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三担水三石丘园地台重庆任之·三担健康城项目可行性研究报告重庆任之投资有限公司2013年9月重庆缙云山余脉璧山城北部大路镇三担水库建设用地约1000亩、代管理水域及其保护占地约1000亩、通过租赁使用流转地约2000亩论证结论：土地出让金40305万元（含交易税费）项目总投资53亿元、销售收入84亿元毛利润31亿元销售利润率36%、财务内部收益率22%、动态回收期3.65年另持有经营性资产6.8万平方米和5万平方米地下车库三担水库渝遂高速项目基地项目基地1000亩1000亩2000亩平均海拔300米局部呈小丘状，高差10米左右璧山项目概况（区位分析）本项目地块位于重庆主城西郊璧山县大路街道办事处，成渝环线高速——渝遂高速公路大路互通立交东侧。周边有渝遂、成渝、成渝复线三条高速及国道319线通过，距重庆主城区26公里，距重庆火车站50公里，距重庆大学城20公里，距璧山县城15公里，处于重庆一小时经济圈范畴内。另外，成渝高铁6分钟可由重庆主城中心抵达璧山。容积率建筑密度绿地率小于或等于3.0不大于35%不小于30%项目概况（控规指标）本控规为城镇规划类，西区为修编、东区为新编，2011年5月正式获得县政府批准，规划方向为休闲养老产业为主导、配套完善的生态宜居区。重庆市规划的都市快轨试验线（璧山至铜梁）延渝遂高速通过规划片区中心，设有大路车站一处。温泉湿地公园作为璧山城市规划的新编区域，项目作为重庆城郊地产产品，应立足于重庆市客户的休闲需求、统筹协同璧山市场•项目地适合独立开发、复合开发•项目有条件成为重庆市西部特色居住生活和假日休闲的目的地•项目坐拥温泉、湿地公园等自然优势资源，打造健康、时尚、高端的居住生活•大路现为璧山三个街道之一，正在融入城市功能，具备产业发展、社会就业的基础大路镇三担水库项目基地农林生态旅游项目定位（定位分析）复合社区/休闲地产复合-生态-品质•集合周边文化、自然资源等优势，凝聚核心竞争力，辐射周边区域，腹地-边缘-外围联动开发•以“和美”文化为核心，建构食、住、会、行、游、娱、学、购等于一体的现代的、天然的、和谐的、美丽的生活圈•培育头雁项目，引领区域发展和美文化养行游娱体购食住健全内外交通联系，实现“一次换乘”交通模式丰富产品类型开发完善基地、周边城镇景观或服务设施居住，推动城乡统筹提供多种游憩休闲方式，丰富日常生活倡导与自然同呼吸结合周边农林生态旅游开发，开展森林慢跑、森林浴等好项目针对需求提供商业服务培育特色农林产品生产基地生态绿色食品参与体验农耕倡导个性定制服务，提供舒适的住宿环境和服务为城市人们提供静养释放亚健康的压力培育养生健康产业链带动周边城乡发展交通房地产业娱乐服务业有氧运动业商贸零售业餐饮业宾馆业康体养生业外围农林生态旅游项目定位（定位分析）重庆三担･任之健康城项目国际生态宜居复合文化社区西南滨水休闲养生小镇重庆温泉湿地度假示范目的地养老地产品牌新标杆项目定位（新定位）备选案名：重庆三担任之健康城策略一：温泉养生引爆地区热点休闲结合养生•坐拥温泉优势资源，在家即可免费享受温泉汤池的乐趣•打造生态湿地公园，享受天然氧吧•吸引高端客流，为片区引入潜在购房客户，同时提升周边住宅卖点•减弱养老概念，但保留健康系统建设，以满足政府初衷和少量居家养老客户需求项目定位（发展策略）策略二：高端产品引领市场提升土地价值•充分考虑环境条件对土地价值的提升带动作用，选择环境资源条件最优地段打造最高端的住宅产品，最大限度的提升土地价值例如被山地四面环绕的用地，布置档次最高，市场最稀缺的别墅产品项目定位（发展策略）策略三：乐活领跑健康生活城郊小镇-生活圈推广一种慢生活的状态•区域景观环路：通过道路景观处理，强化出区域的景观环路•特色的景观大道是本区域最具特色的线性景观•景观效果极强，度假休闲感浓重•景观绿色环道，包含了多种活动空间，串联了不同的功能板块，构成了推广乐活生活方式的主要场所项目定位（发展策略）项目定位（产品定位）根据本项目的特色，主要产品类型包括三类：○销售物业占比85%住宅：包括别墅、花园洋房、高层养生公寓、酒店型公寓商业：风情商业街、社区商业网点○自持物业占比11%医院：专科医院、康复中心、体检中心酒店：假日酒店、主题会所资源：温泉、部分停车位教育：幼儿园○公建物业占比4%教育：小学公园：湿地公园、高尔夫练习场（咨询公司建议/项目东南流转地/需要论证）广场：6个主题广场与外围农林生态旅游紧密结合因地制宜，合理利用水域-山丘-台地•明确项目核心•以山水自然格局构筑空间结构•交通组织与高速和大路镇城乡路网进行对接北岸水岸与山林结合可重点开发特色中高端项目地理核心便于滨水开发形成活力中心南岸相对独立，滨水，开发条件优越，是高端项目的首要选址地北部腹地，作为一般项目开发局部环境优美、相对独立的区域可做高端项目开发外围农林生态旅游概念方案（规划概念）发展核心外围产业带核心-外围产业耦合开发一核-两片-多圈层•南北与水相拥，分别开发形成区域多元产品•核心集聚区域核心资源优势，实现品牌建设，引领区域开发•外围产业支撑区域发展•发展核心服务辐射，拉动外围产业带发展北部片区南部片区概念方案（规划结构）用地布局——依据地形布局土地利用规划强化核心设计，各居住片区设置邻里中心，强调服务共享与均衡开发用地布局与多元项目设置紧密结合，强调项目的实施与落实•汇龙湾是项目口部，以多功能、复合商业为主，配备会议酒店、风情商业街、高端会所、连锁mall等多元设施•三石丘毗邻汇龙湾，是项目基地的乐活岛，融合多种环境优势，开发以高档居住为主，滨水布置别墅、花园洋房等多种产品•三担湖南岸独立空间开发高端住区，树立高端品牌•北部沿交通干线布置二类居住用地，以花园洋房为主要产品•各设施用地犹如一颗颗明珠镶嵌在景观绿地之中•充分利用亲水环境概念方案（用地布局）项目定位（产品定位）高层公寓主力户型主力面积配比建议2室1厅1卫1厨60—70㎡50%1室1厅1卫1厨60㎡以内40%3室2厅2卫1厨70㎡以上10%洋房主力户型主力面积配比建议2室1厅1卫1厨70—90㎡40%3室2厅2卫1厨90—140㎡以内50%4室2厅2卫1厨140㎡以上10%别墅主力户型主力面积配比建议类独栋300㎡以上10%联排150—200㎡70%叠拼100—150㎡20%概念方案（规划指标）规划用地指标平衡表用地代码用地性质名称用地面积(公顷)容积率总建筑面积（平方米）地上建筑面积（平方米）地下建筑面积（平方米）占城市建设用地比例（%）RR1一类居住用地15.4115769321.70其中R11住宅用地14.670.8-1.9144403593020.67R12服务设施用地0.741736001.04R2二类居住用地32.6577964745.99其中R21住宅用地30.791.7-3.46681618916643.37R22服务设施用地1.861.22232002.62AA3科研教育用地0.711.00A33中小学用地0.711710071001.00A5医疗卫生用地1.842.59A51医院用地1.271.2182401524030001.79A52卫生防疫用地0.570.84560456000.80A6社会福利设施用地1.11.2162001320030001.55BB1商业设施用地3.665.15B11零售商业用地2.211.5331503315003.11B14旅馆用地1.183404003540050001.66SS1道路用地6.939.76S4交通场站用地0.721.01S42社会停车场用地0.721.01GG1公园绿地3.785.32G2防护绿地4.25.92规划建设总用地711056990950893.8106096100主要产品会员制休闲俱乐部私人助理服务幼儿园凤凰山庄类独栋别墅林苑风情区汇龙湾商业街水岸养生休闲带滨湖国际庄园三岛-二带-二区•岛，即三石丘岛、象鼻嘴岛和绿岛，区域核心•带，汇龙湾商业带和水岸养生休闲带即水库北岸环抱核心的沿水岸的带状区域（开发养生、娱乐休闲等产品）•区，即南北根据各自环境特色和投资开发需求，分别设置庄园式高品质滨湖社区和山林景观风情生活区概念方案（功能分区）主要产品蓝色港湾湖滨休闲商业街游艇俱乐部假日风情酒店企业会所乐购MALL主要产品滨水休闲公园和美广场半岛公寓私人庄园独栋别墅主要产品汇龙山庄健康护理中心养生文化中心休闲体验馆群乐购MALL咨讯管理中心联排别墅滨水风情带主要产品花园洋房联排别墅观湖阔景高层住宅幼儿园邻里中心购物娱乐中心零售及小型超市社区公园风情大道小高层住宅区（18层）花园洋房区（6层）花园洋房区（6层）别墅区（3层）花园洋房区（9层）概念方案（住宅分布）概念方案（设计强排）概念方案（设计强排）重庆典型休闲、度假、养老地产产品分布图中心景观带一环一带，多节点嵌入•一环指沿规划环路设置的绿环，营造各组团的生态基底•一带指自西北向东南的中心景观带，融合公园、广场、地标等多重元素•多节点指嵌入其中的多块绿地和人文地标•水体景观向南北两区渗透，形成丰富的滨水岸线和景观活动•形条绿廊将山地的绿色、公园的绿色、社区公园的绿色、滨河的绿色有机的串联，形成多层次开放空间的景观系统，重构场地空间•小镇建筑空间和自然环境充分交融滨河公园会所中心度假酒店中心公园景观节点景观节点景观节点景观节点景观小品入口景观入口广场高端会所绿环概念方案（景观系统）一纵三横一环•主干路——顺应地形设置，与大路镇建立三处跨域高速的对接，并向东延伸，与乡村发展结合起来•核心区以及北部腹地都形成主干交通环•次干路——与景观系统紧密结合，加强各居住片区的可达性和联系性。•慢行路——围绕水岸和功能区内部，形成舒适便捷的绿色步行体系概念方案（道路系统）一期树品牌二期聚人气三期完善功能•各分期相互协调，资金平衡、滚动发展，预留充足的弹性•一期借助交通和政策优势，开发水岸休闲养生产品、度假酒店和养老设施树立区域品牌形象•二期主开发南岸湖滨国际庄园，主沿交通关口、滨水区域开发品质住宅，进一步提升区域形象，汇聚人气•三期山后品质住宅和乐活岛高端住宅产品同时开发，推动品牌高潮，进一步完善区域功能ⅠⅠⅠⅡⅡⅢⅢⅡ开发与销售计划（开发时序）开发与销售计划（开发时序）总体安排项目开发周期为6—8年。其中一期2年：一期第一批次开发包括：○三石丘及其周边土地开发，主要是三石丘岛与象鼻嘴岛腹地的10万平方米左右联排别墅、洋房、汇龙湾商业产品，三石丘岛景观及毗邻水域汇龙湾和象湾的打造，入口道路及售楼部及示范区建设；○温泉湿地主题公园建设；○由主入口至象鼻嘴岛中线道路、主入口至温泉湿地公园道路；○如果有团购需求，将开发适宜量的高层住宅兼顾配套设施建设，现有潜在客户6万平方米。一期第二批次开发包括：○一期开发的剩余地块，包括绿岛湾假日酒店和企业会馆；○主入口北部的专科医院和老年公寓。与渝遂高速公路连接线接驳