☆☆☆崇州市场1219

项目背景介绍【崇州区位】崇州位于成都成西，东距四环约15km左右，紧邻六环路，与温江新津接壤，是成温邛走廊上的重要节点城市，区位较优越，发展前景较好。崇州成都温江东原城崇州92亩新津4环6环【城市规划】崇州呈现出北镇、南城的发展格局，着力打造成都西部宜居城市。北镇：以旅游、康养为主，打造特色小镇；南城：含老城区、新城中心和南部新城，建造集综合交通枢纽、商务办公、文教体育、休闲娱乐、生态居住等功能于一体的现代化新城。老城区新城中心宏业大道【产业规划】崇州目前产业以电子信息、家具建材、旅游、农业等为主，未来规划发展智能制造、康养旅游、优质粮油三大产业生态圈，产业结构进一步提档升级。工业：发展电子信息产业、传统家具产业、建工建材三大支柱产业智能制造：大数据产业园、西部智能家居产业园等；康养旅游：街子古镇、鸡冠山等优质旅游资源，打造森林康养旅游区、古镇医养集聚区农业：属于全国商品粮基地县、国家级农业综合开发区•从三大产业增加值情况来看，2012-2016年崇州市三大产业增加值持续增长，第一产业增长值33.6亿元，第二产业增长值123.4亿元，第三产业增长值97亿元，第二产业增速放缓并趋于平稳，第三产业增速较快；•近五年崇州三大产业结构一直较为稳定，第二产业占比最高，第三产业稳步增加，截至2016年底，崇州一、二、三产业结构为13.2:48.6:37.2；【产业占比】第二产业比重较高，且维持平稳的增长速度，第三产业增长稳定，将带动区域商务需求增加。0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%0.020.040.060.080.0100.0120.0140.02012年2013年2014年2015年2016年2012-2016年三大产业增长值与增速情况第一产业第二产业第三产业第一产业增速第二产业增速第三产业增速0.020.040.060.080.0100.0120.02012年2013年2014年2015年2016年三大产业占比情况第一产业第二产业第三产业数据来源：崇州市统计年鉴【轨交规划】成蒲快铁将于2018年开通，崇州市具有崇州、羊马两个站点，开通后崇州至成都只需15分钟，至成都西站后与地铁4号线、9号线、有轨电车无缝换乘；成都地铁2030年规划的12号线将连通天府新区与崇州市。成蒲快铁规划站点成都2030年地铁规划地铁12号线崇州天府新区13.1%11.2%9.8%12.3%11.3%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%0501001502002503002012年2013年2014年2015年2016年2012-2016年崇州市GDP及增速情况GDP(亿万元)增速【经济情况】崇州经济规模及增速均与新津相当，在远郊市县中属于经济发展增速较快的县市之一，区域未来发展潜力较大。•2016年崇州市国民生产总值254.04亿元，同比增长11%，受到宏观经济环境影响，2012年开始崇州经济发展速度放缓，2015年开始回升，经济发展有平稳上升趋势；•从大成都范围来看，崇州GDP在成都9个远郊县市中排名第六位，但增速较快，排名第三位，GDP总量及增速与新津相当，区域发展较快。7.5%7.6%12.3%9.5%12.1%11.3%10.6%10.5%10.5%0.0%5.0%10.0%15.0%01002003004002016年崇州及各远郊县市GDP及增速情况GDP增速数据来源：崇州市统计年鉴66.2366.3766.3866.4366.3866.5866.8066.9966.8667.0360626466682012年2013年2014年2015年2016年2012-2016年常住及户籍人口情况常住人口户籍人口15.2%11.8%11.7%8.9%9.1%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%0100002000030000400002012年2013年2014年2015年2016年2012-2016年城镇居民人均可支配收入及增长情况城镇居民人均可支配收入（元）增长率•从2012-2016年崇州人口数量来看，近五年，崇州市常住人口都维持在66万人左右，表明崇州人口增长速度较慢，户籍人口和常住人口数量差异不大，表明崇州流动人口较少；•崇州规划至2022年，市域常住人口为70万人，城镇化率为60%；规划至2035年，市域常住人口为80万人，城镇化率为79%；•2016年崇州城镇居民人均可支配收入30105元，比上年增长了9.1%，从2012-2016年崇州市城镇居民可支配收入维持在上升阶段，从2013年开始增长放缓并趋势平稳。【人口及收入】崇州为人口净流入城市，人口增速较平缓，至2022年预计市域常住人口为70万人；人均可支配收入为30105元/年，排名处于远郊区域前列。数据来源：崇州市统计年鉴【土地市场】近三年崇州土地供应极少，2016年北大资源通过拍卖方式竞得一宗纯住宅地块，楼面地价1530元/㎡，2017年12月20日成交一宗住宅地块，楼面价为2603元/㎡，2017年土地楼面均价2603元/㎡，上涨明显。5051224104784013201825020040060080010001200140016001800200002004006008001000120014001600201220132014201520162017崇州2017-2017年土地供应成交及楼面地价走势供应面积（亩）成交面积（亩）楼面地价（元/㎡）隆腾鞋城投资楼面地价：2603元/㎡北大资源颐和天璞楼面地价：1530元/㎡010002000300040005000600070008000900001000002000003000004000005000006000002015年4季2016年2季2016年4季2017年2季2015年4季2016年2季2016年4季2017年2季2015年4季2016年2季2016年4季2017年2季2015年4季2016年2季2016年4季2017年2季2015年4季2016年2季2016年4季2017年2季2015年4季2016年2季2016年4季2017年2季2015年4季2016年2季2016年4季2017年2季2015年4季2016年2季2016年4季2017年2季2015年4季2016年2季2016年4季2017年2季金堂县都江堰市邛崃市蒲江县新津县崇州市大邑县彭州市青白江区近两年成都三圈层区域供销价走势新增面积(㎡)销售面积(㎡)成交均价(元/㎡)【住宅市场】远郊住宅市场自2016年开始量价齐涨，崇州目前实现住宅备案成交均价6809元/㎡，成交均价同比上涨43%，仅次于新津以及都江堰；崇州市2017年新建商品住宅供不应求，目前崇州城区无项目在售，房价进入快速上升期。01000200030004000500060007000800002468101214162016年1月2016年2月2016年3月2016年4月2016年5月2016年6月2016年7月2016年8月2016年9月2016年10月2016年11月2016年12月2017年1月2017年2月2017年3月2017年4月2017年5月2017年6月2017年7月2017年8月2017年9月2017年10月2017年11月2017年12月2016年至今崇州市新建商品住宅供销价走势新增面积(万方)销售面积(万方)成交均价(元/㎡)【开发商进驻情况】崇州目前多以本土和成都开发商为主，知名品牌房企较少，目前仅万达、北大资源、恒大（收购）、花样年（收购）、嘉裕等进驻了崇州。圣沅呈现项目：唐人街嘉裕呈现项目：嘉裕第六洲万达呈现项目：万达广场北大资源呈现项目：颐和天璞崇州市恒大呈现项目：银海湖华样年呈现项目：华样年智荟城【崇州概况小结】区位优越属于大城西，上风上水，适宜居住。规划利好城市发展、产业、交通等规划良好。成长潜力较大崇州、新津属于成都三圈层中经济发展较好、发展活力较高的潜力型城市。市场机会较大土地稀缺性凸显，城区住宅市场断供，目前品牌开发商进驻较少，进驻机会明显。【项目背景】成都中心城区（主城区+近郊）土地市场竞争日益严峻，调控政策不断加码，远郊土地及住宅市场市场关注度不断提高。土地市场居高不下•1、竞争激烈，供不应求；•2、拍卖机制从熔断1.0升级换代到熔断4.0；•3、收并购市场竞争加剧，央企等加大布局；•4、实际楼面地价，主城区全面破2W，近郊全面破1W。调控政策不断加码码•1、住宅市场“限购、限贷、限售、限价”严格，摇号选房等政策不断出台；•2、中心城区限价政策持续，预计2018年不会松动；住宅市场供不应求•1、主城区+近郊住宅均价持续呈现上涨态势，在限价状态下更一房难求，认购率处于历史高位，“秒光盘”成为常态；•2、由于新房限价，二手房新房价格严重“倒挂”；•3、中心城区无购房资格的客户回流、外溢到第三圈层置业，三圈层住宅市场也呈现供不应求；【项目背景小结】崇州属于成都第三圈层潜力型城市，极具进入价值成都中心城区土地市场严峻，调控政策严格，拿地难上加难公司应加快抢占此类价值洼地，扩大布局区域/板块市场分析/重点项目分析2项目概况1市场机会挖掘及发展趋势判断3项目财务评价5结论及建议6项目预案42014年1季2014年2季2014年3季2014年4季2015年1季2015年2季2015年3季2015年4季2016年1季2016年2季2016年3季2016年4季2017年1季2017年2季2017年3季2017年4季新增面积(㎡)111678819891680851998销售面积(㎡)78481313911912111211121316成交均价(元/㎡)4371427143044501457444424391440344374450459146444657504151506337437142714304450145744442439144034437445045914644465750415150633740004500500055006000650005101520252014年至今崇州市新建高层住宅季度供销价走势（含周边城镇）新增面积(㎡)销售面积(㎡)成交均价(元/㎡)【高层市场】从2016年开始，崇州市场呈现供不应求的情况。2017年新建高层商品住宅成交均价5388元/㎡，环比上涨18.7%。截止目前本季度实现均价6337元/㎡。2017年均价5388元/㎡2017年均价4537元/㎡【高层市场】崇州市目前仅有三盘在售，高层主力产品面积段为90-150㎡，单价7000-8500元/㎡；多盘仍有土地存量，但短期内不会产生供应。新建高层住宅项目全口径存量89.5万方，去化周期9.5个月。预售证端存量2.3万方，去化周期小于一个月，竞争环境良好。崇州市新建高层住宅存量盘点区域项目全口径存量（万方）预售证存量（万方）月均去化（万方）羊马镇恒大银海湖400.32嘉裕第六洲222花样年智荟城6.6（预计明年1月）00南部新城北大资源颐和天璞18.602南城星汇5（预计明年6月）00.8城南滨河湾0.300.4唐人街9（预计明年3月）01.3东城国际8（预计明年4月）00.9南部新城合计41.92.35.4合计89.52.39.4【高层总价段&面积段分析】主力去化产品为面积70-90㎡，总价30-40万；面积110-130㎡，总价50-60万；面积90-130㎡，总价80-100万，其中面积90-130㎡，总价80-100万产品单价实现能力较高，存在产品机会点。50㎡50-70㎡70-90㎡90-110㎡110-130㎡130-150㎡150-170㎡30万以下48123000030-40万0142331900040-50万016348380050-60万0071012232060-70万00010214010170-80万00113915129180-100万003203191158崇州近4个月高层主力去化产品面积段&总价段分析【别墅市场1】近年来，崇州新建别墅住宅供应极少，唯一别墅项目嘉