证报告3D103地块主要经济技术指标3、D1-03地块主要经济技术指标总用地面积25812平方米建筑总占地面积6925平方米建筑总占地面积6925平方米总建筑面积53257平方米其中住宅总建筑面积44557平方米商铺总建筑面积8700平方米商铺总建筑面积8700平方米容积率2.06建筑密度26.8%绿地率252%绿地率25.2%总户数340户A户型（59.26平方米）57户17%B户型（107.8平方米）145户43%其中B户型（107.8平方米）145户43%C户型（121.0平方米）63户19%D户型（130.2平方米）75户21%机动车停车位390个机动车停车位个其中地上300个地个地下90个13XX县XX镇中心北片区D1地块规划调整论证报告D1-03地块平面布置图D103地块鸟瞰图D1-03地块鸟瞰图14XX县XX镇中心北片区D1地块规划调整论证报告七可行性分析1功能分析七、可行性分析1、功能分析D1-01、D1-03地块均为商住混合用地，以居住用地为主，其中沿街建筑地上2层均为商铺。D1-02地块为二类居住用地，合理布置居住建筑。三块用