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2019年1月08日营销管理部视高市场专题报告项目概况•区域房地产市场现状•区域潜在竞争分析•区域高层市场•区域洋房市场•区域别墅市场区域房地产市场现状区域项目分布整体可分为天府大道及大学城两个板块，共计11个项目入市，8个项目在售；整体物业形态涵盖别墅（叠拼）、洋房及高层产品。本项目未来的竞争主要来自天府大道南延线周边项目。site保利天府林语万景九州天府天府公园城保利天府南院天府常青藤国际社区天府金融港天府常青藤国际社区物业类型：高层、洋房天府大学里物业类型：高层、洋房成信悦城物业类型：高层万景九洲天府：物业类型：洋房新城悦隽天府物业类型：高层、洋房、别墅天府之南物业类型：高层天府桃源物业类型：高层天府金融港物业类型：高层、洋房天府大道视高段段中建大道213国道在售待售联想云城物业类型：loft、洋房天府大道板块区域项目名称项目状态天府大道南沿线天府之南在售天府金融港在售万景九州天府尾盘朗基香颂天府在售联想天府云城待售圆中大溪地待售天府常青藤国际社区待售大学城板块新城悦隽天府在售天府大学里在售成信悦城在售铁投天府桃源在售区域目前新增土地为圆中科技两宗土地及联想购入一宗地块，后续或将和本案形成较大竞争关系，同时楼面价相对较低的情况下，不排除低价入市的可能。政策资讯区域潜在竞争分析序号宗地位置用地面积规划建筑面积规划用途容积率成交时间竞得方成交单价成交总价溢价率㎡亩㎡元/㎡万元/亩万元1仁寿县视高镇中建大道南侧、环湖西路西侧69543.88104104315.82住宅兼容10%商业用地1.52018/12/18广西大都投资有限公司450545247000/2仁寿县视高镇中建大道南侧、环湖西路西侧69023.32103103534.98住宅兼容10%商业用地1.52018/12/18广西大都投资有限公司450145246600/3仁寿县视高镇中建大道南侧、环湖西路西侧67029.51100.54100544.265住宅兼容10%商业用地1.52018/12/18广西大都投资有限公司450545145300/4仁寿县视高镇天府大道西侧，环天府新区快速通道南侧34501.7651.7569003.52住宅兼容10%商业用地22018/11/7四川圆中北科实业发展有限公司301420110400/5仁寿县视高镇天府大道西侧，环天府新区快速通道南侧39800.7759.799501.925住宅兼容51%商业用地2.52018/9/21四川圆中北科实业发展有限公司301520112000/6仁寿县视高镇天府大道西侧，环天府新区快速通道南侧54615.9981.92136539.975住宅兼容51%商业用地2.52018/9/29四川联创考拉科技产业有限公司300220016400/区域内高层产品为主要物业形态，市场竞争激烈。主力面积段为80-105㎡，套型以套三双为主，成交主力价格段10000-11500元/㎡左右。整体库存约49.88万方，去化周期约15个月。产品类型状态项目精装类型面积（㎡）套型赠送率均价（元/㎡）总价区间（万元）预计推货时间下批次推货量（万方）整盘去化（万方）月均去化（万方）已推未售（万方）未推未售（万方）去化周期(月）高层在售天府大学里清水67-116套二单套三双套四双23%-32%950063-1112月上旬1.479.721.121.134.63在售朗基香颂天府清水95-107套三双套四双25%-32%11000104-1171月下旬2.352.10.421.7712.115在售成信悦城精装78-110套三双27%-40%1150090-1262月中旬0.655.40.432.41.32在售天府金融港清水111-130套三双套四双21%-26%12000133-156————3.680.230.76.718在售天府之南清水89-108套三双套四双23%-28%12500111-1351月下旬1.14.090.360.613.19在售铁投天府桃源清水80-132套二单套三双套四双14%-18%10000100-165——1.64.20.30.46.121待售园中大溪地清水79-112套二单套四双套三双——————2月初2——————3.62——待售联想·天府云城清水60-90——————————————————5.35——小计——9.1729.192.867.0142.8715区域高层市场区域洋房市场区域内共计5个项目规划洋房产品，目前月均去化缓慢。全区域内洋房主力面积段为100-120㎡，套型以套三双及套四双为主，成交均价约12000元/㎡，未来竞争较为激烈。整体库存11.42万方，去化周期约40个月。产品类型状态项目精装类型套型面积（㎡）赠送率均价（元/㎡）总价区间（万元）预计推货时间下批次推货量（万方）整盘去化（万方）月均去化（万方）已推未售（万方）未推未售（万方）去化周期(月）洋房尾盘万景九洲天府（10-15F）清水套四双卫12123%12000145————7.80.120.6——5尾盘新城悦隽天府（11F）清水套三双卫10025%-27%118001201月下旬——1.760.080.35——4待售圆中大溪地清水套三双卫119——————2月下旬0.57——————1.71——待售天府金融港清水套四双卫套五双卫122-15023%-29%12000（预计）146-1801月中旬0.6——————6.53——在售朗基香颂天府(11-18F）清水套三双卫套四双卫107-11022%-25%12000128-1322月初0.720.330.121.43.1838小计1.899.890.321.311.4240区域别墅市场区域内在售别墅产品，仅新城悦隽天府、朗基香颂天府两个项目在售，产品形态均为叠拼，总价段在170-217万元（单价13000~15000元/㎡）。目前来说别墅产品走量困难，整体库存约3.83万方，去化周期高达53个月。产品类型动态项目精装类型面积（㎡）赠送率均价（元/㎡）总价区间（万元）预计推货时间下批次推货量（万方）整盘去化（万方）月均去化（万方）已推未售（万方）未推未售（万方）去化周期(月）叠拼在售新城悦隽天府清水132-13436%14200170-200————0.380.050.172.4151在售朗基香颂天府清水138-14540%15000207-2171月中旬0.340.090.030.251.4255合计0.340.470.080.423.8353注：别墅产品去化周期冗长，市场接受度低在售住宅项目分套型进行量价分析分套型量价分析套二单：目前市面上仅天府大学里、铁投天府桃源在售套二产品，主力面积段66-80㎡，市场接受度一般受到区域影响，市场客群家庭结构，套二单在市场上接受程度一般，客户需求较低，多为及刚客户购买，功能性较为单一，很难实现溢价，市场上套二单产品较少大学里套二单凭借低单价、低总价的特点实现了一定走量，但溢价能力较弱；状态套型项目建面（㎡）实得（㎡）销售套数（套）成交均价（元/㎡）总价（万元）存量套数（套）月均去化套数去化周期在售套二单天府大学里66881839500621113快在售套二单天府桃源8095311100088314慢待售套二单园中大溪地79//9500(预计价格)75（预计总价）92//分套型量价分析套三双：高价畅销，主力面积段80-100㎡，市场接受度较高受区域客群家庭结构影响，套三双市场接受度较高，客户需求较高，去化速度快。同时由于受客户追捧购买，有一定的溢价能力。目前套三双产品在市面上均价约为11100元/㎡，是市场上最为畅销的产品状态套型项目建面（㎡）实得（㎡）销售套数（套）成交均价（元/㎡）总价（万元）存量套数（套）月均去化套数去化周期在售套三双天府金融港111123200120001337013较快朗基香颂天府8799120110009635025块大学里8712232495008228850快9812830295009328842快远大天府之南991341211250012323016较快成信悦城7294180115008314536快84107155115009614531快941151571150011014031快合计/1656244分套型量价分析套四双：低总价畅销，主力面积段97-115㎡，市场接受度一般受区域客群影响，套四双市场接受度一般，客户需求主力面积段为97-110㎡，总价在106-123万，客户相比之下更愿意选择低总价产品。目前套四双产品在市面上均价约为11550元/㎡，在市场上较为畅销状态套型项目建面（㎡）实得（㎡）销售套数（套）成交均价（元/㎡）总价（万元）存量套数（套）月均去化套数去化周期在售套四双天府金融港12214283120001461177慢13015241120001561606慢朗基香颂天府971121001100010613520快12614523120001512007慢大学里11614611595001107717快远大天府之南10813965125001234713快新城悦隽天府10012814111800118358慢合计/77178较快市场基本结论•区域内主要在售物业多为功能性、控总价产品，•市场主力产品为80-115㎡套三双/套四房型•主力去化产品特质反映了市场接受度和客户主要诉求①区域项目受大市场环境影响，竞争愈发加剧；②别墅物业市场关注度低，去化周期长；③控面积下的功能性和产品总价是购房主要置业影响因素，在此基础上，物业形态升级将作为有力加分项