税务稽查中物业管理企业的涉税问题与对策探析5篇

1/27税务稽查中物业管理企业的涉税问题与对策探析5篇税务稽查中物业管理企业的涉税问题与对策探析1一、我国物业管理公司的涉税现状在现行的国家税收制度下，一个物业管理公司需要缴纳的税种包含：营业、城建、教育附加、企业所得、增值税、印花以及个人所得等多种费用类型。虽然现阶段我国税务部门没有针对物业管理公司的营业税税目进行细致归类，但物业管理行业已经形成了依照服务行业进行税务缴纳的传统，营业税缴纳比例为共收取的物业服务总费的5%计算，将服务费的结余依照调整后应税的所得额的1/4税率来作为营业成果，并以此缴纳所得税;教育费加以及城建这两类税务附加分别是营业税7%与3%，增值税是指收取水电费所缴纳税金，特别是水费在深圳按简易方式3%税率缴纳，无论水费是否产生增值。由此可见物业管理公司的服务性较强，涉税种类繁多，因此很容易出现如税务率偏高、重复征税等税务风险，严重影响公司效益，制约整个行业的发展。二、物业管理公司的税务风险分析随着市场竞争日趋激烈，物业的收费水平明显较低，同时国家也没有指定完善的扶持政策，从而造成了行业税收压力过大等一系列税务风险问题，对公司的经营与发展造成严重制约，2/27总体来说，物业管理公司常见的税务风险问题主要包括以下几点：(一)物业管理公司的税率偏高物业管理行业现阶段仍归为服务行业，即5%的税率，但这就与其它行业普遍的3%税率高出两个百分点。但从物业管理业的利润来看，其经营利润远低于其它服务行业，因此将其税率设置为5%显然是不合理的。这种过高的税率，却相对较低的利润显然是制约物业管理行业发展的重要税务风险问题，极大增强了物业管理公司的生产压力。我国物业公司大多处在发展的初期起步阶段，利润空间也相对狭小，加上过高的税率，以及国家未制定相应的税收扶持政策，综合这些因素，直接导致了我国超过40%的物业公司都处于非盈利的经营状态。(二)物业管理收费模式所带来税务风险物业管理行业的营业税主要是根据企业营业额来进行计算征收的，营业额主要为管理收费模式下所取得的物业服务费。物业服务费包括物业服务的支出与酬金两个部分，收费标准通过“支定收”模式进行设定，这都有显著的行业性质。物业服务支出也具有代收性质，同时还用在清洁维持、绿化、秩序维护以及房产设备维修养护等方面，所以这种性质较强的服务支出不应归于税基之中，但在实际中，却被归入于税基中，这无疑一定程度上增强了税收负担。(三)重复征税问题在社会分工日益精细化的今天，很多物业管理公司都实施3/27了专业分包制，很多技术性强的工作必须有专业人员完成，但很多物业公司往往不具有这些专业技术人员，例如国家法律法规中明确规定电梯、消防等工作必须委派专业单位进行操作。这样一来，就会出现物业公司与分包公司的利益分享，从而存在一定的重复征税风险。物业管理公司应当在开展营业税审报的过程中，先减去外包服务支出，以余额来计算营业税。但目前物业管理公司在计征营业税的过程中，并没有扣减外包服务这一环节，而是进行收费的全额计征，这样一来，就造成了严重的税务重复征收现象。三、物业管理公司的纳税筹划对策(一)优化公司内部环境除呼吁国家相关部门制定合理的税率、制度以及扶持政策外，为有效规避税务风险，物业公司应当不断优化自身的内部环境，强化财务管理水平，提高相关人员职业素质，能够充分且深入地研究国家税收政策，以过硬的财会管理能力，作为规避税务风险的有力支撑。(二)充分利用优惠政策合理避税虽然目前我国税务部门没有专门针对物业管理公司制定科学合理的税率及制度，但我们可以利用现有制度实现合理避税、减税。例如国家规定如果服务型企业退役士兵占总就业人数的30%以上，并签署至少一年的劳动合同，经由县级以上政府认定，再由税务部门审核，企业可在三年期限内实现营业税、城建税、所得税、教育附加以及所得税等税收项目的免征。因此物业管理企业可充分利用这一优惠政策，在人员录用时，尽4/27量向这一指标靠拢。(三)大程度分摊费用减税法费用的分摊指的是物业管理公司在能够保证必要费用正常支出的前提下，将使费用摊入成本时尽可能地最大摊入，从而实现最大限度的避税。可缩短固定资产的折旧年限或用加速折旧法对固定资产折旧;此外公司还可提升坏账准备金提取比率，因坏账准备金需要计入到管理费用中，减少利润，可缩减所得税。(四)利用合同合理避税除利用现有制度与费用分摊的方式外，还可以采用通过合同进行合理避税的办法。例如如果租赁合同的租金税率高，可以采用将合同分为租金与管理费的形式，那么税率会相对降低些。此外如果合同为场地使用费，那么也可以开服务发票，使税率降低。总之，利用合同进行合理避税也是物业管理公司进行纳税筹划的有效措施之一。(五)转移定价避税这种方式指的是企业在利润的转移的经营活动过程中，所交易的产品或服务没有根据市场价格进行交易，而是以企业间利益作为衡量自行定价的方法。通常使用在税率有差异且存在关联性的企业，例如某一物业管理企业将小区绿化养护工作分包给其下设的分公司负责，这笔养护费物业管理公司作为成本列支冲减利润后按25%的所得税率缴税，而分公司只按5%的营业税率缴纳营业税，由此可看出实际向分公司支付的绿化养护5/27费标准越高，公司所上缴的所得税费用也会随之降低，物业管理公司可利用此种方式减少税负。四、结束语总而言之，我国物业管理行业所存在的诸多涉税风险问题，严重制约了行业发展，因此为解决行业中税负大、重复征税等税务风险问题，除公司内部制定有效的纳税筹划办法之外，还需国家税收相关部门在充分结合我国国情、物业管理行业特点的基础上尽快制定出科学的物业管理行业税收政策，通过公司内部科学筹划，与完善的外部政策环境双重作用的带动下，提升整个行业的经济效益，从而为社会大众提供更为完善的物业管理服务。税务稽查中物业管理企业的涉税问题与对策探析2税务稽查席卷而来，面临税务稽查的并不只是网红主播、明星艺人，对于偷税漏税，任何行业无一幸免，今天，我们就一起来分析最近一起物业管理公司偷税漏税稽查案件。案件：房屋出租人变租金为“物业管理费”，房产税计税依据被纳税调整A公司名下持有三层的商厦房产一套，并进行对外出租经营。2017年11月10日，A公司与乙方王某、李某签订一份《租赁协议》，约定乙方承租甲商厦一至三层进行商业零售，租期为十年，自2018年3月1日至2027年12月31日，前五年每年租金为60万元，后五年每年租金为70万元。王某、李某承6/27租该商厦后将该商厦用于经营超市。2019年11月22日，A公司与乙方签订了一份《补充协议》，约定将剩余租期内的房租的一半变更为物业管理费。2021年9月10日，稽查局接到他人举报认为A公司有税收违法嫌疑，决定对其进行立案查处。2021年10月22日，稽查局向A公司发出《税务检查通知书》，告知A公司税务检查事宜，并要求A公司依法接受检查，如实反映情况，提供有关资料。其后，稽查局对A公司2018年6月1日至2020年12月31日期间各税缴纳情况进行检查。2021年10月28日，稽查局对A公司作出《税务处理决定书》，认定A公司向王某、李某收取的物业管理费实质上属于商厦租金，A公司2019年、2020年度房产税计税依据计算错误，应补缴房产税元，滞纳金元。案例分析这件案例的重点在于A公司实际上并未对王某、李某所经营的超市提供任何物业管理服务。根据实质重于形式原则，《补充协议》约定的物业管理费，仅在形式上属于物业管理费，在实质上仍属于租金。因此，稽查局调整A公司房产税的租金计税依据符合税法的实质课税原则。除了上述案例体现出来的问题，根据我们的经验，我们总结出以下物管企业普遍存在的税收问题：(1)不按规定开具物业管理发票，目前大部份物业公司采取使用自制收据方式收取物业管理费、综合服务费，不申报或7/27少申报经营业务收入。(2)向业主或其他单位收取的场地使用费、空间使用费、车位服务费等未计入单位的业务收入，少申报应纳税款。(3)将产权属于全体业主共有的房屋或公共配套设施对外出租，将收取的“物业经营收入归入到企业的“物业管理收入中，仅缴纳营业税，不申报缴纳房产税和土地使用税。(4)将部分营业收入计入“其他应付款、“预收账款、“其他应收款等往来科目，不结转营业收入，少缴税款。如:新建小区预售阶段向开发公司收取的“前期物业费长期挂在预收账款科目;收取的“垃圾清运费”挂在“其他应付款科目，当实际支出时再冲减其他应付款等往来科目。(5)为房屋业主及租住户代收代付水、电、气、电话费及代收代付垃圾费等费用未采取开具发票的方式，缴付相关收费部门后代收代付所产生的结余款项及服务费、手续费收入未申报缴纳营业税，也未计入企业的收入，少申报应纳企业所得税税款。(6)物业管理企业代为经营业主委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入，如代为房屋出租取得的收入，少申报或不申报缴纳税款。(7)物业管理企业隐匿代为经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施取得的收入，房屋中介代理收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业经营收入及无形资产转让收入等，将上述费用不入账或少入账，达到不缴或少缴税款的目的。8/27(8)有的物业公司的经营收入的会计核算是按照“收付实现制来确认收入，即只有实际收到物业费才计入收入;而费用的会计核算却往往是采用权责发生制来进行记账登记。由此导致物业管理企业的营业税、企业所得税计算不准确，少缴或延迟缴纳税款。(9)混淆应税收入与非应税收入。多数物业管理公司除了收取物业管理费、停车费、租金外，还代收水电费、上网费、电视收视费、燃气费等项目。一些物业管理公司财务人员在进行会计核算时，将本身收取的费用与代收费用有意混淆统一收取，导致不能准确划分应税或非税项目，将应税收入作为非应税收入申报，造成少缴或不缴税款。(10)物业管理企业与相关单位签订的租赁合同、建筑安装合同等未申报缴纳印花税。企业存在的上述这些行为或情况，可能会被认为存在逃避其纳税义务或者不当减少其纳税义务的嫌疑，根据我国税收征收管理法的有关规定，很有可能会被认定为偷税并处以相应的处罚。其实，通过税务筹划方案，不但可以降低企业的税务风险，也可以降低企业的税务成本，上述税务风险完全可以避免。比如说，如果物业管理企业既涉及房地产，又涉及服务业务的企业，那么，对于适用不同税率的增值税进行筹划，就非常必要;又比如说公司主要服务对象是居民、且难以取得增值税专9/27用发票，选择适用简易计税可能更加有利;还有，采取“划整为零”和“代收剥离”的方法也可以非常有效的降低企业的税收成本。当然，税务筹划的前提是合理筹划业务，不考虑业务处理是否合法、不符合业务真实情况的节税，最终偷鸡不成蚀把米。正如本文开头的案例，拆分租金收入仅仅是筹划的一个点，节税效果有限。物业管理企业面对的市场竞争压力在不断加大，若企业想从整体上降低企业税负，需要综合考虑多方因素，结合多种筹划方式，才能达到节税效益最大化。对于物业管理企业而言，税务筹划必须尽快进行。加强税务筹划意识，建立税务筹划团队，增强税务筹划能力，才是物业管理企业在巨大市场竞争压力下应该做的事。税务稽查中物业管理企业的涉税问题与对策探析3税务稽查执行是税务稽查程序中的最后一个环节，它是根据审理作出的各种决定书送达被执行人，并督促或强制其依法履行的活动。执行效率的高低，执行效果的好坏，直接关系到稽查质量的高低，影响稽查的打击力度和稽查的社会形象。尽管《税收征收管理法》赋予了税务机关相应的权力，但实际工作中，由于种种因素的影响，执行工作面临着很多困难，执行难成了制约稽查工作顺利开展的“瓶颈”。一、目前税务稽查执行面临的实际问题10/271、法律限制造成了事实上的一些想逃避法律义务与法律惩罚者的可逃空间与时间。（1）一般税务执行中的问题。一般税务执行的具体送达方式主要有直接送达、委托送达、留置送达、邮寄送达、公告送达五种。实际工作中直接送达、邮寄送达可行性较强；留置送达关键是“见证人”谁来当，法律未明示到底什么身份可以做“见证人”，通常理解“一个执法行为的主体”不应成为“见证人”，故税务人员不应成为“见证人”，则事实无人愿做这招人仇恨的“见证人”；同样委托