搜索
重庆垫江体育馆地块定位报告重庆区域公司20170622地块项目属性市场背景竞争市场项目定位AnalyzeSystem区域属性配套体系用地条件房价地图项目界定报告体系【区域属性】垫江隶属重庆市，是渝东北地区重要的商贸流通、物资集散地；项目位于城市发展重点节点,属老城区较为中心部分,属于B类地段，地段价值高。老城区南阳新城东部新城板块定位开发水平配套水平价格水平发展潜力客户认可综合评价老城板块商业金融中心、文化中心中小体量楼盘，无品牌房企进入成熟4500-6300较大高开发时间早，城市面貌陈旧，交通，土地出让较少南阳新城板块新行政中心、商务商业副中心中等体量开发，碧桂园已进入开发较成熟4800-6400大较高城市发展重点，城市发展方向，牡丹湖为中心发展中心东部工业园区板块包含部分中低端居住功能，以发展工业为主中小体量开发，无大牌开发一般成熟3300-4200较低低配套比较落后，以工厂区及中低端居住为主本地块垫江城市规划格局：垫江为“一心、二环、五片区”。其中一心指以老城区为核心的商贸中心区；“二环”指依托城市交通环线形成二个功能环；“五区”指北部生态住宅区、南阳行政片区、三合生态休闲文化片区、高铁站前商贸区、朝阳工业园区。垫江市辖人口：垫江幅员面积1518平方公里。2015年总人口约97万，其中常住人口75万。目前城区人口约18万人，目前人口主要集中在老城区；南阳新城处于快速发展期；东部新区，迎来入住高峰期，远期规划25万人（2025年）。老城区规划定位：定位为垫江重要的经济文化中心，汇集了县城优质的各种配套资源，是区域市民最为认可的区域，置业的首选。【配套体系】地块所处的老城区板块作为垫江城市中心，周边配套体系较完善，客户认可度高，可发展成为城市成熟区的品质社区生活配套地块临桂西大道北段垫江一中及县体育馆，2公里内可享受明悦天街及城区生活、商业配套；景观配套地块当前为净地，周边有待建的垫江体育文化公园等景观配套；教育配套地块紧邻垫江一中，2KM可到达垫江最好小学垫江实验小学，此外南阳小学、桂溪小学等教育机构距离也较近；医疗配套距离垫江县中医院新院区约3公里距离垫江县人民医院5公里交通配套有多路公交车通往城区各版块，道路条件良好，交通系统完善红色1公里范围黄色3公里范围圈【用地条件】地块规模中等，配套齐备，环境良好。地块容积率2.2，限高80米，可发展高层+洋房产品。￭有利因素：有较好居住氛围，生活教育配套齐全￭不利因素：临干道部分，存在一定噪音污染￭周边环境：周边有学校、公园、体育馆等多项优势公共配套￭地形地貌：体量中等，利于规划垫江体育馆地块项目位置行政隶属垫江县地块地段西南临体育馆，东南为老旧小区，西侧为明悦天街、北侧为垫江一中地块设计条件（详见地块相关规划文件）用地面积164亩容积率2.2计容建面≤240220㎡建筑密度30%绿化率≥30%建筑限高80m及以下用地性质R2土地权属国有土地特殊要求地块退线地上建筑退西侧用地线不少于5米；挂牌相关条件出让方式拍卖挂牌时间20170527摘牌时间20170627土地价格（起拍）起拍楼面价起拍总地价(万元)契税含税总地价120028826.16879.229705.36②西侧明悦天街①西南侧青年路③体育馆④规划馆、少年宫⑤地块西北侧基督教堂⑥东北侧垫江一中②③①④⑤⑥【房地价图】垫江市场竞品主要以洋房及高层产品为主，区域在售项目楼面地价普遍在1100-1800元/㎡，市场以高层，洋房产品为主力，当前市场高层价格在4100-4800元/㎡，洋房产品在5800-6400元/㎡。目标地块尚品今典获取单位：重庆尚赏居地产占地：231亩楼面价：1801元/㎡亩单价：180万/亩容积率：1.5成交时间：2013年7月9日开盘时间：2015年3月，高层4800元/㎡，洋房：6400元/㎡碧桂园获取单位：佛山市南海区碧桂园房地产开发有限公司占地：232亩，容积率：2.28，楼面价：956元/㎡亩单价：144.44万/亩，获取时间：2012年8月31日开盘时间：2013年3月售价：高层4500元/㎡（已售罄）明悦天街获取单位：重庆市大足区昆翔实业占地：172.65亩楼面价：1296元/㎡亩单价：216万/亩容积率：2.5成交时间：2013年7月2日开盘时间：2014年3月售价：高层4600元/㎡，洋房6300元/㎡滨湖郡获取单位：重庆垫江顺达占地：40亩楼面价：1100元/㎡亩单价：146.67万/亩容积率：2.0成交时间：2015年3月9日开盘时间：2016年，高层4700元/㎡丹湖苑获取单位：重庆利荣置业有限公司占地：30.27亩楼面价：1858元/㎡亩单价：248万/亩，容积率：2.0成交时间：2013年3月5日，开盘时间：2013年12月，高层均价4150（已售罄）新鸿力地块获取单位：重庆新鸿力房地产开发有限公司占地：33.46亩，楼面价：1509元/㎡，亩单价：201万/亩容积率：2.0成交时间：2016年7月6日未开盘涪陵罗云福地块获取单位：涪陵罗云福地产占地：11008楼面价：927元/㎡亩单价：264.8万/亩容积率：1.73成交时间：2013年6月未开盘蓝湖玉墅获取单：重庆崇诚地产占地：70亩楼面价：1600元/㎡亩单价：160万/亩，容积率：1.5成交时间：2016年7月27日开盘时间：2015年双拼别墅毛坯均价：9800元/㎡翠湖名都获取单位：重庆垫江扬笛地产占地：35亩楼面价：1102元/㎡亩单价：146.5万/亩容积率：2.0成交时间：2016年7月6日开盘：2015年3月，高层4800元/㎡垫江国资地块获取单位：重庆垫江国资公司占地：161亩楼面价：818元/㎡亩单价：55万/亩容积率：2.67成交时间：2016年2月17日未开盘书香华府获取单位：重庆耀祥实业有限公司占地：12.96亩，楼面价：1000元/㎡，亩单价：332万/亩容积率：4.98成交时间：2014年7月8日开盘时间：2015年4月销售价格：4200元/㎡【项目界定】通过区域属性、配套体系、用地条件分析，确定地块位置现状较好，但处于垫江县城城市发展方向，基于现阶段供地及住宅存量有限，地块存在操作机会。关键词：垫江老城区、醇熟配套、高端品质住区城区优质区位垫江老城是城市发展的源点和经济文化中心，最为区域客户所认可，着力打造城市高端居住区，项目地处城市重点发展板块绝佳稀缺地段市场认可较高完善配套体系项目层面:区域层面:项目周边汇集城市各项优质完善生活配套，规划利好最为市民认可的富人区，适宜打造高端物业的城市居住用地，较为稀缺，客户认可度较高。便捷交通体系临区域主要道路明悦二路与青年路，路网发达。交通便利发展潜力较大处于城市发展主要方向，资源优势明显。具备较大关注度，发展潜力较大体量适中利于开发中等体量城市建设用地，土地形状较为规整，符合公司战略，通过有效操作，实现成功操作地块项目属性市场背景竞争市场项目定位AnalyzeSystem报告体系政策环境土地市场市场格局市场量价供需结构总价结构存量/潜量案例研究【政策环境】2017年起主城区出让地块提出了“拍卖+综合评估”方式，强化对开发企业的管控，提高了开发企业土地获取难度。同时强化预售发放，限制房价过快上涨。政策限购：通过加快推进保障房建设和棚改，增加住房供给，采取诸如限购等行政措施以及经济政策等，抑制不合理的投机性需求，限制房价过快上涨。增加土地供应：采取分类调控的原则，增加一线城市的土地供应面积。防止异常交易推高房价，全力支持一线城市地方政府调控措施。整治“首付贷”对房地产中介机构、房地产开发企业及其与p2p平台合作开展的金融业务，进行清理和整顿，打击为客户提供首付贷融资、加大购房杠杆、变相突破住房信贷政策的行为。房产税立法将房地产税法列入第一类立法项目，房地产税作为“降房价的利器”，在当前以“去库存”为主的楼市调控基调下，显得难合时宜。房贷利息抵税新体系下房贷利息、教育和抚养子女费用将可抵税。落实营改增拟在今年5月1日施行的营改增方案，新增不动产可以纳入抵扣。企业有望加入购房大军。土地出让新规（一）土地出让方式根据报名情况确定，竞买人只有1家的，采用挂牌方式出让。（二）竞买人有2家以上（含2家），采用“拍卖+综合评标”方式，拍卖时间另行通知。起拍价在公告起始价的基础上上浮5‰—10‰，若竞买人在拍卖环节均未举牌，拍卖人将以起拍价作为成交价并按照竞买保证金最先到账的竞买人确定竞得人。若该宗地在竞买起始价基础上溢价超过50%（含50%）时，则将在出让合同中增加“该宗地开发建设的房地产项目在竣工验收合格并办理房地产权属登记后，方可销售”的条款；当溢价率高达100%时，若有2家以上（含2家）应价，则转为综合评标，以综合得分最高者确定为竞得人。【土地市场】近两年垫江土地市场逐年下滑，2015年为历年之最。地方政府响应去库存号召，新增土地供应减少；楼面均价近两年出现较大增幅，进入17年后伴随房产市场的转热，土地价格也水涨船高。70.18119.6475.3611.6656.4359994149444520491094751547020000400006000080000100000120000140000160000020406080100120140201220132014201520162012-2016垫江土地成交面积与成交总额示意图总成交面积成交总额145.33205.63151.16147.29140.68854.821249.1690.66938.51113.390501001502002500200400600800100012001400201220132014201520162012-2016年垫江土地成交均价及楼面价示意图成交均价楼面价2016年垫江土地成交情况一览成交日期出让方式地块位置土地面积容积率建筑体量土地用途成交价（万元）楼面价受让人2016年10月28日挂牌垫江县桂阳街道良种场2号23265246530商住用地5128.31102重庆扬笛房地产开发有限责任公司2016年10月20日挂牌垫江县桂阳街道牡丹湖东侧205112.551277.5商住用地5958.191162重庆泰地房地产开发有限责任公司2016年7月27日挂牌垫江县桂阳街道牡丹湖西侧1号466171.569925.5商住用地11188.11600重庆崇诚房地产开发有限公司2016年7月6日挂牌垫江县桂阳街道良种场1号22307244614商住用地67351510重庆新鸿力房地产开发有限公司2016年2月19日挂牌垫江县桂溪阳道监狱东侧1072942.67286475商住用地23429.88818重庆渝垫国有资产经营有限责任公司2016年2月17日挂牌垫江县桂溪街道学府大道旁490513147153商住用地8701591重庆渝垫国有资产经营有限责任公司目标地块【土地市场】垫江一共成交了6宗土地，其中南阳新城5宗，东部工业区1宗。县城核心区域推地2016年至今土地出让面积较2015年有所增长，但整体供应仍处于相对低位。A序号地块名称建筑面积（万方）成交时间楼面地价（元/㎡）溢价率拿地单位A碧桂园35.2620129560%碧桂园B明悦天街28.752013129610%昆翔C尚品今典23.082013180130%尚赏居D丹湖苑4.042013185824%利荣E滨湖郡5.31201511004%顺达F新鸿力地块4.462016150912%新鸿力G蓝湖玉墅72016160010%崇诚H涪陵罗云福地块1.9120169270%涪陵罗云福GBCDEFH【市场量价】市场整体上行，老城及新城区域量价齐升，实现领涨。市场存量锐减，需求释放，供求关系进一步好转。整体市场：库存去化效果明显，市场存量有效降低。阶段：垫江成交逐年增长，16年较15年量价齐升，年去化40万方，整体供小于求，以同时由于新拿地较少，整体市场处于去化存量状态，趋于平稳上升的健康市场。量价：以价换量，2016年成交40万㎡，相比15年下降28万方，